房地产开发企业资金管理存在的问题及改进措施

房地产作为国民经济的重要行业，在促进经济发展，改善人民群众住房条件方面发挥了巨大的作用。随着近年来国内外经济环境不断变化，国家陆续出台了针对房地产行业的调控措施，使得房地产开发企业资金压力巨大，资金链紧绷。2022年部分房企无法按期交房，2023年头部房企出现债务违约，房地产行业发展前景不明。在这种情况下，房地产开发企业的资金管理显得更为重要。本文基于房地产开发企业资金管理的重要性，从资金的取得、运用及风险防范等方面分析房地产开发企业在资金管理中出现的问题及对策。

房地产行业作为国民经济支柱产业之一，在过去二十余年取得了长足的发展。在促进经济发展、改善人民居住环境的同时，也造就了一批成功的房地产开发企业。进入2023年后，房地产开发企业陆续出现债务违约，暴露出在资金管理方面存在诸多问题。如资金运用无计划，没有预算或预算没有落地；筹资渠道单一，财务成本高；资金利用效率低下，专业性不够；企业财务风险大，对关键性经营活动缺乏资金支持，导致项目开发滞后，企业经营风险不断加大。种种迹象表明，在企业运营中资金就是血脉，现金为王。所以，加强资金管理是房地产开发企业管理的重心。

一、房地产开发企业资金管理概述

（一） 房地产开发企业资金管理的含义

房地产开发企业资金管理是以资金为主旨，围绕房地产开发企业各项业务开展涉及筹融资、投资、资金运用等的行为。通过资金不断循环支持企业正常经营，以获取到比资金成本更高的收益，实现企业利益最大化。房地产开发企业由于所处行业的特殊性，其资金运行涉及到项目设立、土地获取，各项证照的取得、项目建设，证照办理等多个环节。加强对资金链上各个环节的管理，是实现房地产开发企业正常经营及获取利益的重点工作。

（二） 房地产开发企业资金管理的特点

房地产开发由于涉及范围较广，资金管理具有以下特点：一是资金需求量大。房地产开发是资金密集型行业，取得土地使用权及工程建设都需要大量的资金。再加上项目前期投入，财务费用、各项税费等，一般以亿元来计量。二是资金链长，资金回收周期长。开发项目从立项开始到取得预售许可回笼资金，涉及到的工作繁杂，时间较长。如投资前期准备，取得土地使用权，工程建设达到办理预售许可证的条件。这些工作时间跨度较大，一般企业需要二年时间。在这期间资金只有投入而无回笼，资金流为纯流出。取得预售许可后，资金的回笼还受到国家政策、监管部门、银行及市场等方面的制约，资金回收速度不可控。三是资金管理风险大。由于资金用量巨大，回收周期长，回款又受到诸多因素的影响，导致房地产开发企业财务成本较高，加大了财务风险。企业在运营中财务风险会传导至企业经营的各个方面，导致企业经营面临较大风险。

二、房地产开发企业资金管理存在的问题

（一）资金运用缺乏计划性，资金预算执行不到位

房地产开发企业资金需求量大，必须合理计划资金的使用，通过资金的有序运行，完成企业的经营目标，实现盈利。部分企业在日常经营中，对资金的筹集、使用及归还没有计划，企业资金运行无序，造成资金对重点经营目标的保障不突出，资金运行中规中矩。虽然有些企业对未来资金的收支做了计划，形成了资金预算，但由于预算没有与企业的实际情况相结合，造成预算指标与实际结果差异较大，没有体现预算的计划性。还有部分企业虽然重视资金预算的编制，但忽视资金预算的执行，在经营过程中发现预算指标与实际结果有差异时，没有及时解决或反馈，导致产生差异的原因得不到解决，资金预算执行成为一句空话。

（二）融资渠道单一，资金成本过高

房地产开发企业的资金来源主要有自有资金，金融机构借款，发行股票或债券筹集资金。从实际情况来看，大部分房地产开发企业属中小型企业，整体资金实力不强，企业自有资金不足以支持企业进行开发建设；行业中上市公司较少，大部分企业受制于自身因素及客观条件，无法通过发行股票或债券筹资，只能通过向金融机构借款来满足企业开发建设所需的资金，融资渠道较单一；受到国家政策影响，如2021年1月1日开始实行的房地产开发企业三条红线政策，企业从金融机构获取借款的难度不断增大，本着高风险高收益的原则，房地产开发企业从金融机构取得的借款利率远高于其他企业的借款利率，导致资金成本过高。

（三）缺乏专业人员，资金利用效率低下

房地产行业属资金密集型行业，资金利用效率对企业发展起着重要的作用。近年来房企不断爆雷，资金链出现问题，很重要的一个原因就是企业的资金利用效率低下。

首先，房地产开发企业资金管理理念滞后，没有与时俱进。房地产行业在发展阶段受当时实际情况影响，土地使用成本较低，如采用合作开发模式，整体开发成本较低。

其次，充分享受了人口红利。人们对住房刚性需求巨大，房地产开发企业不需要大力营销就可以收回大量资金。房地产开发企业是卖方市场，销售价格不断攀升，企业利润率很高，现金流很充裕，导致资金管理较粗放。

再次，房地产行业进入成熟阶段后，随着国家各项调控政策的出台，房地产行业的竞争不断加剧，土地使用权取得方式以“招拍挂”为主，土地价格不断上升，加大了开发成本。同时，房屋销售受到前所未有的挑战，销售以现房或准现房为主，房地产开发企业从卖方市场转入买方市场，各种促销措施层出不穷，销售费用不断加大，企业利润率逐年下降，现金流趋紧，企业资金管理急需向精细化转型。

从次，面对市场环境及政策的快速变化，部分房地产开发企业资金管理理念跟不上时代的要求，管理手段粗放，达不到精细化管理的水平，极易导致资金链断裂。

最后，从事资金管理的人员素质有待提高。房地产开发企业作为资金密集型企业，在日常经营中资金运行是血脉，现金管理是核心。可是部分企业在实际工作中对于融资节点的把控，工程关键点的保障，销售回款的落实，还款的计划性等方面缺乏强有力的手段，无法在保证企业正常经营的同时，管理闲暇资金，防止资金闲置，实现企业价值最大化。究其原因，最重要的是企业缺乏资金管理专业人才，资金运行只能满足日常经营，不能通过高效的资金运行实现资金的保值增值，资金利用效率低下。

（四）缺乏风险防控意识，风险防控措施不足

房地产开发企业由于项目周期长，资金量大，面临的风险也大。在日常工作中，一些企业对资金运行面临的风险缺乏防范意识。在论证项目可行性时，对于销售回款估计过于乐观，在制定资金回笼金额时没有进行压力测试。因此，计划资金回笼的速度及金额与实际相差很大，导致计划支出无法实现，销售返投不足，致使企业项目建设滞后，不能按时交付，给企业带来极大的负面影响。

从融资方面来看，大部分房地产开发企业的筹资方式多为银行借款，少数企业通过债券融资，企业的资产负债率不断攀升，还本付息压力巨大，存在很高的财务风险。很多企业在借入款项后，由于风险防范意识不够，未能制定出资金预算或应急方案，以致借款到期后不能偿付，对企业经营造成严重冲击，影响社会稳定。2023年恒大爆雷后，碧桂园、融创等房地产开发企业相继出现债务违约迹象，给企业带来了极大的经营风险。

企业筹集到资金后，应当坚持战略定力，将资金投入到企业的主营业务中，实现企业发展。可是，部分企业对资金运行中的风险认识不足，对无序的资金运行不采取控制措施，资金运行随意性强，资金充裕时花钱大手大脚，产生高额的非经营费用。有的房地产开发企业将资金投入到与房地产主业无关的项目上，如恒大投资矿泉水、汽车，导致企业资金链断裂，面临破产风险。

三、加强房地产开发企业资金管理的措施

（一）加强资金使用的计划性，强化资金预算管理

房地产开发企业在资金运行过程中，要加强资金使用的计划性，将涉及到的资金收支编入计划，形成资金预算，并落实到位。企业首先要建立资金预算管理制度，成立企业高层领导、全员参与的资金预算管理小组，根据企业战略目标，结合内外部竞争环境、企业资源，通过从上到下，从下到上或上下结合的方式，经过充分讨论，做好资金计划，形成企业的资金预算。资金预算可为企业的生产经营活动提供指导，企业各部门要按照计划落实资金预算，并结合资金预算运行情况分析、查找与实际执行发生偏差的原因。属于可控范围的，要求各部门将未完成的指标在后期分解完成；属于非可控原因的，向预算管理部门提请调整预算指标申请，让资金预算服务于企业经营。

房地产开发企业运用预算手段管理资金时，要强化资金预算落地，制定周、月、季度预算会议制度，及时跟进资金预算的落实，发现问题及时分析，查找原因，找到解决方案。预算执行部门要经常与财务部门、预算管理部门沟通，加强业财融合。要严格控制预算外收支，尤其是计划外投资。凡是计划外支出项目必须通过资金预算会议审议，审议通过后要调整资金预算指标，然后方可执行。同时，建立预算考核机制，将各个部门、全体员工的绩效与资金预算的执行结果挂钩，推动资金预算顺利实施。企业以资金预算为手段开展管理，让企业的资金运行切实可行，为企业的生产经营提供保障。

（二）拓宽融资渠道，降低资金成本

近年来，随着国际形式不断变化，国家金融管理机构不断出台房地产行业金融政策，房地产开发企业的融资门槛逐年提高，融资成本居高不下。企业要想破解这个困境，必须加强分析企业面临的外部环境，创新、拓宽融资渠道。比如可以采用股权融资方式筹集资金。目前大部分房地产开发企业为中小型企业，股权单一。股权融资虽然稀释了一部分利润，但成本较高。由于不向投资者定期支付利息，减少了企业发生债务违约的可能性，股权融资具有可操作空间。房地产开发企业除了金融机构借款，股权融资外，还可以采用合作开发，信托融资等多种方式。除上述直接融资方式外，企业还可以采用与上下游供应商加强合作，提供供应链融资，以加长应付账款付款周期，缓解资金压力。

（三）提高资金利用效率

资金管理在房地产开发企业中居于重要地位，资金运行的好坏关系到房地产开发企业的生存发展。房地产开发企业要将资金管理作为头等大事，引进先进的资金管理理念。

首先，资金运行是为企业的经营目标服务的，面对房地产开发企业不断增加的成本，不断吃紧的资金链，资金运营要突出重点与防范性。即保证项目正常运行，又能实现资金的保值增值。企业要认真落实资金预算，在资金方面保障项目的各个重要节点的需要，如取得土地使用权，工程建设的付款节点，项目交付的时间点，借款的还本付息节点等，做好销售返投的控制。

其次，加强对销售回款的管理。跟踪定金、首付款，协调与银行、公积金中心，及时落实个人按揭贷款。充分利用盈余资金理财投资或提前归还借款，提高资金的利用效率。资金是企业的血脉，其重要性不言而喻。资金管理需要专业人员。房地产开发企业可以通过招聘具有专业能力的人员从事资金管理，如具有金融、基金或风投经历的管理人员。为现有财务人员提供培训，加强他们资金管理及运营方面的知识与能力。或者引进专业的第三方，对资金运营提供专业化的指导意见。通过人员素质的提升，加强资金运行效率。

（四）增强风险管理意识，落实风险防控措施

房地产开发企业由于开发周期长，资金流转时间长。因此，资金链上任何一环出现失误，将对企业造成致命威胁，如借款不能还本付息、资金不到位导致工程烂尾等。房地产开发企业要树立风险管理意识，找到开发项目在各个节点面临的风险，通过分析其产生的原因，制定风险防控措施。企业在进行投资决策时，要根据资金情况，客观、审慎地测算未来的现金流量，通过多种方式评估投资是否可行，避免盲目投资，减少投资风险；在筹措资金时，要根据实际情况，选择合理的融资渠道，采用多种形式混合筹集资金，同时严格控制融资规模，降低筹融资风险；在企业的日常运行中，要按照政府监管机构的要求，将销售资金全额汇入资金监管账户，避免违规风险；严格执行资金预算及资金管理制度，降低运营风险。

结语：

随着国内国际经济环境的不断变化，房地产开发企业从当初的野蛮生长到现在断臂求生，挑战与机遇并存。2023年10月召开的中央金融工作会议，对房地产行业特别提出： 要健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理。一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好地支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。对于稳定房地产企业现金流、缓释房地产企业信用风险尤为关键。宏观形势向好，房地产企业应如何度过困难时期，抓住新的机遇？首先，必须做好资金管理，防止资金链断裂。其次，执行资金预算要加强计划性，多渠道融资降低财务成本。要改进资金管理理念，多管齐下保证资金运营的安全性与效率，加强风险管控，平稳渡过困难期。

（作者单位：兰州鲁商实业集团有限公司）