商业地产中的物资市场运营管理研究

摘要：近年来，我国市场经济体系改革不断深化，物资市场产品日益丰富，市场形态转向明显，然而，传统物质市场运营管理模式已逐渐无法满足需求变化，并暴露出诸多弊端，如何更好的改进、完善物资市场运营管理，促进物资市场的可持续发展，已势在必行。文章以商业地产为例，对其物资市场的运营管理问题予以探讨，并构建科学的运营管理方案以期为相关企业提供参考借鉴。

关键词：商业地产；物资市场；运营管理

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）09-0000-00

引言

在云计算、大数据等新一代信息技术的赋能下，传统生产加工企业的获利能力及空间被进一步压缩，尤其处于商业地产中的微观个体，无限制的控制生产经营成本也将不利于未来的可持续发展[1]。基于此，物资市场应运而生，通过优化资金、资源及资本，以实现降本增效的根本目的，促进业户延伸及迭代升级。当然，由于商业地产的性质限制，其物资市场运营管理仍相对较为粗放，资源管控存在随机性，若想扩大利润空间及中间价值，则必须构建科学的物资市场运营管理方案，以高质量、高要求实现高效益。

1物资市场的核心概念

顾名思义，物资市场也被称之为工业生产资料市场，通常代表物资商品交换关系总和及买卖场所，前者反映统一生产资料的多个经济实体与各种生产资料拥有者的“经济-物质”关系，后者代表物资商场、物资贸易中心以及物资交流会等。在我国，根据地域的不同，可以将物资市场分为全国性与区域性两个方面，如果根据市场的交易目标来看，可以将其分为金属市场、建材市场、化工市场、燃料市场以及机电产品市场等。不同类别的物资市场管理模式见表1所示[2]。

不同社会形态下的市场，体现着不同的生产关系，其特点也不尽相同。目前，我国仍处于社会主义初级阶段，是在公有制基础上以多种经济要素并存，具有以下特点：第一，公有制为主体，多种经济要素并存的市场；第二，以渠道流通、多种经营方式共存的市场；第三，实行开放、独立的市场；第四，根据国家政策，实现内部整合的市场；第五，平等公平竞争的市场[3]。

2物资市场运营管理的核心要素与基本要求

2.1核心要素

（1）目标导向

物资市场运营管理的主要目的在于要使物资精密化、高效化、标准化，保证有限的物资资源得到最大的利用。在建立物资市场运营管理体系时，应确定业务所要达到的目标，并确定相应的评价方法及指标。

（2）权责清晰

物资市场要对物资的各个层次的主管及工作人员予以详细的划分，明确各部门职责，保证任务的合理分配，以提高工作效率。

（3）流程规范化

对物资盘点、清点、调拨、出库、入库以及采购等各个环节予以标准化，降低工作差错与疏漏，提高了工作的可靠性与精确性。同时，要根据业户具体业务情况，构建符合业户实际运营情况的信息体系，方便对数据予以分析、管理。

（4）数据化支持

构建科学的分析数据管理与分析系统，对各种数据予以挖掘、分析、搜集及整理，以辅助决策。通过对物资安全库存、使用及采购等方面的信息分析，能够及时地找出存在的问题，从而做出合理的决策[4]。

（5）监控与评估

在物资市场运营管理体系中，必须有一套完整的评价、监测体系，用以控制各环节的物资质量，以改善物资质量，确保物资有效性及标准化。

2.2基本要求

（1）规范采购程序

从确定采购需求、制定采购计划、签订合同以及选择供应商等方面着手，对采购流程予以规范化。同时，采购工作必须做到公平公正公开，保证物资采购的合理性，维护供应商的合法利益。

（2）备货与安全库存

分析各种物资需求，确定安全库存量及备货战略，以保证当需求量增大或出现意外状况时，物资仍能得到及时的供给，防止由于物资短缺而造成的运营风险或生产中断。

（3）定期清点、盘点

物资市场运营管理需要定期对物资予以清点与盘点，保证物资信息准确。其中，可在第一时间发现物资过期、异常以及缺陷等情况，为下一步的决策提供可靠的数据支撑。

（4）严格出入库管理

对物资入库实行严格的入库控制，并对验收、记录以及盘点等各个环节予以标准化，从而有效地防止物资损耗及损失，确保物资的保值增值及安全性。

（5）数据化分析与决策支持

帮助业户更好地分析物资库存、消费及使用等数据，从而为业户的物资管理策略及决策提供依据[5]。可以说，数据分析有助于业户把握物流发展趋势与规律，从而提高业户经营效率。

（6）风险管理与优化

控制物资管理中的各种风险，主要包括库存过剩风险、物资质量风险以及供应商风险等，同通过优化物流方式、过程等，实现物资的高效利用。

3商业地产中物资市场运营管理存在的问题

3.1方案落实存在偏差

（1）运营服务与客户招商的重视程度存在差异

商业地产物资市场实际运作中，由于招商指标的限制，导致客户招商始终是主导工作，在运营管理中占有重要的位置。但是，在运营服务中，服务质量、服务内容与人才配置等并没有像客户招商那样受到同样的关注，且存在一定程度的滞后。一方面，以物业出租为基础的目标管理，导致招商项目处于战略位置；另一方面，由于商业地产收入多依赖于招商工作，致使资源向招商部门倾斜。

（2）产业服务与基础服务的落实程度存在差异

商业地产物资市场提供了一系列的政策与产业服务内容，包括了业户最关心的人才服务和技术服务，同时还提供了法律、金融等方面的孵化支持，同时还可以为业户提供有关的政策信息[6]。从理论上来说，业户的一切需要都可以满足。但是，由于受到财力、人力以及市场环境等诸多因素的制约，能够切实地提供的产业服务内容十分有限，并且活跃程度不高，成功率也没有达到预期的效果。与之形成鲜明对比的是，服务工作已占很大比例。

3.2组织成效评价不高

（1）管理效率不高

第一，决策权限较低。物资市场日常工作大部分都是经过流程审批，但在实际操作中，部分项目不能经过物资市场终签，需上报给总集团。第二，自主性不强。一般来说，自主性越高，则可以被视为其市场化程度越高，在参与市场竞争中的灵活性越大，反之亦然。商业地产的物资市场在理解和参与市场竞争和发展过程中，所耗费人力、物力较大，业户调研更为困难，而若是由于某些微小的利润问题导致资产运营中心甚至总集团持反对意见，则将前功尽弃。第三，交流成本较高。以东兴物资集团为例，其下设七家企业，形成了涉及五金机电、防水保温、门窗、装饰建材、建筑及综合等十余大类，上万种产品，物资市场仅仅是东兴物资集团6个功能性组织架构之一，按照权责划分，若涉及到一些复杂性、技术性的问题，需要发出工作联络信寻求解决办法，每个问题需要5-8人沟通，成本较高。

（2）业户评价有待提升

在业户满意度调查中，大部分业户认为物资市场需要提高紧急市场处理能力、沟通能力以及服务意识，并强化工作效率，这些有待改善的环节基本涵盖了物资市场现有核心岗位。

3.3控制实施力度不足

（1）实施频率不高

物资市场主要通过专项性检查或考核的方式展开运营控制，但在较多时候，物资市场属于被动支持，其参与积极性显然不高。从数量上来看，每年物资市场自行开展的检查工作不超过10次，可见其实施频率不高。

（2）效果影响不明显

作为目的性极强的工作，控制管理要在现实工作和计划要求之间表现出动态变化的过程中，通过修正现实工作中的偏差，来对计划要求予以完善及修正，以此来持续提升工作质量。但是，从运营控制实践中来看，物资市场实际效果并不显著，各项运营管理评价指标、水平未发生较大改变，虽然每年都对工作流程、工作规范以及工作制度等进行自我检查，但改变力度较弱，效果不明显。

4商业地产中物资市场运营管理方案构建

4.1完善运营服务方案

4.1.1优化盈利方案

（1）扩大收入渠道

商业地产物资市场的物业、租金收入为量化收入，整体上没有太大的变动，而除此之外的其它收入则可以被视为物资市场可变收入，包括但不局限产业服务收入、有偿服务收入等，其中，有偿服务收入是指为业务提供各项便利服务的收费，包括维修费、绿化费以及清洁费等，产业服务收入包括法律咨询、技术服务以及股权投资等。这些收入来源的增多，对于激活物资市场资源，推动物资市场多样化发展。与此同时，根据商业地产业户需要，制定出一套完整的服务体系，包括人才体系、服务体系以及价格体系等。并以服务标准的执行，为业户提供切实可行的服务，从而不断促进物资市场收入的持续增长。随着产业服务以及有偿服务的实施，其收入将会逐年递增，评价权重可趋呈递增趋势，见表2所示。

4.1.2优化成本支出

收入和支出是一个整体，在物资市场运营管理中，成本控制具有同等的重要性，对项目予以成本优化，可以降低不必要的费用，提升资金利用率[7]。为此，合理编制成本预算，保证在成本执行时有据可依，满足物资市场成本支持，具体流程见图1所示。

4.1.3优化运营服务内容

（1）优化基础服务内容

物资市场应对当前基础服务内容予以全面梳理，针对紧急市场处理能力、沟通能力以及服务意识等方面存在的问题，优化服务组织，制订标准化岗位工作流程，并根据业户需要，重新梳理了基本服务体系，见表3所示。

（2）优化渠道共通

就小型业户而言，缺少适合自己的产品，而且代理服务、总经销等商业模式也不熟悉，就老牌业户而言，其产品管理需要升级换代，因此，物资市场可以组织业户到全国各地的工厂、展会等寻找合适的产品，帮助其签订合同。并且，物资市场还可以建立一个采购平台，通过产品的公开投标，既节省采购成本，又可以给业户提供便利，开辟一条新的销售渠道，形成双赢局面。磁瓦，物资市场也可以组建专业的电商团队，帮助业务在平台上展示、陈列产品，并与物流企业沟通，从而实现双方的需求对接，促使业户之间的信息交流更加紧密。同时，物资市场还可以通过短视频平台宣传业户产品，比如抖音、快手等，在为业户开辟新的营销渠道的同时，也加强的商业地产物资市场的品牌知名度，以便于更好的吸引优质业户入驻，以优质业户再次带动物资市场发展，从而形成良性循环[8]。

（3）提供全面的产业扶持

通过引进行业龙头企业、优质企业，可以提高物资市场品牌知名度及市场竞争能力，为此，除了做好产业对接和服务之外，还应该制定出相应的物资市场优惠政策，包括活动专享、费用优惠以及租金减免等，以此来吸引更多的优势业户入驻。具体而言，可提供如下三个方面的支持内容：第一，技术支持。将科技行业、研究机构等资源结合到一起，提高物资市场业户之间的技术交流；第二，资金支持。通过投资机构、金融机构的引入，提升物资市场金融服务水平，为业户解决融资难的问题。与此同时，物资市场还可以通过减免服务费用、租金等方式，对业户予以成本补贴；第三，市场支持。通过总集团的其他优势产业，为入驻业户提供优先采购机会，或是第一时间共享市场变化信息，为业户提供决策支持。

4.1.4加快平台化建设

（1）搭建信息互换平台

作为一个整体的生态体系，商业地产物资市场自身就是一个交互场景，具有必要的互动要求与条件。具体而言，物资市场信息互换平台应该包括三个方面：一是物资市场与业户之间的信息互换，定期清点、盘点物资，加强数据化分析与决策支持，便于更好的备货，并设置安全库存；二是业户与业户之间的信息互换，为业户合作牵线搭桥，以便应对供货短缺等问题；三是物资市场员工之间的信息互换，改善物资市场员工的生活氛围，提高舒适度与幸福感，以便于更好的服务于物资市场广大业户[9]。

（2）建立发展交互平台

为满足商业地产物资市场在市场、资金、人才以及技术等各领域的需要，构建以建筑产业为中心的上下游全产业链发展平台。具体而言，即通过资源的交互，搭建起物资市场的产业合作交流平台，运用自身资源，通过参观行业活动、参观考察等形式，以此增强物资市场业户与外部的沟通，并进行广泛的产业关联和合作，促进建筑材料、建筑机械以及建筑用品等方面的市场信息交互，为业户的未来发展提供决策支持。

4.2提升运营组织建设

4.2.1优化管理模式

（1）组建独立运营公司

长期以来，商业地产物资市场在管理序列中的内部管理权限过小，对外市场主体的地位太低，这对于外部业务开展、内部加强管理都是不利的。为此，在市场运作或规模相对成熟时，可赋予独立运营资格，物资市场独立运营公司，对物资市场的管理模式、组织体系以及权限范围等予以重构，更适应业户、市场以及国家政策需求，这对提高物资市场的市场地位而言大有裨益。

（2）构建一级管理模式

总集团应将权力下放给物资市场，并以物资市场为主体构建一级管理模式，实行战略管控及目标管理，而不介入日常具体运营，让物资市场自负盈亏、自主管理以及自主应对，激发物资市场管理活性，消除管理依赖，以应对激烈的市场竞争。

（3）建立扁平化内部结构

物资市场独立运营后，可采用扁平化组织结构，将商业地产物资市场组织结构调整为安全管理部、工程管理部、客户服务部、产业服务部以及招商部等部门，并权力下放，实现全责对等，最大成堵上激发各部门的积极性与主观能动性，从而有效地推动了物资市场中繁杂而的运营管理工作，提高运营服务效率，提升业户满意度，扁平化内部结构见图2所示。

4.2.2加强团队建设

第一，加大人才引进力度。物资市场应按照特定岗位和人才需求，通过与专业对口的招聘渠道展开业务合作，包括不局限于付费猎聘等形式，以最快的速度吸引专业岗位专业人才。同时，充分利用自身产业资源，通人才推荐或政府专业人才服务平台等方式，挑选适合的专业人才加入。第二，提高员工工资水平。由于成本控制需要，物资市场管理员工的工资水平在同行业中处于中下游，在人才方面缺乏优势，要想改变这种状况，就必须对标业界现行的薪酬标准予以调整，尤其是对关键岗位人才和特殊人才，可以在一定程度上高于行业水平。在奖金方面，应与物资市场经营管理目标相结合，制定一套独立的绩效奖励标准，公正地展开考核和奖励发放。第三，提供员工升迁通道。对优秀人次制定职业生涯规划，重点考察，重点指导，给予足够的提升空间，避免人才流失。第四，构建人才培训体系。及时获取最新行业信息，并常态化开展人才培训工作，具体可通过交互式课堂、外聘专家、文字宣导等方式，丰富培训形式。

4.3健全运营控制体系

（1）仓储控制

第一，空间管控。在堆放物资时，仓库存储位置要根据物资情况来决定，以便使仓库的环境符合物资的存储球，并要做好“五距”控制，包括灯光兼具、顶距、柱距、墙壁间距以及垛距，此外，按照不同的物资管理方案，做好相应的防护措施；第二，时间管控。依据有效的物资管理效率原则，在提高工作效率、经济效益的基础上，对物资出入予以科学安排，实现物资的先进先出、快进快出，减少出入库时间，提升库存周转率[10]。

（2）管理控制

第一，构建工作规范机制。商业地产物资市场要根据实际需求，对工作目标、要求以及流程予以详细的梳理和制定，形成制度化的工作内容，做好工作培训，在执行的时候，要严格遵守制定的工作规范，保证运营管理质量；第二，构建快速响应机制。商业地产物资市场应设立一个便捷快速的需求响应途径，尤其是通过专属APP、客户电话、微信等线上渠道，让业户可以迅速地将自己的需求表达出来，同时还可以安排专人进行快速对接和响应，及时安排有关工作。第三，构建双监督机制。一方面，建立一个内部监督体系，制定工作日程表和评分表，对物资市场运营管理工作予以监督，并采用评分制对工作效果进行评估。另一方面，通过定期座谈、电话回访、设置意见箱等方法，手机物资市场工作人员、业户的意见反馈信息，并在反馈信息基础上及时、有效地调整运营管理方式。

5结论

综上所述，物资市场是当今社会的一个热门话题，不仅是物资交换的重要渠道载体，更是一种新型的经济形式，在推动区域经济的发展中扮演着举足轻重的角色。为此，应重视物资市场的运营管理效率与水平，多措并举，更好的服务于广大业户，从而提高市场核心竞争力。

参考文献：

[1]埃德加·M·胡佛.区域经济学导论.[M]王翼龙，译.北京：商务印书馆，1990.

[2]孙中伟.生产物资市场的管理模式研究[J].现代商业，2023（4）：161-164.

[3]王缉慈.超越集群—中国产业集群的理论探索［M］.北京：科学出版社，2017.

[4]孙恒，许艺琳，张静.市场管理与产品规划流程的研究与应用[J].管理工程师，2022，27（3）：24-28.

[5]黎齐.哈尔滨市技术市场管理问题及对策研究[D].哈尔滨：黑龙江大学，2022.

[6]郝冉.刍议互联网传播下的企业市场管理[J].商讯，2022（3）：109-112.

[7]孙泽辰，滕雯婕，吴缪宇.基于市场管理功能的ERP系统在企业中的应用综述[J].物流工程与管理，2021，43（7）：157-159.

[8]王思博.市场监管机构管理资源配置研究[D].太原：山西师范大学，2020.

[9]刘璞.规范建筑市场管理促进建筑业发展措施探析[J].居舍，2019（26）：18.

[10]杨洁.加强市场管理促进房地产经济健康发展的途径[J].管理观察，2018（31）：76-77.

[作者简介]王云刚（1973—），男，汉族，江苏徐州人，本科，徐州物资市场有限公司副总经理，研究方向：商业地产管理。

商业地产中的物资市场运营管理研究

王云刚

（徐州物资市场有限公司，江苏徐州221000）

摘要：近年来，我国市场经济体系改革不断深化，物资市场产品日益丰富，市场形态转向明显，然而，传统物质市场运营管理模式已逐渐无法满足需求变化，并暴露出诸多弊端，如何更好的改进、完善物资市场运营管理，促进物资市场的可持续发展，已势在必行。文章以商业地产为例，对其物资市场的运营管理问题予以探讨，并构建科学的运营管理方案以期为相关企业提供参考借鉴。

关键词：商业地产；物资市场；运营管理

中图分类号：F299.23文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）09-0000-00

引言

在云计算、大数据等新一代信息技术的赋能下，传统生产加工企业的获利能力及空间被进一步压缩，尤其处于商业地产中的微观个体，无限制的控制生产经营成本也将不利于未来的可持续发展[1]。基于此，物资市场应运而生，通过优化资金、资源及资本，以实现降本增效的根本目的，促进业户延伸及迭代升级。当然，由于商业地产的性质限制，其物资市场运营管理仍相对较为粗放，资源管控存在随机性，若想扩大利润空间及中间价值，则必须构建科学的物资市场运营管理方案，以高质量、高要求实现高效益。

1物资市场的核心概念

顾名思义，物资市场也被称之为工业生产资料市场，通常代表物资商品交换关系总和及买卖场所，前者反映统一生产资料的多个经济实体与各种生产资料拥有者的“经济-物质”关系，后者代表物资商场、物资贸易中心以及物资交流会等。在我国，根据地域的不同，可以将物资市场分为全国性与区域性两个方面，如果根据市场的交易目标来看，可以将其分为金属市场、建材市场、化工市场、燃料市场以及机电产品市场等。不同类别的物资市场管理模式见表1所示[2]。

不同社会形态下的市场，体现着不同的生产关系，其特点也不尽相同。目前，我国仍处于社会主义初级阶段，是在公有制基础上以多种经济要素并存，具有以下特点：第一，公有制为主体，多种经济要素并存的市场；第二，以渠道流通、多种经营方式共存的市场；第三，实行开放、独立的市场；第四，根据国家政策，实现内部整合的市场；第五，平等公平竞争的市场[3]。

2物资市场运营管理的核心要素与基本要求

2.1核心要素

（1）目标导向

物资市场运营管理的主要目的在于要使物资精密化、高效化、标准化，保证有限的物资资源得到最大的利用。在建立物资市场运营管理体系时，应确定业务所要达到的目标，并确定相应的评价方法及指标。

（2）权责清晰

物资市场要对物资的各个层次的主管及工作人员予以详细的划分，明确各部门职责，保证任务的合理分配，以提高工作效率。

（3）流程规范化

对物资盘点、清点、调拨、出库、入库以及采购等各个环节予以标准化，降低工作差错与疏漏，提高了工作的可靠性与精确性。同时，要根据业户具体业务情况，构建符合业户实际运营情况的信息体系，方便对数据予以分析、管理。

（4）数据化支持

构建科学的分析数据管理与分析系统，对各种数据予以挖掘、分析、搜集及整理，以辅助决策。通过对物资安全库存、使用及采购等方面的信息分析，能够及时地找出存在的问题，从而做出合理的决策[4]。

（5）监控与评估

在物资市场运营管理体系中，必须有一套完整的评价、监测体系，用以控制各环节的物资质量，以改善物资质量，确保物资有效性及标准化。

2.2基本要求

（1）规范采购程序

从确定采购需求、制定采购计划、签订合同以及选择供应商等方面着手，对采购流程予以规范化。同时，采购工作必须做到公平公正公开，保证物资采购的合理性，维护供应商的合法利益。

（2）备货与安全库存

分析各种物资需求，确定安全库存量及备货战略，以保证当需求量增大或出现意外状况时，物资仍能得到及时的供给，防止由于物资短缺而造成的运营风险或生产中断。

（3）定期清点、盘点

物资市场运营管理需要定期对物资予以清点与盘点，保证物资信息准确。其中，可在第一时间发现物资过期、异常以及缺陷等情况，为下一步的决策提供可靠的数据支撑。

（4）严格出入库管理

对物资入库实行严格的入库控制，并对验收、记录以及盘点等各个环节予以标准化，从而有效地防止物资损耗及损失，确保物资的保值增值及安全性。

（5）数据化分析与决策支持

帮助业户更好地分析物资库存、消费及使用等数据，从而为业户的物资管理策略及决策提供依据[5]。可以说，数据分析有助于业户把握物流发展趋势与规律，从而提高业户经营效率。

（6）风险管理与优化

控制物资管理中的各种风险，主要包括库存过剩风险、物资质量风险以及供应商风险等，同通过优化物流方式、过程等，实现物资的高效利用。

3商业地产中物资市场运营管理存在的问题

3.1方案落实存在偏差

（1）运营服务与客户招商的重视程度存在差异

商业地产物资市场实际运作中，由于招商指标的限制，导致客户招商始终是主导工作，在运营管理中占有重要的位置。但是，在运营服务中，服务质量、服务内容与人才配置等并没有像客户招商那样受到同样的关注，且存在一定程度的滞后。一方面，以物业出租为基础的目标管理，导致招商项目处于战略位置；另一方面，由于商业地产收入多依赖于招商工作，致使资源向招商部门倾斜。

（2）产业服务与基础服务的落实程度存在差异

商业地产物资市场提供了一系列的政策与产业服务内容，包括了业户最关心的人才服务和技术服务，同时还提供了法律、金融等方面的孵化支持，同时还可以为业户提供有关的政策信息[6]。从理论上来说，业户的一切需要都可以满足。但是，由于受到财力、人力以及市场环境等诸多因素的制约，能够切实地提供的产业服务内容十分有限，并且活跃程度不高，成功率也没有达到预期的效果。与之形成鲜明对比的是，服务工作已占很大比例。

3.2组织成效评价不高

（1）管理效率不高

第一，决策权限较低。物资市场日常工作大部分都是经过流程审批，但在实际操作中，部分项目不能经过物资市场终签，需上报给总集团。第二，自主性不强。一般来说，自主性越高，则可以被视为其市场化程度越高，在参与市场竞争中的灵活性越大，反之亦然。商业地产的物资市场在理解和参与市场竞争和发展过程中，所耗费人力、物力较大，业户调研更为困难，而若是由于某些微小的利润问题导致资产运营中心甚至总集团持反对意见，则将前功尽弃。第三，交流成本较高。以东兴物资集团为例，其下设七家企业，形成了涉及五金机电、防水保温、门窗、装饰建材、建筑及综合等十余大类，上万种产品，物资市场仅仅是东兴物资集团6个功能性组织架构之一，按照权责划分，若涉及到一些复杂性、技术性的问题，需要发出工作联络信寻求解决办法，每个问题需要5-8人沟通，成本较高。

（2）业户评价有待提升

在业户满意度调查中，大部分业户认为物资市场需要提高紧急市场处理能力、沟通能力以及服务意识，并强化工作效率，这些有待改善的环节基本涵盖了物资市场现有核心岗位。

3.3控制实施力度不足

（1）实施频率不高

物资市场主要通过专项性检查或考核的方式展开运营控制，但在较多时候，物资市场属于被动支持，其参与积极性显然不高。从数量上来看，每年物资市场自行开展的检查工作不超过10次，可见其实施频率不高。

（2）效果影响不明显

作为目的性极强的工作，控制管理要在现实工作和计划要求之间表现出动态变化的过程中，通过修正现实工作中的偏差，来对计划要求予以完善及修正，以此来持续提升工作质量。但是，从运营控制实践中来看，物资市场实际效果并不显著，各项运营管理评价指标、水平未发生较大改变，虽然每年都对工作流程、工作规范以及工作制度等进行自我检查，但改变力度较弱，效果不明显。

4商业地产中物资市场运营管理方案构建

4.1完善运营服务方案

4.1.1优化盈利方案

（1）扩大收入渠道

商业地产物资市场的物业、租金收入为量化收入，整体上没有太大的变动，而除此之外的其它收入则可以被视为物资市场可变收入，包括但不局限产业服务收入、有偿服务收入等，其中，有偿服务收入是指为业务提供各项便利服务的收费，包括维修费、绿化费以及清洁费等，产业服务收入包括法律咨询、技术服务以及股权投资等。这些收入来源的增多，对于激活物资市场资源，推动物资市场多样化发展。与此同时，根据商业地产业户需要，制定出一套完整的服务体系，包括人才体系、服务体系以及价格体系等。并以服务标准的执行，为业户提供切实可行的服务，从而不断促进物资市场收入的持续增长。随着产业服务以及有偿服务的实施，其收入将会逐年递增，评价权重可趋呈递增趋势，见表2所示。

4.1.2优化成本支出

收入和支出是一个整体，在物资市场运营管理中，成本控制具有同等的重要性，对项目予以成本优化，可以降低不必要的费用，提升资金利用率[7]。为此，合理编制成本预算，保证在成本执行时有据可依，满足物资市场成本支持，具体流程见图1所示。

4.1.3优化运营服务内容

（1）优化基础服务内容

物资市场应对当前基础服务内容予以全面梳理，针对紧急市场处理能力、沟通能力以及服务意识等方面存在的问题，优化服务组织，制订标准化岗位工作流程，并根据业户需要，重新梳理了基本服务体系，见表3所示。

（2）优化渠道共通

就小型业户而言，缺少适合自己的产品，而且代理服务、总经销等商业模式也不熟悉，就老牌业户而言，其产品管理需要升级换代，因此，物资市场可以组织业户到全国各地的工厂、展会等寻找合适的产品，帮助其签订合同。并且，物资市场还可以建立一个采购平台，通过产品的公开投标，既节省采购成本，又可以给业户提供便利，开辟一条新的销售渠道，形成双赢局面。磁瓦，物资市场也可以组建专业的电商团队，帮助业务在平台上展示、陈列产品，并与物流企业沟通，从而实现双方的需求对接，促使业户之间的信息交流更加紧密。同时，物资市场还可以通过短视频平台宣传业户产品，比如抖音、快手等，在为业户开辟新的营销渠道的同时，也加强的商业地产物资市场的品牌知名度，以便于更好的吸引优质业户入驻，以优质业户再次带动物资市场发展，从而形成良性循环[8]。

（3）提供全面的产业扶持

通过引进行业龙头企业、优质企业，可以提高物资市场品牌知名度及市场竞争能力，为此，除了做好产业对接和服务之外，还应该制定出相应的物资市场优惠政策，包括活动专享、费用优惠以及租金减免等，以此来吸引更多的优势业户入驻。具体而言，可提供如下三个方面的支持内容：第一，技术支持。将科技行业、研究机构等资源结合到一起，提高物资市场业户之间的技术交流；第二，资金支持。通过投资机构、金融机构的引入，提升物资市场金融服务水平，为业户解决融资难的问题。与此同时，物资市场还可以通过减免服务费用、租金等方式，对业户予以成本补贴；第三，市场支持。通过总集团的其他优势产业，为入驻业户提供优先采购机会，或是第一时间共享市场变化信息，为业户提供决策支持。

4.1.4加快平台化建设

（1）搭建信息互换平台

作为一个整体的生态体系，商业地产物资市场自身就是一个交互场景，具有必要的互动要求与条件。具体而言，物资市场信息互换平台应该包括三个方面：一是物资市场与业户之间的信息互换，定期清点、盘点物资，加强数据化分析与决策支持，便于更好的备货，并设置安全库存；二是业户与业户之间的信息互换，为业户合作牵线搭桥，以便应对供货短缺等问题；三是物资市场员工之间的信息互换，改善物资市场员工的生活氛围，提高舒适度与幸福感，以便于更好的服务于物资市场广大业户[9]。

（2）建立发展交互平台

为满足商业地产物资市场在市场、资金、人才以及技术等各领域的需要，构建以建筑产业为中心的上下游全产业链发展平台。具体而言，即通过资源的交互，搭建起物资市场的产业合作交流平台，运用自身资源，通过参观行业活动、参观考察等形式，以此增强物资市场业户与外部的沟通，并进行广泛的产业关联和合作，促进建筑材料、建筑机械以及建筑用品等方面的市场信息交互，为业户的未来发展提供决策支持。

4.2提升运营组织建设

4.2.1优化管理模式

（1）组建独立运营公司

长期以来，商业地产物资市场在管理序列中的内部管理权限过小，对外市场主体的地位太低，这对于外部业务开展、内部加强管理都是不利的。为此，在市场运作或规模相对成熟时，可赋予独立运营资格，物资市场独立运营公司，对物资市场的管理模式、组织体系以及权限范围等予以重构，更适应业户、市场以及国家政策需求，这对提高物资市场的市场地位而言大有裨益。

（2）构建一级管理模式

总集团应将权力下放给物资市场，并以物资市场为主体构建一级管理模式，实行战略管控及目标管理，而不介入日常具体运营，让物资市场自负盈亏、自主管理以及自主应对，激发物资市场管理活性，消除管理依赖，以应对激烈的市场竞争。

（3）建立扁平化内部结构

物资市场独立运营后，可采用扁平化组织结构，将商业地产物资市场组织结构调整为安全管理部、工程管理部、客户服务部、产业服务部以及招商部等部门，并权力下放，实现全责对等，最大成堵上激发各部门的积极性与主观能动性，从而有效地推动了物资市场中繁杂而的运营管理工作，提高运营服务效率，提升业户满意度，扁平化内部结构见图2所示。

图2扁平化内部结构示意

4.2.2加强团队建设

第一，加大人才引进力度。物资市场应按照特定岗位和人才需求，通过与专业对口的招聘渠道展开业务合作，包括不局限于付费猎聘等形式，以最快的速度吸引专业岗位专业人才。同时，充分利用自身产业资源，通人才推荐或政府专业人才服务平台等方式，挑选适合的专业人才加入。第二，提高员工工资水平。由于成本控制需要，物资市场管理员工的工资水平在同行业中处于中下游，在人才方面缺乏优势，要想改变这种状况，就必须对标业界现行的薪酬标准予以调整，尤其是对关键岗位人才和特殊人才，可以在一定程度上高于行业水平。在奖金方面，应与物资市场经营管理目标相结合，制定一套独立的绩效奖励标准，公正地展开考核和奖励发放。第三，提供员工升迁通道。对优秀人次制定职业生涯规划，重点考察，重点指导，给予足够的提升空间，避免人才流失。第四，构建人才培训体系。及时获取最新行业信息，并26696f0af528aac028def2847d6954ec常态化开展人才培训工作，具体可通过交互式课堂、外聘专家、文字宣导等方式，丰富培训形式。

4.3健全运营控制体系

（1）仓储控制

第一，空间管控。在堆放物资时，仓库存储位置要根据物资情况来决定，以便使仓库的环境符合物资的存储球，并要做好“五距”控制，包括灯光兼具、顶距、柱距、墙壁间距以及垛距，此外，按照不同的物资管理方案，做好相应的防护措施；第二，时间管控。依据有效的物资管理效率原则，在提高工作效率、经济效益的基础上，对物资出入予以科学安排，实现物资的先进先出、快进快出，减少出入库时间，提升库存周转率[10]。

（2）管理控制

第一，构建工作规范机制。商业地产物资市场要根据实际需求，对工作目标、要求以及流程予以详细的梳理和制定，形成制度化的工作内容，做好工作培训，在执行的时候，要严格遵守制定的工作规范，保证运营管理质量；第二，构建快速响应机制。商业地产物资市场应设立一个便捷快速的需求响应途径，尤其是通过专属APP、客户电话、微信等线上渠道，让业户可以迅速地将自己的需求表达出来，同时还可以安排专人进行快速对接和响应，及时安排有关工作。第三，构建双监督机制。一方面，建立一个内部监督体系，制定工作日程表和评分表，对物资市场运营管理工作予以监督，并采用评分制对工作效果进行评估。另一方面，通过定期座谈、电话回访、设置意见箱等方法，手机物资市场工作人员、业户的意见反馈信息，并在反馈信息基础上及时、有效地调整运营管理方式。

5结论

综上所述，物资市场是当今社会的一个热门话题，不仅是物资交换的重要渠道载体，更是一种新型的经济形式，在推动区域经济的发展中扮演着举足轻重的角色。为此，应重视物资市场的运营管理效率与水平，多措并举，更好的服务于广大业户，从而提高市场核心竞争力。

参考文献：

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[3]王缉慈.超越集群—中国产业集群的理论探索［M］.北京：科学出版社，2017.

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[7]孙泽辰，滕雯婕，吴缪宇.基于市场管理功能的ERP系统在企业中的应用综述[J].物流工程与管理，2021，43（7）：157-159.

[8]王思博.市场监管机构管理资源配置研究[D].太原：山西师范大学，2020.

[9]刘璞.规范建筑市场管理促进建筑业发展措施探析[J].居舍，2019（26）：18.

[10]杨洁.加强市场管理促进房地产经济健康发展的途径[J].管理观察，2018（31）：76-77.

[作者简介]王云刚（1973—），男，汉族，江苏徐州人，本科，徐州物资市场有限公司副总经理，研究方向：商业地产管理。