评估参数敏感程度和评估结果可信度的关联性探析

陈超沧

本文以提高估价专业度为目的，结合估价实务，寻找评估参数的敏感程度和评估结果可信度之间的关联性，并试图建立根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度的规则，旨在引起读者对相关问题的关注和讨论，以共同填补研究空白，从而推动评估行业高质量发展。

一、引言

估价师采用剩余法评估某宗土地时，发现了一个有趣的现象：开发价值取值的变化引起地价的变化幅度数倍于开发价值本身的变化幅度，如果两名估价师对开发价值判断的差异为10%，则两人评估结果的差异将超过50%。而其他参数变动引起地价变化幅度均小于参数本身的变化幅度，即参数变动1%引起的地价变动少于1%。换言之，此剩余法的评估结果完全取决于开发价值的取值。一般来说，估价规程和相关指导意见无相关规定的情况下，没有依据也没有必要考虑某个评估参数对评估结果过于重要的影响。但有估价师提出了新的见解，认为此剩余法评估结果对于开发价值过于敏感，使开发价值取值轻微偏差即令评估结果较大地偏离实际价值，因此在没有十足把握和充足依据证明评估结果可信的情况下，不宜对此剩余法评估结果赋予高权重。

本文就评估结果对评估参数变动的敏感程度（下文简称为评估参数的敏感程度，两者定义相同）相关问题展开研究分析，探讨了评估参数的敏感程度和评估结果可信度之间的关联性，以及根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度的必要性，并试图建立评价规则，旨在引起读者对相关问题的关注和讨论。

二、评估参数的敏感程度和评估结果可信度的关联性研究

（一）敏感度系数的定义

敏感度系数是评价指标变化的百分率与参数变化的百分率之比。敏感度系数绝对值越大，表明评价指标对于参数变动的敏感程度越高。敏感度系数计算公式如下：

E＝（△A/A）÷（△F/F）

公式中：E——评价指标A对于参数F的敏感度系数

△A/A——参数F发生△F/F变化时，评价指标A的相应变化率（%）

△F/F——参数F的变化率（%）

敏感度系数为正数代表评价指标和参数为同方向变动，敏感度系数为负数代表反方向变动。评价指标和参数的变动方向不在本文讨论范围内，本文仅研究敏感程度的绝对值。估价中评价指标一般为评估结果。

（二）潜在的敏感参数

对于将参数判定为敏感度高或敏感度低，目前各领域尚无普遍认可的判定标准。本文将敏感度系数绝对值大于1的参数定义为敏感参数，敏感度系数绝对值小于或等于1的参数定义为非敏感参数。

通过反复测试各种评估方法在各种场景下的表现，可以得到以下结论：剩余法中的不动产开发价值和建设成本，收益法中的毛收入、报酬率和递增率等参数在一些场景中会成为敏感参数；其他各种估价方法的各种参数在绝大多数情况下都会保持较低敏感度，即为非敏感参数。

（三）评估参数的敏感度系数在不同场景下的变化

上文提及的潜在的敏感参数并非在所有场景下都保持高敏感度，有时它们的敏感度会变得较低，下面以三宗地的剩余法评估参数为例进行说明（见表1）。

备注：开发价值敏感度系数＝评估结果变化率÷开发价值变化率；建设成本敏感度系数＝评估结果变化率÷建设成本变化率。

从表1可以看到，评估参数的敏感度系数会随着不同场景而改变。宗地A、B中开发价值为敏感参数、建设成本为非敏感参数；宗地C中开发价值和建设成本均为敏感参数。相同情况也会出现在收益法中，在一些场景下，报酬率、递增率会成为敏感参数，而在另外一些场景下又会成为非敏感参数。

（四）评估参数的敏感程度和评估结果可信度之间的关联性探讨

接上文剩余法的例子，三宗地的开发价值敏感度系数绝对值分别为1.10、1.81和4.43，即开发价值1%的变动对评估结果分别产生1.1%、1.81%和4.43%的变动。因此，评估结果对开发价值的敏感程度从小到大排序为：宗地A→宗地B→宗地C。

《房地产估价原理与方法（2022）》教材提到，房地产的真实价值仅是理论上存在，现实中因不可观察而不能直接得知，估价只是尽量逼近它，即评估价值＝真实价值＋误差。假设例子中的评估参数均为真实值，计算得到的评估结果为真实价值，而受估价师认知的影响，开发价值出现了α（α≠0）的偏差，假设其他参数不变，则对三宗地的评估结果产生的影响分别为1.10α、1.81α和4.43α，即：

宗地A评估结果＝宗地A真实价值×（1＋1.10α）；

宗地B评估结果＝宗地B真实价值×（1＋1.81α）；

宗地C评估结果＝宗地C真实价值×（1＋4.43α）。

假设开发价值的偏差α为固定值，则评估结果误差从小到大的排序必然为：宗地A→宗地B→宗地C。

《房地产估价原理与方法（2022）》教材提到，英国有关估价委托人或利害关系人因对评估价值不满而起诉估价师的案件中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。接上例，假设α为5%，则宗地A、B评估结果误差分别为5.50%和9.05%，处于英国法庭使用的误差范围内；宗地C评估结果误差为22.15%，超过了英国法庭使用的误差范围。因此，三宗地评估参数（仅指开发价值）的容差率从高到低的排序为：宗地A→宗地B→宗地C。

总体而言，在不考虑其他因素的情况下，理论上敏感程度越低的评估参数容差率越高，得出的评估结果误差越小、越逼近真实价值，评估结果的可信度越高。

三、根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度的规则探讨

对于根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度的规则，以下提供了一些思路，供读者参考及讨论：

情况一：某个评估方法的评估参数敏感度系数绝对值均≤1。此时可以认为该评估方法的评估结果可信度不受敏感参数的影响。

情况二：某个评估方法中1个或以上评估参数的敏感度系数绝对值＞1且≤3。此时可以认为该评估方法存在因敏感参数取值偏差而增大评估结果误差的可能性，该评估结果可信度受敏感参数的影响，这时应对敏感参数予以定性分析以论证评估结果可信度。

情况三：某个评估方法中1个或以上评估参数的敏感度系数绝对值＞3。此时可以认为该评估方法存在因敏感参数取值偏差而使评估结果误差数量级增大的可能性。这时可以借助风险分析工具，通过定量分析，估计敏感参数预期误差率及对应的概率，并采用矩阵将评估结果分为可信、应充分论证、不可信3个区间（见表2）。

四、制定评价规则的必要性和实务中的可操作性

（一）制定评价规则的必要性

结合估价实务，制订根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度的相关规则有一定必要性。首先，可以充分论证评估结果的可信度，增加估价报告说服力；其次，可以增强估价报告的咨询建议功能，为报告使用者决策提供更多参考依据；最后，外部审查人员可以针对性审查敏感参数，论证评估结果的公允性。

（二）实务中的可操作性

要根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度，首先要筛选出敏感参数并测出敏感度系数。借助敏感性分析工具，在估价实务中具备可操作性。

1.潜在的敏感参数可预先筛选

前文已总结出剩余法中的开发价值和建设成本，收益法中的毛收入、报酬率和递增率等参数在一些场景中会成为敏感参数，实务中有针对性地关注这些参数即可，不必每次对所有的评估参数进行考察。

2.敏感性分析工具使用简单

敏感性分析可以利用EXCEL的“模拟运算表”功能来实现。借助“模拟运算表”可快速构建敏感性分析模型并得到分析结果。

（三）评估标准涉及评估参数敏感程度的有关要求

目前国内外评估标准对于评估参数的敏感程度问题或者未作规定、或者仅要求作出披露（见表3）。在制订合理的评价标准前，还有待进行大量的研究和讨论。

结语：

目前业内对于评估参数敏感程度的关注度较低，相关的研究还存在空白。本文对评估参数的敏感程度相关问题展开研究分析，并探讨了建立根据评估参数的敏感程度评价评估结果可信度的规则，以期为相关研究提供一定参考和借鉴。

（作者单位：广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司）