法律背景下房地产交易存在的问题与防范策略

吴志刚

房地产行业在我国城市化及城镇化进程的不断推进中，逐步发展壮大起来。随着城镇人口数量的增长，社会各界对房屋建筑的购买需求与日俱增，房地产交易总量持续增长，在实际房地产交易中潜在的风险及危害性也逐渐加剧。如签订书面房屋合同无效性风险、银行贷款审批未通过风险、交付购房定金后卖方不履行合同风险、房屋出租在售风险等，加剧了交易矛盾纠纷。基于此，本文在法律背景下对现阶段房地产交易中存在的法律风险及防范策略进行分析，以供参考借鉴。

房地产交易是基于广大消费者购买需求，以各种类型、价格的房屋建筑为交易产品的双向互动经济模式。在这一过程中可以实现房屋建筑的商品价值与使用价值。而房地产交易是否安全、规范、合法，是该项交易活动能否顺利推进的关键影响因素。现阶段房地产交易活动仍然潜在诸多法律风险问题，不仅严重损害了广大购房消费者的合法权益，同时还在一定程度上扰乱了房地产交易市场运行秩序。由此可见，对法律背景下房地产交易中存在的问题及防范策略进行研究分析，具有较为深远的现实意义。

一、房地产交易中常见的法律问题

（一）签订的书面房屋合同存在无效风险

合同是房地产交易活动中的基础要素与安全保障，其中明确划分了交易双方所承担的责任、义务、享有的权利等，可以在最大限度上保障消费者的合法权益。在房地产交易过程中，只有对合同的完整性、真实性、合法性、有效性加强管理，才能更好地保障交易双方的切实利益与权益。而无效合同便是当前房地产交易的法律风险之一。何为无效合同？《中华人民共和国民法典》中对无效合同做出了明确界定，以下几种情况可以视签订的合同为无效合同。

第一，不具备民事行为能力的人员在签订房地产交易合同时，应当交给法定代理人代为签订，否则可以将其自主签订的房地产交易合同判定为无效合同。

第二，签订房地产合同的一方随意杜撰、编造另一方的谣言，最终致使一方被迫无奈所签订的房地产交易合同可以判定为无效合同。

第三，房地产交易合同签订双方合谋勾结，其行为损害国家、社会集体、他人合法权益的合同可以判定为无效合同。

第四，并非当事人本人签订的房地产交易合同可以判定为无效合同。

（二）银行贷款审批未通过风险

在房地产交易过程中，如果买方向银行所提交的购房贷款申请未及时得到审批，卖方将不会把房屋过户到买方名下。因此买方有责任密切关注贷款事宜，以便及时发现其中潜在的风险并采取措施补足余款空缺。针对房地产交易合同中尚未明确的贷款审批不通过问题，交易双方应当共同商讨加以解决。

通常情况下，该类事件的合同约定包含以下三个方面：

第一，如果买方在申请购房贷款时存在申请未审批通过的情况，可以在合同约定期限内使用现金的形式补齐资金缺口。这一做法可以最大限度上保障买卖双方的合法权益。

第二，如果贷款未审批通过，房地产交易双方均具有解除房地产交易活动、免除交易合同法律效力的正当权利。

第三，针对现阶段房地产交易活动中存在的银行房贷迟迟不审批的情况，双方还可以依据当初合同对这一情况的规定来明确自身的责任与权利。

（三）交付购房定金后卖方不履行合同风险

在房地产交易活动中，买方在支付全部购房资金以前，可以先行支付一部分担保定金，然后在后续一一补齐剩余金额。而事前交付的定金一般会回收处理或者直接抵扣部分购房资金。在这一过程中，如果房地产交易双方中的买方未在合同支付时限内补交购房尾款，那么买方就丧失了要求卖方主动归还自己购房定金的主动性。但是如果由于卖方原因，如单方面违约、房屋迟迟不肯过户等，那么买方则有权利要求卖方归还自己的购房定金。

在实际房地产交易活动中，如果交易双方尚未签订任何具有法律效力的合同，那么就较容易出现一方单方面违约的情况。加上缺少定金交付的原始凭证、协议、合同等证据，因此守约方的合法权益将无法得到保障。在这一环节中买方可能遭受的经济损失更大，卖方单方面毁约，定金自然不会返还给买方，而买方没有任何可以证明自己交付定金的证据，因此只能自认倒霉。

（四）房屋出租在售风险

根据我国现行的与房地产交易相关的法律法规，任何在出租过程中对外售卖的房屋建筑，其租用者均享有优先购买权利。根据这一法律规定，房屋所有者在对外出售房屋之前，应当询问承租者是否需要行使房屋优先购置权利。如果房屋承租者放弃了这项权利，那么出租方可对外出售。房屋所有者需要明确一点，无论承租者是否有钱、有意愿购买出租的房子，都应当在正式售卖以前通知承租者。此外，房屋承租者的优先购买出租房屋权利受到他人损害时，房屋所有者有义务向承租者提供相应赔偿及补偿。

为了降低房屋出租在售风险的发生概率，避免后续各种矛盾纠纷，房屋所有者应当及时与承租者加强沟通交流，在确认承租者没有购买出租房屋的意愿以后，方可与房产中介、买方等，针对房屋产权、交易价格、交付期限等房地产交易合同事宜进行商讨。这一做法可以防范后续房地产交易纠纷，保障买方、卖方、承租方三者合法权益。

（五）房屋产权关系不明确风险

房地产交易活动是否合法、合规、合理的重要评判标准，在一定程度上影响着房地产交易活动能否顺利开展。在房地产交易活动中，房屋买卖双方都需要出具相应凭证，如卖方需要证明自身对房屋建筑的所有权与处理权利，买方则需要证明自己的身份信息、购买能力等。其中证明材料应当有公证处的法律盖章、签字等，并经过房屋中介公司核实以后，方可进行后续房地产交易活动。

如果房地产交易一方存在疑惑问题，就比较容易导致后续合同签订过程中出现交易双方矛盾纠纷、交易价格争议等情况，最终导致房地产交易活动无法顺利进行。此外，在房地产交易活动中还存在大量交易欺骗、欺诈等问题。例如，部分人员借助收购房屋的由头垄断一定区域内的房产资源，但是在支付购房资金、获取房屋钥匙等环节上一直含糊其辞，然后冒充房屋所有者对外出租房屋、一房多卖等，严重损害了房屋产权人的合法权益。

二、法律背景下房地产交易风险防范策略

针对现阶段房地产交易中存在的各种法律风险问题，究其背后的原因，主要是由于尚未建立一套与房地产交易市场环境契合的交易管理法律机制，因此在实际组织开展的房地产交易活动中存在大量法律风险问题，严重损害了交易双方的合法权益。

在法律背景下，相关单位及工作人员应当将如何防范好房地产交易活动中存在的各类合同问题作为工作重点。依据当前房地产行业运行状态、社会购房需求、不同交易双方的需求等，进一步制定完善可行的风险防范策略，以确保房地产交易活动顺利推进。

（一）规避合同风险

第一，针对预售房屋购置情况，买方在正式签订购房合同以前，应当对房地产开发商、房屋建设地理位置、效益情况、房屋整体建设质量及居住环境等进行实地调查。

第二，二手房交易时，买方应当严格审核卖方的身份信息、房屋信息等，合理规避一房多卖的情况。

第三，在签订房屋交易合同过程中，交易双方应当针对个人的权利、责任和义务加以明确。例如，针对未能如期交房这一情况，制定补救或者补偿措施，避免后续出现合同纠纷问题。

（二）建立健全房地产信息安全管理体系

在我国社会经济高速发展的带动下，科技领域取得了显著进步，各类现代化信息技术被广泛应用于社会生产生活中，为人们的实际生活带来了诸多便利。其也为房地产行业创新发展带来了新机遇，在一定程度上拓展了房地产交易活动覆盖范围及交易规模。为了持续推动房地产行业稳定运行及长效发展，就必须结合实际情况，建立健全与房地产交易活动相配套的信息安全管理体系。

第一，充分利用现代化信息技术，全面归集和在线共享房地产交易活动中产生的数量庞大、内容繁复的数据信息。一旦房地产交易过程中出现违法违规行为，及时叫停交易活动并加以整改。这样就可以最大限度上保证房地产交易活动的可靠性与安全性。

第二，在房地产交易活动中，相关管理部门及工作人员应当切实发挥好自身的工作职能，及时发布相应法律政策、文件、交易信息等，从而保障广大房屋购买者的知情权。房屋购买者通过了解最新的房地产交易政策，避免上当受骗。

（三）健全房地产配套法律机制

相比较于其他产业而言，房地产仍然属于新兴产业，因此相关法律法规仍存在不完善的问题，这增加了房地产交易活动中各类风险问题的发生概率。基于此，相关政府部门应当充分发挥好自身的组织管理职能，进一步加大对房地产交易市场的监督与管理力度。

第一，对房地产交易市场、房地产交易双方的实际需求、现阶段国内房地产交易情况等加以重点分析，利用意见箱、反馈热线电话、网络平台等了解社会公众对房地产交易的法律需求，不断完善和优化房地产法律制度。

第二，在房地产法律制度落实环节，房地产交易中心、房屋所有权转让公证机构等，应当严格遵照“有法可依、有法必依、执法必严”的基本原则，及时发现和处理交易过程中存在的各类违法违规行为，加大惩戒力度，充分发挥法律效力。

第三，根据现阶段房地产交易中存在的交易双方法律意识薄弱问题，相关政府部门应当及时做好法制宣传工作，为房地产交易双方科普相关法律知识，从而促使其在交易过程中合理规避各类法律风险。

（四）加强诚信教育与风险防范意识

良好的诚信环境基础，是顺利推进公平、公正、公开的房地产交易活动的依托。

第一，相关部门及工作人员应当做好以诚信为主题的思想道德引导工作，在房地产交易活动中全面渗透诚信交易准则。通过各种多媒体做好宣传推广、指导管理、约束监督等工作。除此之外，相关部门及工作人员还应当在房地产交易活动中进一步明确自身工作职责，定期为当地房地产开发商、房屋中介公司业务人员等开展思想教育活动，不断强化其思想道德品质、诚信经营理念，以顺利推进房地产交易活动，在维护房地产交易市场秩序的同时，降低各类法律风险发生概率。

第二，如果在房地产交易活动中出现开发商、经销商、房屋中介违反诚信交易准则的情况，市场监管部门应当加以严惩，并视情节严重为其设定整改期限，督促其进行工作整改。

（五）防范交易中的买方风险

第一，做好购房前准备工作。购房者可以利用互联网查询与房屋建筑相关的信息，或者咨询房屋中介机构专业意见。同时还应当密切关注最新的房地产交易政策，切忌不可盲目购买。在正式交易以前，买方最好亲自到楼盘现场考察，针对自己无法评判的问题，购房者可以参照专家的指导意见。

第二，在实际房地产交易活动中，房屋交易双方都应当仔细阅读合同内容，针对合同中存在争议的内容、涉及法律法规的内容，交易双方可以沟通并咨询法律机构、专业人员，待到确认合同内容没有问题以后再签订交易合同。这样就可以最大限度上保障买方合法权益，避免不必要的纠纷与麻烦。

结语：

近几年，随着我国城市化建设进程提速，房地产业务开发范畴、开发数量、交易总量逐年提升，整体朝着市场化、规划化、效益化方向发展。但是在实际房地产交易过程中仍然存在诸多法律漏洞和风险。基于此，相关单位及工作人员应当提高风险防范意识，通过规避合同风险、完善房地产安全信息管理工作、健全房地产配套法律机制、加强诚信教育与风险防范意识、防范交易中的买方风险等措施，将各类法律风险问题、交易矛盾纠纷问题的发生概率降到最低。在房地产交易过程中，相关单位及工作人员要勇于直面问题，提高风险防范措施的针对性，打造更安全的房地产交易环境，从而推动我国房地产行业良性发展。

（作者单位：黔阿西南州公共资源交易中心）