日本地产股启示录

2024-06-26卧龙

股市动态分析 2024年12期

卧龙

国家统计局最新发布数据显示，中国今年头五个月新建商品房销售面积3.66亿平方米，按年下跌20.3%，其中住宅销售面积跌23.6%。新建商品房销售额3.57万亿元人民币，按年下跌27.9%，其中住宅销售额下跌30.5%。最新商品房待售面积7.43亿平方米，按年升15.8%，其中住宅待售面积按年升24.6%。

事实上，中国房地产销售已经连续几年下跌，2021年为最高峰，当年商品房销售额18.19万亿元，销售面积17.94亿平方米。2022年商品房销售额跌至13.33万亿元，按年下跌26.7%；销售面积13.58亿平方米，按年下跌24.3%。2023年商品房销售额再跌至11.66万亿元，按年下跌12.5%；销售面积11.17亿平方米，按年下跌17.7%。而2016年商品房销售额为11.76万亿元，销售面积15.73亿平方米。好消息是2023年商品房平均售价为1.04万元，而2016年则只有0.75万元；坏消息是最新商品房待售面积7.43亿平方米，创历史新高，2015年次高点是7.18亿平方米。

面对严峻局面，上个月人民银行出招救市，但由于至今时间偏短，暂时还未见到显著效果，政策的作用还需要更多时间来体现。

地产泡沫爆破、人口老龄化及出生人口急降，市场将此情形与1989年日本地产泡沫爆破时相提并论。作为投资者，不妨回顾日本地产股历史走势，看能否从中有所借鉴和启发！

1985年9月，G5（美日德英法）财长及央行行长在纽约广场饭店建立汇兑协调干预机制，最终达成各主要货币兑美元汇率有秩序升值协议，史称“广场协议”。广场协议之后，日元汇率持续升值。广场协议签订时，美金兑日元汇率为240，到1985年底该汇率便升值到200，1986年夏已突破150大关。1987年2月G7达成“卢浮宫协议”。1986年11月至1987年2月，日本两度减息至2.5%，前所未有。但日元汇率依旧强劲，1988年5月升至120。日元升值及低利率水平，促使日本金融地产泡沫膨胀。证券公司怂恿投资者买入股票，银行则大量买入土地、股票及艺术品，各路非银机构加入炒作行列。1988年至1990年，东京、大阪及名古屋地价飚升2倍至2.5倍。

住友不动产（8830）乃日本大型不动产公司及综合地产开发商，隶属于住友集团旗下，成立于1949年。住友不动产与三井不动产、三菱地产并称“不动产御三家”。主要业务包括房屋租赁、房屋销售、房屋建设等。住友目前市值约139亿美金，排在三井、三菱及大和之后，属于“梗颈四”。1984年7月短期低点319.9日元，到1989年12月最高升至2254.5日元，升幅6倍！再看看另一只市值较小（市值2.7亿美金）地产股平和不动产（8803）走势，1984年7月短期低点1980日元，到1989年12月最高升至10692日元，升幅4.4倍。同期日经平均指数由1984年7月9703点升至1989年12月38957点，升幅3倍。

1989年5月，日本央行加息，到12月加息至4.25%，日经38975点见顶。1990年3月，日本央行慌死股市跌得不够味，一次性加息1%至5.25%，8月又再次加息0.75%至6%。日本股市见顶之后，住友股价由1989年12月2254.5日元跌至1992年8月低点500日元，跌幅77.8%。同期平和股价由10692日元跌至2875日元，跌幅73.1%。同期日经跌至14194点，跌幅63.6%。

日本央行1991年7月开始减息，由6%减至5.5%，到1993年2月日本基准利率减到前低水平的2.5%。日本股市1992年8月中期见底，进入反弹周期。住友股价由1992年8月低点500日元回升至1993年5月824日元，升幅为64%；平和股价由1992年8月低点2875日元回升至1993年5月5150日元，升幅为79%。同期日经升47%，两只地产股跑赢大市。

日经反弹高点出现在1996年6月，自1992年8月低点回升60%，住友1997年6月股价才见顶，股价翻倍有余。1998年爆发亚洲金融风暴，住友股价由1060日元跌至1998年10月最低201日元，跌幅81%。而计算自1989年最高价2254.5日元之后跌幅则跌幅高达91%。平和股价则一直跌至2002年12月最低1080日元，距离1989年高位下跌九成。

日经1989年最高38975点，2003年4月最低7605点，跌幅80.5%。2003年至2007年全球股市大牛市，但日本股市走势疲弱，日经最多反弹至2007年7月18295点，虽然反弹幅度高达140.6%，但指数仍然比1996年甚至2000年高点更低。住友股价自1998年10月最低201日元升至2007年2月最高5270日元，升幅高达25倍！平和股价走势虽然较弱，但从2002年底升至2005年11月最高5270日元，升幅高达3.9倍。

即便是日本股市崩盘，但并非所有股票都要陪葬。相反，那些全球化公司仍然展示其强大生命力。1985年广场协议之后日本地产股开始持续上升，但著名消费电子公司索尼（6758）股价则从1985年3月跌至1987年4月。“卢浮宫协议”之后，1987年3月日本央行将基准利率减至2.5%，索尼股价自1987年4月低点1163日元升至1989年10月高点4318日元，升2.7倍。1989年10月至1992年8月，索尼股价从4318日元跌至1675日元，跌幅61.2%。然而，从1992年8月1675日元，到2000年3月最高，索尼股价升至16950日元，近8年时间升幅9倍，表现远超同期日经指数，其走势呈现清晰一组5浪型态。