地产政策180度转向 产业链投资机会显现

石运金

最近一段时间，国家在房地产方面的托底政策上动作不断，包括各地调整限售限购政策，推动房地产“以旧换新”，下调购房首付比例和房贷利率，推动建立房企融资白名单，切实推进保交房工作等等。

2024 年5 月17 日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，国务院副总理何立峰在会议上强调，坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。随后中国人民银行发布调整个人住房贷款最低首付款比例，以及商业性个人住房贷款利率政策的通知：对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例調整为不低于25%。商业性个人住房贷款利率方面，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

毫无疑问从政策层面，房地产已经180 度转向，无论是首付比例，还是贷款利率均是历史最低。更进一步的是政府的收储，在5 月17 日的会议上还提到，当前在商品房库存较多的城市，政府可执行以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同时，中央将设立3000 亿元保障性住房再贷款，发放给国开行、邮储银行等21 家全国性银行，支持政府选定的地方性国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售或配租型保障性住房。

国家大力托底房市的大背景是房地产的超预期下滑，2024 年1-4 月份，全国房地产开发投资30928 亿元，同比下降9.8%；从销售端来看，2024 年1-4 月份，新建商品房销售面积29252 万平方米，同比下降20.2%，新建商品房销售额28067 亿元，更是同比下降28.3%。这还是在连续三年下降的基础上，出现的进一步下跌，连龙头房企都挺不住了，超预期下跌会导致系统性的风险，国家最终选择出台重磅扶持政策。

从二级市场投资机会的角度看，此前很多地产股的股价基本上按照破产价格交易的，在地产政策180度转弯的刺激下，地产股是存在明显中短期交易机会的，至少超跌反弹的行情是没问题的。

但值得注意的是，有些龙头房企卖出核心的资产自救的，即使国家托市，这些公司想重现昔日辉煌已经不太可能。香港的地产商其实是很好的老师，他们早已转型成收租型的地产商，且财务杠杆极低，抗风险能力很强，反观国内的开发商，多数仍在高杠杆运营，抵御风险能力极差，极少数转型收租的房地产股是存在中长期投资机会的。

更值得关注的是房地产产业链上的公司，比如家居、厨电等的上市公司，尤其是面向C 端的企业，坏账的风险很低。比如欧派家居、美的集团、老板电器这类的公司，在房地产哀号遍野的时候，他们的业绩在2023年还纷纷创出历史新高，而因为在地产产业链上，股价此前均出现大幅调整，估值上已没有泡沫。这类企业，更受益房地产政策180 度转弯，极低的估值，极佳的业绩，更容易出现戴维斯正向双击的机会。