精细化管理在房地产建筑工程项目管理中的应用探究

何 标

（福州城市建设投资集团有限公司，福建 福州 350001）

房地产建筑工程项目在完成质量目标同时，维护好经济收益，需要在当前完善管理。传统工程项目中粗放式管理，各个方面成效低下，无法满足对现代工程项目建设要求。在分工愈发精细化背景下，项目管理应融入精细化管理理念和手段，以此提高管理成果。

1 做好管理目标的分解

确定项目管理整体目标，在此基础上合理展开目标分解。项目管理目标成为小目标以后，应进一步细化，结合具体情况分配各项小管理目标，确保可在项目推进中落实。

（1）明确项目目标。首先需要明确项目的目标和范围，包括项目类型、面积、用途、预算、交付时间等，这有助于更好地理解项目要求和约束条件。

（2）制定工作分解结构（WBS）。在明确项目目标的基础上，可以制定工作分解结构（WBS），即将项目目标逐步分解成更小的任务或工作包。WBS应该按照功能或产品的层次结构进行组织，以便更好地跟踪项目进度和成本。

（3）确定关键路径。在制定WBS时，需要注意识别项目的关键路径，即最长的任务序列。关键路径上的每个任务都必须按时完成，否则将会影响整个项目的进度。

（4）制定工作计划。根据WBS和关键路径，可以制定一个详细的工作计划，确定每个任务的开始和结束时间，并确定需要的资源和成本。

（5）建立监控和控制机制。在实施项目的过程中，需要建立一个监控和控制机制，以确保项目按照计划进行，并及时发现和纠正任何偏差。监控和控制机制可以包括进度跟踪、质量控制、问题解决、风险管理等方面。

2 明确管理职责

房地产工程项目投资大且工期长，项目推进期间各种不确定性因素多，建设过程中如缺乏有效管理，将难以保障安全和质量，也会引发工期延误，项目成本就会增加，不利于实现经济目标。

首先，精细化管理中明确责任是关键，结合房地产项目管理实际需求，在确定由谁对整个项目管理负责情况下，依据分解而来的管理目标，确定责任人，并要将职责具体化。

其次，要注重工作流程和分工。设计详细的工作流程和分工安排，明确各部门、岗位之间的职责关系，防止人员交叉、信息传递不畅等问题，以提高工作效率和项目质量。

第三，团队协作。在分解目标的过程中，需要与团队成员合作，确保每个人都了解任务的要求和贡献，以实现整个项目的成功。

第四，制定流程图。在确定人员分工之后，可以制定流程图，以便更好地描述任务之间的依赖关系和工作流程。流程图可以帮助团队成员更好地理解任务的执行顺序和交付要求。

第五，注重人员培训和发展。加强对项目管理人员的培训和发展，提高其专业技能和管理能力，增强团队凝聚力和执行力，为项目顺利实施提供有力保障。

最后，建立完善的监督和协调机制。通过严格的监督和检查机制，及时发现和解决问题；加强协调沟通，确保各部门、岗位之间的协作顺畅，实现项目管理职责的有机衔接。

3 完善管理制度

房地产项目管理精细化管理中，完善相关制度是重点，是决定管理目标能否达成的关键。

（1）制定全面管理制度。管理制度要覆盖各个方面，从财务管理、人力资源管理、生产管理、销售管理等方面入手，确保各个环节都有相应的管理制度。

（2）制定明确的管理制度。在制定管理制度时，要明确制度的目的、内容、执行标准和相应的责任部门和人员，确保管理制度的具体性和可操作性。

（3）强化制度执行力度。制定管理制度只是第一步，关键在于执行。要加强对管理制度的执行力度，通过加强督促检查和奖惩机制，确保管理制度的有效执行。

（4）加强制度宣传教育。要让全体员工了解和理解管理制度的重要性和必要性，通过制度宣传和教育，增强员工的管理制度意识，形成自觉遵守管理制度的良好习惯。

（5）定期修订管理制度。制度的适应性是非常重要的，要根据实际情况不断调整和优化管理制度，确保其能够适应企业发展的需求。

4 项目准备阶段管理

4.1 项目招投标管理

（1）明确评价标准和程序。在招标文件中明确评价标准和程序，包括技术方案、商务方案、报价、综合评价等内容，确保评价的公正性和透明度。

（2）强化评标人员的专业素质。评标人员是评价的主体，要求评标人员具备一定的专业素质和经验，对相关技术和市场状况有一定的了解和认识。

（3）加强评价过程的监督和管理。在评价过程中，要加强监督和管理，确保评价程序的规范和公正，避免评价过程中的任何形式的干扰和干预。

（4）建立评价结果公示机制。评价结果应及时公示，让所有投标人员和相关方面了解评价结果，增加公开透明度和参与度。

（5）定期评估和优化评价制度。评价制度是不断优化的过程，要根据实际情况和反馈，及时调整和优化评价制度，提高评价的准确性和公正性。

（6）注重企业的信用评价。除了技术和商务方面的评价，还可以考虑对投标企业的信用评价，了解企业的信誉度和综合实力，为招投标决策提供更全面的参考。

4.2 建筑设计管理

建筑设计至关重要，牵扯到很多部分，比如技术、工艺技术、造价、安全性、质量等。所以项目要加强建筑设计管理。

首先，要注重前期规划工作。在项目规划阶段，要明确项目的各项指标和要求，确定项目整体规划和定位，并基于市场需求、环保、节能等因素，进行全面论证和比选。同时，需要设计初步方案及可行性研究以评估设计方案的可行性。

其次，要加强设计质量管理。制定完善的设计管理流程，明确各项设计任务和时间节点，加大对设计进度、设计质量和设计费用的监管力度，严格按照设计规范和标准进行设计，确保设计质量符合要求，并与施工进度实现协调匹配。

第三，要采用信息化技术辅助设计工作。建筑设计可运用BIM技术，依托于可视化、模拟化、协调性强等功能，优化设计质量。

第四，利用虚拟现实技术，对设计方案进行三维展示和演示，帮助业主更好地理解设计方案，减少误解和纠纷。

最后，要充分考虑节能、环保、安全等方面的要求，优化设计方案，降低施工成本和经营维持成本，提高建筑的使用效益。

5 项目施工阶段管理

5.1 造价管理

项目施工阶段的造价管理是指对施工过程中的项目进行成本管理的过程，旨在确保项目成本的合理控制和优化。项目施工中控制造价是重点，需要采取精细化管理。明确这个阶段有哪些地方会产生成本，在此基础上落实成本控制责任和要求，实行动态化管控。科学进行造价预算编制，不能有遗漏，同时还要考虑到突发状况可能带来成本变化情况，合理增设内容，提高成本预算编制准确性。项目施工中落实成本预算执行责任，每个环节都要严格依照编制进行成本管理。工程项目动态管理中要研究、分析引发成本偏高的原因，然后科学调控，促进成本最优化。工程项目造价与材料成本、设计变更、人力资源分配、机械设备管理维护等相关，故而要围绕影响成本因素做好控制，达到比较好的成本控制成效。设计变更要充分分析和考量，在确保变更效益和作用大于原来情况下才能进行，并要获得批准和签字，做好变更各种资料和签证保存等。材料要全过程管理，通过招标的办法控制单价，以降低材料成本，且要加强对进入、出库、领取、使用的管理，最大限度管控材料浪费和材料成本上涨。

5.2 质量管理

首先，质量管理落实责任，明确工程监理、分包商在质量管控方面的责任，在监理监督以外使各个建设队伍自我监督管理。

其次，要加强设计、施工图纸审核。在施工前，通过对设计、施工图纸的审查，确保其符合国家标准和规范要求，避免施工时出现不必要的问题。

第三，建立严格的施工规范和检验标准。在施工过程中，制定详细的施工规范和检验标准，针对各个施工环节进行全面监管和检验，及时发现和纠正施工质量问题。

第四，采用先进的施工技术和材料。选择优质的建筑材料和施工工艺，通过引进、消化、吸收先进的施工技术，提高施工效率和质量水平。

第五，加强监理和验收工作。建立完善的监理机构，及时发现和解决施工过程中的问题，同时对施工质量进行全面验收，确保建筑工程的质量符合标准要求。

最后，利用物联网技术和传感器设备实现智能化质量监控，对施工过程中的各个环节进行实时监控和数据分析，及早预警和处理质量问题。

5.3 安全管理

首先，要注重施工安全的前期预防工作。在项目规划阶段，要进行风险评估和安全论证，明确各项工程风险点并采取相应的安全预防措施。同时，还要建立完善的安全管理体系，明确安全责任、任务分工等，确保安全管理工作落实到位。

其次，要加强施工现场安全监督和控制。实施严格的安全制度和流程，严格按照规定进行作业，并采取必要的安全防护措施。同时，要进行现场安全巡查和检查，及时发现和处理安全隐患，防止事故的发生。

第三，要加强员工安全意识和技能培训。通过开展安全知识和技能培训等方式，提高员工安全意识和素质，增强员工安全管理和应急处置能力。

最后，可以采用先进的信息化技术来辅助施工安全管理，例如BIM技术或智能安全监测系统等，可以对施工现场的安全风险进行实时监控和预警，及时发现并处理问题。

5.4 进度管理

首先，在项目规划阶段就要做好施工进度计划，制定详细可行、合理的工期计划，明确各项工作任务和时间节点。需要考虑到设计、采购、建设、试运行及交付等各个环节，合理安排工期并确保施工进度与质量的匹配。

其次，针对每一个施工任务，要制定详细的施工程序和工艺流程，并统筹考虑材料供应、施工队伍配置、机械设备调配等方面的问题，以确保施工过程顺畅有序。

第三，注重现场技术监督和管理，全面开展工程质量检查和验收，及时发现和纠正工程中出现的问题，防止施工延误或出现错误。

第四，采用先进的信息化技术来辅助施工管理，例如BIM技术，可以提高施工安全性和效率，减少工期延误风险。

最后，要注意施工进度的动态监控和跟踪，及时更新进度报表，对超前或延误情况进行分析和处理，并采取针对性措施加强管理。

6 竣工阶段管理

首先，除了要搜集和整理合同和各项文件，加强对其整合，确保完整和准确以外，还要做好核算管理。仔细检查各种凭证和票据，针对工程量、工程造价等计算，防止发生错算，或者是多算的问题。

其次，在验收和交付环节，要注重质量检查和验收工作。严格按照设计要求和规范进行验收，以确保项目符合要求，顺利实施移交。竣工还要做好质量精细化检查，针对不同施工项目，依照质量标准检查，在发现问题后要进行处理。

第三，对于项目移交后需要保养和维护的部分，要制定详细的保养和维护计划，根据建筑物的使用情况，制定相应的维护周期和内容，及时发现并处理隐患，确保建筑物的安全和稳定运行。

第四，要加强服务，为用户提供优质的服务，解决用户在使用过程中出现的问题，并不断改进服务质量，提高用户满意度。

最后，还可以采用现代化的技术手段来辅助精细管理，例如建立建筑物信息模型（BIM），实时监测建筑物结构和性能状态，为后期维修和保养提供有力的支持。

7 结束语

总之，房地产工程项目管理具有系统性，同时也非常的复杂，所以在采取精细化管理。社会分工精细化背景下，房地产项目管理依据分工情况，在整个过程中进行精细化管理，可促进项目规范化发展，也能使管理到位，所有人员应各司其职，共同促进工程项目管理综合质量提高。