建发猛烈缩表

李惠琳　谭璐

凶猛出击的厦门建发，账面盈利陡增。

4月15日，建发股份公布，去年净利润达131亿元，同比翻倍，主要受益于美凯龙的并表。

在掌舵人郑永达治下，这家资产超8200亿的国资企业，以供应链运营、房地产为双主业，很长一段时间，闷声发财。

这两年，建发高调“抄底”，收购红星美凯龙，涉足家居商场运营生意，同时积极拿地，成为地产“新十强”一员。

过去一年，大宗需求疲软，楼市成交低迷，郑永达团队也是压力重重，最后三个月猛踩刹车。

主业承压

就盈利来看，建发有些虚胖。

2023年，其净利润增加68.29亿元，并非由业务驱动。

去年，鄭永达团队以62.86亿元的对价，收购红星美凯龙29.95%股份，于三季度正式并表，取得重组收益95.22亿元。

若剔除该项收益及美凯龙的经营损益，建发的净利润仅为41.45 亿元，比上年少了 21.3 亿元，降幅近34%。

建发的支柱业务，是供应链运营，占总收入七成以上。这一业务涉及纸浆、钢铁、矿产品、农产品、汽车、酒类等。

建发总经理林茂提到，供应链行业规模大、集中度低，国内CR5份额只占2.77%，有较大提升空间。

建发定位于服务商角色，赚的是服务的钱，利润微薄，毛利率只有2%。

大宗商品需求疲软、价格剧烈波动，去年，其供应链业务的净利润，仅有39亿元。

入主红星美凯龙，于建发而言，就是一个拓展生意的机会。

郑永达已出任其董事长，他认为，美凯龙能与供应链运营业务协同，拓展消费品类，平滑大宗商品的周期影响。

只是，2023年，美凯龙亏损22.16亿元，并表后带来5.6亿元的亏损额。

“伴随相关政策落地，家具消费需求回暖可期，行业将迎来机遇窗口期，美凯龙会致力提升和改善运营效率和经营业绩。”业绩会上，建发管理层乐观表示。

郑永达的团队，正努力盘活美凯龙，如推进其品类拓展、管理提效、资金成本优化等。

比如，在家电和汽车领域，建发与美凯龙联合打造了高端生活电器馆、汽车智能生态综合体π空间。

建发的另一主业房地产，当下备受压力。

旗下两家子公司——建发房产、联发集团，去年分别计提14.51亿元、14.8亿元的存货跌价准备，最终贡献的净利润不到2亿元。

这延续了其房地产板块近年的表现：逆势而上，规模大增，利润大降。

2023 年，建发地产业务营收约1665亿元，同比增长21.94%，净利润只有1.91亿元。前一年，净利约22.7亿元。

究其原因，主要是联发集团的房地产开发结转项目净利下降，同时部分项目计提跌价准备。

其实，在疲弱市况中，建发的销售还算不错，去年，权益销售约1381.06亿元，同比增长约9.07%。

在克而瑞的榜单上，其位列全国第8名，较上年还提升了2名。

凶猛代价

过去一年，建发在一二线城市的权益销售金额占比近83%，其拿地策略也聚焦于高能级城市。

延续闽系作风，郑永达团队拿地凶猛。2023年获取土地91宗，合计金额超1320亿元。

其中，一二线城市拿地金额占比超九成，重点布局上海、厦门、杭州、北京、苏州等地，新增地块的全口径货值约2553亿元。

建发的大量项目，因别出心裁的大门设计，收获“造门专家”“豪宅专家”的美誉。

可惜，其近年忙于四处出击，品控上也出现瑕疵。

2021年10月，其联手融创的豪宅项目“苏河望”对外销售，备案均价为10.16万元/平米，单套总价在1000万～1500万之间。三期均开盘后迅速售罄。

到交房时，出现减配、漏水、发霉等质量问题，经过多次沟通，建发方面同意采取整改措施。

扩张生意版图之际，建发的债务同步增多。

2023年9月末，建发的总负债突破7000亿元，达到历史高峰，其中流动负债高达5545亿元。

其后，郑永达团队感受到寒意，开始大踩刹车，2023年最后三个月，缩表超1100亿。

截至2023年底，负债总额为5962亿元，比9月末少了1057亿元。其中房地产业务分部，有息负债减少156 亿元，同比下降12.53% 。

建发还计划补充资金。

去年4月，建发申请向原股东配股，拟募集资金不超过 85亿元，全部用于供应链运营业务。

后上交所问询，要求说明是否保证资金投向主业，不变相流入房地产业务。

8月，建发将募集总额调减至不超过 77.88 亿元，可至今未有实质进展。

今年1月，有投资者怀疑，建发迟迟未能配股，是因监管层重新制定了“破净不能再融资”的政策。

建发长期处于破净状态，现市值仅300亿元出头。

公司回应称，去年8月再融资监管安排提到，“突出扶优限劣”，对存在破发、破净的上市公司再融资，适当限制，公司不属于“限劣”范围。

在最新年报中，其反馈“项目尚在推进中”，融资仍存变数。

最近，郑永达团队有点烦。

4月中旬，由于公司内部控制不健全、会计核算不规范，建发收到厦门证监局的警示函，郑永达等5人接受监管谈话。

“公司及相关人员将认真汲取本次教训， 进一步加强证券法律法规和企业内部控制规范体系的学习……杜绝此类事件再次发生。”公告称。

于郑永达团队来说，逆势扩张，充满挑战。