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建发猛烈缩表

2024-05-22李惠琳谭璐

21世纪商业评论 2024年5期
关键词:美凯龙主业净利润

李惠琳 谭璐

凶猛出击的厦门建发,账面盈利陡增。

4月15日,建发股份公布,去年净利润达131亿元,同比翻倍,主要受益于美凯龙的并表。

在掌舵人郑永达治下,这家资产超8200亿的国资企业,以供应链运营、房地产为双主业,很长一段时间,闷声发财。

这两年,建发高调“抄底”,收购红星美凯龙,涉足家居商场运营生意,同时积极拿地,成为地产“新十强”一员。

过去一年,大宗需求疲软,楼市成交低迷,郑永达团队也是压力重重,最后三个月猛踩刹车。

主业承压

就盈利来看,建发有些虚胖。

2023年,其净利润增加68.29亿元,并非由业务驱动。

去年,鄭永达团队以62.86亿元的对价,收购红星美凯龙29.95%股份,于三季度正式并表,取得重组收益95.22亿元。

若剔除该项收益及美凯龙的经营损益,建发的净利润仅为41.45 亿元,比上年少了 21.3 亿元,降幅近34%。

建发的支柱业务,是供应链运营,占总收入七成以上。这一业务涉及纸浆、钢铁、矿产品、农产品、汽车、酒类等。

建发总经理林茂提到,供应链行业规模大、集中度低,国内CR5份额只占2.77%,有较大提升空间。

建发定位于服务商角色,赚的是服务的钱,利润微薄,毛利率只有2%。

大宗商品需求疲软、价格剧烈波动,去年,其供应链业务的净利润,仅有39亿元。

入主红星美凯龙,于建发而言,就是一个拓展生意的机会。

郑永达已出任其董事长,他认为,美凯龙能与供应链运营业务协同,拓展消费品类,平滑大宗商品的周期影响。

只是,2023年,美凯龙亏损22.16亿元,并表后带来5.6亿元的亏损额。

“伴随相关政策落地,家具消费需求回暖可期,行业将迎来机遇窗口期,美凯龙会致力提升和改善运营效率和经营业绩。”业绩会上,建发管理层乐观表示。

郑永达的团队,正努力盘活美凯龙,如推进其品类拓展、管理提效、资金成本优化等。

比如,在家电和汽车领域,建发与美凯龙联合打造了高端生活电器馆、汽车智能生态综合体π空间。

建发的另一主业房地产,当下备受压力。

旗下两家子公司——建发房产、联发集团,去年分别计提14.51亿元、14.8亿元的存货跌价准备,最终贡献的净利润不到2亿元。

这延续了其房地产板块近年的表现:逆势而上,规模大增,利润大降。

2023 年,建发地产业务营收约1665亿元,同比增长21.94%,净利润只有1.91亿元。前一年,净利约22.7亿元。

究其原因,主要是联发集团的房地产开发结转项目净利下降,同时部分项目计提跌价准备。

其实,在疲弱市况中,建发的销售还算不错,去年,权益销售约1381.06亿元,同比增长约9.07%。

在克而瑞的榜单上,其位列全国第8名,较上年还提升了2名。

凶猛代价

过去一年,建发在一二线城市的权益销售金额占比近83%,其拿地策略也聚焦于高能级城市。

延续闽系作风,郑永达团队拿地凶猛。2023年获取土地91宗,合计金额超1320亿元。

其中,一二线城市拿地金额占比超九成,重点布局上海、厦门、杭州、北京、苏州等地,新增地块的全口径货值约2553亿元。

建发的大量项目,因别出心裁的大门设计,收获“造门专家”“豪宅专家”的美誉。

可惜,其近年忙于四处出击,品控上也出现瑕疵。

2021年10月,其联手融创的豪宅项目“苏河望”对外销售,备案均价为10.16万元/平米,单套总价在1000万~1500万之间。三期均开盘后迅速售罄。

到交房时,出现减配、漏水、发霉等质量问题,经过多次沟通,建发方面同意采取整改措施。

扩张生意版图之际,建发的债务同步增多。

2023年9月末,建发的总负债突破7000亿元,达到历史高峰,其中流动负债高达5545亿元。

其后,郑永达团队感受到寒意,开始大踩刹车,2023年最后三个月,缩表超1100亿。

截至2023年底,负债总额为5962亿元,比9月末少了1057亿元。其中房地产业务分部,有息负债减少156 亿元,同比下降12.53% 。

建发还计划补充资金。

去年4月,建发申请向原股东配股,拟募集资金不超过 85亿元,全部用于供应链运营业务。

后上交所问询,要求说明是否保证资金投向主业,不变相流入房地产业务。

8月,建发将募集总额调减至不超过 77.88 亿元,可至今未有实质进展。

今年1月,有投资者怀疑,建发迟迟未能配股,是因监管层重新制定了“破净不能再融资”的政策。

建发长期处于破净状态,现市值仅300亿元出头。

公司回应称,去年8月再融资监管安排提到,“突出扶优限劣”,对存在破发、破净的上市公司再融资,适当限制,公司不属于“限劣”范围。

在最新年报中,其反馈“项目尚在推进中”,融资仍存变数。

最近,郑永达团队有点烦。

4月中旬,由于公司内部控制不健全、会计核算不规范,建发收到厦门证监局的警示函,郑永达等5人接受监管谈话。

“公司及相关人员将认真汲取本次教训, 进一步加强证券法律法规和企业内部控制规范体系的学习……杜绝此类事件再次发生。”公告称。

于郑永达团队来说,逆势扩张,充满挑战。

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