住房价格波动对居民消费的影响机制及其作用

摘 要：本文分析了住房价格波动导致居民的财富变化。储蓄水平、信贷条件、未来预期以及负债水平等对居民消费水平产生全方面的影响，这些影响机制表明住房价格波动会对居民消费水平产生直接和间接的作用。在运用2001—2020年期间住房价格波动与居民消费水平的数量分析研究表明，尽管住房价格在短期可能会带来居民消费水平增加的财富效应，但在长期却会导致居民消费水平的挤出效应，即房价上涨在长期中会减缓居民消费水平的增速。因此保持住房价格水平稳定的长效机制、持续增加个人可支配收入是居民消费水平稳定增长的关键措施。

关键词：住房价格波动;居民消费;财富效应

一、引言

随着中国近40年经济高速增长，中国房价也是随后迎来较高速度的增长，由2001年全国平均房价2170元每平方米增长至2020年9860元每平方米，近20年平均增长率为7.6%。在中国整体房价较高的背景下，有关居民住房价格对消费的影响引起很多学者的关注，这是因为住房资产价格的变动会对居民个人整体财富和负债产生重要的影响，而个人财富资产价值的变化肯定会影响居民整体的平均消费水平，从这种意义上讲，住房价格的波动不可避免地对居民个人消费水平会产生一定的影响。因此研究住房价格对居民消费的影响机制及其效果等方面，不仅可以深刻地探析住房价格变化对居民消费的影响传导机制，还可以了解住房价格变化对居民消费影响的重要原因，这些方面的研究可以为改善由于高房价可能对居民消费产生的负面影响提供理论指导，从而为更好地激发居民消费需求提供相关的政策建议。总之，住房价格的波动会对居民消费水平产生多种机制的、复杂的效应，需要深刻地探析住房价格波动对居民消费的最终影响效果，从而为稳定和刺激居民消费水平持续增长提供理论指导和政策建议。

二、住房价格波动对居民消费水平影响的机制分析

（一）住房资产增加促进消费水平增长的财富效应

在探讨房价波动对居民消费水平影响方面一般运用生命周期理论和持久收入假说分析住房资产价格上涨带来的财富效应，根据莫迪利亚尼和布伦伯格的消费理论，居民家庭一生的平均消费水平取决于家庭终身财富总和，而房价上涨可能增加家庭一生的总体财富，这样家庭的平均消费水平肯定会因为房价上涨带来的财富水平增加，进而导致平均消费水平的上升，这就是所谓的房价上涨促进消费水平增加的财富效应。Ludwig和SlQk（2004）运用生命周期理论分析了房价波动对消费水平影响，其结论表明房价上涨可以带来消费水平的增长，支持房价上涨产生的财富效应[1]。Campbell和Cocco（2007）认为住房资产价格上涨带来消费水平增加的原因在于以下几个方面：一是住房资产增长带来直接财富效应，财富增加一般会刺激消费水平;二是信贷约束效应，住房资产价格上涨也会导致居民住房抵押增加，从而借贷收入的增加也会带来消费水平的增加;三是房价上涨也一般会导致未来预期收入水平增长，这样也会带来消费水平的增长[2]。

不管是生命周期为代表的理论，还是有关住房资产价格和消费之间的实证研究表明，住房资产价格上涨的确会增加居民总体财富，这种财富资产增加会产生直接和间接的财富效应。直接财富效应是指居民房产价格变化会带来财富水平的变化，而财富水平变化显然会对个人消费水平产生直接的影响。间接的财富效应则是代表未来经济预期，未来经济预期较好，个人资产价格上涨的预期会增强居民个人消费水平增长。万宏伟、唐建伟（2003）研究发现住房价格波动对居民消费存在五种传导机制：已实现的财富效应、未来预期的财富效应、替代效应、预算约束效应、流动性约束效应[3]。这种五种效应存在导致住房价格波动会对居民的个人消费水平产生直接或者间接影响。房价波动不仅对居民资产产生直接的财富效应，还可以产生预防性储蓄或者缓冲储备效应，这些效应存在会直接或者间接对居民消费产生影响。总之，住房价格的变化会对居民财富产生直接和间接影响，而居民财富的变化最终会对个人消费水平产生一定的影响。因此住房价格上涨带来的财富效应的确会促进个人消费水平的增加。

（二）住房价格上涨会带来住房租金上涨以及增强住房抵押贷款的能力

从现有中国住房实践来看，一般住房价格上涨都会带来一定程度的住房租金的上涨，伍戈、黄俊筑、王岳（2017）的实证研究支持了住房价格上涨会带来一定程度的租金上涨。住房价格上涨显然会增加拥有住房居民的收入水平，这样会刺激居民个人消费水平的增加。因此，住房价格上涨会通过租金上涨这个渠道刺激居民消费水平增加[4]。住房价格上涨不仅带来租金价格的上涨，还会增强居民的信用信贷能力，如Case et.al（2013）的研究发现住房抵押贷款会提升居民信用贷款能力，通过住房抵押贷款可能会增加消费以及抵押贷款进行投资增加收入，这些方面都可能促进居民消费水平的增加。住房价格上涨会带来更强的抵押贷款能力，从而缓解居民的信贷约束，促进了消费水平的增长[5]。陈健、陈杰、高波（2012）运用31个省级面板数据发现信贷市场越发达的地区，房价上涨的确带来更高的抵押贷款能力，从而这种住房抵押融资可能会产生更高的收入或者现金流收入，从而刺激了消费水平增长[6]。

（三）住房价格上涨会对消费产生一定的挤出效应

伴随着房价持续上涨，房价肯定会对消费水平产生一定的挤出效应，一方面居民为了购买更高的住房资产，会增加储蓄水平，从而会减少消费;另一方面居民购买了更高的住房资产，其负债水平也会增加，这样收入中更多的部分是房贷利息支出，从而也会减少消费水平。杜莉等人（2010）运用2002—2006年172个地级市的面板数据发现房价上涨的确在一定程度上抑制了居民的个人消费[7]。陈健和高波（2012）使用1996—2008年期间30个省级面板数据研究表明，高房价的确会对消费产生一定的挤出效应[8]。刘旦（2008）通过分时段的研究表明1999年之前，房价上涨会产生财富效应，从而带来消费水平的增加;而2000—2006年期间房价上漲却产生了挤出效应。这些研究都表明，住房资产价格持续上涨从长期来看会对消费产生不利影响，尤其是居民个人为了购买住房而负债率大幅增加，这样高房价导致负债水平的增加会对居民消费水平产生某种程度的挤出效应[9]。

从上述住房价格波动对居民消费的影响机制来看，住房价格对居民消费的影响主要来自于住房价格波动导致居民的财富变化、储蓄水平、信贷条件、未来预期以及负债水平等几个方面，这种影响既有住房价格上涨带来的财富水平增加、信贷条件改善等带来消费水平增加的财富效应，也有住房价格上涨可能会导致储蓄水平下降、负债水平增加等对居民消费产生的挤出效应。总之住房价格波动一定会对居民消费产生一定的影响，这种影响渠道和机制是多方面的，而且住房价格波动对居民消费影响是长期的。因此有必要全面分析住房价格波动与居民消费水平的数量关系，从而深刻地剖析住房价格波动对消费水平的最终影响效果，并根据这些影响机制和效果提出针对性的政策建议，使中国住房市场稳定健康发展以及居民消费水平保持持续、稳定增长。

三、住房价格波动与居民消费水平的数量关系分析

从住房价格波动对居民消费水平的影响机制来看，住房价格波动会对居民消费产生财富效应、替代效应、预算约束效应、负债水平效应等多种机制，这种既会带来消费水平增加的财富效应，也有可能带来储蓄水平下降、负债水平上升的挤出效应。因此住房价格波动可能会增加居民个人消费水平，也有可能降低居民的个人消费水平，居民价格波动对居民消费具有直接的和间接的影响，这种影响是多方面和复杂的。为了剖析住房价格波动对居民消费的最终影响，本文进一步分析住房价格波动与居民消费水平之间的数量关系，从中得出住房价格波动对居民消费水平的影响方向和程度。

全国平均房价由2001年的2170元每平方米增长2020年的9860元每平方米，年平均增长率为7.6%左右;而全国居民消费率由2001年的45.3%逐渐下降到2020年的39%，尽管在2013—2019年期间居民消费率水平有所回升，但是整体期间居民消费率却是相对下降的，并且城镇居民可支配收入由2001年的6859.6元增长到2019年的42358.3元;在城镇居民可支配收入保持稳定增长的情况下，居民消费率却保持一定水平的下降，這表明不断上升房价的确在某种程度对居民消费水平产生一定的挤出效应。

从全国历年的消费水平增速中来看，2001—2007年期间消费水平的增速是保持稳定增长的，整体趋势是向上的;2011—2019年期间消费水平的增速是保持增长的，但整体趋势是向下的（2008—2010年期间，消费水平增速大起大落，这是美国雷曼金融危机产生的影响，因而忽略这期间居民消费增速分析）。在2001—2007年期间，尽管房价水平保持快速增长，2004年房价增速高达17.8%，但此期间的消费增速却是稳步增加的，这是由于房价基数还比较低，居民收入水平快速增长，使得房价上涨带来更大的财富效应，进一步刺激居民消费水平的增长。在2011—2019年期间，房价依然保持一定速度增长，但此期间的消费增速却是稳步下降的，这是由于房价水平的基数较高，房价进一步上涨带来更大的消费挤出效应，进一步挤出和压缩了居民消费水平，导致居民消费水平的增速下降。由此可见，住房价格在其处于较低水平阶段的上涨，更多地体现出财富效应，住房价格上涨的确某种程度上刺激消费水平增加;而随着住房价格进一步上涨则体现高房价的挤出效应，高房价导致居民储蓄水平下降，负债水平上升，高房价的上涨会降低居民消费水平的增速，对居民消费水平产生挤出效应。

为了进一步探讨住房价格波动、可支配收入等因素对居民消费水平的影响，本文运用2001—2019年期间的时间序列数据考察住房价格波动与居民消费水平之间的数量关系，计量模型如下：

LNY=a+b1LNR+b2LNH+e（1）

其中公式（1）中Y代表居民消费水平，R代表居民可支配收入，H则代表全国住房平均价格。本文运用2000-2020年期间的中国统计年鉴、中国房地产统计年鉴等数据对模型（1）进行回归检验分析。在回归检验分析之前，对居民消费水平、可支配收入、住房价格等变量进行平整，以消除物价水平的影响。模型（1）的时间系列回归结果如下表1。

从表1可以直接看出，可支配收入每增长1%，居民消费水平增长0.93%，由此可见，居民可支配收入对增加个人消费水平具有决定性作用;全国住房平均价格水平每增长1%，居民消费水平则增长-0.024%，由此可见，住房价格保持持续增长，的确会对居民个人消费水平产生挤出效应，导致居民消费水平的增速下降。模型（1）中各变量在统计水平都是显著的，其r2_a为0.99表明模型变量高度相关，F值也是显著的，这表明模型（1）的结果是可置信的。

四、住房价格波动对居民消费水平影响的数量结果分析及其政策建议

从住房价格波动对居民消费水平的数量分析结果来看，住房价格波动的确对居民个人消费水平产生长期的综合影响，具体来讲，2001—2007年期间，尽管住房价格保持稳定、持续的增长，但可支配收入水平的不断上升，住房价格的基数偏低，这些共同的因素带来房价上涨的财富效应，即房价上涨在一定程度刺激消费水平的上升;在2011—2019年期间，住房价格依然保持一定程度上升，尽管可支配收入仍然保持一定程度增加，但住房价格的高基数效应及其价格不断上涨趋势，房价上涨对居民个人消费水平产生了一定挤出效应，即不断上涨的高房价最终导致居民消费水平增速放缓。本文同时还运用2001—2019年期间时间序列数据检验住房价格波动、可支配收入等因素对居民消费水平的总体影响，其研究结果表明可支配收入对居民消费水平增加具有决定性的作用，而住房价格上涨的确对居民消费水平产生一定的总体挤出效应。总之，这些数量分析结果表明，尽管住房价格在短期可能会带来居民消费水平增加的财富效应，但长期中却产生挤出效应，即房价上涨在长期中会减缓居民消费水平的增速。

由于居民消费水平在中国经济增长中的地位越来越重要，因此如何保持持续稳定的居民消费水平便非常重要了，而不断上涨的房价水平的确在长期中会对消费水平产生一定的挤出效应。因此政府政策的重心应该保持住房价格的稳定，尤其是未来房价上涨的预期需要稳定，尽快采取房产税等长效机制稳定居民的个人住房消费水平，避免房价不断上涨导致挤出居民的个人消费水平，同时还需要保持居民可支配收入水平稳定、持续上涨，这些政策措施共同使居民消费水平不断增加，从而让居民消费水平在国民经济中处于更重要的地位。

参考文献：

[1] LUDWIG A，SlQk T. The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries [Z].IMF Working Paper，2004，10（1）：2-37.

[2] CAMPBELL， J.Y.， COCCO， J.F.. How Do House Prices Affect Consumption？ Evidence from Micro Data[J].Journal of Monetary Economics， 2007，54（3）：591-621.

[3] 萬宏伟，唐建伟.资产价格变化对消费的影响[J].消费经济，2003（6）：27-30.

[4] 伍戈，黄俊筑，王岳.房价与房租有没有大幅“背离[J].金融发展评论，2017（6）：8-14.

[5] CASE K.E，QUIGLEY J.M，SHILLERR.J. Comparing Wealth Effects： The Stock Market Versus the Housing Market[J]. Advances in Macroeconomics，2013，5（1）：1235-1235.

[6] 陈健，陈杰，高波.信贷约束、房价与居民消费率——基于面板门槛模型的研究[J].金融研究，2012（4）：45-57.

[7] 杜莉，潘春阳，张苏予，蔡江南.房价上升促进还是抑制了居民消费一基于我国172个地级城市面板数据的实证研究[J].浙江社会科学，2010（8）：24-30.

[8] 陈健，高波.收入差距、房价与消费变动——基于面板数据联立方程模型的分析[J].上海经济研究，2012，24（2）：53-62.

[9] 刘旦，姚玲珍.中国城镇住宅财富效应的微观检验[J].北京科技大学学报（社会科学版），2008（8）：33-39.

基金项目：教育部人文社科基金（21YJC790034）;湖北经济学院长江经济带现代服务业发展科研团队（1102430103）

作者简介：郑绪涛（1979- ），男，湖北武汉人，湖北经济学院经贸学院副教授，经济学博士，研究方向为贸易与经济发展。