已部分运营共址停车场整体上盖开发方案

房 烁

(苏州轨道交通资产经营有限公司,215026,苏州)

城市轨道交通车辆段和停车场作为全线列车的运营和检修场所,其占地面积大且位于城市近郊区域,地铁开通后交通便捷,有着巨大的物业开发潜力。因此,为提高土地资源利用率,全国各大城市纷纷开展车辆段上盖开发,对土地进行二次利用。苏州轨道交通2号线和6号线(以下简称“2号线”“6号线”)桑田岛共址停车场周边有生物产业园、纳米城、华为研发中心、国际名校区、大学科技产业园、纳米技术孵化基地和新兴产业基地等,区位条件优越,土地价值较高。为充分利用苏州市日益紧张的城市土地资源,发挥其区位优势,本文以2号线和6号线桑田岛共址停车场为例,对既有2号线停车场改造、与共址规划设计的6号线停车场同步进行整体上盖平台建设的开发方案进行研究,为后续物业开发预留设计,实现土地节约、集约化利用。

1 上盖开发必要性与可行性分析

2013年,2号线桑田岛停车场区域在建设初期规划以生产研发用地和一类居住用地为主,周边区域暂无详细规划实施方案。在桑田岛停车场建成运营后,周边区域以工业园区总体规划为指导,于2017年出台了详细的规划实施方案,土地规划政策的不连续导致了桑田岛停车场周边新兴产业基地板块中缺少居住及相关的配套设施。

作为独墅湖科教创新区二期,桑田岛区域内规划有纳米城、大学科技产业园、纳米技术孵化基地、新兴产业基地等4块区域。停车场东侧为华为企业网全球研发基地(占地约65万m2),通苏嘉城际铁路苏州东站的建设也将在该区域形成新的交通枢纽型城市核心区。在当前土地政策形势下,且在今后相当长的时间内,苏州工业园区建设用地指标都难以满足实际需求,只有提倡土地的节约、集约化利用,才能在一定程度上缓解建设用地紧张的局面。

为缓解上述状况,从区域发展和产城融合的角度,华为基地以西的桑田岛轨道交通停车场地块,可考虑进行地铁停车场上盖开发,用于建设人才公寓。基于以上分析,开展桑田岛共址停车场上盖开发方案的研究,有利于提升区域的城市品质,同时将极大地缓解土地供需矛盾。目前,6号线工程已开工建设,2号线停车场预留远期建设场地的条件也满足2号线停车场上盖建设的过渡需求,故桑田岛共址停车场进行整体上盖开发具备可操作性和可实施性。

2 上盖建设平台开发技术方案

2.1 技术难点与对策分析

1) 对已运营停车场进行上盖开发改造,首先需核实既有停车场用地和库线结构设计的条件,经调研,既有2号线桑田岛停车场的设计规模为:8线停车列检库、2线周月检库、2线工程车库及相关配套辅跨用房合设为一个单体运用库。其中,8线停车列检库为4线一跨,共两跨,跨度为23.4 m。2号线桑田岛停车场远期预留有8线停车列检库。若保留停车场原股道布置,在已建成的柱位上进行局部落柱建设,其柱间跨度太大,以现有结构技术难以实现局部改造,以及直接进行带有上盖开发性质的盖板建设。基于目前桑田岛共址停车场库线布置,需要考虑拆除原有功能设施,重新按预留上盖开发条件进行2号线桑田岛停车场总图布置和设计,考虑上盖开发的桑田岛停车场库线主要按2线一跨布置,并为上盖开发预留落柱空间。

2) 在2号线桑田岛停车场进行拆改期间,不可避免地会对既有2号线运营产生影响,结合2号线桑田岛地块预留有远期扩建用地,本文建议采用先新建远期停车场,再拆除和还建既有停车场的策略,以保证2号线停车场不中断运营。同时,还需保证新建库线满足2号线的停车能力需求。

3) 由于本文案例为两处停车场共址建设上盖开发平台,因此两处停车场总平面方案需按预留的上盖开发条件重新进行同步综合设计。其中,2号线停车场已完成一期工程建设,2号线停车场二期工程和6号线停车场均未实施建设,既有2号线停车场一期工程拆改与二期新建工程、6号线停车场新建工程的衔接,以及整个上盖、盖下交通流线的设计也是本文的研究重点。

2.2 技术研究思路及原则

2号线桑田岛停车场考虑上盖开发的技术研究方案总体思路为:① 既有综合楼、司机公寓、变电所位于盖外,保持不变,不进行拆除改造;② 根据上盖开发方案,对洗车库牵出线进行改造;③ 在预留场地新建符合上盖开发标准的停车列检库和运转综合楼;④ 拆除原停车列检库和机电设备存放间,在拆除场地上新建符合上盖开发标准的停车列检库。以上方案均利用天窗作业时间进行列车库线转移和过渡。

2.3 停车场改造总平面及拆改技术方案

2号线和6号线均采用B2型列车,2号线列车为5节编组模式,6号线列车为6节编组模式,其共址停车场远期设计规模如表1所示。为满足2号线既有停车场及6号线停车场合围地块进行整体上盖开发的需求,首先需对2号线停车场和6号线停车场同步进行总平面综合布置,并与6号线停车场在盖下总图布置方面进行统筹考虑,实现上盖一体、盖下相对分离,上盖开发与方便运营管理的统筹兼顾。根据各线设计规模重新进行设计改造后的桑田岛共址停车场总平面布置示意图如图1所示。

图1 改造后的桑田岛共址停车场总平面布置示意图

表1 2号线和6号线桑田岛共址停车场远期设计规模

既有2号线停车场拆改技术方案具体步骤为:

1) 洗车线牵出线改造。既有洗车线库区一侧牵出线和预留停车列检库新建咽喉区冲突,当拆改方案实施时,需先对库房一侧洗车线牵出线进行改造。改造期间,桑田岛共址停车场不能进行洗车作业。

2) 远期预留区域施工。对洗车线牵出线改造后,在不影响既有区域运营的前提下,对远期预留区域进行施工。预留停车列检库原方案为两个4线跨(1线两列位)共16列位,为满足上盖开发的需求,应加密柱间距,新建方案为3个2线跨(1线两列位)和1个1线跨(1线两列位),共14列位。

满足上盖开发要求的线间距增大后,整个停车列检库的库宽也相应有所增加,拆除原预留区域的马路与围墙,新建列检库横向增加至原围墙处。新建区域建成后,与入场线合拢。合拢时会影响到已建股道区最外侧停车列检线的使用。

在停车场西部既有综合楼旁设置运转综合楼,面积约为2 500 m2,内设车场调度及信号设备用房、运用车间工班及材料工具等房屋。在停车场西部设置设备临时存放间,面积约为600 m2,用于存放既有运用库拆除再利用的机电及检修设备。新建停车列检库完工后,2号线列车转至新建停车列检库中作业。

3) 既有库区改造。对既有库区进行改造,此时运营列车主要停放在新建库房区域,可进行洗车作业。改造期间,工程车的停放利用新建运用库停车列检线,在新建运用库设置两个列位的窄三层作业平台,用于过渡期间周月检作业。运用库运营设备用房设置在新建运转综合楼。

既有库区为两个4线跨(1线两列位)加上周月检,共18列位。改造后,周月检线数量不变,原有两个4线跨(1线两列位)改为三个2线跨(1线两列位),共14列位(含周月检2列位)。

根据2号线延伸段工程初步设计文件及批复,基于2号线桑田岛停车场施工图,结合运营相关资料,2号线全线远期配属车为81列,2号线桑田岛共址停车场改造完成后,2号线太平车辆段、桑田岛停车场设施规模如表2所示。改造后,2号线车辆段和停车场的停车列位和周月检列位共计81个,可满足原设计远期停车需求。

表2 改造后的2号线太平车辆段和桑田岛停车场设施规模

2.4 运营过渡技术方案

1) 洗车作业过渡技术方案。改造期间,建议通过运营调度,统筹协调2号线运营期间每日返回太平车辆段和桑田岛停车场的列车,利用2号线太平车辆段洗车线实现过渡期间的全部列车洗车作业。

2) 运用作业过渡技术方案。既有运用库可满足既有15列列车的停车列检及双周三月检需求,运用库辅跨可正常使用。

既有库区改造期间,桑田岛停车场既有14列列车的停车列检、调机与工程车停放由新建运用库承担,可进行洗车作业。同时,在新建运用库设置两个列位的窄三层作业平台,用于过渡期间周月检作业。新建运用库的车场调度、设备间、工班设置在新建运转综合楼。改造期间,由于新建运用库能力有限,将其中1列既有车停放至太平车辆段。

2.5 与新建6号线桑田岛共址停车场的工程适应性研究

2.5.1 盖下工程匹配性分析

桑田岛共址停车场盖下交通流线示意图如图2所示。盖下工程匹配性主要体现为:① 取消2号线运用库南侧围墙,共址停车场共用两个运用库之间的道路,且该道路与新华路接通,作为6号线停车场的出入口之一。② 由于2号线停车场给水、排水、燃气等外部接口已建成,6号线停车场相关外部接口需另行审报、独立设置。③ 考虑2号线改造具备上盖条件,需与6号线统筹考虑相关设备设施,并按照上盖相关要求增设盖下照明、通风、排烟等相关设施。但2号线原设计未考虑该部分设施的用电负荷,需结合2号线既有变电所能力及新建6号线停车场基础设施统筹考虑。④ 2号线停车场改造在其现有红线范围内即可实现,除运用库之间共用道路外,与6号线停车场其他相关工程无交叉作业,可同时进行。

图2 桑田岛共址停车场盖下交通流线示意图

2.5.2 上盖工程匹配性分析

2号线停车场完成具备上盖条件的改造后,满足2号线和6号线桑田岛共址停车场整体上盖开发需求,可实现多业态综合开发。上盖配套设施的接口需在6号线停车场设计中统筹考虑。6号线在2号线停车场北侧新庆东路设有新庆路站,可通过专用换乘通道设施相衔接,使上盖平台人流和城市轨道交通车站人流互换,提升上盖物业价值。

2.6 经济指标

本文对2号线停车场上盖改造工程费用进行了估算和分析,上盖平台改造费用主要包括上盖平台工程,2号线停车场远期预留白地盖下土建工程、机电系统工程,停车场既有库线及咽喉区拆除和重建土建工程、机电系统工程等。其中,机电系统主要包括轨道、接触网、通信、信号等系统。2号线停车场上盖改造经济指标如表3所示。

表3 2号线停车场上盖改造经济指标

3 结语

本文以2号线和6号线桑田岛共址停车场建设整体上盖平台开发方案为例,开展已部分运营的共址停车场实现整体上盖的主要技术研究。按预留上盖开发条件对2号线和6号线停车场总平面进行一体化综合设计,研究了对既有2号线停车场进行拆改和新建的技术方案,同时开展运营过渡期与新建停车场的共址停车场工程匹配性研究,分析并计算了上盖改造和建设整体盖板等技术经济指标。2号线和6号线桑田岛共址停车场及类似车辆基地整体上盖平台改造和建设时,应重点研究运营过渡技术方案和共址场段开发的工程匹配性,秉持先建后拆的原则,减少废弃工程量,进而减少不必要的经济损失。