房地产波动的宏观经济效应研究——基于动态可计算一般均衡模型的考察

原鹏飞

在市场经济条件下，住房资产所具有的产业链长、供给缺乏弹性、价值量大、耐用性、不可移动等诸多特殊属性，使得房地产业有着诸多与一般行业不同的显著特征，房地产波动对经济社会发展的影响也更加广泛和深远。2020年以来，受市场发展阶段转变、新冠肺炎疫情等多重因素的影响，我国房地产市场波动明显加剧，房地产开发投资增速急转向下并出现负增长，新建商品房和二手房价格回落，这是我国上世纪末城镇住房商品化改革以来从未经历的。在这种情况下，房地产走势变化会对我国宏观经济带来什么样的影响，是本文重点关注的问题。

一、房地产负面溢出效应及其与正面带动作用的相互关系

受当代社会经济联系普遍加强、金融深化和金融创新等因素的影响，房地产与经济、社会之间的联系变得更加复杂，并成为房地产危机发生的重要诱因，然而社会各界对房地产运行规律认识存在不足，甚至存在较大的偏差：房地产发展的正面带动作用研究阐述十分充分，而对于其可能带来的各种负面溢出效应的研究明显不足。

在房地产周期不同阶段，房地产的负面溢出效应与正面带动作用以及两类效应之间的相互关系表现各不相同（图1）。图中曲线S1表示房地产周期波动，S2表示GDP周期波动，每条曲线的左边代表复苏和繁荣阶段，右边代表衰退和萧条阶段，曲线S1的波峰在S2左边表示房地产周期一般领先于经济周期。从一个完整的周期过程看，房地产对经济社会发展的正面带动作用仅出现在其周期曲线左边，如实线梯形框中的内容所示，而其负面溢出效应则可能充斥于整个周期，包括曲线左边的虚线梯形框和右边的实线梯形框，其中曲线右边的负面效应表现为房地产下行的拖累效应。图中用虚线框表示房地产周期曲线左边的负面溢出效应有两层含义：一是表示其容易被掩盖和忽略的特征；二是若管理适当，这种负面溢出效应可以大幅减少。

图1 房地产周期不同阶段的正面带动作用、负面溢出效应及相互关系

如图中的三个箭头所示，负面溢出效应与正面带动作用之间的相互关系如下（类似地，虚线箭头表示可能的相互关系或影响）：

在房地产繁荣阶段，若对房地产的正面带动作用发挥过度，则会引发负面溢出效应的产生，反过来不利于正面带动作用的充分发挥（图1箭头R1）。在极端情况下，负面溢出效应会部分甚至全部抵消正面带动作用。

房地产繁荣阶段的正面带动作用会在衰退阶段全部转化为拖累效应（图1箭头R3），繁荣阶段的正面带动作用越强，衰退阶段的拖累效应也会相应地越大。

房地产繁荣阶段的负面溢出效应会加重衰退期的拖累效应（图1箭头R2），且负面溢出效应越大，拖累效应越明显。

基于上述分析，本文将应用目前较为流行的动态可计算一般均衡模型（DCGE），通过建立房地产与宏观经济、产业、政府、企业、家庭以及国外等部门之间的联系，考察房价上涨和下跌两种不同的变化对宏观经济波动的影响，由此从定量视角认识房地产对宏观经济正面带动作用和负面溢出效应以及二者之间的相互关系，以为国家和相关部门制定宏观调控和产业政策提供参考。

二、包含存量住房的中国社会核算矩阵编制

应用DCGE模型进行政策模拟之前，首先要编制针对特定问题的社会核算矩阵（Social Accounting Matrix，SAM）。编制SAM最为主要的数据资料来源于相关年份的投入产出表，由于投入产出数据仅包括经济活动在一期（一年）内发生的数额，因此投入产出表仅包含了当年房地产业的投入产出状况，以往年份形成的数量更大的存量住房资产并不包含在内，而恰恰这一部分资产价格的波动对收入和贫富差距的影响也非常重要。因此，一般的SAM显然无法满足需要，这就需要对SAM的账户设置进行调整，并估算存量住房的相关数据。

参照已有文献的做法，本文分别在SAM中“活动”“商品”以及“要素”三类账户中增设一个与存量住房相关的虚拟账户，分别为“住房活动”“住房商品”“住房要素”，并按存量住房价值及相关财产性收入等的估算结果，设定这三个账户之间以及各自与SAM其他账户之间的交易。本文编制SAM所需的数据首先来源于《2017年中国投入产出表》，其他相关数据来源于相关年份的《中国统计年鉴2018》以及国家统计局网上数据库等。对于与存量住房相关账户相关的存量住房相关财产性收入，主要基于中国人民大学数据与调查中心（CGSS）的数据进行估算。

三、房价波动对我国宏观经济的影响——模拟结果及分析

为将存量住房价格变动的影响考虑在内，需将存量住房资产纳入DCGE模型的框架体系。通过在一般的DCGE模型中纳入与存量住房相关活动及其与其他国民经济账户之间关系的刻画，本研究构建了包含存量住房的DCGE模型。运用这一模型，本部分将从房价变动影响的视角出发，考察房价上涨和下跌对宏观经济的影响，尤其是关注房价下跌对宏观经济和各领域带来的负面溢出效应。

（一）房价变动对经济增长的影响

图2展示了房价变动的情况下，GDP增速及其相较基准情景的变动结果。总体而言，房价的上涨和下跌对GDP增速的影响都比较显著：与基准情景相比，房价的上涨将会带动经济增速的正向提高，房价上涨的幅度越大，GDP增速提高的幅度也相应地越大。反之，房价的下跌将会导致经济增速减缓，且房价下滑的程度越大，GDP增速负向降低的幅度也越大。

图2 房价变动冲击情景下GDP增速相对于基准情景的变化对比

另一个较为明显的规律是，随着时间的延长，房价变动的冲击对于经济增速的影响是逐年加深或扩大的。在房价上涨5%的情景下，2018年GDP增速相较基准情景提高了0.117个百分点，2027则增加至0.206个百分点。房价下降情景下的变化趋势也类似。值得注意的是，房价下跌对GDP增速的拖累效应要显著大于相同幅度房价上涨对GDP增速的正面带动效应，特别是随着时间的延续和房价变动幅度的扩大，这一特征更加显著。

（二）房价变动对进出口增速的影响及比较分析

图3展示了各情景下总出口和总进口增速及其相较于基准情景的变动情况。房价变动冲击对于总进出口的影响趋势与对GDP增速的影响趋势类似。具体如下：

图3 房价变动冲击情景下总出口和总进口收入相较基准情景的变动

首先，房价的上涨能够推动总出口和总进口增速的提高。例如，在房价上涨幅度为5%时，2018年总出口和总进口的增速分别达到6.199%和6.333%，相对于基准情景分别提高0.038和0.041个百分点，2027年总出口和总进口的增速分别达到6.670%和6.834%，相对于各自的基准情景，分别提高了0.064和0.069个百分点。

其次，房价的下跌将会导致总出口和总进口增速的下滑。例如，在房价下跌5%时，2027年总出口收入和总进口收入的增速为6.516%和6.668%，较基准情景分别下滑0.090和0.097个百分点。

再次，房价的涨跌对于总出口和总进口增速的影响幅度均呈现逐年扩大的变动趋势。例如，在房价下跌10%的情景中，2018年总出口和总进口相较基准情景分别下降0.230和0.254个百分点，而到了2027年，总出口和总进口增速的下滑程度大幅增加，将分别下滑1.018和1.117个百分点，降幅均超过1个百分点。

此外，相对于房价上涨对总进口和总出口增速的正面带动效应，相同幅度房价下跌的负面抑制或拖累效应更大，特别是随着时间的延续和房价变动幅度扩大的情况下，这一特征或趋势更为明显。

（三）房价变动对部门收入增长的影响及比较分析

1.房价变动对政府和企业收入增长的影响及比较分析。

表1和表2分别显示了企业收入和政府部门收入的增速及其相较基准情景的变动情况。

表1 基准情景及房价变动冲击情景下企业收入的增速及变化

首先，与基准情景相比，政府和企业两部门的收入增速随房价的上涨而升高，随着房价的下跌而下降。以房价上涨10%的情景为例，2018年企业收入和政府收入增速分别达到5.510%和5.646%，与基准情景相比，分别提高了0.353和0.200个百分点。2027年上述两部门收入的增速分别达到6.026%和6.114%，较基准情景的提高幅度分别扩大至0.669和0.447个百分点。

其次，房价的涨跌对企业的影响显著大于政府，尤其是在房价涨跌幅度较大的情景下（图4）。例如，2018年在房价下跌10%的情景下，与基准情景相比，企业收入的跌幅（0.605个百分点）显著高于政府部门收入的跌幅（0.271个百分点），企业收入增速的变化幅度是政府收入增速变化幅度的两倍多。

图4 政府收入和企业收入增速相对于基准情景的变化（百分点）

第三，从收入增速的绝对值高低看，在所有情景下，政府收入的增速始终高于企业。相应地，在房价下跌的情景下，由于企业收入所受的负面影响更大，企业收入增速与政府之间的差距反而越来越大。

最后，与房价变动对宏观经济增长和进出口增长影响的结果相同，房价下跌对企业和政府收入的拖累效应同样要显著大于相同幅度房价上涨的带动效应。

2.房价变动对居民家庭收入增长的影响及比较分析。

表3和表4显示了房价变动对于城镇居民家庭收入和农村居民家庭收入的增速及变动结果。总体来看，房价的变动对于城镇和农村两类居民家庭收入的影响较为类似，即房价上涨使得两类家庭收入增速均有所提高，相反，房价下跌会使得两类家庭收入的增速出现不同程度的回落，房价变动的幅度越大，对两类家庭收入的影响也越大。

表4 基准情景及房价变动冲击情景下农村居民家庭收入的增速及变化

从收入增速的相对高低看，不论在房价上涨情景还是房价下跌的情景中，农村居民家庭收入的增速都要略高于城镇居民家庭收入。例如，在房价上涨幅度为5%的情景中，2018年城镇和农村居民家庭收入增速分别为5.331%和5.494%，农村居民家庭的收入增速约高于城镇家庭0.16个百分点。这一结果说明，近年来尤其是党的十八大以来，在国家对农业和农村支持力度持续加大的有利条件下，我国城乡居民收入之间的差距加快缩小。

从房价变动对收入增速影响幅度的相对高低看，两类家庭收入增速相较基准情景的变动幅度大致相同。随着时间的延续，两类家庭收入的变动幅度逐步扩大，至2027年两类家庭收入增速分别为5.632%和5.725%，较基准情景分别提高了0.139和0.137个百分点，差异同样不大。在房价下跌5%的情景中，2018年城镇和农村居民家庭收入增速分别为5.132%和5.297%，相对于基准情景分别变动降低0.111和0.110个百分点。随着时间的延续，降低幅度也不断加大，至2027年两类家庭收入的增速分别为5.302%和5.397%，较基准情景的降低幅度分别为0.191和0.190个百分点。

同样值得注意的是，从房价上涨和房价下跌影响的对比看，与前文结果类似，此处仍然是房价下跌对两类家庭收入增速的负面冲击要显著高于房价上涨的带动作用的现象，并且房价波动幅度越大，对两类家庭收入影响的不对称特征也越为明显。例如，当房价上涨幅度为10%时，2018年和2027年城镇居民家庭收入的增速分别达到5.607%和6.214%，较基准情景分别上升0.365和0.721个百分点。而当房价下跌幅度为10%时，2018年和2027年城镇居民家庭收入的增速分别为4.627%和3.128%，较基准情景分别大幅度下滑0.615和2.365个百分点。

四、主要结论

本文中，通过将存量住房因素纳入社会核算矩阵，并以构建的考虑存量住房因素的DCGE模型考察了房价变动对我国宏观经济增长和主要领域的影响，尤其是关于住房价波动对宏观经济和各领域带来的负面溢出效应。主要发现如下：

一方面，房价波动对宏观经济的影响显著，且下跌的拖累效应显著大于上涨的正面带动效应。在宏观层面，房价的上涨和下跌对GDP和进出口增速的影响都比较显著，房价的上涨将会带动GDP增速和进出口增速的正向提高，房价上涨的幅度越大，GDP和进出口增速提高的幅度也相应地越大。反之，房价的下跌将会导致经济增速的减缓，且房价下滑的程度越大，GDP增速负向降低的幅度也越大。随着时间的延长，房价变动冲击对于GDP和进出口增长的影响逐年扩大。值得重点注意的是，房价下跌对GDP和进出口增速的拖累效应要显著大于相同幅度房价上涨的正面带动效应，特别是随着时间的延续和房价变动幅度的扩大，这一特征更加显著。

另一方面，房地产大幅波动不利于各类经济主体收入稳定。对于部门收入，与基准情景相比，政府、企业和家庭三大部门的收入增速随房价的上涨而升高，随着房价的下跌而下降，并且收入增速升降趋势均呈现出逐年扩大的趋势。房价的变动对于城镇和农村两类居民家庭收入的影响较为类似，农村居民家庭收入的增速都要略高于城镇居民家庭收入，说明党的十八大以来我国城乡收入差距加快缩小。同样值得注意的是，房价下跌对三大部门收入增速的负面冲击要显著高于房价上涨的带动作用，并且房价波动幅度越大，对各部门收入影响的不对称特征也越为明显。

当然，本文的研究还存在一些不足，包括尚未考察房价波动对产业产出、就业、居民消费、通货膨胀等重要领域和变量的影响，这也是未来进一步深入研究的方向。