浅析造价评估在商品房预售资金监管的应用——以某冰雪文旅城为例

郭 昕

（深圳市锦绣城工程造价咨询有限公司，广东 深圳 518101）

1 商品房预售资金监管的背景与必要性

随着房地产市场的迅速发展，商品房预售资金监管成为保障购房者权益、维护市场稳定的重要环节。而造价评估作为一种客观、科学的评估方式，在商品房预售资金监管中扮演着关键的角色。

1.1 商品房预售资金监管的背景与重要性

商品房预售资金监管是为了保障购房者利益、减少开发商风险、维护市场秩序而设立的一项制度。由于购房者在购买商品房时需提前支付购房款项，因此需要建立有效的监管机制，确保购房资金安全。

1.2 造价评估在商品房预售资金监管中的地位与作用

造价评估是对商品房项目的建设成本进行评估和核算的过程，它能够为购房者、开发商和监管机构提供客观、准确的价格信息。在商品房预售资金监管中，造价评估扮演着重要角色和意义。

2 商品房预售资金监管中的造价评估方法与实践

2.1 造价评估的基本原理

造价评估是对商品房项目建设成本进行评估和核算的过程，其基本原理包括成本核算、市场定价和风险控制。通过对项目建设过程中的资金投入、物料价格、劳动力成本等因素的评估和分析，可以确定商品房的合理销售价格，从而为购房者提供参考。

2.2 评估方法

（1）比较法。通过对类似项目的成本数据进行对比，确定项目的构筑物、工程装备等价值。

（2）收益法。根据项目未来的收益情况，预测其现值并进行评估。

（3）直接成本法。基于项目建筑成本和其他直接费用进行评估。

（4）折旧法。考虑项目建设物的使用年限、折旧率等因素，计算其净值。

2.3 实践案例分析

本文以某冰雪文旅城为案例，通过造价评估可以提供项目的建设成本和施工进度等信息，确定各项费用的数量和金额，并根据相关成本指标和计算方法进行分析和计算，以便在资金监管方面做出决策和控制。

2.3.1 案例工程概况

该项目位于深圳宝安区大空港片区，由五个地块组成，总用地面积98 081.84 m2。本次预售项目 04-02 地块(一期)总建筑面积138 642.1m2，共4栋，建筑高度98.44 m，33 层，地下2 层。根据报送资料，项目可售住宅总建筑面积为 84 781.88m2，项目住宅预售单价预计为 30 600.70 元/m2；项目可售商业总建筑面积为 1 351.87m2，项目商业预售单价预计为59 575.29 元/m2。具体以预售备案价格为准。可售项目为装配式（装修）交付，公共区域为精装修。

2.3.2 案例选用直接成本法评估

该项目采用直接成本法进行造价评估，直接成本法是一种常用的成本估算方法，它主要关注项目实际的直接成本，即与具体工程施工相关的费用。通过对项目的直接成本进行估算，有助于评估项目的实际成本和决策控制。

在该项目中，直接成本法通过确定与建设项目直接相关的费用数量和金额，对项目的成本进行评估和核算。这些直接成本包括土地成本、施工成本、材料采购成本、设备费用等。

2.3.3 项目案例投资估算分析依据

项目各方签订的施工合同、设备采购与安装合同、勘察与设计咨询合同、建设方提供的相关协议及付款凭证资料等共计50 项。

2.3.4 项目评估过程

（1）数据收集。收集项目建设过程中的各类成本数据，包括建筑材料价格、劳动力成本、工程设备费用等。

（2）核算与分析。对收集到的数据进行核算和分析，确定项目的实际成本。

（3）评估报告编制。根据评估结果，编制详细的预售款监管评估报告，包括封面、工程概况、投资估算分析依据、投资估算分析说明（含预缴税费计算）、施工完成情况、总结、项目成本构成（预售款监管资金审核明细）等内容。

（4）审查和监督。监管机构对评估报告进行审查，确保评估过程的准确性和合规性。

2.3.5 项目施工完成情况

根据《某冰雪文旅城项目形象进度证明》总结施工进度如下：

截止至2023 年1 月12 日，本项目1 栋一单元29 层已施工至17 层；1 栋二单元33 层已施工至17 层；2 栋33 层已施工至15 层；3 栋33 层已施工至11 层；4 栋33 层已施工至11 层；5 栋33 层已施工至12 层；6 栋一单元33 层已施工至12 层；6 栋二单元29 层已施工至13 层；另外，人才房公配已全部封顶。兹证明截止至 2023 年1 月12 日，现该项目进度已达到预售条件。计划于2025 年12 月29 日前竣工交付。

2.3.6 项目评估报告总结

项目送审总投资金额（含预缴税费）为806 427 600.80 元，根据合同审核后总投资金额（含预缴税费）为838 264 128.59 元。

根据开发商银行流水审核已付金额为158 256 596.67 元，未付金额为680 007 531.92 元。

根据深圳市住房和建设局关于印发《商品房预售资金监管业务操作指引（第一版）》的通知中第三大条第一小条：区住房建设部门（含精装修工程）造价、施工合同金额、建筑材料及设备购销合同金额，办理房屋所有权首次登记相关法定税费（含物业专项维修资金，下同）等情况进行综合测算，按照测算金额的120%确定预售资金监管额度。监管金额为：816 009 038.31 元。

根据深圳市住房和建设局关于印发《商品房预售资金监管业务操作指引（第一版）》的通知中的深圳市商品房预售资金监管协议说明：

本项目主体结构封顶前，监管额度内资金余额不得低于420 740 075.94 元；

建设工程竣工联合验收前，监管额度内资金余额不得低于53 774 970.30 元；

房屋所有权首次登记前，监管额度内资金余额不得低于25 751 453.31 元。

本建设工程规划许可总计容建筑面积90 588.13m2， 审核建安工程合同金额为715 318 147.61元，单方造价为7 896.38 元/m2（含装配式装修）。根据《2016 年深圳市建设工程经济指标》颁布的高层住宅成本区间为2 710～4 250元，我司按照开工日期2021 年4 月至2022 年12 月的建安工程造价指数修正后成本区间为3 501.22～5 490.84 元/m2。本项目建安工程单方造价已超深圳市建设工程造价指数成本区间。

表1 某冰雪文旅城项目(一期)三个金额分析表

3 造价评估在商品房预售资金监管中的问题与挑战

造价评估在商品房预售资金监管中面临了数据不完整与真实性难以验证的问题与挑战，在实际操作中，提出了相应的解决策略。

3.1 数据不完整与真实性难以验证问题

在进行造价评估时，数据的完整性和真实性是关键因素。然而，由于监管部门与开发商之间信息不对称的问题，数据的获取存在困难。开发商可能存在故意隐瞒或提供虚假数据的情况，导致评估结果的不准确性。同时，部分数据可能缺失或不完整，进一步增加了评估的难度。

3.2 针对数据完整性与真实性问题的解决策略

（1）强化数据共享机制。建立健全的数据共享机制，使监管部门能够直接获取必要的数据，并确保其真实性和准确性。

（2）加强信息披露要求。强化对开发商的信息披露要求，要求其提供相关项目的成本数据和其他银行流水关键信息。

（3）数据验证与核实。监管部门可以采用第三方机构进行数据验证和核实，通过对比多个数据源，排查异常和错误。

4 造价评估经验探索商品房预售资金监管的新途径和方法

该项目作为一项大型综合项目，其造价评估经验为探索商品房预售资金监管提供了有益的借鉴和启示。本文将就该项目的造价评估经验，结合商品房预售资金监管的特点，探索新的途径和方法，以进一步提高监管效能和保护购房者权益。

4.1 建立专门的评估机构与政府合作

通过某冰雪文旅城的经验，可以考虑建立专门的评估机构与政府合作，共同承担商品房预售资金的造价评估工作。评估机构可以由专业人士组成，负责对开发商提供的造价数据进行核查和验证，确保数据的准确性和真实性。政府作为监管部门，提供政策支持和监督指导，确保评估工作的公正性和规范性。

4.2 采用科技手段提升评估效率与准确性

在商品房预售资金监管中，可以借鉴该项目的做法，采用科技手段来提升评估效率与准确性。例如，利用建筑信息模型（Building Information Modeling，BIM）、人工智能和大数据分析技术，对项目的建筑结构、材料费用等进行模拟和预测，从而得出更准确的造价评估结果。同时，通过数字化管理系统，实现对资金流动和使用情况的实时监控和追踪，降低潜在风险和漏洞。

4.3 加强信息披露与公开透明

该项目在造价评估中注重信息披露和公开透明，这一经验值得借鉴。在商品房预售资金监管中，开发商应向购房者和监管部门提供相关项目的成本数据、资金用途等信息，并及时更新和公开披露。同时，建立信息共享平台，使购房者和监管部门能够实时获取相关信息，提高市场透明度和监管效能。

4.4 强化风险评估与预警机制

基于该项目的造价评估经验，可以探索建立强化的风险评估与预警机制，早期发现和防范潜在的风险。评估机构可以结合项目特点和市场情况，对风险因素进行综合评估，并提出相应的预警措施。同时，政府监管部门要加大对风险评估结果的监督和指导力度，确保预警机制的及时性和有效性。

4.5 加强跨部门协同与监管能力建设

为了更好地推动商品房预售资金监管的新途径和方法，需要加强跨部门的协同合作与监管能力建设。政府监管部门、银行、评估机构、相关行业协会等应加强沟通与合作，共同制定具体的监管政策和标准，完善评估指标体系和评估流程。

5 结语

本文以某冰雪文旅城为案例，提出强化数据共享、加强信息披露、采用第三方造价评估机构进行数据验证和核实等对策来解决所碰到的问题。通过构建评估机构、利用科技手段、加强信息披露和风险评估等措施来提高监管效能，保护购房者权益，并确保资金的合法使用和正常流转。本研究为商品房预售资金监管提供了新思路和方法，对于促进商品房市场稳定发展具有重要意义。