房地产开发项目中造价控制与成本管理

林寒冰

（福州世茂新领域置业有限公司，福建 福州 350011）

房地产开发企业在项目开发期间成本管理工作越来越重要，房地产企业也越来越重视成本控制。对于房地产开发项目而言，成本管理需要落实到项目的每一个环节，因为它是一个系统性、全面性的工作。在一些较大型或大型项目上，成本控制的力度甚为重要，因此需要根据不同情况来调控。房地产开发项目应加大前期阶段、中期阶段与后期阶段的成本管理力度，并合理地采用全面成本控制方法，从而降低工程造价和资金支出量，促使经济效益水平提高。

1 工程概况

福州某休闲商务区别墅地上建筑工程总占地面积为144 201.10 m2，其中建筑面积为165 101.54 m2，本工程包含别墅、洋房两种类型建筑，总规划户数为836 户。合同标定别墅地上建筑单方为1 655.67 m2，而本工程竣工结算时地上建筑单方为1 736.87 元/m2，工程造价成本超出预计。

2 房地产开发项目案例的造价控制情况及效果

本房地产开发项目分为投资立项、规划设计、施工建设、竣工验收四个主要阶段，造价成本主要包含六大项（表1）。本工程开发之初，开展了信息收集、成本预测工作，并以成本估算结果作为后期成本管理依据。开发成本中，建安工程费占总成本费用的80%，而土地成本占比6%，位居第二，其他成本占比相对较低。通过分析本工程造价成本控制结果发现，实际成本高于预估。其中，建安费超支最为严重，前期工程、土地成本、开发间接费用也均有所超标，虽然管理费、营销费少于预计，但总体来看，本工程项目成本控制效果并不理想。

表1 本房地产项目成本估算

3 房地产开发项目造价控制与成本管理面临的问题

3.1 成本核算方式选用不当

工程进行成本核算时采用的是相对传统的核算方法，主要凭借工程管理经验估算前期项目。成本预估流程是：先分析地区行情，了解目标地块情况，结合地块评估结果预测房产项目，再制定销售预估报告[1]。销售收入规划时，以行业计价标准为主，根据工程总建筑面积统计成本数据，从而推测目标利润率。但工程开发设计阶段未预留充足的成本估算时间，方案前期设计时目标成本计算不够精准，且成本制定流程不科学，成本指标及数据进行了多次修改，引发了计算口径不统一、成本指标错误等问题。此外，部门间沟通不畅，导致项目成本测算存在偏差，从而出现了目标成本超支问题[2]。

3.2 可行性分析不到位

本工程项目可行性分析时未将经济指标对项目成本产生的影响考虑在内，成本控制重点把握不好，影响了造价控制效果。概念设计及户型配置时，未对比竞争产品，市场需求分析不到位，存在设计规划不合理问题。本项目规划时，原定为精装交付，但后期又因销售无法达成改为毛坯销售，致使后期施工中增加了毛坯交付所需涂料踢脚线、门窗边益胶泥、素水泥浆粉刷拉毛等多项工程建设成本，成本增加额度为269.70 万元，建筑单方造价影响指标为76.90 元/m2。由于前期研究分析时，未实施定量分析，未立足项目整体展开可行性分析，导致各阶段费用不具较强参考性，导致项目成本增大，并提高了项目投资风险。

3.3 项目设计勘察不全面

本房地产工程的前期工程费当中，规划设计、施工图设计两项费用占比高达57%。而与预测费用相比，前期工程费超支严重，由于工程施工中存在设计变更问题，导致设计费用超支，加之项目勘察不到位，后期新增了场地平整施工，致使施工成本有所增加[3]。虽然项目设计在总成本中占比较少，但如果前期勘察准备不全面，会导致后期施工费用增加。同时，本工程进行了多次设计变更，原设计方案屋面防水施工时采用高聚物改性沥青防水卷材，但后期改为厚度1.5 mm 的高性价比JS 防水涂料，并且本工程设计构建挑檐为0.7 m 的坡屋面，导致屋面占建筑面积比例增大，出现了高达656.98 万元的成本超标，造价成本影响指标为187.32 元/m2。

3.4 施工组织管理不科学

通过分析发现，本工程建安工程费超支额度较高，而建安工程费超高的诱发原因有两个：一是本工程属于山地项目，海拔为663 m，施工方组织劳动力面临一定难度，实际用工价格比常规劳动力单价高出许多。二是本工程前期存在设计变更，原本工程定位为精装交付，需在内隔墙砌筑后再交付给精装单位实施精准施工。然而后期变为毛坯销售，但变更时已完成了177 户内隔墙砌筑施工，导致工程造价增加了173.88 万元，对本工程建筑单方造价影响指标为49.58 元/m2。同时，本工程施工阶段未严格执行采购计划，材料价格存在较大波动，以市场价采购材料后导致材料成本较原计划高出许多，由于材料采购成本增加导致工程造价提高，并且材料供应不及时，导致工期延误造成了一定的经济损失。而造成这一问题的主要原因是未构建完善的材料采购管理体系。

4 房地产开发项目造价控制与成本管理的可行性策略

4.1 选择适合的筛选目标成本核算方式

为提升造价控制成效，需要加强目标成本管理。应结合目标成本理论，参照周边楼盘情况确定本项目房产售价。根据市场环境、国家政策，考虑到市场经济状况及消费水平，参照同类企业设定本项目利润率，再采用倒推法计算本工程目标总成本，之后统计土地最高获取成本[4]。预测出目标成本之后，应在初步设计概算后与设计单位共同论证设计方案，确定项目户型布局、拟建套数并测算套内及公摊面积，然后结合市场情况合理估算本项目成本。再依据施工图编制预算，确定工程量、统一科目金额，统计项目施工所需材料、设备数量，将成本预算误差率控制在3%之内。确定目标成本后，再展开纵向与横向分解，纵向分解时，应明确成本构成，统一成本科目，重点是做好合同规划。而横向分解时应将目标成本分配给各个部门及岗位，将成本管理职责划分为总责任中心、成本发生中心、成本监控中心，构建完善的成本管理考核体系，以便对单个成本项目展开细致控制与考核分析。

4.2 重视前期可行性研究报告

（1）房地产开发项目建议书获取批准后，需针对项目展开论证分析，一是技术可行性分析，二是经济合理性分析，以论证分析结果作为项目开发决策制定依据，并得出最为适合的项目建设方案，有效降低房地产项目投资风险[5]。

（2）可行性研究报告编制时，应在相关数据全面收集、市场预测科学开展、市场环境精准把握的基础上，做好与周边楼盘对比分 析。 既 要 用SWOT（Strengths Weaknesses Opportunities Threats）方法对本项目优劣势、分析项目开发机遇及挑战，还应合理设定可研报告中定性与定量两种分析指标比重，在市场环境、国家政策等定性分析指标的基础上，设定经济指标或财务指标，结合运用定性与定量两种分析方法，增强项目可行性分析合理性，避免后期调整项目建设方案导致成本估算出现偏差[6]。

（3）虽然可行性分析不会形成实质性的分析内容，无法得到精准的成本计算结果，但可行性研究报告的科学编制有助于提高房地产项目开发成功率，且能够降低对项目后期建设及成本控制产生的不利影响。

4.3 全面开展项目设计勘察

（1）房地产开发项目设计勘察阶段，可引入价值工程优化设计方案。应结合分析对象提出多种不同设计方案，对设计方案进行比选，结合价值工程原理科学评价各个方案功能价值，得出最佳的价值系数方案。

（2）从工程材料质量性能、施工难度、维护便利性等多个维度分析材料适用性，采用0～4 评分法评价材料功能性，然后由专家综合评价各个方案，计算出功能评价系数、成本系数、价值系数，在此基础上筛选出最佳的项目设计方案，避免后期施工时出现临时更换施工材料导致工程造价增加问题。项目设计完成后，要严格审查图纸内容，并展开多次复核，及时修正设计图中不合理之处，通过多方共同会审优化设计方案，尽可能降低后期工程变更次数。

（3）项目勘察阶段还需要综合考虑到地形、气候等自然环境因素，合理设计项目工程结构造价占比，以免建筑结构建设时出现造价成本超标问题。

4.4 加强施工过程管控

施工阶段，应结合工程规模、质量要求筛选能力、技术、信誉相匹配的施工单位，还要结合项目投资额度确定具体的评标方式[7]。项目施工过程中需要加强施工合同管理，确保施工方有效履行责任义务，保障工程建设质量并增强资金利用率。应构建规范的合同管理制度，为项目成本控制提供制度保障。应细化合同内容，避免由于材料、人工成本临时增涨导致工程造价成本增加。此外，还需要构建完善的材料管理体系。

（1）要加强材料供应商管理，建立供应商档案，合理设定供应商等级，详细记录不同供应商的供货能力、产品质量、材料价格等相关信息，并对供应商供货及时性、产品质量及售后服务等展开定期考评，筛选优质供应商建立长期合作关系，以降低材料价格波动对工程项目成本带来的不利影响。

（2）需要优化采购方式，应采用集中批量采购形式。大宗材料采购时，应以工程前期开发计划、工程施工流程为依据，计算工程材料需求量，根据施工进度确定具体的采购规格及数量。用量较少的材料仍可采用单独采购方法，但要多家比价，做好汇总登记并科学编制采购规划，并优化采购流程。

5 结语

综上所述，面对国家供给侧改革的逐步深化，房地产行业需要通过控制成本增强自身竞争力，而目标成本控制理论、全过程成本控制理论是房地产开发项目造价控制与成本管理的重要理论依据。具体实施时，需要选择适合的筛选目标成本核算方式，依次完成目标成本预测、分解、确定、分析，之后要合理编制前期可行性研究报告，做好项目设计前期勘察，还要加强施工过程管控，通过先进的成本管理方式，有效控制房地产开发项目造价，进而取得理想的成本管理成效。