租房or踩“坑”仅一步之遥<br/>——毕业季租房乱象风险预警

租房or踩“坑”仅一步之遥
——毕业季租房乱象风险预警

2024-01-18岁正阳

中国信用 2023年7期

◎文/本刊记者岁正阳

又是一年毕业季，新毕业的大学生开始走向工作岗位，城市中大量租房需求也随即释放。如何租到一处称心如意的房子，有一个稳定的居住环境？一些涉世未深的新毕业大学生往往一筹莫展。也正是由于涉世未深、经验不足，许多毕业生第一次租房“吃亏”的情况并不少见。甚至有不少毕业生感慨：“租房比求职还难。”

据中国青年报社社会调查中心联合问卷网（wenjuan.com）发布的一项有1001名受访者参与的调查显示，80.7%的受访者毕业时为租房而困扰，不了解租房市场，担心踩“坑”。65.4%的受访者认为应依法打击租房市场乱象，61.2%的受访者期待加快保障性租赁住房建设，并向年轻人倾斜。

想租房的同学看过来！四大招数避免套路

租房成为高校毕业生进入社会的首场“考试”，怎样才能找到适合自己的“小窝”？实地看房要看些什么？签租房合同要注意哪些细节？超实用的毕业生租房指南送给你。

招数一：避免网上看房，务必实地查看比较

建议租客在租房前，不要只看网络上展示的图片、视频，觉得房子不错就匆忙做决定。特别是看到帖子上展示的房屋宽敞、装修漂亮，价格却远低于市场价时，要格外小心。一定要实地查看房屋情况，确认房屋与图片展示情况是否相符，了解周边交通配套设施，以及水电费、物业费收款方式等；最好多看几处，相互间有个参照和比较。将房屋情况都了解清楚，自己关心的问题都分析透彻，全盘考虑后，再决定是否租住。

招数二：避免一时冲动，务必想清楚再打款

对于房产经纪人员“房源紧张”“想租的很多”等营销话术，不需要太紧张，减少被“套路”的风险。目前，租赁市场房源充足，租客可对比看房，择优选择符合自己需求的房源。特别是不要轻易付定金。一旦付款，相当于你已经把这套房子定了下来，房东收到定金后会拒绝其他有承租意向的租客，之后租客不租，会给房东造成损失，房东一般不退定金。所以，租客转账付定金前，一定要三思而后行，慎重打款。

招数三：避免轻信承诺，务必认真签订合同

对于租房过程中，房产经纪人员或房东各种口头承诺，不要信以为真。一切要以双方签订的合同为准。签订合同时，要通过查看身份证、房产证等，核实房东身份。如果签合同的不是房东，一定要有房东本人写的委托书。房屋租赁合同的所有条款，要一条一条过目，明确租期、租金、租赁双方权利与义务等重要事项，避免口头协议。

招数四：避免陷入骗局，务必守好个人信息

有些不法分子会选择房屋出租的群体实施诈骗，因为他们一般手头较为宽裕，又会公开自己的信息来寻找租客。不法分子以“租房”等事宜为由添加房东，之后又会找其他理由继续接触房东，例如谎称害怕房东将房屋出租给别人，以问候、聊天的形式借机“拉近关系”。一旦取得信任，不法分子便会以“蝇头小利”等方式培养感情，拉房东投资，从而实施诈骗。

（来源：厦门晚报、人民网）

难以识别和招架“套路”担心踩“坑”令租房者困扰

25岁的李静雯（化名）去年12月留学回国后，便加入找工作的队伍。在经历一系列笔试面试后，她最终选择了一家上海的互联网公司作为职业生涯的起点。在确定工作后，找房子就成为了首要的事情。“毕业生缺少租房经验，在找房子时更需要多注意，仔细阅读合同条款，弄清押金怎么付、与谁签约等，避免被坑。另一个难题是，到陌生的城市不一定有机会提前线下看房，而线上看房又担心有问题，挺困扰的。”

95后崔可欣本科毕业后第一次租房就踩了“坑”。当时她到南京读研，需要在学校附近租房，但因为对当地不太了解，又来不及实地看房，就匆忙地在线上看房并签订了合同，入住时才发现条件特别差。“房子位于特别老破的居民楼，没有电梯，楼道比较脏乱，还没有安保，感觉自己被坑了。”

交互分析发现，二线城市受访者为租房感到困扰的比例高达84.6%，之后是一线城市受访者（81.3%）。

崔可欣租的是一套位于市中心的三居室，即使与两个同学合租分摊租金，每个月仍要负担2000元左右的房租。所以当中介告知如果一次性交一年，每个月可以便宜200块时，出于能省就省的想法，她便付了一年的房租，“结果就是被套住了，即使对房子不满意，也没办法退了”。

“我毕业时租房最困扰的是很难在短期内找到房。”现居北京的刘贺说，从外地来京找工作，住宿成本很高。“住酒店费用太高，短租的房子又很难找到，没办法只能到朋友家暂住，好在很快确定了工作并租了房，才有了住的地方。”刘贺觉得，对于到陌生城市工作的毕业生来说，有个暂时落脚的地方很重要，“希望能关注到毕业生这方面的需求，提供短租的房子或短期住宿。”

在租房上哪些问题让人困扰？调查显示，不了解租房市场，担心踩“坑”最让受访者困扰，获选率为66.2%，之后是一次性交费太高，负担重（58.0%），中介费用/服务费高（48.8%）。其他还有：到新城市没法第一时间找到房（43.5%），网站上存在虚假房源（41.3%），对合租对象不了解（25.1%），难以找到与房东直租的房子（23.1%）。

除此之外，“租金上涨，成交攀升”也成为每年毕业季租房市场的关键词。

以湖南长沙为例，据中国房价行情网数据显示，近一月长沙平均租金为31.14元/月/平方米，同比上涨7.69%。

“6、7月成交量达到了80单左右，较4、5月翻了一倍。”长沙市芙蓉中路附近一中介机构工作人员坦言，最近一个月出租的房屋中，有60%是租给今年刚毕业的大学生，“7月价格也小幅上涨了，热门板块大约每平方米租金上涨了100元左右。”

租房市场在6、7月热点攀升，而对于毕业生来说，租房更看重什么呢？

58同城、安居客发布的《2023年毕业生租住报告》显示，对于刚步入社会的毕业生来说，因为缺乏租房经历，很难识别和招架一些“套路”，因此毕业生租房主要的关注因素包括租房合同的正规性与房屋安全性，占比分别为53.1%与51.4%。

巧言令色下“套路”合同中暗藏诸多“猫腻”

“看房时说好每月租金1400元，但签合同时额外多出每月50多元的物业费。”租住在贵阳市云岩区的小王，今年大学毕业后开始找房。他说，在58同城上选择个人房源，一联系发现基本都是中介公司。

一些毕业生向记者表示，不少中介公司带看房时说得天花乱坠，但签订合同后，总会多出收费名目。

记者在了解情况时发现，有相关媒体人士日前以刚刚大学毕业需要租房为由，与某租房App上的出租房联系人取得联系。对方声称自己不是中介，而是代理。对方在带该人士看房后表示，房子是可以“打折”，并提醒表示该房子原本每月租金1920元，但是如果可以年付就能免除2个月的租金，相当于月租金只有1600元。

有业内人士对此表示，这是黑中介惯用套路之一，“实际上，一些不法中介打着房屋出租代理的名义，以各种优惠条件从业主手中骗取房屋钥匙和一个月的空置期，以月付的方式支付租金，同时以能‘打折’、不收中介费为‘诱饵’吸引租房人士，若承租人看中此房，则至少需要半年付或年付的方式支付租金。这种手段可以让这些不法中介短期积累大量现金，然后伺机携款跑路。”

记者调查发现，有的二房东“演戏”哄骗租客，以隔断房被相关部门查处为由清退租客，以便安排下一批租客再次入住，反复从中获取利益。业内人士称，这在圈内叫“洗房”。

“无押金即可入住”“为毕业生减轻负担”……一些住房租赁企业打出的广告语直白诱人，不少刚毕业的大学生因此被吸引，却不知隐藏在合同中的诸多“猫腻”。一位从事租房行业多年的工作人员说，近几年一些租房中介与网贷公司勾结，以信用租房为诱饵，让租客一不小心“被网贷”。

这位工作人员告诉记者，有公司称支付宝“芝麻信用”700分以上，即可享受“押零付一”的“信用租房”项目，实际上是由租客以绑定本人名下银行卡做担保的形式，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款，“全款被中介套现，借贷平台赚取的利润，被中介和借贷平台瓜分，风险却留给了客户。”

其常见模式为：租户和中介签订租房合同之后，中介自称被一家公寓收购，将租户“转”给公寓方，当租户重新签订租房合同时，却被要求使用指定的软件按月交租。北京青年报记者调查发现，实际上在租户并不知情的情况下，公寓方已使用租户信息，办理了数万元的分期贷款，租户的“按月交租”，实际上是在网贷平台上按月还贷。而全款，则被中介套现。北青报记者进一步调查发现，所谓“被收购”，只是中介与公寓之间联手设置的骗局，其目的是将租户“转卖”，以期捆绑借贷平台，并以此套现，借贷平台则赚取租户“借款”产生的利息。

利润被中介和借贷平台瓜分，风险则留给了租户。不少人直到去银行办理贷款时，才猛然发现，自己身上多了一项未结清的网络贷款。多家商业银行表示，未结清网贷，将影响用户办理购房贷款。

对此，法律界人士分析，如果中介谎称“被收购”，将租户转给第二家中介，并在不知情的情况下，为租户办理网络贷款，则两家中介及网贷平台均涉嫌诈骗。

租赁市场乱象难根治诉讼主体不明导致维权难

近年来，房屋租赁市场不断规范。2019年12月，住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

2019年12月30日，贵州省住建厅等六部门印发《贵州省关于进一步加强房地产中介管理的十条措施》，提出强化金融业服务监管、强化行业自律管理等10条措施。四川也出台措施规范中介机构房源信息发布，推行住房租赁合同示范文本和网上签约等。

目前，租房仍是不少人特别是年轻人选择的居住方式。一方面，租房需求大，另一方面，资本抢滩造成房源垄断严重，租赁双方话语权不对等，这导致房屋租赁市场的乱象依然难以根治。

北京安博（成都）律师事务所主任陈军认为，这也暴露出房屋租赁市场的诸多薄弱环节。

——房屋中介行业发展不完善，缺乏完备的市场引导机制。随着房屋租赁市场快速发展，房屋租赁中介行业迅速发展扩大，同时也鱼龙混杂，尤其是一二线城市，不少中介公司或多或少存在抢占房源、诓骗房主和租客等现象。

——房屋中介行业准入门槛低，监管力不从心。创立一家房屋中介公司，虽有资质要求，但并不严苛，且从业人员良莠不齐。较低的违法成本，则增加了打击黑中介的难度。此外，房地产中介行为涉及多个监管部门，也容易出现监管缺位。

——诉讼主体不明确，增加此类案件处理难度。陈军认为，遭遇黑中介导致的房屋租赁合同纠纷、居间合同纠纷等，往往因模棱两可的合同漏洞，致使损失无法得到充分赔偿；还有一些黑中介直接失联或拉黑租客，因租客未掌握中介真实信息，导致诉讼主体不明确，从而维权无门等。

图为租房者在浏览租房信息

有民警认为，一些承租人缺乏法律意识，无法正确识别房源是否正规，也常常让黑中介钻了空子。也有租客因所租房屋违建，导致合同无效而引发损失。

记者在北京市房山区人民法院近日发布的该院审理的房屋租赁纠纷典型案例中发现，其中一个案例就是如此。

2022年7月，大学刚毕业的刘某与某村村民王某签订了租期为一年的房屋租赁合同，租下了王某的自建房，并支付一年租金1.8万元。同年9月，此房因被认定为违法建筑而拆除，刘某的电脑、纪念册、书籍等物品因房屋突然被拆而损坏。

因就赔偿事项协商未果，刘某诉至法院，要求判令双方签订的租房合同无效，王某返还自己2022年10月至2023年6月期间的租金，并赔偿财物损失、搬家人工费、运输费等共计2万元。

对此，王某表示，自己曾明确告知过刘某房屋可能被拆除，并于拆除前3日通知了刘某，房屋拆除后，在刘某认可的情况下还为他另行租了新房，因此不应承担赔偿责任。

法院审理后认为，王某的房屋未取得建设工程规划许可证，双方订立的房屋租赁合同应属无效。根据相关法律规定，出租违法建筑的合同应属无效，出租人应返还相应租金给承租人，但也有权向承租人主张使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准及周边房屋的租金标准；承租人有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。此外，承租人还可依据出租人的过错程度向出租人主张装修损失及实际发生的搬迁损失。

本案中，涉案房屋已按违法建筑拆除，刘某主张返还预付租金及索赔搬家人工费、运输费的合理部分，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于财物损失，因刘某未提交有效证据证明损失数额，且拆除当日刘某在现场未对书籍物品等进行妥善处置导致扩大损失，法院对该项主张不予支持。据此，法院综合案情后，判令王某返还刘某预付租金并赔偿刘某搬家费等共计1.5万元。

法官提醒，承租人在签约前应当审查租赁房屋的规划手续，避免因合同无效而无法继续使用租赁房屋。若后期遇到合同无效的情形，承租人应及时搬离租赁房屋，避免自身损失扩大。

谋定而后动租房“三大误区”需避免

业内人士建议，规范房屋租赁企业，进一步完善市场准入机制及“保证金”制度等。

有相关机构发出租房提示：房东和租客要谨慎选择住房租赁企业，可通过住房和城乡建设部门网站、住房租赁管理服务平台、国家企业信用信息公示系统等渠道查询企业相关信息，拒绝接受不良企业提供的房屋租赁服务；租客不要受过低租金或租金打折的诱惑，房东切勿被过高租金所吸引；租客不宜一次性预付长期租金，防范住房租赁企业在租期未到时便卷款跑路或倒闭；广大房地产中介机构及其人员要恪守执业准则，对提供非正常高佣金委托收房、出房的住房租赁企业要格外提高警惕。

此外，还可在住房租赁行业建立相应的信用认证体系，利用移动互联网技术，对交易、租赁双方进行“实名+信用”双认证。针对拖欠房租、房东房客违约、房产交易失信等问题，与社会信用体系挂钩，同时参考征信报告内容，进一步细化权责标准。

据了解，一份条款完备、内容清晰的租赁合同，是发生租赁纠纷时的重要凭证。遇到租房纠纷，不论是向市场监管部门投诉还是向法院起诉，租赁合同都是第一审查要素。

记者也梳理总结出租房的“三大误区”：

——误区一：不看房产经纪人资质

一些租房纠纷事件所说的中介人员，基本都是没有在当地住建部门进行实名登记的“自由经纪人”:他们有的在房屋租赁网络平台注册会员，并在平台自主选择挂靠信息服务或住房租赁公司，开展房源信息发布和房屋带看服务；有的则在非专业租赁平台，如闲鱼、小红书等，发布个人租赁房源信息，甚至否认中介身份，避开相关部门的监管。纠纷调解过程中，一旦调解人员亮明身份，对方往往直接结束通话，甚至拉黑电话号码，造成调解困难。

因此，在租房市场，要仔细了解房产经纪人资质。

——误区二：轻信不良房产经纪人口头承诺

一些青年租客社会经验不足，往往比较容易轻信他人口头承诺；或者过于理想化，心存侥幸。尤其是刚刚走出校门的毕业生，由于涉世不深、租房经验不足，往往容易被不良房产经纪人利用，想短租却签下长约。

有律师提醒，短租长签，提前解约，房东是可以不退押金的。通常情况下，租赁合同常约定，提前解约的违约责任及合同项下押金或保证金的适用条件，而根据相关法律规定，合法有效的合同对当事人具有约束力，当事人应遵照履行。所以，如双方签署的合同约定了承租人提前解约，押金不予退还的，且没有不可抗力等特殊事由时，租客毁约提前解约，房东有权不予退还押金。租客不要轻信房产经纪人、房东的口头承诺，双方的法律责任以合同约定为准。

——误区三：轻易支付租房定金

一些大学毕业生缺乏法律知识、社会经验，针对这类租客看中的房源，不良房产经纪人往往会故意说，这个房源“很抢手”“都比较看好”，暗示或提醒租客及早交定金。

有律师表示，定金是一种担保方式，目的是为了确保债务的履行。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”第五百八十七条规定:“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

如果租客在租房前交付了定金，之后又不租房，实际上已经构成了违约，房东有权依据相关法律规定不予退还定金。

保障租户合法权益让租房之路不再“步步踩坑”

伴随着租房市场的种种乱象，多地正以地方性法规形式规范住房租赁市场，目的就是要搬掉租房市场的“绊脚石”，给更多新市民和青年人体面的居所。这不仅是在为城市的未来积蓄力量，也体现着城市胸怀和民生温度，反映着城市的精细化管理水平。

今年以来，全国多地出台政策措施规范住房租赁，明确行业规范，加强市场监管。上海市人大常委会年初通过《上海市住房租赁条例》，条例已于2023年2月1日起施行；以解决市场问题为导向的《北京市住房租赁条例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市场乱象；广州、青岛、石家庄、佛山、深圳、常州等地也纷纷出台相关细则，对维护承租人权益提出明确要求。

一些地方出台的地方法规针对性强，让市场的监管和规范更加有章可循、有据可依。比如，针对暴力退租现象，北京规定出租人不得采取暴力、威胁或者断水、断电等方式强行解除合同、提前收房；针对安全风险隐患大的“隔断房”，北京、上海规定“以原规划设计的房间为最小出租单位；厨房、卫生间、阳台、储藏室不得出租用于居住”；针对中介、房东乱涨租金现象，深圳公布了覆盖全市各区的房屋租赁参考价格，为市场租金提供引导；针对个人“二房东”乱象，北京、上海规定个人转租住房超过规定数量，应当依法办理经营主体登记，收取的相关租金要纳入监管专用账户，并明确了对其违法行为的处罚要求。

与开展专项整治行动相比，住房租赁地方立法无疑具有更大的强制性和约束力。地方相关条例进一步明确了租房市场乱象由谁来管、怎么罚，让租房者权益保障不再“看脸色、碰运气”，而是成为一种刚性制度确定下来。在国家层面，《住房租赁条例(征求意见稿)》也已向社会公开征求意见，期待早日正式出台实施。

规范房屋租赁链条各方行为，保障租户合法权益，立法只是第一步，接下来还需要房东与中介知法守法，租客依法维权，职能部门依法监管。期待在一系列政策法规的规范和各方努力下，租房之路不再“步步踩坑”，租来的房子不再仅仅是物理意义上的容身之所，也能温暖舒适、满溢幸福。