银行房地产不良高峰已过

杨千

尽管银行股的市场表现与经济周期高度相关，但风险仍是近年来主导银行估值的核心要素。2023年以来，随着房地产市场承压和土地出让金下滑，区域平台债务风险偶有发生，引发市场对地方政府债务压力的广泛关注和对银行资产风险的深度担忧，资产风险考量成为压低银行板块估值的重要因素。

实际上，2023年四季度以来，房地产托底政策不断加码，供给端政策包括“金融16条”、保交楼等，需求端政策包括下调LPR、房贷利率下限和公积金贷款利率、放松限购限贷等。11月，三部委金融机构座谈会强调“坚持‘两个毫不动摇’，一视同仁满足不同 所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资”。

房企销售端、融资端多重政策频出，显示政府推动化解地产风险的决心和定力。

从上市银行财务报表来看，对公房地产资产质量总体稳定，部分银行不良贷款率开始下降，不良生成压力最大时点已过。不过，在房地产供需发生重大变化、地产销售持续低迷的背景下，房地产短期流动性压力犹存。

从销售端看，房地产“高杠杆”“高周转”的特性使得房企良性运转有赖于销售回款，但当前地产销售疲弱，房企现金流压力较大。国家统计局公布的数据显示，2023年1-10月，全国商品房累计销售面积为7.94亿平方米，同比下降6.8%；累计销售金额为9.72 万亿元，同比下降4.9%。

从融资端看，金融机构和资本市场信心相对低迷，部门房企出险导致市场避险情绪较强，并波及未出险房企，使得地产融资渠道更为紧张。近年来，上市银行地产敞口有所压降，截至2023年9月末，对公地产贷款合计13.17万亿元，占总贷款的比重为5.6%，占比较2022年年末收0.3个百分点。

自2023年7月政治局会议首次提出“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案”，当前，一揽子化债政策正逐步落地，系统性风险显著缓释。

（资料来源：Wind，华福证券研究所）

9月，内蒙古打响特殊再融资债券发行第一枪，拟发行特殊再融资债券663.2亿元，截至2023年12月27日，各省市发行特殊再融资债券合计接近1.4万亿元，平均利率为2.9%，主要用于置换地方政府隐性债务。目前发行规模较大的主体为贵州、天津、云南等，随着地方政府存量债务置换的落地，后续弱资质地区的信用环境有望迎来好转。

10月24日，中央财政增发1万亿元专项国债，拟通过转移支付的方式全部投放到地方用于支持地方灾后重建，多措并举支持地方政府流动性。

11月8日，央行行长潘功胜在金融街论坛年会上表示，金融部门已会同有关部门采取多项措施支持化债，包括协商展期、借新还旧、置换、必要时央行提供流动性贷款支持等。在监管防风险筑底线的坚定决心下，包括地方债、房地产贷款等系统性风险暴露的概率较低；另一方面，一揽子化债政策虽对银行短期盈利有压力，却有望化解潜在的系统性风险，进而扭转市场对银行资产质量的悲观预期，带动银行估值修复。

随着一揽子化债政策的不断加码，银行整体信用风险压力有所减缓。在政策利好加持的背景下，预计未来增量风险可控，但存量风险的处置化解尚需时间，需持续关注地产领域边际变化情况。就银行个体而言，个别前期拨备计提不够充分、风险处置较弱的银行或面临较大压力。

在资产质量方面，2023年以来，银行不良贷款率稳步下降，关注贷款率略有波动。截至9月末，上市银行不良贷款率平均值为1.18%，较年初下降3BP；其中，农商行不良贷款率下降5BP，降幅最大。商业银行整体不良贷款率为1.61%，较年初下降2BP；关注贷款率为2.19%，较年初下降6BP，三季度环比提升5BP，主要与7月1日起施行《商业银行金融资产风险分类办法》有关。

虽然不良贷款生成率分化明显，但银行风险抵补能力稳中有升。截至2023年9月末，上市银行不良贷款生成率为0.94%，较年初下降0.01个百分点；不同银行分化明显——城商行不良贷款生成率较年初下降0.24个百分点，降幅最大，而其他银行不良贷款生成率均有不同程度的上行。

同期，上市银行拨备覆盖率为315%，较年初提升1个百分点，稳中有升；其中，国有大行、股份制银行、城商行、农商行分别变动2.19个百分点、1.16个百分点、5.91个百分点、-6.01个百分点，农商行拨备覆盖率有所下降。

值得注意的是，2024年，受零售贷款风险滞后暴露的影响，零售贷款不良率提升或将导致银行不良贷款率小幅提升。具体来看，截至2023年6月底，上市银行零售贷款不良率同比平均提升11BP，环比提升9BP。究其原因，一方面，居民还款能力较弱，零售贷款风险仍处在暴露进程中；另一方面，零售贷款需求疲弱，导致分母增长缓慢。

而且，零售贷款风险波动主要体现在按揭贷款不良率有所上升，从上市银行数据看，2023年以来，虽然部分银行实现压降个人按揭贷款不良率，但大部分银行个人按揭贷款不良率都在上升，从不良贷款率上升趋势来看，2024年多数银行大概率仍有一定程度的风险暴露。

在信用卡不良方面，截至2023年6月底，根据上市银行已披露数据，信用卡不良率同比平均提升28BP，环比提升22BP，而经营贷和消费贷不良率的变化则存在一定的分化。

截至2023年6月末，上市银行房地产对公贷款不良率平均值为3.6%，较年初提升14BP。不过，随着稳地产政策的出台，预计未来房地产风险整体可控，不少上市银行房地产对公贷款不良率都实现一定程度的压降。

在政策層面有两个重大的积极变化：第一，中央经济工作会议首次将地产风险纳入系统性风险的范畴，并且位于首位，未来仍会有相关支持政策出台，整体风险预期逐渐好转；第二，北京、上海迅速调整优化地产政策，2023年12月14日，北京、上海先后发布楼市新政，均包含差别化调整首套及二套房首付比例、调降房贷利率，以及对普宅认定标准进行优化等。未来随着更多支持性政策的出台，有望在提振楼市的同时缓解地产风险。

截至2023年6月，银行房地产对公资产占贷款的比重降至约11%，其中，贷款约为6.7%、投资和承诺约为2.2%、不承担信用风险资产为2.4%。截至9月末，个人住房贷款余额为38.42万亿元，占贷款的比重约为16.4%。总体来看，2023年，在银行房地产行业资产规模保持平稳的同时，风险有所放缓。

一个好的趋势性现象是：2023年，房地产对公贷款与个人住房贷款不良斜率均有所缓和，银行资产质量保持稳中有进，2018-2020年不良贷款核销处置的较大力度为银行信用成本留有操作弹性。