目标成本导向下房地产企业成本控制探讨

摘 要：房地产作为我国的支柱产业之一，不仅是经济发展的重要动力，同样也与民生息息相关。同时，房地产本身也有着投入大、资金规模大、风险相对较高的特征，因此对于房地产企业而言成本控制是企业经营中至关重要的一环，也是提高企业利润空间的重要手段。本文将针对房地产成本控制，探讨目标成本导向下房地产企业成本控制的新思路和新方法。

关键词：目标成本；房地产企业；成本控制；控制体系；探讨

房地产行业在我国的经济体系中有着相当重要的地位，是促进国民经济发展的重要行业之一，因此也受到国家和社会的严格要求和密切监督。且随着房地产行业的快速发展，行业内企业不断实现科学化经营和规范化经营是必然趋势。在科学化与规范化过程中，成本控制是需要被重点关注的事项之一。而对于房地产行业这种投入大且风险较高的行业而言，目标成本导向显然是契合度相对较高的成本控制方式之一，其底层逻辑也与房地产企业的发展需求相对一致，因此充分利用目标成本作为房地产企业成本控制的导向，能够较好地提高房地产企业的成本控制水平。

一、目标成本的简单概述

作为一种成本管理和控制方式，目标成本与其他成本管理和控制方式一样，最终目的都是实现企业的盈利目标，确保企业在市场上与行业内的竞争力。但不同的是，目标成本是在产品或服务的设计阶段，就根据产品的市场需求与预期售价确定产品的目标成本。简而言之，目标成本的核心理念是市场需求，并以市场需求为导向，以预期售价作为参考，从而确定产品的目标成本。而房地产作为投资规模较大的行业之一，以目标成本为导向既能够确保其产品在市场上以合理的价格参与竞争，又能确保在建筑建设的过程中，从投资的角度将成本控制在适度的范围内，避免由于成本过大带来的收益损失，或是无法满足市场需求的情况[1]。

目标成本的特征主要包括以下几点：第一，目标成本的核心是市场导向，它将市场需求和市场价格作为核心考虑因素来确定成本，确保产品的成本适度，在市场上具有合理的价格竞争力。第二，目标成本具有早期介入的特点，目标成本在产品开发与设计之初就开始考虑成本因素，而不是从生产阶段开始，这一成本控制的切入点能够从整体上更好地对产品的总成本进行控制。第三，目标成本具有综合性。在制定成本目标时它不仅仅需要考虑市场导向，同时也要考虑产品功能、质量、性能、材料成本、生产工艺、供应链管理等，在满足市场需求的同时，尽可能地减少成本。第四，具有利润导向特性。目标成本在实施的过程中需要将利润要求作为成本控制的重点要素之一，确保产品的盈利能力。第五，可参考性与可调整性。在实施的过程中企业要以目标成本为参考，将实际成本与目标成本进行比对，根据比对结果及时采取措施，纠正偏差，确保成本控制有效性。

二、目标成本在房地产企业中的优势

（一）从宏观角度上实现更有效的成本控制

目标成本在房地产企业中，能够从宏观角度上实现更有效的成本控制。对于投资规模大、建设周期長且风险较高的房地产企业而言，相比于其他成本管理方式更为有效。其宏观角度主要体现在以下几个方面：首先是目标成本的起点。目标成本作为一种成本管理方式，其起点往往位于房地产项目设计和规划阶段，因此房地产企业在进行成本控制时可以充分考虑到自身的项目规划和发展战略，从成本的角度来进一步思考项目的可行性，并明确市场需求、销售目标和利润预期，实现对整个项目全局的成本控制。其次，目标成本对于房地产企业而言有着整体成本规划能力，通过目标成本的应用可以对房地产项目的整体成本设置一个科学的范围，从而避免成本过度膨胀，加强成本控制的有效性和可参考性。最后，目标成本具有良好的成本效益评估能力，且往往是从项目设计阶段就可以实现对成本效益的实际评估，并确定成本与预期收益之间的关系，通过成本效益评估，能够帮助房地产企业正确地进行决策，从而在事前阶段和企业发展层面展开更好的成本控制。

（二）能够优化房地产企业的资源配置

相较于其他管理方式而言，目标成本作为一种成本控制方式，其发生的时间节点相对靠前，为房地产企业提供了良好的事前筹备和事前规划空间，因此目标成本有着优化房地产企业资源配置的重要优势，而这些优势主要体现在以下几个方面：首先，体现在项目选择上。目标成本综合了市场导向、房地产企业经营状况以及项目需求三个方面，以目标成本为导向可以使房地产企业在项目选择过程中更加谨慎与理性，避免房地产企业将资源浪费在盈利和回报能力较差的项目上，从根源上为优化资源分配、避免资源浪费打下基础。其次，体现在资金分配上。目标成本良好的前瞻性与预测性，能够根据预期成本和预期利润帮助房地产企业明确项目的资金需求和资金分配重点，实现企业资金的合理化分配与高效利用，提高投资效益，降低资金浪费。最后，目标成本能够实现功能性与成本的平衡，在应用目标成本时需要考虑市场需求，在市场需求的前提下尽可能地降低成本。通过这样的理念，可以帮助企业更好地找到房屋建筑质量和成本的平衡点，帮助企业以最小的成本高质量地完成项目。

（三）能够提高房地产企业的抗风险能力

目标成本在房地产企业中的应用，能够良好地提高房地产企业的抗风险能力，其主要体现在以下几个方面：首先，目标成本有一定的风险预测和评估功能，能够在成本设定时就将市场风险、政策风险和经济风险等因素纳入成本控制范围中，通过综合考虑不同因素对项目成本的影响，制定更加科学合理的成本规划，从而确保项目本身对可能发生的风险具有一定的抵抗能力。其次，目标成本的设定有助于房地产企业进行资金控制和风险规避，通过在项目设计过程中设置合理的目标成本，能够避免企业在项目建设和推进过程中无节制的、过度的资金投入，避免由于成本超支和资金投入过度带来的财务压力和额外损失，从而提高房地产的抗风险能力。最后，目标成本具有整体性与可调整性，在目标成本导向下房地产企业的成本控制既是整体，又可以相互独立，在房地产项目建设和推进的过程中，以整体成本为限制和目标，通过对局部的调整，实现各个环节成本控制的协调一致，从而尽可能地避免某些环节出现成本超支并造成较大的成本上浮，同时抵抗成本上浮带来的财务风险[2]。

三、目标成本导向下房地产企业成本控制应用

（一）充分认识目标成本的基本逻辑，做好管理体系构建

充分认识目标成本的基本逻辑，做好管理体系的构建，是房地产企业良好应用目标成本的第一步，也是最重要的步骤之一。这一步骤可以简单拆分为两个要点，第一是对目标成本本身有正确的认识，在这一层面上，企业管理层和相关的成本管理人员应当充分了解目标成本的基本概念、原理和目标，明确其在成本控制中的作用和意义，并结合自身企业的实际情况做好目标成本的框架构建。企业管理层必须对目标成本有充分的重视，能够确保目标成本在项目建设和企业运营中的全流程应用，以确保目标成本的有用性。第二是要做好相应的环境建设，环境建设包括目标成本的管理团队、目标成本的实施策略、成本控制的绩效评估体系等多个方面。在管理团队上，目标成本需要建立专门的管理团队或委员会，并确保相关人员有足够的成本控制经验和专业知识，能够制定目标成本的方法和指标，并对目标成本的执行和完成情况进行监督和评估。而在实施策略上，则必须确保目标成本在实施策略上充分契合企业的战略目标和市场环境，充分考虑市场需求、竞争状况、产品定位等，并根据这些信息建立一套与房地产企业实际情况相符合的目标成本基础模型。而在绩效评估层面，则要建立一套完整的绩效评估体系，用以评估目标成本的实施情况和实际成本控制效果，并根据绩效评估体系的评估结果，发现和纠正目标成本中存在的不足，并实现对目标成本的优化。

（二）充分加强房地产企业整体成本分析能力

整体成本分析能力是确保目标成本科学性与有效性的必要前提，通过良好的整体成本分析能够使目标成本的设定更具准确性，更符合市场需求和企业发展规划。在目标成本应用过程中，整体成本分析可以为目标成本提供有价值的参考信息，同时确保目标成本的全面性与完整性，确保在应用目标成本时能够将各个方面的成本影响因素考虑在内。而提高整体成本分析能力的措施主要包括以下几点：

首先，房地产企业要做好成本的分类与分解，充分确定成本分类的维度，比如说直接成本、间接成本、土地成本、人工成本、材料成本等等。同时也要从部门和业务活动中做好成本数据的收集，并对成本数据进行归类与分组，比较不同成本之间的差异，找出成本的主要驱动因素。通过对成本的分类和分解，能够帮助企业更加深入地了解成本的来源和构成，为整体成本分析提供切实有效的依据。

其次，企业要引入先进的成本分析工具与技术，利用信息化的手段来进一步优化企业的整体成本分析能力，企业可以使用成本控制模型，也可以引入先进的成本估算软件和可视化工具，将成本数据以更直观和更易于理解的方式呈现出来，以便于成本管理人员和决策人员更快地发现问题并及时作出调整。

最后，要为企业成本制定合适的成本指标和标准，实现具有可比性的衡量和分析，比如单位面积成本、单位销售成本、单位工程成本等，通过量化的指标，提升一些波动较大的成本的可比性，并帮助企业了解成本变化水平和趋势，进一步强化整体分析能力[3]。

（三）科学合理地设定目标成本

科学合理地设定目标成本，是目标成本在房地产企业应用中确保其可行性的必要前提，只有目标成本足够科学合理，才能确保目标成本作为一种成本控制手段能够良好有效地实施，发挥应有的效果。科学合理地设定目标成本既是评估项目可行性的重要环节，也是进行预算控制和资源配置的依据，如果目标成本设定与企业发展实际和市场需求存在偏差，则有可能导致目标成本管理失效，并对企业带来一定的损失。房地产企业在设定目标成本时要抓住以下几个关键步骤：

首先，要充分明确项目的需求和目标，在需求上要了解项目的规模、性质和定位，在目标上要明确项目的市场定位、面向人群、预期售价和预期收益等，综合以上要素有助于为目标成本的设定提供一个良好的背景参考。其次，要做好市场分析和竞争对手研究工作，通过市场分析来了解市场的平均价格水平、客户需求以及竞争格局，而通过对竞争对手的研究，可以帮助企业找到适合自身的定位点和竞争优势，在市场竞争中获取有利地位。再次，要思考技术和工艺的选择，技术和工艺上的成本预估和控制是降低项目整体成本的重要方式，也是项目建设过程中最重要的成本控制节点，通过施工材料选择、施工方法选择和装修标准的确定，可以在项目设计阶段实现对项目的整体协调和成本优化，并帮助企业更好地设定目标成本。最后，在利润预期方面房地产企业必须确保利润预期与资金投入相匹配，但同时也要确保利润预期符合客观实际。也就是说，确保项目能够完全覆盖成本并获得合理利润，同时根据市场惯例和当前市场的条件设定适当的利润率。除此之外，企业也要充分考虑风险和不确定性，包括市场波动、政策变化和施工风险等，并提前做好准备。

（四）做好企业成本控制培训，形成良好的成本控制文化

需要注意的是，成本控制并非通过管理层的良好管理就能够取得最佳效果。由于成本控制体现在项目建设和企业经营中的方方面面，只有从管理层到施工人员全员遵守、全员参与，才能够充分发挥目标成本的成本控制效果。因此，构建良好的成本控制氛围并将其转化为文化，对于目标导向下的成本控制而言非常重要。在具体的成本控制文化构建上，首先是要做好明确的培训计划，包括成本控制的基本概念、企业的成本控制方法等，以及各个部门和岗位在企业成本控制中的一些具体事项和措施。其次，想要在企业内建立良好的文化，企业的管理层与领导层要以身作则，在工作和管理的过程中严格遵守成本控制的一系列规范，积极主动参与相关培训活动，树立起良好的榜样，以激励员工积极参与成本控制。最后是要建立相应的激励机制，獎励在工作过程中成本控制方面表现出色的员工，进一步提升员工参与的积极性。

结语

综上所述，目标成本作为一种成本控制手段，更加适合房地产企业大规模投资和高风险的特性，通过目标成本在房地产企业经营过程中的应用，能够良好地帮助房地产企业降低经营成本和项目建设成本，促进房地产企业向上发展。

参考文献：

[1]陈妍.房地产企业项目目标成本控制中的方法探讨研究[J].房地产导刊，2015（19）：20.

[2]凌燕.基于目标成本管理的房地产开发企业成本控制研究[J].经贸实践，2018（24）：164.

[3]杨柳燕. 基于目标成本管理的房地产企业成本控制探析[J].时代经贸，2019（32）：56-57.

作者简介：赵原（1982.09－），女，汉族，山东平度人，会计师，本科，研究方向：成本管理、财务内控。