浅析房地产财务管理风险防范与控制

2024-01-03于晓霞

建筑与预算 2023年9期

关键词：财务企业

于晓霞

[辽宁省建设事业指导服务中心（辽宁省建设工程质量安全监督总站），辽宁沈阳 110031 ]

房地产行业作为重要的经济支柱，对国民经济的发展起到了不可忽视的作用。然而，随着市场的发展和规模的扩大，房地产财务管理风险也日益凸显。有效防范和控制房地产财务管理风险，成为房地产企业长期稳定发展的重要保障。

1 房地产财务风险概述

1.1 房地产财务风险的概念

房地产财务风险是指在房地产行业运营和投资活动中，由于市场、债务、资金、政策等多方面因素引发的可能对企业财务状况和经营能力造成损失的风险。简而言之，房地产财务风险是指房地产企业面临的涉及财务方面的各种风险。

房地产市场的供需关系、房价波动、调控政策等变化可能导致销售和租赁收入的下降，从而影响企业盈利能力和现金流。房地产企业通常需要大量借款用于项目开发和运营，高负债率使得企业在利息支付、借款偿还方面存在风险，尤其是在利率变动或借款无法及时偿还时。房地产行业受到宏观经济周期的影响，在经济下行期间，房地产市场需求下降，销售困难增加，企业面临盈利能力下降的风险。

1.2 房地产财务风险的类型

（1）市场风险。房地产市场的供需关系、政策调控、经济周期等因素的变化可能导致房地产项目的销售和租赁收入发生波动或下降，经济周期是指经济发展的波动循环，包括经济增长、衰退、复苏等阶段。在经济发展低迷或衰退时，房地产市场的销售和租赁需求通常会下降，导致项目的销售和租赁收入减少。而在经济增长或复苏阶段，房地产市场的销售和租赁需求可能会增加，促进项目的销售和租赁收入增长，从而影响企业的盈利能力和现金流状况[1]。

（2）债务风险。房地产企业通常需要借款用于项目建设和运营，高负债率可能使企业在利息支付、债务偿还等方面存在风险。高负债率表示企业债务与资产规模的比例较高。当房地产企业负债率较高时，其经营活动所需的现金流量可能会增加，因为需要支付更多的利息费用。如果利率上升，企业需要支付的利息支出将增加，导致企业的现金流减少，进而影响企业的运营和盈利能力。

（3）流动性风险。房地产项目需要大量资金投入，一旦遇到资金周转困难，可能导致项目停滞、无法按时完工，进而影响销售和现金流。尤其是在市场环境变化或金融市场紧缩时，在房地产行业，项目的开发和建设需要大量的资金投入，如购买土地、设计与施工、物资采购等费用。如果企业在项目进行过程中遇到资金周转困难，可能无法继续进行施工、购置材料等必要的项目进展，导致项目延期甚至停滞，这将直接影响到计划销售收入的实现，进而对企业的现金流产生负面影响，企业面临的流动性风险更加显著。

（4）法律风险。房地产行业受到多项法律法规的监管。例如，土地使用权是房地产项目开发的基础，企业必须依法获取土地使用权。违反土地使用权相关法律规定，未经合法程序或篡改土地用途等行为，将面临土地收回、罚款甚至刑事责任等风险。合法获得土地使用权是保障项目顺利进行的前提，建设规划和许可证是房地产项目开发与建设必备的准入条件。违反建设规划和许可证的规定，如未经批准擅自改变用途、违章建设等行为，可能面临停工通知、拆除整改、限期改正等行政处罚。此外，相关部门还有权撤销建设许可证，导致项目无法按时交付，给企业造成巨大损失[2]。

（5）技术风险。房地产开发涉及到多个专业领域，如建筑、结构、装修等，对相关技术的质量和合规性要求较高。若出现施工质量问题或技术隐患，可能导致项目重做、维修成本增加等财务风险。

（6）政策风险。房地产行业受政府政策调控的影响较大，政策的变化可能会直接影响市场需求、土地供应、购房限制等，政府还可以通过购房限制政策来控制市场运行。例如，限制投资性购房、限制二手房交易等措施，旨在遏制房价过快上涨和投机炒房行为。这些政策变化可能导致市场流动性下降，购房者需求减少，进而影响房地产企业的销售和盈利情况。

2 房地产财务风险的防范要点

2.1 做好市场研究

定期进行市场研究，了解当前房地产市场供需情况、政策调控影响等因素，并根据市场情况合理预测未来发展趋势，定期收集各类与房地产市场相关的数据，包括但不限于房价指数、销售数据、土地供应情况、政府政策调控信息等。可以通过调研、网络数据抓取、相关报告等途径获得数据，根据收集到的数据和分析结果，对市场的供需情况、政策调控的影响等进行综合评估。可以评估当前市场的热点区域和项目类型，以及政策调控对市场的影响程度等。以有针对性地进行项目规划和投资决策。

2.2 细化风险评估

每个房地产项目都应进行细致的风险评估，包括市场风险、债务风险、流动性风险等。例如，在评估市场风险时，应该考虑和分析当前房地产市场的供需情况、政策调控、竞争格局等因素，以及宏观经济环境的影响。通过对市场的综合评估，可以确定当前市场的风险程度，并制定相应的应对策略，如调整项目定位、开发速度等。企业应认真分析潜在风险，评估风险程度和对企业的影响，制定相应的风险防范策略。

2.3 多元化资金来源

企业应避免过度依赖银行贷款，积极寻找多元化的资金来源，如股权融资、债券发行可转换债券或公司债券等债务工具，吸引债券投资者的资金，提供新的融资渠道。债券发行可以降低企业的负债成本，同时将债务分散到不同的债券持有人手中，降低债务风险。与其他房地产开发商、投资机构或合作伙伴建立合作关系，共同投资开展项目。这样不仅可以分享风险和利益，还可以通过合作方的资源和经验来增加项目的成功概率[3]。

2.4 控制成本和资金运营管理

严格控制房地产项目的开发成本和运营成本，精细管理现金流，合理安排资金运作。在项目开发初期，进行合理的需求分析和项目规划，确保开发成本的合理预算。同时，积极寻求供应商和施工队伍的优惠条件，与他们建立长期稳定的合作关系，从而降低物料采购和劳动力成本。做好资金周转管理，在项目运营过程中，精细管理各项费用支出，包括人员成本、能源消耗、日常维护等。通过科学的设备维护和节能措施，避免出现流动性风险。

2.5 遵守法律法规

严格遵守相关法律法规，确保项目的合规性。例如，需确保项目获取土地使用权的合法性，包括进行相关申请、招标或竞拍程序，与土地管理部门签订合法合规的土地使用权出让合同，并按照合同约定履行土地使用权的行使和保护义务。建设规划许可方面，需确保项目的建设规划符合国家和地方规划的要求，申请并取得合法合规的建设规划许可证。该证书是项目正式开展建设前的必备条件，通过审查和审核确保项目的建设规划与环境、安全、建筑等各项指标相符合。购房销售合同方面，需要制定合法合规的购房销售合同，明确商品房的所有者、价格、房屋质量标准、交付时间以及售后服务等条款。此外，还需遵守其他相关法律规定。例如，《商品房销售管理办法》，应确保购房合同的合法合规性，并保护购房人的合法权益。我们应保证房地产项目的开发合法合规，减少法律风险带来的损失和处罚。

2.6 建立完善的内部控制

建立健全的内部审计和风险管理体系，加强财务监控和预警机制，及时发现并解决财务风险问题，保证企业的财务安全。制定完善的风险管理政策和程序，包括识别、评估、监测和控制风险的方法和工具。建立风险管理团队，负责及时识别和评估可能存在的财务风险，并采取适当的措施进行管控。积极与政府相关部门、金融机构、供应商、业务伙伴等建立良好的合作关系和联盟，通过共享资源、风险分担等方式，共同应对房地产财务风险。

3 房地产财务风险的控制策略

3.1 风险分析和评估

对每个房地产项目进行全面的风险分析和评估，包括市场风险、债务风险、流动性风险等。了解风险来源、潜在影响和可能的应对措施，针对每个风险，开展相应的应对措施。减轻风险的方法，如多元化投资组合、加强资金管理、建立备用计划等；转移风险的方法，如购买保险、与合作伙伴进行风险共担等。

风险管理是一个持续的过程，需要不断监测和更新。企业应定期进行风险评估，了解市场变化、政策调整等新的风险来源。及时调整并有针对性地制定相应的控制策略。企业应加强资本结构管理，合理安排资本结构，避免过度依赖借款和高额负债。通过增加股权融资、发行债券、寻找合作伙伴等方式增加资金来源的多样性，资产剥离和处置对于资产负债表上的非核心或低效资产，以减少债务负担，并获得临时性的资金支持。做好现金流管理，确保企业的日常运营能够正常进行。通过合理的财务规划和预测，控制资金流出，提高盈利能力，并确保按时偿还债务。定期评估和调整资本结构，根据企业的财务状况、市场环境和经营需要，进行合理的债务重组和股权重组，以最大程度地提高企业的融资效率和降低融资成本。分散债务风险，提高企业的资本实力。

3.2 资金流动性管理

建立健全的预算和资金管理体系，合理安排项目的现金流入和流出。根据项目的需求和目标，制定一个详尽的预算计划。该计划应包括项目的全部费用和收入，并将其分配到具体的时间段，以便更好地控制资金的流动情况。及时了解项目的现金流入和流出状况，及时调整预算计划，确保资金供应充足并合理运用。定期对预算和资金管理进行审查，及时发现和解决问题。向相关人士提供准确和详细的财务报告，以便他们了解项目的资金状况和管理情况。及时做好资金周转和合理运用，避免出现流动性危机[4]。

3.3 成本管控和精细化管理

精确掌握项目的开发成本和运营成本，建立成本控制机制，严格控制成本支出。加强与承包商和供应商的合作，与承包商和供应商建立良好的合作关系，寻求合理的价格和条件。同时定期评估合作伙伴的绩效，确保他们按时交付，并提供质量可靠的产品和服务，降低成本并提高效益。

3.4 风险防范与管理

建立完善的内部控制体系，包括预防风险的制度、流程和程序。加强审计监督和内部控制，提升公司内部风险识别和防范的能力。持续监测和预警机制，建立有效的监测系统，及时获取市场和项目运行的监测数据，进行风险预警，并制定相应应对策略，确保及时应对潜在的财务风险。

保持良好的信用和声誉诚信是企业信用的核心价值。遵守商业道德准则，保持对客户、合作伙伴和供应商的诚实和透明，履行合同和承诺。不断提高服务质量，回应客户的诉求和意见，建立稳定的合作关系。积极树立良好的企业信用形象，遵守相关法律法规，坚守商业道德，保持良好的企业声誉，这有助于获得更多的金融支持和业务合作机会，降低融资成本。注重企业文化建设，树立积极向上、负责任的形象。定期发布企业的社会责任报告和财务报告，提供透明度和可核实性的信息。定期公布企业的财务状况和经营情况，进行透明度高的运营管理。加强内部控制，防范经营风险，避免可能产生负面影响的事件。

3.5 多元化投资布局

通过多元化的投资布局，分散投资风险，降低对单一项目的依赖性。可以考虑投资不同类型的房地产项目。可以将资金分散投资于住宅、商业、工业等不同类型的房地产项目，这样可以降低特定市场波动对投资组合的影响。除了直接投资房地产项目外，还可以考虑将资金投向与房地产相关的产业链上的其他行业。例如，投资建筑材料、房地产开发运营服务、房地产科技等领域。实现风险的分散和收益的稳定。