中建方程求解城市运营方程式

潘伟

2022年我国城镇化率达到65.22%，提前实现了“十四五”规划提出的“常住人口城镇化率提高到65%”的目标。近年来，伴随着中国城镇化率不断提升，粗放式城市扩张发展带来的城市病等问题亟待解决，城市的集约化运营和高质量发展成为现实的转型需要，中国的城市发展也从建设时代走向运营时代，从“增量扩张”走向“存量更新”。

中国建筑党组书记、董事长郑学选在中国建筑2023年工作会上表示，近几年，各子企业敏锐捕捉市场需求，在城市更新、城市运营等领域创新探索，投资建设了一批标杆项目，成功开辟了一片新的市场。

顺应时代发展和企业转型发展需要，中建方程投资发展集团有限公司（以下简称“中建方程”）作为中国建筑所属全资子企业，努力打造“国内一流城市发展运营商”。

自成立以来，中建方程积极融入国家新型城镇化战略，着眼赋能城市发展，努力解开企业自身和集团整体转型升级的方程式，创新探索中国新型城镇化建设的方程式，书写下城市运营的中建方程之解。

“一转两升”加速推进

2014年，我国的新型城镇化战略加快落实推进：国务院印发了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，国家新型城镇化综合试点名单也正式公布，等等。在国家新型城镇化战略轰轰烈烈推进背景下，同年，中建方程注册成立。

成立9年的中建方程虽然是一家年轻的央企二级子企业，但是在城市综合开发投资等相关业务方面却可以追溯到15年前。

中建方程党委副书记、董事、工会主席尹大勇向《国资报告》记者表示：“中建方程孵化启动于中国建筑2008年前后着手重组上市。”

而在中建方程正式成立前，2013年，中国建筑开展内部重组整合，着手整合中建地产，并大力推进“四位一体”城市综合开发业务。为此，中国建筑将中建地产总部并入后来组建的“中建方程”，这也被“中国建筑2013年度报告”列为中国建筑当年的四件大事之一。

2018年，为推进统借统还业务，强化税务筹划能力，中建方程投资发展有限公司更名为中建方程投资发展集团有限公司。

谈到中建方程的名称由来时，尹大勇表示，中建方程的名字最早是一个花名，但是随着企业的转型升级和探索创新的实践持续展开，这个名字也越来越被赋予了丰富而深刻的内涵。

中建方程的“方程”是一道什么样的“数学题”？概而言之，摆在中建方程面前的未知求解方程，是一道事关企业自身和整个集团转型发展的方程，更是一道事关国家新型城镇化建设的方程。

自成立以来，中建方程主动融入国家新型城镇化建设全局，历经2014年至2017年的起步发展期，抢抓全国各地棚户区改造机遇，拿下全国近30个城镇综合开发项目；也走过2018年至2020年的提质发展期，积极应对环境和项目本身特点所带来的风险和挑战，努力“减量提质”，实现了中建方程成立以来经营性现金净流首次回正，顶住了大风大浪，公司从“求生存”大步迈向“谋发展”。

2021年以来，中建方程进入了转型发展的新时期。随着赛道变化和政策变化的大势底定，以往依赖政府财政支付的纯土地一级开发业务难以为继。为此，中建方程加速探寻新模式与新路径，推动渐进式转型和各类业务的均衡发展。

据了解，在“十四五”战略规划方面，中建方程明确了“一转两升”目标，并于2021年12月得到中国建筑的集团同意批复。其中，“一转”即为实现由投资商到运营商的成功转型奠定基础，“两升”即提升发展质量和发展能力。

中建方程投资发展部副经理黄芳表示，中建方程目前主要包括三大业务：城镇综合建设投资、房地产投资、城市运营。其中，城镇综合建设投资也就是片区开发，是中建方程的专业优势业务，其营收占比最大，房地产投资次之。未来，中建方程将努力提高城市运营的占比，实现业务结构的进一步优化调整。

记者了解到，到“十四五”期末，中建方程将力争实现城镇综合建设投资、房地产投资、城市运营三大业务营业收入占比的调整优化，即降低城镇综合建设投资占比，提高房地产投资和城市运营占比。

向精细化管理要效益

打造國内一流城市发展运营商意味着企业要具备国内一流的城市运营业务管控能力和水平。

“城市运营是个精细活，要不断提升精细化管理的水平和能力。”尹大勇表示，“城市运营包括着管理和经营两方面。管理的精细化水平直接影响着项目经营效益的实现。”

他表示，城市运营的精细化管理还直接影响着居民的饮食、通讯、交通出行、政务办理等日常生活。小到马路两旁的路灯，路灯春夏秋冬不同季节的早晚开关时间，一端连着居民安全出行，另一端连着城市电力消耗；大到运营项目全体员工和资源设备的统筹调配，一端连着运营成本的控制，另一端连着运营成效和经营效益的实现，这都要下绣花一样的功夫。

《国资报告》记者了解到，以非经营性项目的公园绿化植被养护为例，政府通常会支付一定的运营费用给运营公司。在该运营成本范围内，如果植被绿化养护到位成功，树木草地补种更换的运营成本就能降下来，实现经营效益。反之，则会导致运营成本上升，进而造成经营效益亏损。

随着数字化智慧城市的兴起，中建方程积极探索利用数字技术进行精细化和高效的城市运营。在天津塘沽湾项目中，中建方程打造了基于“1+1+2+X”顶层设计搭建的塘沽湾“微城市”综合运营管理平台。通过该平台，运营人员可24小时不间断对井盖、路灯、公交车站、APP、灌溉设备、垃圾桶、环境监测点、市政管网等数万个基础设施节点进行监控，依托物联网与3D地图，及时高效分配保障力量，满足社区群众生活需求，同时实现了运营成本大幅降低。

尹大勇表示，城市运营项目的最基本要求就是：不断提升项目运营质量与水平，确保政府运营绩效达标，满足政府付费标准，保证预期收益不受影响。

此外，根据中国建筑对投资运营项目管理提出的要求，中建方程决定还要从以下几方面抓好落实。首先，逐步完善运营合同架构，对于新签运营合同和到期续签的运营合同，原则上应由方程运营公司统一进行重新委托，以实现运营项目收益的进一步提升和营业收入的归集。其次，加快运营成本的回收工作，对于已投入的运营费用要尽早实现应回尽回。再者，不断提升运营管理能力，持续积累实践经验，培育塑强专业运营管理能力与运营业务承接能力。

最后不得不提中建方程的管控亮点之一，即城市运营“一张表、全过程”的管控。中建方程项目管理部高级经理罗方喆则表示，“一张表”是指一张综合的表，包括在投项目基本信息、合同关键条款、绩效考核等，还包括实施运营过程中，上下游的单位、成本、营收、利润等。将诸多复杂的指标整合到一张大表格内，然后通过月度的督导、季度的整合、数据的更新，实现对子企业和运营项目的全过程管理。这实际上体现了公司的精细化管理，还得到了中国建筑的集团认可和表扬。

做赋能城市发展的伙伴

城市运营就是城市大物业吗？城市运营商就是城市管家吗？

“两者不能完全划等号。城市运营和物业管理有类似之处，但比物业管理复杂多了。”中建方程投资运营有限公司（以下简称“方程运营公司”，为中建方程成立的专业投资和运营全资子公司）副总经理陈自浩认为，城市运营既要维持一个城市作为复杂系统良性运行，又要对存量城市资产维护、整合优化和经营拓展，进而赋能城市发展，提升区域价值。这是一个动态提升的过程，而非简单的静态维护。城市运营商既是城市发展可信赖的管家和伙伴，更是专业的专家顾问。

据了解，中建方程是城市发展运营商，提供运營服务，对接政府的多个部门，包括负责市政扫保的市政管理部门和交通设施管理部门、负责园林绿化的园林管理部门等。通过城市运营，实现了城市原有相关业务独立分散运作到现在的统一打包整合和整体性运营，最终实现了城市运营和城市发展的集约化。

城市运营的重要意义之一就在于实现了政府、城市运营商和城市的“三赢”：对于政府而言，这降低管理成本，提高了城市管理效率和管理水平；对于中建方程而言，这增加了客户黏度，提升了公司的经济效益和运营品牌价值；对于城市而言，居民生活质量提高，生态环境改善，城市历史文化脉络得到赓续，经济产业发展潜力进一步释放，城市整体发展获得新活力和新动力。

天津塘沽湾城市运营项目和西安高陵文体中心运营项目是中建方程诸多赋能城市发展项目中的代表之作和得意之作。前者是综合运营项目，后者是产品线运营项目。

2011年7月，中建方程前身中国建筑事业部与天津市滨海新区政府正式签署塘沽湾项目合作协议。为进一步深耕天津，双方于同年10月共同出资成立了由中建方程控股的项目公司——中建新塘（天津）投资发展有限公司（以下简称“中建新塘”）。在“政府导航、企业运营”政企合作模式下，中建新塘承担了塘沽湾项目综合开发的一体化任务，探索了中建微城市的建筑新模式。

据了解，该项目建设规划面积22平方公里，总投资124亿元，城市运营服务内容为区域内城市整体，包括物业管理、道路环卫、公园及展示中心等。陈自浩表示，预计到2025年中建方程会逐步提供大量基础类服务，也将创造大量就业机会，届时区域吸引力将进一步加强。

作为中建方程的第一个标杆项目，经过12年精耕细作，今天的天津塘沽湾已经展现出低碳、绿色、智慧、人文的活力，中建方程从区域发展定位和城市规划的理念出发，依托天津母亲河——海河，打造了微型城市智慧出行体系和低碳生态家园。记者了解到，中建方程未来将通过特许经营管理权转让方式实现塘沽湾项目“投、建、运”一体化，努力拓展该区域的幸福空间。

此外，不得不提中建方程不久前在西安开始运营的另一个标杆项目——西安高陵文体中心运营项目。据了解，作为渭北体育赛事、全民健身、体育产业新中心，西安高陵文体中心是承接西安“北跨”战略的重要支撑，也是目前渭北区域建设规模最大、业态最为丰富的文化体育综合中心。目前，中建方程负责运营的西安高陵文体中心具体包括体育场、体育馆、运动员招待所、会议中心、商业文化图书馆等配套场馆，打造集运动健身、会议住宿、餐饮购物和文化娱乐功能为一体的渭北综合配套服务中心。

随着“全民体育”时代到来，中建方程力图通过对该项目的运营，促进了城市精神的提升，彰显城市特色文化吸引力，也将在服务体育比赛赛事的同时，努力将西安高陵文体中心打造成为群众交往、娱乐、健身和休闲的重要场所。

对标“国内一流城市发展运营商”，中建方程遵循国家对新型城镇化发展的总体导向，以人为本，以新发展理念为引领，立足人民群众对美好生活的需求，顺应城市发展新趋势，全方位、全过程为城市发展赋能，加快转变城市发展方式，推进城市城镇协调发展，因地制宜激发城市活力、提升城市品质，建设宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人文城市，努力给出解开国家新型城镇化建设方程式的中建方程新解。