“后房地产时代”的业主维权治理路径研究——基于G市的案例

张承蒙，冷美卿

（1. 北京大学 人口研究所, 北京 100871；2. 南京大学 社会学院, 江苏 南京 210023）

一、问题的提出

房地产行业作为我国经济体制改革的一项重要内容，从1988年国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议起，历经30多年的持续发展，迅速崛起为国民经济发展的支柱产业。党的“十九大报告”明确指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。房地产市场受政策调控影响，叠加随中国人口老龄化进程的加快，市场波动幅度也日益加大，房价上涨呈现颓势，作为消费者的业主与房地产开发商之间的尖锐矛盾也因房价波动而日益浮上水面，各种业主维权已成为了不同城市中常见的社会现象。

在这个多方激烈博弈、制度体系尚未健全的房地产市场中，虽然消费者（业主）群体不断扩大，但个体化的消费者仍处于相对弱势地位，消费者主权依旧难以实现。房地产市场中的消费者往往都并非专业人士，也缺乏真实有效的信息，因此在购房时只能基于不完全的信息做出选择，给后期的入住和使用带来了诸多不便。面对房地产开发商的逐利行为，当个体消费者的维权无果时，团结起来进行维权成为业主的无奈选择，由是业主维权运动蓬勃兴起，并迅速席卷全国、愈演愈烈。

诚然，并不是每次的业主集体维权行动都能迫使房地产开发商做出“进行整改、提高产品质量”等的承诺和让利举措，但也让业主看到了维护自身权益的成功可能性，由此“房闹”现象开始在全国各地频发。这引发了我们对于业主维权行动的迷思：为何业主认为自身权益受损时，往往采取参与集体维权、以“闹”来维护自身权益，这样的维权方式是否是业主们的理性选择？由此，本研究试图从“成因”和“过程”两个视角去贴近“房闹”场景，重点去理解房地产市场中消费者倾向于通过“闹”来实现个人权益诉求的内在行动逻辑和社会根源，并从更广泛的意义上探讨房地产市场监管制度、房地产市场秩序与社会发展的关系。

二、文献回顾

与其它集体行动维权不同，业主维权属于基于已达成交易合同的纠纷，本应在一般的法律框架或在相关政府部门的协调下解决，而这种有组织、有目标、有规模的维权行动，却一再与现有的“维稳体制”发生碰撞[1]。业主维权，作为一种属于经济学范畴的消费现象，演变为一种常见的社会行动，并且不断冲击着房地产市场的原有秩序。本研究主要基于国内的既有文献成果，从业主维权、集体维权和行动二个方面进行研究回溯。

（一） 业主维权研究

业主维权是本研究的核心议题，业主维权行动通常被认为是一种商品房制度改革的“结构性产物”[2]，而从宏观的社会结构到微观的业主维权行动，不同的学者给出了不一样的分析路径。

社会动员视角下的业主维权，认为业主维权的过程就是社会动员的过程，动员能力的大小与参与维权的因素有关，成败与维权的手段和策略有关。业主维权行动有着政治属性，遵循着从利益诉求到主张权利进而自主创制规则的逻辑，行动最终能够改变既有框架内的不合理规则[3]。

刘能较早关注了业主维权现象，认为“怨恨”、“积极分子及其组织能力”和“参与者的成本—效益考量”是发生业主集体行动的自变量[4]，张磊对此也持有相近观点，指出“有效动员”是业主维权成功的关键要义[5]。从某种意义上，维权业主群体是一种“应激性共同体”，业主以“个人利益链接”为中心[6]，业主对个人利益的认知程度成为了参与动员的因素之一，在其基础上的共同意识建构可以促成集体行动的发生[7]。

而业主维权实践中，在建构抗争话语和策略方面，管兵认为在“情绪动员”策略之上，维权者也会采取“法理策略”来增加维权成功的可能性[8]；张紧跟和庄文嘉指出业主可以采取“非正式政治的行动策略”，实现组织目标以及影响政府[9]。以理抗争和以中老年为主体的行动策略，加上文化传统中的道德因素，可以为维权助力[10]；而融入高级别的权威（上一级政府）来迫使低级别规则制定者（地方政府和房地产开发商）兑现业主应有权益，同样是可行策略[11]。

（二） 集体行动研究

中国的集体行动研究已经有了非常多的成果，建立在改革开放后的社会现实基础上的，在业主维权行动之外，主要是工人、农民等弱势群体的抗争性运动[12]。集体行动有着更深的社会根源，由于利益结构严重不平衡，矛盾的长期积压与不间断的爆发，极易引起集体行动的发生[13]。

工人抗争或者说生产政治，是集体维权和行动领域的重要研究内容，与“房闹”也有着可对话之处。李静君认为随着经济快速增长而加剧的结构性不平等，导致了中国大量的民众反抗行为，下岗的工人常常认为自己“被时代抛弃”[14]。21世纪早期的中国工人集体行动，是一种有意识的借助社会主义文化传统，来为追求群体利益增加合法性和可能性的工具性行动[15]。

虽然消费是生产的终点和再生产的起点，但就房地产市场而言，只有少部分业主可以多次购买商品房。虽然是“有房阶级”，业主还是“被房地产市场抛弃”，并不断积累“怨恨情绪”。近年来的工人集体行动，虽然掺杂着“怨恨集聚”[16]，但与工人权利意识觉醒有着更密切的关系，工人形成了更强的集体认同和更高的价值追求，并且个体工人在“实用主义团结”逻辑下选择具体的行动策略[17]。

与工人抗争行动相比，业主参与“房闹”维权与工人的“实用主义团结”内在逻辑是否一致，值得进一步讨论。工人行动的“实用主义团结”有其限定的场域，即工人日常生活的空间，所做出的行动策略也无法超出自身资源和社会关系网络的局限；但业主维权抗争行动则不止是发生在经营者和消费者的交换空间（即“购房合同”），更是发生在更广阔的社会现实中，业主的行动策略的选择上具有能动性和延展性，可以为了“维护权益”这一纯粹目标而去构建社会网络。

既有研究为我们描绘了一个关于维权抗争和集体行动的研究图谱，而大量的实证分析则提供了直接的借鉴，尤其是关系网络结构与集体行动交互影响机制的相关探索，为本研究提供了理论对话空间。现有的研究从微观或宏观的不同视角，关注了不同类型维权抗争的成因和演进，但仍缺乏一种过程性的考虑和理解，更缺少对个体行动者的动因分析。

而在既有的业主维权和集体行动的相关研究中，大部分文献将此类集体行动与“怨恨”“冲动”“乌合之众”等联系起来，而忽略了人在参与集体行动中的理性参与。即使有诸如实用主义团结、“搭便车”等的思考，也很少去考察行动者的角色背景和价值共识。因此有必要从自觉的视角，去分析“房闹”这一维权抗争行动的成因和机制，去观察个体消费者如何在掌握自身角色、实现角色自觉的基础上参与集体行动，并运用关系理性策略来实现个人维权行动目标。这样的新视角能够弥补既往研究微观、动态层面的不足，为学界和实践界更好地理解“房闹”做补充。

三、分析视角：消费者自觉-关系理性

“房闹”作为一种经济—社会行动，其核心是维护个体利益，所以不能算作一种普遍的社会行动。因此，本研究将从自觉理论视角诠释个体消费者参与维权的行动轨迹。

（一） 消费者自觉

自觉理论（the Self-awareness Theory）又称为自我意识理论、自我觉知理论，通常与自我决定理论（the Self—Determination Theory）联系在一起使用。消费者自觉是指消费者明白了自己的消费者身份，意识到他的权益（通常有四个：选择，信息，安全和可听见），一般被认为表示“消费者了解产品或服务的特征以及营销手段”（购买地点，价格和促销活动）[18]。在充分了解其权益的基础上，消费者才能产生动机，进而表达出参与某类行动的意愿、意志和选择。

消费者自觉理论所固有的心理学和社会学取向，也可以规避原有的新消费理论过于强调消费者需求和效用分析的不足。新消费者理论认为，消费商品的过程，是一个从商品获得某种物质（或服务）的过程，消费者购买商品的目的，是为了获得这些物质（或服务），而不是商品本身。然而，业主维权并不仅仅是一种为了维护权益、提高产品效用的行为，联系到新消费者理论的观点，也存在部分消费者认为其所购买房屋远低于效用的判断，即“货次价高”。所以本研究引入了消费者自觉理论，能够满足对于消费者参与“房闹”行为的分析需要。

从社会认同的角度来看，“自觉”与“社会认同”也有很强的关联。“我们的认同感在很大程度上受到我们所属社会群体的影响”[19]，在“房闹”中，消费者形成自觉后，会产生对“维权者”这一群体的认同，进而强化他对于自身权益和角色的理解。社会认同的研究者，通常关注群体承诺可以在多大程度上影响一个人的自我认知和社会认同感[20]。对于本研究而言，消费者自觉这一理论可以做出很好的解释，即消费者如何认知所购买的“商品房”，如何认知自己的消费者身份归属，进而做出参与维权自主决策。

（二） 自我行动与关系理性

在消费者自觉分析、回答为什么要参与“房闹”的基础上，继续引入自我行动和关系理性视角，试图回答：怎么样维权才能成功。这一视角包含着自我行动和关系理性的两层概念，并存在三条公理：“自我有着很大的自主性或能动性；自我处于社会关系网络的中心；自我有着充分的经济动力或者经济理性去建构和利用他的关系网络”[21]。在房地产市场内，个体消费者的维权往往无疾而终，面对房地产开发商的争利行为，团结起来进行维权逐渐成为业主的选择。

如果将业主维权视作一种社会行动，这个视角就是指关系理性对消费者自我主义的“嵌入性”。格兰诺维特对嵌入性进行了扩展，并将影响市场再生产过程的社会结构或者关系网络视作社会资本[22]。与嵌入性的“结构-行动”模式不同，“房闹”作为市场与结构交织的市场环境，可以发现自我行动和关系理性逻辑下的“自觉-行动-结构”模式具有更好的解释力：参与“房闹”维权的业主，具有很强的自主性和能动性，能够认清自己的权益，清晰表达自己的诉求①对在不同“房闹”或同一个“房闹”的不同参与者而言，其诉求各不相同，有“退房、房地产开发商赔钱、提高装修标准、修改设计图、提高公共空间装修标准、增加绿化等基础设施、修建小学幼儿园等配套设施”等。；每个个体都处于不同的维权关系网络的中心，并有充分的动力和理性去形塑和维护基于维权的关系网络，以实现个人诉求。

四、案例选取：G市业主“房闹”维权行动

（一） 概念的厘清：研究对象的呈现

对于“房闹”进行内在机制研究之前，需要先界定研究涉及的主要概念，以规范研究的边界。首先，“房闹”是本研究的特指称谓，虽然有“闹”字，但属于完全中立、不含任何负面评价和价值倾向的词汇，特指“房地产消费者为了维护自己所认为应有的各种正当权益，而组织起来明确指向开发商和物业公司的集体斗争行动”，包括了集体谈判、集体诉讼、集体上访或信访、集体游行示威等多种不同形式的对抗行动。“闹”字所蕴含的污名化，也反映着消费者作为弱势群体，在与强大的房地产开发商博弈过程中，其话语权的日渐丧失。因为“房闹”虽然目标指向明确，但也侧面冲击着社会秩序，由此房地产开发商为了强调消费者维权的非正当性，屡屡冠之以“闹”字，以实现对其正当性的剥夺，以及获得地方政府部门出于维护社会稳定需要所给予的潜在行政支持。

需要指出的是，在本研究中“房闹”只是业主维权斗争行动的代称，这种行动的直接目标并不是推动现有的政府或者制度的变革，而是为了维护自己主张的权益，使房地产开发商做出一定的退让。在现行的主流“开发-运营一体化”场景下，房地产项目开发与建成移交初期的物业运营管理归属于同一家公司，因此本研究中的“房地产开发商”，既包括了传统意义上以房地产开发经营为主体、通过实施开发过程而获得利润的企业，也包括了商品房建成移交初期的物业管理公司。

而关于“消费者”的定义，本研究关注的是房地产交易市场，所以“消费者”即指在商品房交易中处于买方的个人和组织。而由于商品房预售制度的存在，因此既包括了已拥有房屋所有权的业主，也包括已经与房地产开发商达成预售协议、尚未取得房屋所有权的业主。为了限定研究对象的边界，本研究的行动主体主要是对商品房设计方案、建设进度、交付质量等不满而采取行动的消费者，租户和“钉子户”不在本研究之列。

为了全面深入地获取研究信息，本研究借鉴人类学的田野研究方法，进入到“房闹”发生的场域，作为“观察者”和“参与者”，以各种能够被接纳和承认的身份（家属、业主等）参与到“房闹”维权行动中，融入到“房闹”群体的日常社会交往中，以观察社会关系网络在“房闹”行动中的嵌入，以及社会关系策略如何运用。在观察“房闹”全过程的同时，对“房闹”维权行动中的发起者、参与者（按照参与程度的不同在此划分为核心参与者、普通参与者、淡漠参与者）等，按照知情同意、平等、非损益的研究伦理和原则，进行深度访谈。通过定性研究方式，对现有理论是否能够有力地解释实际操作现象和理论解释现象的不足和矛盾之处，在微观层面给出分析和解释，下方表格中是本研究所运用的被访谈者基本信息（见表1）。

表1 访谈对象基本信息

（二） 案例回顾

本研究选取笔者曾经亲自参与过且至今仍在断断续续开展的G市业主“房闹”维权行动为案例。该案例发生在房地产开发商W公司（以下简称W公司）所负责开发运营的G市H项目楼盘（以下简称H项目）。G市业主维权的主要周期长达一年，自2018年11月部分业主实地查看H项目施工现场，发现住宅设计方案不合理之时开始酝酿；到2019年3月W公司交付H项目第一期住宅时，第一批收房的业主在验房收房流程中发现大量问题与W公司正式交涉；再到2019年6月部分业主发现，按照原有施工进度即将竣工的第三期住宅中部分楼栋原址竟然仍未拆迁，预计400多户业主预期严重延后入住，在第一批收房业主发现房屋质量严重问题的刺激下，尚未等到交房便愤而加入维权阵营；随着维权行动的声势渐涨，同项目其它期次的业主，在前期参与“房闹”维权的业主诉求之上，又增加了降低物业费、增加绿化等诉求。

在G市业主维权案例中，H项目的业主采取了多种形式与房地产开发商进行博弈，多个场外力量介入参与（见图1）。通过图1，可以发现消费者是在逐步明晰自身权益的基础上展开维权的，其间反复周折，既有部分业主因实现目标或缺乏信心而退出，也不断有新的业主加入维权行动。经过多次斗争后，2019年10月，房地产开发商最终让步，做出两点承诺：一是进行整改、完善交付质量；二是允许有退房意愿的业主退房。虽然后续的接触中，部分业主仍有其它诉求，想要继续开展维权行动，但大部分业主的诉求得到满足，主要的“房闹”维权行动就此告一段落。

图1 G市业主维权行动时间路线图（作者绘制）

五、“房闹”的行动逻辑：“何以闹”以及“如何闹”

在房地产市场业主维权的结果上，常常表现为：“闹成了”，房地产开发商做出让利举措，业主权益得到保障；“没闹成”，业主们虽然参与了集体维权行动，但房地产开发商依旧无视业主诉求，业主权益继续受到侵害。那么，为何有些业主维权“闹成了”，有些却“没闹成”？本节通过研究业主自身的行动逻辑，以及业主、房地产开发商、政府在房闹过程中的多方博弈，试图理解“何以闹”和“如何闹”的深层意涵。

（一） 消费者自觉促成参与维权

消费者自觉从两个方面促成消费者（业主）参与维权行动。首先，消费者将参与维权认知为自己的理性选择。在消费者自觉的情况下，无论是长时或者短时，都能够给消费者带来最大效用。理性选择和效用，是经济学和经济社会学关注的基本概念，理性选择即表示人们会做出对自己而言效用最大的决策。

发展商这帮人不负责任，把我们骗得真的是团团转，让我们落入他们设计好的圈套。去找了他们好几次，但是迟迟都不给出解决方案，一拖再拖都过去好几个月了。我们之前也给政府反映了，但是政府说这部分损失应该由开发商来承担。之前我老公和其他几个业主想去堵路，但是被警察拦住了。其实我们也不想这样的，这不是都被弄得都没办法了，也只有这一条路可以走了，我们只是想通过这种方式引起政府重视，逼发展商出来解决问题。（HZM访谈）

虽然社会层面的公共决策，因为信息不对称等因素而有着“阿罗不可能”之类的悖论，但个体决策却直接与消费者的认知有关，也就是当消费者认知到通过参与“房闹”来实现其权益是最优选择时，那么他就会参与到“房闹”行动中。

促使消费者参与维权的另一方面是消费者将维权行动视作维护自己利益的政治行动。在消费者自觉的情况下，参与“房闹”（以闹分配）是消费者自我利益通过“街头政治”的表达，也是房地产市场中剩余资源重新分配的机会。郑振清等学者指出街头政治是对当前政府管控体制的集体反映，能够减缓或抑制政治—社会火山（Political-social Volcano）的爆发[23]。

当时售楼处的那帮子销售人员口口声声说房子不会降价，结果现在一下子降这么多，收了房又看到房子质量又这么差，偷工减料的，这换谁能受得了！辛辛苦苦打工挣钱，就是为了能有套房子，安个家，现在呢好不容易买着了，又是遇到房子降价又是装修不过关。我这一辈子也就只能买这么一套房子，真的很不甘心。必须得给个说法才行，不然没完！（HSY访谈）

作为个体消费者的业主是“房闹”维权的参与者，他们对于商品房产品的认知、以及对于自己作为购房者的权益认知，是直接相关的因素，通常消费者对商品房交付质量、物业服务质量等的负面评价是参与“房闹”的促成因素，而“房价降低”则直接刺激消费者参与到“房闹”行动中。

（二） 多方博弈致使“房闹”产生不同结果

考虑到中国的社会主义性质和城市土地所有权属，可以将“房闹”的参与主体划分为消费者（业主）、政府、房地产开发商三类。在“房闹”发生的市场环境中，这三者的博弈偏好存在较大差异，也将使“房闹”抗争的最终结果有所不同。房地产交易市场的三方主体的不同偏好分别为：消费者恐慌于持续上涨的房价，购买前希望政府能够出台政策控制房价、甚至房价降低，而购买后却又希望房价保值增值；政府担心房价过高引起社会不公平、破坏稳定，但又想获得土地财政收入和带动的其它收入；房地产企业则希望土地成本保持稳定、政策预期限制减少，又想获得更大利润。

1. 政府

随着以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。促进房地产市场持续健康房展，是地方政府促进消费，拉动投资增长的有力措施。与此同时，当前我国房地产市场发展尚不平衡，房地产市场服务体系尚不健全，住房消费有待拓展；房地产开发和交易行为不够规范，前期规划、预售审批环节不严格，为“房闹”埋下隐患。一旦消费者发生“房闹”事件，可能会涉及住建、国土规划、市场监管、公安、信访纪委等多个党政部门，而分化的行政体系，则为抗争精英的关系运作提供了可能机会。政府是整个房地产市场的初始供给者，同时也是市场的监管者，而政府在消费者维权过程中的应对机制在一定程度上决定了“房闹”的走向。

2. 房地产开发商

我国房地产行业的快速发展，导致房地产市场的竞争越来越激烈。部分地产企业为追求利益最大化，质量管理和服务存在较大差距。房地产开发商是直接的供给者和获利者，缴纳出让金获得政府出让土地的使用权，通过银行贷款获得流动性资金进行开发、销售，从而获得巨大利润。“房闹”事件发生的主要因素与房地产开发商相关：一是房地产公司资金链断裂、无力继续开发，只能跑路或破产倒闭（烂尾楼的主要成因）；二是各种原因导致工程进度慢、延期交付；三是交付质量差，绿化基础设施和车位配套设施不完善，地铁、学校规划等前期宣传未兑现而涉嫌销售欺诈；四是物业服务质量差，等等。随着建筑房地产开发项目的不断增加，消费者也逐渐在其中关注到房地产开发项目暴露出的质量问题。面对当下业主的“房闹”，如何应对和化解是房地产开发商在经营管理过程中必须慎重考虑的重大风险管理课题。房地产企业在“房闹”行动中，应该遵循传统策略工具，积极应对“房闹”事件，面对负面新闻快速反应，正面发声，防止企业名誉损失进一步扩大，并确保购房者的权益得到最大程度的保障。

3. 消费者（业主）

普通购房者的诉求多有不同，对在不同“房闹”或同一个“房闹”的不同参与者而言，其诉求各不相同，有退房、房地产开发商赔钱、提高装修标准、修改设计图、提高公共空间装修标准、增加绿化等基础设施、修建小学幼儿园等配套设施等。虽然消费者人数较多，但是他们的行动能力较低。对于维权而言，有时并非“人多力量大”所能及。从法律实践的角度看，“法权抗争”仍是业主维权中不可或缺的有力武器[2]，某些情境下，通过巧妙信访、新闻舆情等“法外活动”，可以作为诉讼筹码，以争取到“合理审批”[24]。诉讼维权在某些维度上为业主营造了抗争的机会空间，新闻媒体的关注为诉讼增加“法律量”，但诉讼难以获得实质性胜利，并且难以与政府和房地产开发商进行“讨价还价”[25]。但随着公民权利意识的觉醒，业主维权冲突升级的可能性会有所增强。在自身权益受损的情况下，部分消费者可能会寄希望于抱团来寻求社会的帮助或采取合法途径以外的方式解决问题，以求改变现有状况，维护自身权益。一旦集聚成较大的难以掌控的群体组织，群体性事件发生的概率就会急剧上升。参与者为了扩大事件影响，采用的方式与手段进一步升级，造成的社会影响将更加恶劣。

（三） 关系理性策略促使“房闹”成功

“中国人并非是个人行动者而是自我行动者，自我行动受自我主义和关系理性的驱动和约束。从自我行动到关系行动,再到小集团或派系行动，构成了中国人自我行动的逻辑进程”[26]。虽然消费者（业主）群体不断扩大，但在当前制度体系尚未健全且市场发展不充分的环境中，若业主想要进行维权，如同“原子化”的消费者肯定“闹不起来”，其个体利益也容易被房地产开发商忽视，而所以将个人的利益主张和诉求置入到具有共同或相近目标的关系网络中，即可促成集体行动的成功，因而实现个人利益就变得可行。

在群里面想退房的人有一大半，天天争论不休。我们年纪大了也懒得折腾了，只想让开发商给我们按时交房。之前W公司说我们的问题比要退房那帮子人的好解决多了，还说逾期交房每天都会有相应的赔付。当时说得很好，但是现在也没有说究竟什么时候给我们交房，而且连个钱的影子都没见到。反正迟都迟了，还不如好好整，不要为了准时交房不给违约金就缩短工期偷工减料，到时候准时交房我们也是不认的。（TGB访谈）

如果从个人层面的“维权成功”来考虑，那么一定会有这样的问题，“维权者的利益是否一致，心是否齐，是否存在机会主义和小团体？” 但参与“房闹”本身就是一个以个体利益为目标的自我行动，只有个体目标得到了实现，才能称为成功。在访谈和参与观察中，“关系理性”这一概念已经多次得到确认，来自不同地区的购房者因为“房闹”而形成了较为熟稔的社交圈子，部分成员之间的称谓已经较为亲密（诸如“哥哥”“姐姐”等），甚至还会有共同参与的社交娱乐活动。

如果不是闹了几次，我也不会认识这一帮朋友和兄弟姐妹，都是要跟W公司（此案例中的房地产开发商）闹到底的铁杆。前几天我还在跟老肖、老董（其它两个“房闹”参与者）他们几个约起打麻将哦。我跟他们平常说的话，比跟我家老袁（此处指受访者WYJ的丈夫）说的还多，他啥子都不了解，也不支持我在这里瞎闹，他还怕我哪天遭人家报复，但他不晓得人家W公司本身就做的不正规，怕我们闹，咋个还敢主动惹事。我们这些人做啥的都有，医生、教授，平时我们除了交流房子，还有很多其它的资源可以共享，偶尔聊聊投资啥的，所以认识到这一帮朋友是值了。（WYJ访谈）

受访者WYJ的话无疑是对关系理性最好的阐释，加入“房闹”的个体是为了实现个人诉求，并且会通过淡化自我利益、积极参与社会交往等手段，来实现对所在“房闹”群体的认同和归属。每个个体都处于不同的维权关系网络的中心，并且有充分的动力和理性去形塑和维护基于维权的关系网络，以实现个人诉求。实际上这种社会关系网络，也确实可以促成“房闹”群体的团结，乃至“房闹”的成功。

我们现在主要的诉求就是以维权为主，老王、老彭他们在的A、B两个区目前已经有蛮多业主启动退房官司筹备了，包括他们俩自己也是。好多人都不怎么在群里说话了，我估摸着也有少部分人单独去找了开发商，现在来来回回的也就是我们C区的这几个人还在说说话。（GWC访谈）

同样显而易见的是，这种社会关系网络并不稳固，一旦个体实现诉求后就会退出集体行动，这种行为并不是制度经济学所批判的“机会主义”，因为它能够被其他的成员（甚至是仍然没有实现利益诉求，仍继续参与“房闹”的成员）所理解。可能会有其中的个体继续保持社会关系网络，但不再以“房闹”为关系网络的核心关注事项，而是出于其他社会交往的自我需要。

通过理论探讨和观察、访谈所获取的实证资料，研究业主、房地产开发商、政府如何在“房闹”行动的冲突逻辑之间进行权衡，可以勾勒出一幅“房闹”行动机制的想象图景，来理解业主的“维权共同体”如何发展壮大并采取行动，以及如何实现“维权成功”，又或者何以产生了维权失败结果（见图2）。

图2 业主维权的“消费者自觉-关系理性策略”路径图（作者绘制）

从业主的“房闹维权”路径图中，我们可以看到：业主作为消费者权益的主体，出于维护自身权益的自觉需要，积极参与到具有“明显对抗”性质的维权行动；房地产开发商作为销售获利的主体，尤其是房地产市场初显下行趋势的背景下，对消费者的让利会直接造成自身盈利的损失、甚至自身经营的稳定。房地产开发商与业主形成了直接的利益冲突方，基于利益立场围绕商品房交易展开博弈，而政府作为相对的第三方被卷入到博弈中：政府有着天然的“为人民服务”的职责，要保护广大业主的合法权益；同时，政府也要充分考虑到在行政执法的裁量空间内，对房地产开发商的处理措施是否会影响本地未来的财政收入，使本地党政负责人在以GDP为核心的政治晋升锦标赛中处于不利地位，并使地方财政面临压力、酝酿经济风险；最为重要的是，由于业主维权通常带有“闹”的性质，“闹”及其延伸出来的不稳定因素，以及“以闹维权、按闹分配”维权思维的传播扩大，是政府想要极力避免的内容。因此，地方政府通常面临着艰难权衡，根据维权博弈的激烈程度，通常会发现这样的摇摆现象，即：地方政府时而站在业主一方、维护业主权益，向房地产开发商施压，要求房地产开发商合理合法依照约定满足业主需求；时而偏向于房地产开发商一方，与房地产开发商采取协同策略，试图分化业主的维权动力，压制业主的激进维权行动。但归根结底，业主维权能否成功，关键还是在于业主的自我认知。业主在自觉的维权行动中，愿意参与到何种程度的维权，如何以业主的社会关系网络来赋能维权行动、强调一致维权行动给个人带来的利益，这些是实现集体行动、并成功维权的核心要义。

六、结论与讨论

消费者权益在整个市场经济运行中具有非常重要的地位和作用，它是正确处理生产者及经营者与消费者经济利益关系的准则，无论从古典经济学还是到新奥地利学派，都强调了消费之于社会再生产的重要作用。与其相悖的是，在房地产市场中，如果业主没有提出明确诉求，其作为消费者的权益会不断被经营者忽视、侵犯；而到了业主们参与到集体维权行动时，又充斥着买卖双方的激烈博弈乃至地方政府的利弊权衡。

业主维权与中国房地产市场健康发展有深刻的内在关联。“以闹维权、按闹分配”的维权逻辑，虽不具有因果层面的普适性，但却不断地冲击着原有的经济社会秩序。在经济下行的环境中，房地产市场也面临着更多的不可控因素。政府应当谨防“房闹”所引发的一系列社会风险，从社会治理的角度去解决房闹问题。应当进一步完善房地产市场法律，严厉打击职业房闹行为，健全房地产争议多主体协调机制，维护普通消费者权益，并赋予社会组织更多权利空间。房地产企业应该加强自律，依法经营，坚持质量至上的发展理念，做好开发项目开展过程中的质量管理工作。而作为消费者，应当不断增强相关知识，强化自身权益认知，在风险发生时提高维权能力。