河北省康养地产发展质量评价

李素红　郭兆红

［摘要］在中国步入老龄化社会并实施积极老龄化的健康战略背景下，康养产业具有广阔的发展前景和强大的内生动力。基于已有的文献和作者对河北省康养地产发展状况的实地调查，采用AHP分析法构建了包含环境质量、产品质量和综合管理服务质量3个一级指标的河北省康养地产发展质量评价指标体系，并借助该体系利用模糊综合评价法得出河北省康养地产业发展质量的综合得分情况。文章旨在为科学测评康养地产业发展质量提供参考依据，提出针对性发展建议。

［关键词］康养地产；人口老龄化；评价指标体系；层次分析法；模糊综合评价法

中图分类号：F293.35；D669.6文献标志码：A文章编号：1672-0563（2023）04-0009-08

DOI：10.13773/j.cnki.51-1637/z.2023.04.002

引言

“没有全面健康，就没有全面小康”，健康已然成为衡量小康社会的重要指标。据统计资料显示，2021年末我国人口老龄化率高达18.9%，80岁以上高龄老人所占比例持续增加①，人口老龄化程度逐渐加深。在此背景下，随着养老观念的转变和房地产业的革新，以休闲、娱乐、养生、养老、医疗护理功能为核心的康养地产业逐渐发展起来。由于我国康养地产业起步晚，研究较为滞后，目前研究成果多集中于康养地产开发适宜性评价、开发运营模式、投资营销策略等方面，而对于康养地产发展质量的测度研究较少。

面对我国人口基数大，老龄化日趋严重的问题，“十四五”规划纲要在以往的基础上提出实施积极应对人口老龄化的国家战略，培育养老新业态，促进产业融合，构建居家社区相协调、医养康养相结合的养老新体系［1］。康养地产打破了传统的养老方式，是以康养为主题，地产为载体，涵盖康疗型养生养老、家居型养生养老的复合型开发模式［2］。它集医疗、康养、休闲、娱乐为一体，将优越的自然环境资源和专业的康养服务资源相结合，构建多元化地产新形态，为中老年人群带来专业贴心的居家养老体验。在供给侧结构性改革的关键时期，康养地产业要积极把握改革的政策机遇，顺应市场发展的同时赋能主业，培育新的增长极，从内涵和外延推动康养地产项目的建设［3］。针对康养类地产项目，闫丽颖［4］对秦皇岛养老地产开发模式进行研究，构建了秦皇岛养老地产跨行业战略联盟开发模式，为实现京津冀协同发展目标提供理论指导；王庆德［5］则对我国康养小镇的发展路径进行分析，提出康养地产分类管理、政企合作的发展意见。面临“房住不炒”的号召，康养地产的开发与建设蕴藏着巨大的市场潜力，并能有效缓解养老服务压力。对于建立一个有针对性的康养地产业评价指标体系，李素红［6］基于改进突变级数法的分析，对城市养老地产开发适宜性进行评价研究，并提出城市养老地产开发建议；隋明祎［7］选取生态环境、经济环境、社会环境3个方面建立商业养老地产开发适宜性评价指标体系，为京津冀地区各城市自身养老产业建设提供参考；孙慧娟［8］则在此基础上加入基础设施环境指标，对济南都市圈的康养地产投资环境指标体系进行了完善。

综上可知，学者们对康养地产顺应政策导向、适宜性评价以及实际应用等方面做了大量研究，但很少有学者针对河北省康养地产的实际情况进行发展质量评价。本文将在前人研究的基础上，结合将在前人研究的基础上，结合对河北省康养地产的实地调研结果，建立康养地产发展质量评价指标体系，并运用模糊综合评价法对河北省康养地产现阶段的发展质量做出评价，以期为推动康养地产业高质量发展和升级提供理论指导与决策参考。

一、河北省康养地产发展现状

河北省是老龄化程度较高的省份之一，截至2021年底，全省60岁以上老年人1507万人，占总人口的20.23%，比上年增加0.38个百分点；其中65岁以上人口1111万人，占总人口的14.92%， 上升1個百分点。社会深度老龄化的趋势推动了河北省养老产业发展格局的转变，康养产业成为应对老龄化趋势，实现整体转型的重要支撑。

一方面，在京津冀协同养老的背景下，河北省积极响应政府号召，主动承接京津冀养老服务产业，出台一系列激励政策，为河北省康养地产的发展提供了有利条件。具体的有：在“京津冀”养老一体化成为共识的背景下，三地共同推出了《京津冀区域养老服务协同发展实施方案》；河北省出台了《河北省人民政府办公厅关于大力推进康养产业发展的意见》；河北省发改委、卫健委、民政厅等七部门联合印发《河北省康养产业发展“十四五”规划》，着力打造“一环引领、两极带动、三带集聚、多点支撑”的康养产业空间发展格局。以上文件的出台，在顶层设计方面深入贯彻实施健康中国战略，为河北省康养地产业发展提供政策支持。

另一方面，河北省不断扩大康养地产业规模，打造了多个功能齐全、设施完善的康养园区、基地、小镇，形成若干千亿级康养产业集群。廊坊市三河燕达国际健康城是集医疗、老年养护、医学科研、医护培训等一体化的超大规模医疗健康和老年养护基地，旨在打造一个以康养地产为中心的养老产业集群，并最终实现“以医疗服务提升人民健康，以健康生活促进社会发展”的愿景。在北戴河生命健康产业创新示范区，阿卡康养小镇是荣盛康旅集团以大地产为主干，以大健康、大金融为两翼，从地产开发商到生活方式运营商转型的代表作品。张家口元子河康养小镇是省级培育类小镇，以老年康养和文化旅游为核心，为老年群体提供集文化旅游、居住、社交、康复、医疗及养生为一体的生活环境，配备了欧式低碳环保的生态木屋6栋，同时拥有容纳500个单人间的老年康养公寓。东胜国际健康小镇引入“健康+”产业理念，以健康养生、康复医疗为核心，融合体育休闲、教育培训、商业服务、生态旅游等功能，打造具有完整产业链和产城融合发展的健康颐养主题特色小镇，配备三甲医院1所、医院配套康复养老项目和商住开发项目。涞源白石山温泉康养小镇、塞罕坝森林小镇、张北县天路田园小镇、鹿泉综合养老社区等康养和地产相结合的养老项目成功实践。

康养地产业具备人口动力、消费动力、市场动力和政策动力，即将成为引领经济发展和社会进步的又一大蓝海产业，河北省也一直将康养产业又快又好发展作为目标，持续推动其高质量发展。

二、康养地产发展质量评价指标体系构建

康养地产作为房地产业与养老产业的结合体，对其发展质量的评价应是一个系统全面的评价过程，不仅应考虑到自然资源环境为康养地产发展提供的前提条件，更应将社会经济与行业环境纳入考虑范围。其次，康养地产为广大老年人提供养老、住房、医疗、休闲等服务的产品定位也对其产品质量提出了一定要求。最后，由于康养地产本质上具有房地产业的基本属性，在考虑经济效益、环境效益和社会效益结合的基础上，还应将综合管理服务质量纳入评价范畴。

通过查阅相关文献，按照科学性的要求，在科学、客观的基础上，本文以目的性、完备性、独立性为原则构建质量评价指标体系，即指标既能具体化描述目标，又能全面反映被评价对象的特性，还能保证指标之间内涵清晰，相互独立。

依据已有研究和河北省实地调研，本文选取环境质量、产品质量和综合管理服务质量3个一级指标作为目标层，这也是评价康养地产发展质量最重要的三个因素。其中环境质量主要通过自然环境、经济环境和行业环境三个方面来体现，产品质量体现于产品特性和配套设施两方面，综合管理服务质量则分为组织管理和服务培训两大方面。再进一步结合考虑《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）、《国务院办公厅关于促进养老托育服务健康发展的意见》（国办发〔2020〕52号）以及《河北省人民政府办公厅关于大力推进康养产业发展的意见》（冀政办字〔2018〕160号）等相关政策文件所提出的建议，拟定具体的评价指标体系。

（一）环境质量指标的选取

经济环境体现于居民人均可支配收入、房价收入比、恩格尔系数等，侧重社会经济发展水平对康养地产发展质量的限制。政策意见指出，促进康养融合发展，支持面向老年人的健康管理、养生保健、健身休闲、文化娱乐等业态深度融合；完善政策配套，加强人才供给，发挥行业优势，优化养老营商环境。因此本文选取行业环境二级指标，在考虑人口老龄化和产业融合发展的背景下，考察康养地产相关政策和人才质量等指标。参考《2021年河北省生态环境报告》，结合政策意见提出的加强宜居环境建设要求，本文确定了自然环境这一评价准则层，主要体现在人均绿地面积、空气质量、环境水质和环境噪声指标。

（二）产品质量指标的选取

产品质量指标的选取主要考虑了政府发展意见中提到的以下几点：①普及公共基础设施无障碍建设，实施建筑适老化改造工程；②推动疗养培训资源向康养服务靠拢；③扩大服务供给，提高服务质量，打造该领域具有影响力的商标品牌。由此确定产品质量主要包括產品特性和配套设施两方面。产品特性主要体现在产品专业化、品质化、生态化、养生化四个方面，配套设施则涵盖了交通、医疗、生活配套以及无障碍设施等多方面。

其中，产品专业化指地产企业集中开发一种康养模式，提高精细水平与健康养老专业化水平，并向各类潜在顾客销售此产品；产品品质化指地产项目在开发和运营过程中一切工作按照行业较高标准执行，以期获得较高的客户满意度；产品生态化指将自然环境的有利因素充分纳入地产项目中，充分利用自然资源，实现自然环境与居住环境的耦合优化和有机循环；产品养生化指从物质与精神两方面进行身心养护活动，从而达到颐养生命、增强体质、预防疾病和延年益寿的效果。

（三）综合管理服务质量指标的选取

在确定综合管理服务质量层面的具体评价指标时，考虑到了政策意见中提出的几点要求：①推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，支持养老机构规模化、连锁化发展；②推进养老护理员职业技能培训和评级制度建设，打造康养人才平台，建设医养结合平台；③开展康养知识宣传等。确定了综合管理服务质量具体评价因素，包括组织管理和服务培训两部分。组织管理的质量表现在管理服务的组织机构、制度建设、服务质量以及营销服务的策划宣传。服务培训则包括物业后勤服务、信息公开服务、康养知识宣传教育、服务人员知识技能培训等。

通过以上分析，最终确定康养地产发展质量评价指标分为环境质量、产品质量、综合管理服务质量3个子目标层，7个中间层，32个指标层，形成递阶层次评价体系。

三、河北省康养地产发展质量综合评价

（一）康养地产发展质量评价指标权重确定

层次分析法（AHP）是美国运筹学家萨蒂教授于20世纪70年代提出的一种系统分析方法。通过构建递阶层次结构，将复杂的多指标评价问题分解为多个分目标或准则，进一步分解为多层次指标层，通过计算层次单排序和总排序，进而确定各个指标的权重［9］。

根据已经建立的康养地产发展质量评价体系，A层为总目标层，B层为子目标层，C层为中间层，D层为指标层，即具体的评价指标。采用德尔菲法向专家发放问卷，由25位从事相关工作的专家和业内人士通过1～9的标度法对各项指标进行相对重要性评价，最终取评分平均值构造量化的判断矩阵，对每一层级所含的要素指标分别进行两两比较，得出其相对重要性。

本文借助yaahp软件计算指标权重，为避免由于决策主观性而产生的矩阵不相容情况，在计算每一层指标权重时都进行了矩阵一致性检验，检验结果符合判断矩阵的随机一致性比例CR<0.1的要求，判断矩阵皆具有满意的一致性。其中CR=CIRI；CI为判断矩阵一致性指标：CI=λmax-nn-1，λmax为判断矩阵的最大特征值，n为判断矩阵的阶数；RI为判断矩阵平均随机一致性指标，查表可得本文所用到的RI值分别为n=2，RI=0.00；n=3，RI=0.58；n=4，RI=0.90；n=5，RI=1.12；n=6，RI=1.24。评价指标权重的计算结果见表1。

（二）河北省康养地产发展质量综合评价

在确定了指标权重的基础上，生成评测表，向河北省从事康养地产开发的企业专家和业内研究人员发放问卷25份，回收有效问卷25份。①建立评价集V=（v1，v2v3，v4，v5）=（高，较高，一般，较低，低），分别对应5分到1分。②建立因素集U，U=（Ui）（i=1，2，3，4，5，6，7分别是7个中间层），其中每个Ui均由下一级指标Uij组成。③若因素集Ui中第j个元素对评价集V中第1个元素的隶属度为rj1，则对第j个元素单因素评价的结果用模糊集合表示为：Rj=（rj1，rj2，rj3，rj4，rj5），以m个单因素评价集R1，R2，…，Rm为行组成矩阵Rm*5，称为模糊综合评价矩阵。④各因素的权重为ai，各因素的权重集合的模糊集A=（a1，a2，…，am）。⑤通过模糊变化将U上的模糊向量A变为V上的模糊向量B，即B=A1*mRm*5=（b1，b2，b3，b4，b5）。其中称为综合评价合成算子，这里取矩阵乘法运算，向量B为各评价指标的模糊综合评价结果向量。⑥确定各指标得分F=B*ST，其中S为V中相应因素的级分，即S=（5，4，3，2，1）。⑦由各指标得分和各级指标权重加权计算得出康养地产发展质量评价综合得分。

通过分析和计算，河北省康养地产发展质量评价综合得分为3.01分，处于中等发展水平。其中三个方面评价其发展质量的得分顺序为：产品质量（3.16）>环境质量（3.03）>综合管理服务质量（2.58），产品质量和环境质量发展相对较好，综合管理服务质量相对较差，需要有针对性地结合评价结果提出改进和发展对策，以促进其高质量发展。

1.产品质量

在产品质量方面，产品特性和配套设施评价得分趋同，处于有一定发展，但质量不高的水平。在具体指标中，产品养生化与生态化评分较高，体现了康养地产借助自然资源主打养生的产品优势。以北戴河阿那亚黄金海岸社区项目为例，该项目选址依托秦皇岛黄金海岸，充分利用优越的自然资源，是一个集滨海沙滩、滩涂湿地和原生丛林的颐养胜地，在满足生态化的需求上，带给用户慢节奏养生体验。但产品品质化发展质量不高，具体表现在房地产企业以开发康养地产项目为名，降低拿地难度，获得开发用地，致使康养地产沦为开发商拿地的噱头，得不到真正的高质量高品质的开发。此外，无障碍设施建设仍是制约一个城市康养地产发展质量的重要因素。目前河北省已出台政策指示，加大无障碍设施建设与覆盖面积，致力于提高居民生活质量。

2.环境质量

在环境质量方面，首先，经济环境中恩格尔系数较低，居民对生活质量的要求提升，促进了康养产业发展。其次，行业环境中人口老龄化率较高，催生了银发经济产业发展；产业联动融合度得分偏低，康养地产与其他产业融合发展不足，例如以医养结合模式为亮点的康养项目逐渐增多，但仍未实现从以养为主到医养结合的有机融合，产业化和规模化程度不高；康养地产人才质量得分较低，相关人员专业能力和医学素养水平有待提升。最后，自然环境中空气质量得分偏低，有待改善。

3.综合管理服务质量

在综合管理服务方面，管理服务组织机构和制度建设仍需进一步完善，服务人员专业技能有待加强。管理服务质量和物业后勤服务方面尤其得分较低，反映出康养地产项目由于经验不足在实际运行中产生的住户体验感较差，满意度较低的问题。此外，面对养老观念保守，有效需求不足的情况，康养知识宣传教育工作有待进一步加强，从观念上加大养老需求，增强产业发展动力。

四、结论与发展建议

本文基于相关研究文献和对河北省康养地产发展情况的调研，全面系统地构建了康养地产发展质量评价指标体系，以定性和定量相结合的方式，运用模糊综合评价法对河北省康养地产发展情况进行评价，得出康养地产整体发展水平不高（综合得分均值3.01分），发展质量不均（产品质量>环境质量>综合管理服务质量），未来发展的优势劣势并存，仍需进一步优化提升的结论。本着促进康养地产又好又快发展的原则，本文从政府、企业两大主要参与者角度提出发展对策和建议，以期为推动康养地产业高质量发展提供参考。

（一）政府应明晰角色定位，发挥宏观调控优势

第一，加强政策支持引导，完善产业扶持结构。首先，制定促进康养产业发展的国土供给措施，扩大对康养地产业的土地供给，优先满足康养产业集群区的用地需求，简化审批程序，解决康养地产项目拿地难的问题；其次，加快财税补贴政策落地企业，出台税收优惠政策，对康养地产先行示范区给予资金补助，加大对相关产业的减税降费力度，减轻康养地产项目开发的经济压力。

第二，促进产业融合发展，创新康养地产新业态。借力京津冀养老产业协同发展的机遇，统筹布局，协调产业间关系，促进第三产业发展。拓宽产业维度，延长产业链条，补齐要素短板，促进区域内外优势互补，完善康养地产项目中“吃、住、医、养、游”等要素存在的短板，共建生命健康大产业链，共享产业链价值，改善第三产业占比低、产业融合发展质量差、产业化和规模化程度不高的情況，推进社会化、商业化康养体系建设。

第三，整合优质人才资源，建立人才培养体系。首先，出台康养产业高端人才和创新团队的专项引进计划，搭建京津冀康养产业人才平台，建立高端人才交流机制，促进京津冀康养人才合作；其次，科学制定康养产业从业人员资质认定标准，通过严格的资质认定全面提升从业人员的业务素质和能力；最后，响应构建现代职业教育体系号召，建立多层次培训机制，鼓励院校开设相关课程，深化产教融合、校企合作，建立康养产业人才培养体系，提高专业人才供给水平，强化康养产业发展人才支撑。

第四，加大环境保护引导，强化康养宣传力度。首先，进一步提升居民生态文明意识，倡导绿色低碳生活方式，引导企业从业人员进一步提高环保意识，落实环保措施，改善整体环境质量；其次，以老年人讲座或专题访谈等形式，增加中老年人对康养产业的了解，树立享受生活、健康养老的观念，更多地参与到康养地产中来。

（二）企业应践行康养理念，提升产品品质和服务水平

第一，注重融合发展，强化产业创新。首先，企业充分利用当地资源优势，深度挖掘历史文化资源和自然资源，注重品质化发展，如借助秦皇岛和承德等城市的地理位置优势，发展休闲康养地产项目；其次，将科技与康养结合创新，提升产品专业化水平，打造高端康养地产项目的同时，促进产业融合发展，创新“康养+地产”新业态。

第二，发挥资源优势，打造特色品牌。依托河北省生物医药行业和中医药健康服务业的资源优势，引进国内外优质医疗资源，吸引理疗养生机构入驻，配备专业护理人士，实现地产和医疗康养项目的有机融合，打造地域特色化医养结合的康养品牌，提高产品专业化和品质化水平。

第三，强调以人为本，完善基础设施。充分考虑老年人生活需求，提升房屋适老化特性，增加园区无障碍设施，设立讲座论坛、兴趣课堂、健康档案、健体场馆、养生温泉等软硬件服务与配套，打造健康养生、禅修养心、活力养老康养地产项目。

第四，共建共治共享，提升服务水平。首先，推行社群自治制度，提升日常管理住户参与度，提高管理效率，增强老年人群再就业满足感；其次，完善物业后勤制度建设和人员配备，实行24小时待命制，时刻保障住户需求，保证公共区域的绿化养护、设施维护、卫生清洁、安全措施等工作到位，提升住户安全感与满意度；最后，建设智能化社区和家人模式服务机制，用服务提升社区的软实力。

参考文献

［1］ 新华社.中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议［N］.人民日报，2020-10-29（1）.

［2］ 罗毅.老龄化社会背景下康养产业的发展路径探析［J］.经济视角，2019，278（5）：25-31.

［3］ 白晶.从供给侧推动养老地产项目建设［J］.中国房地产，2017，592（35）：27-28.

［4］ 闫丽颖，闫彭亮，邓西录，等.京津冀一体化下的秦皇岛养老地产开发模式研究［J］.建筑技术开发，2016，43（1）：77-79.

［5］ 王庆德.人口老龄化战略下我国康养小镇的发展路径［J］.中国发展观察，2020，251（23）：56，57-58.

［6］ 李素红，赵瑞，尹志军.城市养老地产开发适宜性评价研究——基于改进突变级数法的分析［J］.价格理论与实践，2019，425（11）：150-153.

［7］ 隋明祎，张跃松.京津冀地区商业养老地产开发适宜性评价［J］.工程管理学报，2020，34（6）：143-148.

［8］ 孙慧娟.济南都市圈康养地产投资环境评价研究［D］.济南：山东师范大学，2020.

［9］ 陈华敏，钟愈平，黄和平.基于AHP和“3R”原则的节能建筑评价指标体系的构建［J］.生态经济，2009，210（5）： 92-95，108.

［责任编辑：李仲先］

Quality Assessment of Developing Real Estate Business Based on

Health & Wellness in Hebei Province

LI Suhong， GUO Zhaohong

（School of Economics and Management， Hebei University of Technology， Tianjin 300401）

Abstract：In the context of population aging in China and the health strategy of implementing active aging， the health and wellness industry exhibits vast prospects and powerful internal driving force. On the strength of existent literature and field investigation in Hebei Province， this paper adopts AHP in the construction of a quality evaluation mechanism for the development of real estate business based on health and wellness， which includes 3 primary indicators， 7 secondary indicators and 29 tertiary indicators of environmental quality， product quality and integrated management service quality. Thereby， it adopts FCE in calculating the comprehensive scores for ranking the development quality of real estate business based on health and wellness in Hebei province in order to provide a reference basis of scientific assessment and correspondent development proposals.

Keywords： real estate business based on health and wellness； population； evaluation index mechanism； AHP； FCE

收稿日期：2022-11-03

基金項目：河北省社会科学基金项目“河北省康养服务高质量发展的测度与驱动因素研究”（HB20YJ055）。

作者简介：李素红（1978—），女，河南汤阴人，副教授，研究方向：房地产项目管理与风险控制；郭兆红（1998—），女，山东潍坊人，硕士研究生，研究方向：房地产项目管理与风险控制。

①国家统计局官方网站：http：//www.stats.gov.cn.