新时代房地产企业财务管理风险防范与控制探析

郑蕾 深圳市天健棚改投资发展有限公司

引言

随着我国城市化建设进程的不断加快，国内房地产行业迎来了全新的发展机遇，各种房地产企业及房地产开发公司大量涌入市场，不断完善房地产行业市场结构体系，但是也随之产生了各种各样的发展问题[1]。众所周知，房地产开发是一项较为复杂的工程，前期涉及投入成本较为庞大并且资金流转效率低，在整个项目运作期间极大可能产生各种各样的问题，这就要求房地产企业做好财务管理与财务风险防控工作。因此，新时代背景下如何增强财务管理风险防范与控制，成了各大房地产企业所面临的重点工作任务。

一、新时代背景下房地产企业财务管理变化探析

新时代发展背景下，国内房地产企业迎来了全新的发展机遇，同时财务管理中存在的各类问题也逐步暴露出来，各大房地产企业加强了对财务管理工作的要求，其中具体变化表现为以下几个方面：第一，各类现代化信息技术已经全面渗透到房地产企业的各项业务工作之中，对于财务管理工作的影响尤为明显。将现代化信息技术应用于房地产企业财务管理工作之中，有利于提高财务管理水平与效率，为房地产企业管理层进行决策提供精准数据参考，在一定程度上推动了房地产企业的可持续发展；第二，新时代背景下，市场中各大房地产企业的财务管理模式呈现出多元化特点[2]。再加上房地产企业受到国家宏观因素影响，在实际运营发展中所面临的压力较大。对此，房地产企业需要合理优化融资渠道、创新财务管理模式等；第三，我国社会经济发展趋势已经由高速发展逐步转变为高质量发展，房地产行业也因此出现了巨大的市场变化，房价上涨虽然推动了房地产行业发展，但是也增加了经济泡沫风险的发生概率。

二、现阶段房地产企业运营中存在的财务管理风险

新时代背景下，我国多数房地产企业的产业规模及市场占有率不断增加，房屋建筑项目种类多样，因此财务管理内容也更为复杂。面对这一情况，房地产企业需要结合外部市场环境把握好自身运营发展中存在的各类财务管理风险。

（一）筹资风险

筹资活动是多数房地产企业顺利运营与发展的重要经济性活动，房地产企业可以借助筹资活动获取自身发展所需的资金。可以说，筹资活动的开展质量及水平在一定程度上影响着房地产企业的资金储备力度、资金运用效率、偿还能力等。其中部分房地产企业在实际运营发展过程中存在着一定筹资风险问题，具体表现在偿债能力上。房地产企业的资产负债率波动较大、资产期限不匹配、企业净利润降低，就会导致房地产企业出现债务偿还困难的问题[3]。再加上最近年来，国家宏观调控及市场环境发展变化，房地产行业的整体发展进程较为缓慢。其中部分房地产企业借助自身业务获取的经济收益大幅降低，很多营业收入多表现为应收账款。这时房地产企业就会借助商业银行贷款模式获取资金，较为容易引发现金性筹资风险问题。

（二）投资风险

通常情况下，房地产企业所组织开展的投资活动主要是“新设拿地”。在投资拿地过程中，房地产企业不仅需要充分考虑当前的国家相关政策影响，同时还需要全面评估土地费用成本、土地利用价值及经济效益等，以此避免后续出现投入成本过高、房屋建筑销售价格设置不合理等问题，降低房地产投资项目产生的亏损风险；此外，在进行项目可行性研究测算时，部分房地产企业为了顺利收购地块并获取一定的土地拍卖奖励，不惜缩减工程造价成本及投入费用[4]。这一做法导致市场运行实际情况与项目预测成本严重脱节，从而引发投资风险；在实际项目投资过程中测算的资金时间价值比率也会引发房地产成本测算出现偏差。此外，房地产企业实际运营中还存在着“城市更新”项目拿地风险。所谓“城市更新”主要是针对城市中的老旧城区、旧商业区、旧住宅区等已经无法在适应现代化城市建设结构的生活社区进行改造更新，其主要目的在于进一步完善城市功能，改善人们的居住环境。因“城市更新”项目前期土地一级开发周期长，难度大，土地成本除了补缴地价款外，还需支付拆迁补偿款，具有极大的不确定性，导致实际发生的成本远超过预测成本。不同开发模式下的项目、房地产企业所承担的风险各有不同，并且还会受到房地产调控政策进一步收紧的影响，出现房地产行业销售、回款不及预期等问题，最终导致房地产企业拿地的资金无法通过项目运营给予回收。

（三）运营风险

房地产企业的运营与发展在一定程度上会受到国家宏观经济因素的影响，因此相比较于其他类型的业务活动，房地产业务活动更具特殊性。具体而言，房地产企业运营中所存在的风险问题主要表现为以下几个方面：第一，房地产企业各项业务经济收益不明确所引发的风险问题；第二，房地产企业所开展的多项业务活动需要一定资金支持[5]。部分房地产企业由于受到外部市场环境因素影响、自身经营不善等，前期盲目扩张投资，没有形成充足的资金支持链条，最终导致房地产企业在经营收入、资金流转效率、负债率等方面存在明显缺陷。而出现这一问题的主要原因就是部分房地产企业所开展的业务项目进行不顺利、房屋建筑销售率不高所导致资金变现能力降低，从而导致房地产企业面临较为严峻的运营风险。

（四）资金回收风险

就现阶段国内房地产行业的实际发展情况探析，可以发现市场中各大房地产企业之间的市场竞争愈发激烈，楼市价格偏高导致多数房地产企业在销售过程中采用分期付款的赊销模式[6]。该种方式导致房地产企业形成了大量应收账款，其中部分房地产企业对此制定了较为完善的应收账款管理模式，但是在实际应用中存在着落实不到位、执行力不足等困难，最终导致大量“坏账”“呆账”问题的出现，严重时还会给部分中小型房地产企业带来运营资金链条断裂问题。目前，我国房地产企业进行房屋建筑销售过程中主要销售模式为“预收按揭”，这一模式虽然可以避免出现赊销的情况，提高资金回收效率，降低房地产企业的资金流转压力。但是国家政府部门对于房地产项目的预售制约力度较大，从而导致资金回收效率大幅降低，可能引发资金回收风险。

三、新时代房地产企业财务管理风险防范与控制策略

当前，国内多数房地产企业在实际运营发展过程中都普遍存在着各类财务管理风险[7]。而房地产企业要想在新时代背景下获取全新的发展生机、真正实现可持续创新发展，就必须在把握好各类财务管理风险的基础上，做好财务管理风险防范与控制工作，以此降低财务管理风险的发生概率，促进房地产企业持续、稳定、健康发展。故此，本文基于现有理论基础与实践经验基础之上针对新时代房地产企业财务管理风险提出了几点防范与控制策略，具体如下：

（一）筹资活动财务管理风险防范与控制

筹资活动主要是指房地产企业用于运营资金筹集的一种手段，作为一项重要的经济活动，在一定程度上影响着房地产企业的生存与可持续发展。加强筹资活动管理可以有效预防和控制房地产企业运营中的各类财务管理风险。就当前我国多数房地产企业组织开展的筹资活动分析，其中部分房地产企业所应用的财务管理体系并不完善，并且承担着较多短期债务，给企业自身的财务管理体系正常运行增加了一定压力[8]。基于此，房地产企业应该结合自身实际运营发展情况建立完善的筹资结构，并以当前市场发展情况为导向不断优化自身的筹资结构。这样便可以最大限度上提高筹资效率，降低房地产企业因频发应用财务杠杆所引发的筹资风险。此外，房地产企业在对外开展筹资活动时，还需要注重尽可能避免单应用单一化的模式进行资金筹集。房地产企业可以适当拓宽资金筹集渠道，借助商务贷款模式、社会筹资模式、存货贷款模式等提高资金筹集效率。在筹集资金渠道选择上，房地产企业应该秉持“具体问题具体分析”“因地制宜”原则，结合实际合理搭配好短期筹资与长期筹资，降低房地产企业的财务管理风险。

（二）投资活动财务管理风险防范与控制

投资活动是现阶段我国房地产企业的重要经济业务活动，是房地产企业获取更多经济效益的有效渠道。而投资活动中蕴含着较多风险问题，如果不谨慎开展投资活动，势必会给房地产企业带来严重的经济损失，严重时还有可能导致部分小型房地产企业直接破产。第一，在选择房地产投资项目过程中，相关管理人员及工作人员应该对特定投资项目的市场价值、项目方案可行性等进行全面分析与评估，然后以此为参照依据经济择优选择运营风险最小、投资回收效益可观的项目进行投资[9]。与此同时，房地产企业还需要针对当前房地产行业整体发展趋势、市场环境等进行考察，以此全面掌握好投资项目的投资风险程度。由于多数房地产投资项目的运行周期较长，并且会占用大量流动资金。因此，房地产企业还需要全面考虑好所需要投资项目的资金回收周期，把握好回收周期期间货币价值变化，从而降低房地产企业财务管理风险；第二，房地产企业还应该进一步强化投资项目方案的可行性与合理性，以科学有效的理论知识为基础将其中可能存在的各类财务风险进行有效分摊。例如，房地产企业可以打破单一化的投资项目，实现多元化投资，以此降低投资活动风险。

（三）运营活动财务管理风险防范与控制

房地产企业在项目开发和经营过程中，将由于受到外部因素和内部因素影响，可能无法实现预计的盈利目标，特别是在市场下行的情况下，更是要求房地产企业防范与控制运营活动风险。一方面，房地产企业要充分研究国家政策和消费者需求偏好，定制销售方案，减少库存，完成销售去化。另一方面，就房地产企业重视应收账款管理问题，结合实际情况构建更为完善的应收账款管理体系，降低财务管理风险的发生概率，减低“坏账”“呆账”的出现频率，同时削弱国内房地产企业对于财务杠杆的过度依赖性[10]。房地产企业在实际运营发展过程中，还需要做好运营成本管控工作，其中重点关注工程建设施工成本、安置安装成本消耗情况，结合不同类型成本费用的使用情况建立动态化成本控制体。这样就可以最大限度上避免房地产企业出现财务管理风险问题。

（四）资金回款财务管理风险防范与控制

现阶段，我国多数房地产企业的资金回款风险主要表现为销售回款风险，房地产企业可以从以下几方面有效防范与控制销售回款风险：第一，房地产企业需要在日常运营发展过程定期对各业务项目的房屋销售情况进行信息收集与整合分析。其中在收集数据信息过程中，相关工作人员需要注重好数据信息的真实性及精准度，并对数据信息进行分类管理，将其中尚未回收的资金进行统计。然后房地产企业可以参照这份数据报告针对不同情况下的未回收销售回款制定账款追回方案；第二，房地产企业应该对自身的实际运营情况进行全面掌握，并编制完善的数据报告精准反映房地产项目的具体销售情况。然后以实际销售情况为着力点设计销售回款追回计划，以此降低财务管理风险的发生概率及给房地产企业所带来的不利影响。第三，房地产企业可对客户的市场信用资质、负债情况、运行资金储备情况等进行全面调查与评估，并针对不同客户制定不同账期，特定业务及时进行沟通交流，以便款项能够在规定时限内全部收回。

结语

综上所述，在我国社会经济持续发展的大环境下，房地产行业得以迅速崛起，并逐步成了国民经济稳定发展的重要支撑力。正是由于房地产行业当前处于向新向好的发展阶段，才更需要进一步加强财务管理。只有房地产企业做好财务管理工作才能够优化整个业务流程，获取最佳的经济效益与社会效益。故此，房地产企业应该结合自身实际运营情况、阶段性战略发展目标、新时代背景下产生的发展新需求、外部市场环境变化等，寻找并正视当前财务管理中存在的风险问题；然后在此基础上制定针对性的财务管理风险防范与控制策略，最大限度上降低各类财务管理风险的发生概率与不利影响，推动整个房地产行业持续、稳定、健康发展。