住房公积金对房地产市场的调控作用分析

文／李嘉慧 山东威海住房公积金管理中心 山东威海 264200

1.住房公积金概述

1.1 含义

住房公积金是指由国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。其中国家机关和企事业单位及其他团体单位等为在职员工缴纳的长期住房储存，既为职工较快、较好地解决住房问题提供有效保障，又能够在资金方面为无房职工提供帮助，通过国家、单位、职工三方共同筹集资金，形成稳定、可持续的资金来源。凡是在职员工在合同终止或结束劳动关系之前，相关企事业单位必须长期为其缴纳住房公积金，这也是我国住房保障的重要制度。

住房公积金是一种专门用于职工住房消费的政策性资金，具有保障性、互助性和长期性的特点[1]。住房公积金由两部分组成，一部分是职工每月按规定比例从工资收入中扣除的部分，称为个人缴存部分；另一部分是单位每月按规定比例为职工个人缴存的部分，这部分资金全部归职工个人所有。职工可以通过工资收入或者单位补贴的方式缴存住房公积金，也可以在购买、建造、翻建、大修自住住房时享受一定的优惠政策。住房公积金的主要有住房保障性作用，住房公积金是职工按规定存储起来的专门用于住房消费的个人住房储金，职工可以在购买、建造、翻建、大修自住住房时提取。互助性作用，住房公积金是一种互助性的长期住房储金，职工可以通过购买、建造、翻建、大修自住住房等方式获得帮助。长期性作用，住房公积金是一种长期性的储金，职工可以在未来享受到相应的住房保障。住房公积金是一种重要的住房保障制度，可以帮助职工解决住房问题，提高他们的生活质量。

1.2 特征

1.2.1 强制性

住房公积金的强制性体现在两个方面：一是单位必须为本单位职工办理住房公积金缴存登记，并为职工设立住房公积金账户；二是单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。这两条规定是强制性的，单位不得拒绝执行。缴纳住房公积金，企业自身和职工都应该积极履行这一义务，因此一定程度上也说明住房公积金的缴存具有强制性特点[2]。与此同时，对不按时缴存住房公积金的单位及个人，责令限期缴存，对逾期不缴存住房公积金的单位给予惩罚，并受到法院强制执行。

1.2.2 普遍性

城镇在职职工，不论单位性质如何，收入高低，都需要在特定时间内缴纳住房公积金，因此住房公积金对于城镇在职职工来说具有一定的普遍性，其必须根据有关住房公积金条例所列出的各项条款进行缴纳。

1.2.3 福利性

相较于其他商业贷款利息来说，住房公积金的利息是可以说是非常低的，因此除了职工本身需要缴纳的住房公积金外，单位也需要定期为员工缴纳住房公积金。员工如有需要或利用公积金进行贷款时，贷款利息对城镇在职员工来说有一定的福利性。

1.2.4 返现性

城镇在职员工在与单位结束劳动关系后或合同终止后，有权将所缴纳的住房公积金一并提取，因此住房公积金对于城镇在职员工来说具有返还性，并且在缴纳期间如果遇到特殊困难，还可以利用住房公积金中的资金进行周转。

1.3 作用

1.3.1 用于买房

缴纳住房公积金在一定程度上可以帮助员工购置房产，大多情况下又分为两种。第一种，因为对于商业贷款利息来说住房公积金是算很低的，可以用来买房，因此大部分人都会选用公积金贷款的方式购置房产；另一种是将公积金全部提取出来，例如有的人不需要贷款或不用公积金进行贷款进行购置房产，那么员工可以将公积金中的金额一次性取出作为购房的本金，或将其用于购房贷款产生的利息，因此住房公积金在一定程度上对员工的购房需求有一定保障，能节省下一笔可观的利息支出。

1.3.2 用于租房

公积金也可以被个人提取出来支付租房所需费用，所以被租房人员可以提前与住房人员签订协议，将公积金作为房子的费用，以此来减轻个人生活负担，所以公积金可以用来租赁房子，其中不仅包括生活用房，也可以用来租赁市场用房。

1.3.3 用于装修

住房公积金可用于支付房子的装修费用。缴存住房公积金的员工，在当地选购、修建、拆建、大修自有住房时，可以向当地有关部门申请住房公积金的贷款，在提升住宅品质的同时，缓解人民群众日常生活压力。

1.3.4 用于帮助低保困难家庭渡过难关

部分职工家庭生活水平比较低，就会被单位划为中低收入家庭。在此情况下，职工的公积金能够作为自筹经费补助家庭，但提取的额度会受到限制。具体情况根据职工单位以及地区情况不同，所给出的限制也有相应的区别。

1.4 与房地产市场的内在联系

在中国社会经济发展迅速发展的新时代背景下，优良的社会氛围为中国房地产行业的发展带来了新的发展机遇。住房公积金作为城市住户达到“居者有其屋”总体目标的关键所在，可以体现城市房地产市场的热度、容量和发展潜力。一方面保障了我国人民的住房要求。另一方面，它是我国调控房地产市场的关键技术手段，进一步推动了中国市场经济体制的发展。据统计，住房个人公积金归属于住房保障体系范围，在深化改革和完善我国住房管理制度中发挥着重要作用，对房地产经济的作用更是不言而喻[3]。

住房公积金是我国住房资产体制正常运转的重要组成部分，还可以进一步推动房地产行业的发展，在一定程度上刺激社会经济发展的身心健康发展。住房公积金将推动区域发展，在住房公积金缴存规章制度的管理方法下，国家能将房地产业置于比较稳定的环境中，确保房地产业的健康。

2.住房公积金对房地产经济的调控作用

2.1 为住房建设资金提供了保障

现如今随着社会发展变革不断向前推进，人们在社会发展过程中承受的压力也越来越大，因而对住房基本建设资金的需求也越来越大。但目前人们对住房资金的投入非常有限，并且伴随着房地产业的不断发展，房子被房地产业赋予了商品属性，这也增强了人们的买房成本和难度系数。现阶段，人们对生活品质的要求持续提升，因而，需要住房公积金规章制度为人民购房给予政策支持。

从一方面来讲，住房公积金维护了我国房地产事业健康蓬勃发展，另一方面来讲它也为我国城镇在职员工在进行购置房产过程中减少生活负担。城镇在职员工在进行购房或租房过程中，可以借助缴纳的住房公积金进行付款，也可以利用住房公积金进行贷款，住房公积金的贷款政策相较于其他商业贷款来说有很大的优惠条件，因此在一定程度上能够促进员工对于资金支配的流动性，也能够为个人购置房产提供资金支持，提升人们对于房产的需求[4]。因此住房公积金制度可以在一定程度上解决人们对于房地产投入资金的问题，并为我国房地产事业发展提供制度保护。

2.2 有利于房地产行业的繁荣发展

住房公积金对房地产经济具有重要的调控作用。住房公积金可以促进房地产市场平稳运行，住房公积金制度可以为职工提供一定的住房保障，防止房价大幅度下跌，从而促进房地产市场的平稳运行。住房公积金可以调节房地产开发企业的资金流动，住房公积金可以为房地产开发企业提供贷款支持，有助于降低房地产开发企业的资金成本，进而促进其投资和发展。住房公积金可以促进房地产市场的健康发展，住房公积金可以提高职工的住房支付能力，改善居住条件，从而促进房地产市场的健康发展。住房公积金可以促进国家经济的发展，住房公积金的发展可以带动相关行业的发展，如建筑业、房地产中介服务业等，进而促进国家经济的发展。住房公积金在房地产经济中发挥着重要的调控作用，有利于促进房地产市场的平稳运行、调节房地产开发企业的资金流动、促进房地产市场的健康发展和促进国家经济的发展[5]。

我国房地产行业的繁荣发展，住房公积金起到的作用是非常大的。根据目前情况来看，人们对于购买房屋的需求日益提升，但是购买房屋的能力比起需求来说还有一定的上升空间，这就需要城镇在职员工依托住房公积金，在依靠政府和单位的同时来购置房产，并且借助住房公积金在购买房屋过程中也具有更大的优势，因此，住房公积金制度依靠员工对于房子的需求和对市场的资金流动为房地产发展起到了刺激的作用，对房地产行业提供了充足的政治保障，同时，也有助于加强社会资金的流动灵活性，对于维护房地产行业未来繁荣稳定发展的来说，也具有极大的促进意义。

2.3 住房公积金在一定程度上减轻了人们对于住房需求的压力

住房公积金是一种专门为职工建立的住房储金，旨在帮助职工解决住房问题。通过缴纳住房公积金，职工可以享受到政府提供的住房保障，包括租金补贴、购房贷款、建房贷款等福利。因此，住房公积金可以有效地解决住房压力问题。住房公积金可以为职工提供租金补贴。职工可以通过缴纳住房公积金来享受政府提供的租金补贴，从而减轻自己的经济负担。这样，职工就不必再花钱租房子，而是可以选择居住在自己的住房中，节省开支。住房公积金可以为职工提供购房贷款支持。职工可以通过缴纳住房公积金来申请购房贷款，从而购买自己的住房。住房公积金贷款的利率通常比商业贷款要低，而且贷款期限也更长，可以有效地降低购房成本。住房公积金可以为职工建造或翻修自己的住房提供资金支持。如果职工的住房条件不够理想，可以通过缴纳住房公积金来申请建房贷款或翻修贷款。这些贷款可以帮助职工改善自己的住房条件，让他们更好地享受生活。住房公积金可以帮助职工解决住房压力问题[6]。通过缴纳住房公积金，职工可以享受到政府提供的住房保障，包括租金补贴、购房贷款、建房贷款等福利。这些福利可以有效地降低职工的住房开支，改善他们的生活质量。同时，住房公积金还可以为职工建造或翻修自己的住房提供资金支持，帮助他们更好地享受生活。因此，住房公积金可以成为职工解决住房压力的重要途径。

人们借助住房公积金购买房产，借助住房公积金的优惠政策，能够进一步减少人们对于住房资金问题的产生，另外，进行住房公积金运用时，在重大疾病和困难家庭之间，住房公积金也给予了极大的资金支持，从一定程度上缓解了人们对于住房需求的压力，保障房地产市场始终处于蓬勃的生产力。人们在重大疾病或处于困难家庭中时，住房公积金能够从根本上保证人们对于资金流动的使用。

3.强化住房公积金对房地产市场调控作用的具体措施

3.1 重视对政策性住房资金的监督和管制

伴随着我国社会经济的飞速发展，住房公积金若想提升房地产市场的调控作用，就必须被合理使用，确保住房公积金充分发挥更高的功效。因此首先需对我国执行规范下的住房公积金监管制度有一个明确的了解，这样才能够逐步形成对住房公积金政策性住房属性的监管，创建并健全相对应的监管制度。除此之外，在住房公积金监管制度的保障下，还需要对在我国房地产市场开展调控[7]。

从住房公积金管理来看，住房公积金相关部门更要对资金流通及各环节进行掌握并监督，以此来确保房地产资金流通的灵活性，并且相关管理部门更要对其进行不定时的监督管理和抽查，需要各个部门积极配合，促进住房公积金制度能够最大化保证个人权益的同时，进一步减轻人们的社会压力。比如相关住房资金监管部门可以建立健全完善的监督委员会，并且积极吸收专业工作人员或银行工作人员担任相关职责，可以增强公积金监督部门监管力；为了保障委员会中的各个成员的工作效率，就需要住房公积金制度的相关人员将政策和责任落实到住房基金监督管理部门中，实现权力与责任相契合，以此带动住房基金其他管理部门有效配合，共同发展。如此一来，就可以在房地产快速变换背景下对其做出科学化的应对措施。

3.2 拓宽住房公积金涉及面

现如今，住房公积金制度的实施对人民生活买房的作用越来越大。应用住房公积金能够为人们给予住房资金的支持和帮助，还可以解决人们现阶段在住房问题上面临的问题，住房公积金制度的实施同时还能够强化房地产市场发展，确保房地产发展能够繁荣昌盛，从而进一步促进我国国民经济稳步向前迈进，推动我国社会经济的持续发展。

房地产行业相关管理人员要进一步宣传策划住房公积金在房地产业里的推动作用，相关单位要立足于目前住房公积金，发挥住房公积金制度对城镇居民购房的支持作用，还要积极拓宽住房公积金的涉及面。首先在遵守现行政策的前提下，我们应该激励农村劳动力向城市迁移，住房公积金所涉及的是城镇在职员工，因此需要有关人员对农村剩余劳动力进行理念上的转变宣传，进一步保证住房公积金能够更大程度为更多人进行服务，住房公积金的优惠政策能够普及到范围较广的地方，从而为买房使用住房公积金的公民带来更多福利，保证人们的住房质量能够得到大幅提升；其次对于公积金缴存制度，更要根据不同地区人们的工资情况制定不同比例的缴存制度，为我国的房地产行业营造出更为稳定的市场环境。

3.3 规范住房资金管理机构行为

城镇在职员工所缴纳的住房公积金，很大一部分是职工财产的重要组成部分，因此，住房公积金虽然具有强烈的专用性的特点，但是在后续进行监管时，住房公积金的有关人员更要强化对群众的资金管理力度，相关管理人员要明确现有的住房资金监督管理制度所存在的缺点和不足，进一步完善保证其余住房公积金协调，在完善住房资金管理制度方面的不足后，更要对群众的资金管理进行规范，以此来确保住房公积金能够为群众的住房需求提供资金支持，为我国房地产事业做出更大的贡献。

3.4 严格遵守住房公积金贷款政策。

住房公积金的合理调节，将直接关系住房公积金贷款政策的实施。就政府机构来讲，应严格执行国家最新政策，贯彻落实住房公积金贷款政策，融合房地产行业的详细情况，制订可行的、有针对性的预防措施。

住房公积金对房地产行业的调节将直接关系住房公积金贷款政策的实施。因而，当地政府必须依据当地的区域状况，在严格遵守国家新政策的前提下，实施城乡居民住房公积金贷款政策。采取切实可行的、有针对性的对策和措施预防，以此来避免由于房地产发展过热而引起的不良情况或问题的产生，例如在有关情况发生后，相关政府或部门就要提高住房公积金贷款的门槛，通过对贷款业务办理人数的有效控制，抵制因房地产业过热造成住房公积金与房地产不符合的情况；反过来，假如房地产业发展趋势不理想，就可以适度放开原来贷款条件或减少贷款基准利率，以刺激大家的购买欲望，提升房地产市场的活力。

3.5 大力建设住房公积金保障性住房

住房公积金制度的建立为人们的住房需求提供了有力保障。在这个情况下，为了能使住房公积金管理更具安全性，并且充分发挥其作用，我国必须制订住房公积金管理规章制度以及相关规定，在确保住房公积金管理安全的情况下，对根据住房公积金获得的资金开展一定程度的管理和划分。通过住房公积金方式得到的资金必须划分，例如可以规定一部分上缴财政机构，另一部分用以风险性管理项目投资等，这样才能够为之后住房遇到的各种各样紧急事件给予资金保障[8]。

因而，要大力建设住房公积金保障性住房，以有效地缓解现阶段多数人买房的压力。从中低收入家庭的视角看来，住房公积金的作用更为凸显，某种意义上也会对公积金制度产生反向的促进作用。

结语：

综上所述，住房公积金对我国房地产经济有着重要的调控作用，无论是从减轻群众对于房产购置方面的资金压力，还是对于群众所面临的社会压力来说，都能够为其提供最大化的基金保证。与此同时，住房公积金制度对我国房地产发展又起到了极大的促进作用，进一步促使我国房地产行业所处环境更为稳定，为房地产行业发展提供了政策性保护，还能够为人们日常生活质量提供保障，持续增强人们的幸福感、获得感。