不动产继承登记对不动产市场流动性的影响研究

文／ 丁宏钰 吉林市不动产登记中心 吉林吉林 132000

1.不动产继承登记概述

不动产继承登记是指在遗产转移过程中对不动产进行的登记手续，属于转移登记的一项子业务。

1.1 不同国家/地区的不动产继承制度特点

在美国，不动产继承机构相当分散，并且各州有自己独立的注册系统，每个州会设定自己的规则来管理和监管不动产继承登记。在英国采用的注册机构为土地注册处（Land Registry），由政府直接管理并负责处理房地产交易和所有权变更事宜。我国台湾地区的继承制度主要由遗产继承、继承遗嘱及遗嘱执行等相关法律法规来规范，在遗产继承前需要支付一定的遗产税，家属继承不动产后进行登记以确保所有权转移得到法律的认可和保护。中国作为一个历史悠久、具有广阔领土面积的发展中国家，在不动产继承登记方面也存在着一系列的立法背景和制度特点。通常情况下，继承人可执公证机构出具的《继承公证书》及相关证件到不动产登记部门办理不动产产权转移登记。少数存在争议或其他方面问题的情况下可通过司法程序取得生效的法律文书后，执相关证件办理不动产继承登记。如今，继承人也可选择执有关继承情况的法定证明材料，直接向不动产登记部门申请，由不动产登记部门进行核实后，对符合条件的直接进行产权转移登记[1]。

1.2 我国现行不动产继承登记制度存在的问题

目前我国现行的不动产继承登记制度仍存在以下问题：首先，登记前确定继承人的程序繁琐，涉及到多个部门之间协调合作，并需要提供大量证明文件和材料，导致办理时间较长。例如：对继承人情况的核定可以从被继承人生前的人事档案履历表中对于家庭关系和社会关系的记载内容获取，但如果被继承人没有工作单位，就需要通过其配偶、子女的人事档案或居（村）委会等有关部门出具的材料了解情况，这样收集、审核材料的时间相对较长。其次，权益保护机制亟待加强。缺乏有效监管和执行力度容易导致违规操作和侵害当事人权益情况频发。再次，在信息共享与整合方面仍存在欠缺。各个相关部门之间信息孤岛严重，无法实现高效协同工作并确保数据准确性。此外，由于传统观念影响和文化因素等原因，在某些偏远地区，人们对不动产继承登记的重视程度相对较低，缺乏意识和主动性。例如：不动产权利人去世，如其配偶健在，其他继承人大多选择暂不申请办理不动产继承登记。待到其配偶也去世时，不动产权利人已去世多年，其继承人关系更加复杂，相关证明材料难以收集齐备，为不动产继承登记增加了许多困难。为了使不动产继承登记更加顺畅和高效，需要进一步完善相关法律规定，并加大监管力度以确保其正常运行。同时，还需推进信息化建设，打破部门之间的壁垒，提升工作效率和数据准确性[2]。

2.不动产继承登记对市场流动性的影响

随着人民物质生活水平的提高和法律意识的增强，不动产继承登记作为遗产转移过程中的重要环节，对于不动产市场的流动性具有重要影响。以下将分别探讨不动产继承登记与不动产交易效率以及市场流通速度之间的关系。

2.1 不动产继承登记与不动产交易效率的关系

不动产继承登记制度对于提高不动产交易效率起到了积极作用。首先，通过明确和确认合法所有权归属，可以消除买卖双方在交易过程中的担忧和纠纷风险，增强了当事人的信心。这种明确的所有权归属有助于降低信息不对称问题，促进买卖双方意愿更加迅速地达成一致。其次，在实施有效的不动产继承登记制度后，相关部门能够提供准确、可靠且便捷的信息查询服务。这使得购房者能够充分了解意向房屋是否存在争议或其他限制条件，并获得必要信息从而进行决策。同时也为银行等金融机构提供了参考依据，减少贷款审批时的不确定性，在提高贷款办理的效率的同时，也提高了不动产交易的效率。此外，不动产继承登记制度的落实还可以促进市场竞争和资源配置的有效性。这种增加了市场参与者数量和活跃度的情况对于提升交易效率具有重要意义，并且能够促进价格合理化、优胜劣汰等市场机制发挥作用[3]。

2.2 不动产继承登记与市场流通速度的关联

不动产继承登记制度也在很大程度上影响着不动产市场的流通速度。首先，完善且高效运行的不动产继承登记系统能够显著缩短交易处理时间。及时准确地办理遗产转移手续可以降低因为程序复杂或权益纠纷导致交易滞留或中断所造成的时间成本。其次，在遗产顺利过户后，新所有者能够迅速取得房屋所有权，并进行自由支配，从而推动房地产资源更快地重新配置到最需要它们的使用者手中。有助于优化市场供需关系，提高资源利用效率和市场竞争力。此外，不动产继承登记的及时性也对房地产市场的整体流通速度起到推动作用。当遗产转移顺畅进行，并且相关信息能够快速准确地得到记录和更新时，会使交易链条上后续交易环节能够更迅捷地展开。从而促进了整个市场的活跃度，加快了房屋流通速度。

总之，不动产继承登记对于增强不动产交易效率和提高市场流通速度具有重要影响。通过明确权益归属、降低信息不对称、加强竞争机制以及提供便捷查询服务等措施，可以进一步改善房地产市场的流动性与有效运行。因此，在我国推进不动产继承登记制度改革并完善相关法规政策是非常必要的。

3.不动产继承登记对不动产市场流动性的影响机制

3.1 影响市场参与者的信心

不动产继承登记对不动产市场流动性的影响机制之一是通过对市场参与者的信心产生影响。不动产继承登记作为确认和记录权益转移的重要环节，直接关系到个人或法人在不动产市场中所享有的权利和利益。首先，一个完善且可靠的不动产继承登记制度能够提供清晰明了的信息，并确保权益变更经过合法程序进行。其次，良好运行的不动产继承登记系统还可以提供有效解决争议和纠纷的途径，减少潜在法律风险。当市场参与者对于不动产继承权益有明确的登记记录、可追溯性以及有效强制执行机制时，他们更有信心在市场中进行投资和交易。这种法律保护的存在可以增加交易双方之间的互信度，促进资金流入并提高市场活跃度。此外，高效的不动产继承登记程序和合理的收费也能够吸引更多人参与到不动产市场中来。如果登记手续繁琐、周期长或成本过高，则可能导致一些潜在的置业者或投资者望而却步。相反地，简化流程、缩短办理时间、合理控制费用能够鼓励更多人积极参与到市场中，从而为经济发展注入新的活力。但在建立健全不动产继承登记制度时应注意以下几个方面：一是在政策层面上要加强改革力度，推动完善相关法规和条例，并加强制度监管；二是在技术层面上要引入信息系统，以提高操作效率和数据安全性；三是需要通过全面积极的宣传教育手段增加公众对不动产继承登记的认知和理解，提高市场参与者对制度公正性和有效性的信心。通过以上几方面做法将有助于增强不动产市场参与者的信任感，推动流动性的提升。

3.2 影响市场价格

不动产继承登记对不动产市场流动性的影响机制之二是通过对市场价格的影响。在一个完善且可靠的不动产继承登记制度下，市场价格往往更能反映出真实的交易价值，并受到供需关系、投资风险以及经济环境等因素的合理影响。以下几个方面展示了不动产继承登记如何影响市场价格。首先，清晰透明的权益记录有助于消除信息不对称问题，并为买家和卖家提供更准确、全面以及时效性强的数据基础。在一个良好运行的登记系统中，各种权属证书、权利状况记录和历史交易信息都能够被追溯和核实。这使得买方可以更加准确地评估房地产项目或土地物业所蕴含的潜在价值，并做出相应决策；同时也让卖方能够更加自信地定价。其次，不动产继承登记制度对于市场价格具有规范和引导作用。通过确保交易程序合法、权益变更有效，并提供强制执行机制以及争议解决途径，该制度可以有效遏制潜在的非法活动，并维护市场竞争秩序，使市场价格更加公正合理。此外，繁琐的不动产登记过程也会影响到资金流入与流出速度，从而进一步影响到市场价格。如果登记手续简化、周期较短且费用合理可控，则可以吸引更多投资者参与到不动产市场中来。因此，在建立健全不动产继承登记制度时需要注意以下几个方面：首先是要充分利用现代科技手段，引入信息系统和数据共享平台以提高操作效率和准确性；其次是要加强监管力度，打击虚假宣传、价格串通和市场操纵等不法行为。通过这些举措可以更好地影响市场价格，在合理范围内维护市场稳定与秩序。

3.3 影响市场交易速度

不动产继承登记对不动产市场流动性的影响机制之三是通过对交易速度产生影响。一个高效、透明且具备完善保护机制的不动产继承登记制度能够促进交易活跃，并缩短买卖双方达成交易的时间周期。首先，一个规范明确的不动产继承登记程序能够简化办事流程，并降低交易所需耗费的时间与精力。当所有权转移过程合法有序可靠时，买家在购房决策后便能快速完成相关手续而无需长时间等待或面临复杂审查程序。这将使得购房者更愿意参与到市场中来，并增加他们对于投资回报的预期。其次，不动产继承登记制度对于纠纷解决具有重要意义。一个健全有效的争议处理机制可以加速并保障不动产产权交易过程中涉及的权益变更和交割工作，为交易双方提供信心与安全感。这将促进市场参与者主动发起交易，并推动整个市场活跃度的提高。此外，高效且准确记录权属信息也能够节省交易所需的确认时间。在一个良好运行的不动产继承登记系统中，各种权利证书、房地产抵押贷款文件等都能被追溯到源头，并得到相应认定与验证。这使得相关资料审核和金融支持环节更加简化便捷，从而缩短了交易成本以及完成时间。因此，在建立健全不动产继承登记制度时需要注意以下几个方面：首先是引入科技手段改进办事流程，并加强数据共享以提高操作效率；其次是完善法律法规以及相应执行机构，确保争议能够快速、公正地得到解决；还需要提高工作人员的专业素质和服务意识，加强培训与监督。通过这些措施可以进一步促进市场交易速度的提升，增加市场流动性。

4.我国现行政策存在的问题及原因分析

4.1 不动产继承登记法律规定缺失问题

在我国现行不动产继承登记制度中，存在着一些法律规定的缺失，导致了诸多问题。虽然不动产继承登记在不动产登记中很常见，程序及要件都有明确的要求，但在具体操作层面上，当前的不动产继承登记流程并未明确界定各个部门之间的职责和协作关系，并没有形成一个统一且高效率的工作机制。因此，在实践中常常出现由于部门之间信息共享不畅、事务处理流程混乱等情况造成办理时效延长或者无法顺利完成登记手续等情况。例如：被继承人或代位继承人死亡时间久远、档案保管不善等原因，导致继承人范围难以确认时，公安部门、民政部门、居（村）委会出具的证明材料不能全面反映被继承人与所有继承人的亲属关系。另外，尽管有部分地区通过地方性文件或指导意见对不动产继承登记进行了补充规范，但由于权威性较弱、适用范围局限以及与其他地区做法差异较大等原因，形成了各地区不动产继承登记制度的碎片化和不统一现象。这给实际操作带来了困难，增加了法律适用的复杂性。

4.2 造成不动产继承登记法律规定缺失问题的原因

主要包括以下几个方面：首先由于相关部门之间职责划分和协作机制尚未完善，在立法过程中容易出现重叠、冲突或遗漏等情况。例如：作为遗产继承人持被继承人户口本申请不动产继承登记时，家庭成员中有迁出该户口的，户口本就不能完全体现被继承人全部子女情况。其次，随着时代的发展，不动产权利类型及继承类方式逐渐多样，但相关立法工作进展相对较慢，且并未引起足够的社会广泛关注。例如在《民法典》中规定的一项关于住宅的新权利——居住权，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权人主要为住宅所有权人的亲属，也可以在遗嘱中体现。但这项新权利并不为广大人民群众了解，相对居住权的登记制度也未全面开展，而作为遗产的不动产居住权的却势必对不动产的流通产生极大的影响。

5.改进措施与建议

5.1 完善相关法律制度，明确不动产继承登记程序和权益保护机制

为解决不动产继承登记中存在的问题，需要完善相关法律制度，明确不动产继承登记的程序和权益保护机制。首先，在立法层面上，应尽快出台专门针对不动产继承登记的单独立法或者修订现有土地管理、房屋管理等法规，并明确规定各个环节的具体要求、办理流程和审查标准。这将有助于提高整个不动产继承登记过程的透明度和可预测性。其次，应加强对于遗嘱执行、财产分割等相关手续在实践中的指导和监督。通过发布操作指南、组织培训等方式，加强对于公证处、民政部门以及其他涉及遗嘱执行和财产分割的单位人员进行培训和指导工作，提高工作人员在处理不动产继承事务中的专业水平。此外，在权益保护方面，可以设立专门机构或增加相应职能部门来负责监督并协调不动产继承登记工作。这个机构可以负责制定和发布权益保护的具体措施，确保继承人在不动产转移过程中的合法权益得到有效保护。另外，应加强信息共享和互联互通。通过建立统一、高效的信息系统平台，实现各部门之间数据共享与交换，并完善相关技术设备和网络基础设施，以提高办理速度和准确性。最后，在教育宣传方面要加大力度，提升公众对于不动产继承登记意识和法律知识的普及水平。通过开展系列宣传活动、举办培训讲座等形式，向社会大众普及不动产继承登记的重要性以及相应操作流程，并引导公众自觉遵守法律规定，增强法治意识。

5.2 加强相关部门合作，提高监管力度

为解决因相关部门监管不到位而导致执行困难问题，在改进措施上需加强相关部门之间的合作并提高监管力度。首先，需要明确各个职能部门在不动产继承登记中的具体职责，确保各部门之间协作顺畅。可以建立跨部门工作机制，促进信息共享、协调处理和问题解决。推进大数据共享进程，实现公安、民政、档案等部门信息互通检享。其次，还需加强相关部门人员培训和专业素质提升。由于不动产继承业务的专业性及复杂性，相关部门应通过定期组织培训班、研讨会等方式，提高工作人员在政策法规理解、执行能力和服务水平上的整体素质水平以达到“利民惠民”的目标。

6.案例分析

吉林市不动产登记中心成立于2016 年4 月份，结束了吉林市土地使用权和房屋所有权分别申请登记的历史。同年实现了不动产非公证继承及产权转移登记一体化操作。为人民群众提供了一条新的不动产继承登记途径。不动产继承法律关系复杂，标的价值大，利害关系人多，这一新的工作流程是对不动产登记工作人员业务能力的一种高难度挑战。在实际工作中常常会遇到一些客观困难，需要更加细化的法规和信息共享平台支撑。吉林市不动产登记中心不断坚持优化流程、以民为本、降低风险的原则，尽力破解在实际工作中遇到的各种难题，在基层探索了一系列不动产非公证继承登记的便民措施。切实为群众服务的工作方式，使办理继承业务的群众在一个部门既办理了不动产继承业务又办理了产权转移登记，降低了手续的复杂性和成本，提高了市场参与者对交易环境的信心。通过准确的权属确认和信息查询，购房者能更加及时地获取不动产相关信息，提高了购房决策的效率。此外，不动产继承业务的公示制度及完善的不动产继承登记制度还增强了市场的透明度和公正性，吸引了更多的投资者和买家参与市场竞争。

最终，建立透明、高效的不动产继承登记制度将为不动产市场的稳健发展和经济繁荣提供有力的支持。