新时期房地产项目加强税务筹划的必要性及路径研究

2023-11-07龚丹华南京江宁城市建设集团有限公司江苏南京211100

中国房地产业 2023年28期

文／龚丹华南京江宁城市建设集团有限公司江苏南京 211100

引言：

房地产企业开发项目可以分为立项阶段、项目开发建设阶段、项目销售阶段以及持有阶段，涉及土地增值税、增值税、企业所得税、城建税、教育费及附加等多个税种，且不同开发环节的税种并不相同，因而在核算管理时也存在一些差异。房地产企业需要对项目开发全周期过程进行分析，一一梳理其中涉及的税种，结合税务管理要求，综合考虑多个因素并制定合理的方案，做好事前规划、事中管理。

1.新时期房地产项目加强税务筹划必要性

1.1 税收优化

税收是企业经营过程中不可忽视的重要成本之一，通过合理的税务筹划，企业可以最大限度地降低税负，优化税收结构，提高企业的利润率和竞争力。在新经济时期，税收政策和法规不断调整和更新，针对新业态和新模式的税收优惠政策不断出台，通过充分了解和运用这些政策，房地产企业可以实现税收成本的最小化，获得更大的经济回报。

1.2 防控税务风险

房地产企业经营利润高、资金密集，长期以来的高税负重，让不少房地产企业在过往税务筹划中常常有不合规手段，比如虚开发票、虚列成本等，违背国家税法的要求。随金税系统功能的进一步完善，税务机关对房地产行业涉税事项的监管也越发严格、全面，监管重心从“以票控税”向“以数控税”转移，不合理的成本列支、发票开具等，都难逃监管“法眼”，一旦被稽查到，将会使企业面临经济损失和声誉损失。加强税务筹划，除了可以帮助房地产企业充分享受税收优惠外，还可以调整企业筹划手段、方向，根据税法规定开展筹划工作，将税务风险控制在房地产企业可承受的范围内，帮助企业实现稳定发展。

1.3 适应新经济时代的发展需求

新经济时代以互联网、大数据、人工智能等技术为核心，推动了产业结构的转型升级。房地产企业需要通过税务筹划，灵活应对新经济环境下的税收政策和税收模式变化，实现业务的创新和转型。同时，税务筹划还可以促进房地产企业与其他新经济领域的合作与发展，推动房地产行业与新经济的融合发展，实现互利共赢。

2.新时期房地产项目税务筹划路径分析

2.1 项目立项阶段

2.1.1 项目建立模式选择

在项目设立阶段，主要筹划方向聚焦于项目公司组织形式的筹划。多数房地产项目属于跨区域开发，房地产企业需要成立新的项目公司，母子公司和总分公司结构下，企业所需缴纳的税额也可能存在差异。基于政策规定，子公司具有独立法人资格，在设立地区被视为纳税人，可以自行承担纳税义务。而分公司不具备法人资格，因而需要汇总到总部进行缴税。按照相关政策规定，总公司和分公司应分期预缴企业所得税，50%由分公司分摊预缴，50%由总公司预缴。具体操作中，房地产企业应综合当地税收优惠、公司盈利预测等，对比分析，合理做出选择。

以A 公司为例，假设A 公司总部在深圳，需要在北京成立B 项目公司。当年深圳地区A 公司按20%缴纳企业所得税，北京地区则统一以25%缴纳企业所得税，预测A 公司当年应纳税所得额为1 亿元。

情形一：若前三年公司由于拆迁问题，亏损较大，几乎没有盈利。

情形二：若前三年公司未面临任何问题，设立项目公司当年可以拿地开盘，有现金流回流，可以结转收入配比成本。

在情形一下，若B 公司为分公司，当年亏损4000 万，将其汇总到A 公司，则当年实际应纳税所得额=10000-4000=6000 万元，A 公司在北京应缴纳6000＊25%＊50%=750 万元，在深圳缴纳600 万元，总计需缴纳1350 万元。而若B 公司为子公司，当年亏损4000 万元，则B 公司应纳所得税为0。由于B 公司亏损不能汇总到A 公司，A公司当年应纳所得税=10000＊20%=2000 万元。可见，若B公司为分公司模式下，可以节省650万元的税收成本。

在情形二下，若B公司为分公司，当年盈利4000万元，B 公司应预缴的所得税=（10000+4000）＊25%＊50%=1750 万元，A 公司应预缴的所得税=（10000+4000）＊20%＊50%=1400 万元，总计缴纳所得税3150 万元。而若B 公司为子公司，当年盈利4000 万元，应纳所得税=4000＊25%=1000 万元，A 公司应纳所得税=10000＊20%=2000 万元，总计缴纳所得税3000 万元。可见，子公司模式下，更有节税优势。

综合上述两种情况来看，若房地产企业长期亏损，采用分公司组织形式可以更好地降低总体税负成本。但如果暂时亏损，子公司组织形式更具有优势，尤其是由于其具有独立法人资格，还可以享受地方上的税收洼地优惠。

2.1.2 项目开发模式选择

房地产项目开发模式包括合作开发、代建工程等多种模式，不同模式下的纳税情况也不尽相同。

合作开发一般是指一方提供土地使用权，另一方提供资金的建房模式，基于税收政策来看，这一模式下，如果建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税的征收；建成后转让的，在出售时才需按照销售收入缴纳土地增值税。选择合作建房，既可以缓解企业资金不足的困境，也能递延土地增值税的纳税时间，获得一定的税金时间收益。

代建工程则是指房地产企业承担工程、建筑等服务工作，没有房地产的所有权，主要收入为服务收入，不涉及土地增值税的缴纳，也存在一定的筹划空间。

在具体选择时，房地产企业需详细对比计算不同模式下的节税效益，综合收益、风险等，合理选择。

2.1.3 筹资方式选择

房地产项目开发所需资金较大，一般都需从外部融资，而不同的融资方式带来企业的节税效果也不同。目前，常见的融资方式主要可以分为权益融资和负债融资两类。若房地产企业采用权益融资手段，一般是指追加投资或发行新股等，产生的费用无法进行所得税抵扣。债务融资一般是指银行贷款、发行债券等，产生的利息可以计入期间费用，进行税前抵扣，具有税盾作用。不过负债融资虽然可以增加税前抵扣，但也会导致企业资产负债率上升，加大公司经营风险，而且少纳税并不意味着项目收益最大化。实践中，房地产企业在选择融资方式时，应在扩大项目收益的基础上，站在全局视角，系统、全面地计算不同融资方案下的成本收益，确定合理的负债比率，获得有效的节税效果。

2.2 项目开发建设阶段

2.2.1 甲供材核算模式选择

“甲供材”模式下，甲方自行采购建设材料、设备等，可以直接获取增值税发票，获得增值税进项抵扣。不少房地产企业选择甲供工程来获得更多的进项抵扣，降低税负压力。不过实践中，甲供材工程也存在两种核算方式，房地产企业取得的发票规格不同，获得的进项抵扣也存在差异。具体分析如下：

第一种核算方式为，将甲供材和工程款分开，即甲方采购建设材料后按照项目进度要求，提供给乙方，另行支付工程款。这一方式下，乙方最终按照不含“甲供材”金额开具增值税专票。

第二种核算方式为，将甲供材和工程款汇总，即甲方采购材料、设备等后交给乙方使用，抵减部分工程款（例如，工程款500 万，实际工程支付300 万，200 万则为甲供材抵扣工程款），实质上是将建设材料等销售给了乙方，乙方在施工成本中进行反映，并按照工程预算冲减应收账款。这一方式下，乙方最终需按照韩“甲供材”金额的全额开具增值税专票。

由于乙方提供建筑服务时，可以采用一般计税法，也可以采用简易计税法。对于乙方而言，假设减去A 公司已经购买的材料款，实际工程含税价为X，项目中需要乙方自行购置的材料含税价为Z，占工程含税价比为C=X/Z，采购材料使用税率为R。

若乙方采用一般计税法，则应缴纳的增值税=X/(1+9%)＊9%-Z/(1+R)＊R=8.26%＊X-Z/(1+R)R

采用简易计税法时，应缴纳的增值税=X/(1+3%)＊3%=2.91%＊X

两种计税方式下应纳税额相同时，计算可以得出，C=5.35%＊（1+1/R）

当C=X/Z＜5.35%＊（1+1/R）时，乙方采用简易计税法缴纳的增值税更少。

而对于甲方而言，一般计税法下其可获得的进项抵扣=X/(1+9%)＊9%=8.26%＊X。简易计税法下可获得的进项抵扣=X/(1+3%)＊3%=2.91%＊X

对于甲方而言，一般计税法更有利于其取得更多的增值税进项抵扣。但涉及双方金额问题，甲方应与乙方做好谈判，互相让利，顺利合作。

2.2.2 增加开发项目成本

开发项目成本的调整主要用于土地增值税的筹划，按照规定，房地产企业利息费用是按照项目开发建造成本和土地使用金之和的10%进行扣除。而且将取得土地开发为熟地出售后，房地产开发成本、取得土地所有权的成本都可增加20%的扣除额，因而每增加一单位开发成本，可以增加1.3 倍的扣除项目金额，降低土地增值税应纳税额。实践中，房地产企业可以通过将毛坯房精装修、增加配套设施等方式来增加开发成本。比如房地产企业可以增加小区园林、观景湖、老人活动中心、儿童游乐等，在提升住宅品质的同时也增加了项目开发成本。

以Q 公司为例，假设销售收入为不含税收入。方案一，公司未进行额外的开发建设，取得土地的成本为16000 万元，开发成本共计34000 万元，项目可出售面积为3 万平方米，平均售价为3.3 万元每平，共计取得99000 万元的销售收入。此方案下，Q 公司需缴纳增值税=（99000-16000-34000）＊9%=4410 万元，城建税及教育附加税=4410＊12%=529.2 万元，印花税=99000＊0.05%=49.5%，土地增值税可扣除项目金额=（16000+34000）＊（1+10%+20%）+529.2=65529.2万元，土地增值税增值额=99000-65529.2=33470.8万元，增值率=增值额/可扣除项目金额=51.08%。按照土地增值税计算公式，此时Q 公司所需缴纳的土地增值税=33470.8＊40%-65529.2＊5%=10111.86 万元，应缴企业所得税=（99000-49.5-529.2-16000-34000-10111.86）＊25%=9577.36 万元，项目税后利润为28732.08 万元。

方案二，公司在项目开发中添加了一些配套设施，总开发成本为53000 万元，售价也提升到每平38700元，取得了116100 万元的销售收入。重新计算得到土地增值税可扣除项目金额为90208.68 万元，增值额为25891.32 万元，增值率为25891.32/90208.68=28.70%，此时土地增值税=25891.32 ＊30%=7767.40 万元，企业所得税为9691.47 万元，项目税后利润为29074.4 万元。

2.3 项目销售阶段

2.3.1 销售定价

不同销售价格，可能会计算得到不同的土地增值率，由于土地增值税采用四级超率累计税率，因而销售价格的增加，也容易导致项目土地增值税跳跃式增加，反而降低了整体项目利润。因而，实践中，房地产企业应综合客户群体、行业情况、成本、利润、税负等多方因素进行考虑、分析，确定合理的销售价格。

2.3.2 成立销售子公司

成立销售子公司时，房地产企业可以以较低的内部价格将房产销售给子公司，如此由于企业取得的销售收入较少，因而基于此计算得到的土地增值税、企业所得税等也相对减少，公司税后利润随之增加。而作为子公司，企业可以从组织形式、纳税人身份、税收洼地等角度选择合适的税收优惠政策，享受更多税收红利，从而降低税负。

2.3.3 办理留抵退税

基于当前减税降费政策下，大量房地产企业在项目施工建设阶段获取了大量的进项税额，及时办理留抵退税可以增加企业可流转的现金流，避免资金被无偿占用，一定程度上也降低了企业资金使用成本。在办理留抵退税后，房地产企业还需及时从进项税额中转出退税额，避免重复退税申报，增加退税管理时间和成本。

2.4 项目持有阶段

近年来，过高的房价增加了居民购买压力，房产税、限购等政策的出台，也降低了一些居民的购买欲望，不少楼盘房产闲置问题较重。对于闲置房产，房地产企业需及时处理，盘活资金。实践中，企业一般选择出租和联营两种方式。前者是将闲置房产对外投资，主要收入为租金；后者则是和其他公司合作，投资其他产业，从合资公司中获取利润。不同方式下，房地产企业取得的收入不同，适用的税率也不同，缴纳的税种也不同，比如出租时企业还需缴纳增值税、城建税及教育附加、印花税。因而，房地产企业需充分考察未来前景，合理计算不同方式下的利润、税额，科学选择。

3.提升房地产项目税务筹划管理效益的保障措施

3.1 健全税务风险防控机制

房地产企业要进一步加强税务筹划风险管控，确保企业能够充分利用税收优惠政策，减少违规涉税行为给企业造成的经济和信誉损失，总体上实现降低企业税务成本支出的目标。

风险管理是企业内部控制活动的重要组成部分，房地产企业要建立健全内部控制体系，重点强化税务管理制度和风险管理制度建设。（1）根据政策变动和公司业务发展需求及时修订更新原来的税务管理制度和风险管理制度，明确企业各职能部门的权责归属范围，落实管理责任。（2）明确税务管理工作流程，重点加强对税务筹划活动的制度约束。（3）完善企业绩效考核管理制度，将税务风险控制纳入企业员工绩效考核体系，设置税务风险控制绩效考核指标和考核权重，制定相应的奖惩措施。

房地产企业税务筹划风险管理的工作重点在于要严格执行和落实“风险识别-风险评估-风险应对”管理机制：（1）对税务筹划风险的识别。财税人员要应用税务清单法、财务报表法和业务流程图法对税务筹划环节出现的涉税风险因素实施全面、准确的识别。（2）对税务筹划风险的评估。企业需对识别出的涉税风险因素采用定量分析和定性分析相结合的方式，将那些对企业经营管理威胁程度最大、发生几率最高的涉税风险因素挑选出来，优先采取控制措施。（3）税务筹划风险应对。对于已经被识别并且经过评估的涉税风险因素，财税人员必须要及时采取合理的风险处置办法，企业要定期开展税务筹划风险管理总结复盘工作，根据以往的税务筹划风险管理经验及时调整控制措施，形成风险应对预案。

3.2 建立税务信息管理平台

房地产企业应加大信息化建设力度，搭建税务信息管理平台，推进税务管理智能化、自动化，提高税务筹划和管理水平。具体而言，首先，建立集中化的税务数据管理系统。房地产企业需建立一个集中管理税务数据的系统，统一处理纳税申报数据、税收政策信息、合规文件等，提高涉税数据整合和搜集效率，保证数据的准确性和完整性，方便进行数据分析和税务筹划。其次，引入税务管理软件。房地产企业需选择适用于房地产企业的税务管理软件，利用软件提供的功能和工具，自动化处理纳税申报、报税流程等，减少人工操作的错误和繁琐性，提高税务管理效率。再次，实施数字化纳税申报。房地产企业应推行数字化纳税申报，利用电子税务局等平台实现在线申报、在线缴税，减少纸质文件的使用，提高申报的准确性和时效性。最后，引入大数据、云计算、人工智能等工具，对纳税数据进行深入分析和挖掘，了解企业的税务情况、趋势和潜在风险，为税务筹划和决策提供支持和依据。