房地产企业融资问题研究

韩丽娜

摘要：作为资金密集型的房地产业，其生存和发展都离不开巨额资金支持。因过度依赖高负债进行融资，在金融监管不断加码、融资渠道不断收紧及融资压力不断增加的大环境下，大部分的房地产企业普遍遇到资金短缺难题，遇到难以跨越的发展瓶颈。因此，本文介绍房地产业筹融资的含义、特点后，阐述房地产企业目前的融资困境及成因，并借鉴国外融资经验，从国家层面、银行机构和企业自身三个层面提出了融资困境解决的对策，以便改善融资环境、降低财务风险，提高融资能力，保障房地产企业稳定、可持续发展。

关键词：房地产企业；融资渠道；融资方式

一、引言

“房地产融资”是一种用于帮助房地产公司获得资金的手段，这些公司可能会从金融机构或投资者那里获得贷款，用于支付房屋建造、装修或销售的费用。根据资金使用时间的不同，可将融资分为短期融资和长期融资。

房地产开发企业需要大量资金用来支持其开发项目的正常开发。但是，如果资金投入超出了预期，就有可能导致企业面临严重的财务负担，甚至出现资金断裂的情况，从而严重损害到项目的顺利实施，也危及到企业的长期稳定发展。因此，对于房地产企业而言，如何采用合理和有效的融资方式，缓解资金压力，把握市场机会，是摆在他们面前的一个重大挑战。对此，积极探索多元化融资渠道，降低融资成本，并且加强与政府部门的沟通，争取政策优惠和支持。只有通过不断改进和创新，房地产企业才能在激烈的市场竞争中保持领先地位。本文从房地产企业融资特点、困境及成因分析，探索融资对策，在“房地产企业融资”方面具有一定的价值。

二、房地产融资概述

（一）房地产融资的方式

根据融资来源不同，可将房地产融资区分为两类：内部融资和外部融资。公司的内部融资通常包括自有资金和预收账款等多种形式。外部融资的表现形式分别银行贷款、信用债券、股权融资、非标融资、资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等。对于房地产企业而言，应该采用合理和有效的融资方式，积极探索多元化融资渠道，降低融资成本，并且加强与政府部门的沟通，争取政策优惠和支持。这样，房地产企业才能保持健康、持续发展。

（二）房地产融资的特点

房地产业是一种资金密集型产业，其资金流动的重要途径是通过融资来实现。房地产行业独特生产经营活动的特殊性，决定了融资操作会贯穿房地产企业从拿地到销号整个生命周期。与其他行业相比，房地产行业融资主要具有以下显著特点。

1.融资规模巨大

房地产开发项目投资总额巨大，单个项目投资总额可达上亿或几十亿元。尤其是招拍挂阶段拿地和预售收款阶段之前项目开发投入这两项占用资金几乎达到项目总投资60%左右，仅凭地产企业本身的资金很难对项目完成开发，因此房地产企业需要利用多渠道的融资方式筹集足够多的资金来保证项目的正常开发。

2.融资期限长

房地产开发的周期通常很长，从拿地到销售通常需要三五年的时间。为了确保房地产企业的顺利运营，企业必须不断筹措资金。因此，通常来说，房地产的融资周期要远远超过其它行业。

3.融资政策容易受国家管控影响

房地产行业总产值占国家GDP比值达7%以上，关联着建筑、钢材、水泥等庞大的上下游产业链。所以，占国民经济重要组成部分的房地产行业对整个国家发展具有重要影响。从国家层面来看，既要拉动房地产行业发展，又要防止房地产投资过热，如近几年实施的“三线四档”融资监管政策就是给房地产业踩刹车。因此，与房地产行业相关的国家政策调控比较频繁，房地产融资相关的管控也容易受到政策的影响。

三、我国房地产业融资困境及成因

（一）我国房地产业融资困境

我国房地产行业面临着融资困境，这意味着许多房地产公司无法从外部获取足够的资金，从而无法完成项目的开发和建设。这种情况造成了许多公司的财务压力，甚至面临破产的风险。这一点体现在如下几个方面。

1.金融监管不断加碼，调控手段更加精准

2016年和2017年，财政部、国土部、银监会等监管部门出台了《财综〔2016〕4 号》、《地方政府土地储备专项债券管理办 法（试行）》、《关于规范银信类业务的通知》以及《关于规范土地储备和资金管理的通知》，以此来加强土地储备和资金管理，促进金融稳定，提升金融服务水平，促进经济社会可持续发展。通过严格的监管措施，政府已经完全阻断了土地储备中心、银行以及房地产企业的融资来源，并且严格限制了信托资金用于房地产的用途。尤其在2020年，国家层面对房地产融资提出了“三条红线”监管要求，将房地产开发企业划分四档进行管理，至此，商业银行已经非常慎重地审批地产项目的授信项目和授信额度，这些标志着房地产企业金融监管异常严格，调控手段更加精准，房地产企业发展受到严格控制，已经进入降杠杆周期。

2.融资渠道不断收紧，融资风险不断增加

国家监管部门不仅对银行的住房信贷业务进行严格管控，也进一步压缩了基金、信托等机构的融资空间。在这样的国家政策、市场环境下，银行金融机构提供的贷款品种单一，贷款条件苛刻，创新度性较低，非银行金融机构的融资品种缺乏拓展空间，导致目前房地产企业的融资来源和渠道尤显举步维艰。由于融资渠道日益狭窄，加之融资成本不断攀升以及国家宏观融资政策的影响，房地产企业的债务违约问题日益凸显。自2014年起，中国房地产行业的信用违约数量持续攀升，尤其是一些中小房企在国内三四线城市的项目集中表现出突出问题。这表明房地产行业的债务违约问题日益严重，对房地产企业的信用构成了更大的挑战。

3.地产开发盲目扩张，融资压力急剧增加

受到地产项目开发能实现较多利润的影响，许多企业投资进入陌生的房地产行业。其中一些地产开发商为了达成企业营销指标，实施“以投定融”的企业战略，以囤积土地为手段融资，但无法保证项目的后期资金能否收回，存在清偿债务的风险。另一方面，一些地产开发商缺乏房地产运营管理经验，导致整体生产经营质量和水平较低，由于行业的不确定性和周期性，房地产企业受到了不同层面和范围的评级和监管，且市场信用环境不容乐观。企业所负债务的规模、结构等因素，使投资者更加谨慎地对待房地产企业的融资需求，难以获得银行等金融组织的贷款支持，从而影响企业的发展和进步，甚至可能无法有效生存，对房地产行业整体融资情况产生消极影响。

（二）我国房地产业融资困境成因

近四十年来，房地产业成为我国国民经济的支柱产业之一，但是它的融资短板一直制约着房企的健康发展。针对房地产业融资困境的成因，主要包括以下几个方面：

1.房地产土地垄断现状

我国的土地储备和分配采取的是政府垄断，因此房地产企业为取得土地成本而进行的“土地拉锯战”是导致融资难的主要原因之一。同时，政府还会通过土地储备抬高地价，从而增加企业土地成本，亦影响融资难度。

2.政策调控对房地产业发展的限制

自2010年开始，我国的房地产调控政策不断加码，包括但不限于限购、限贷、限售这些调控措施，从而使得房地产企业的融资成本不断增加，并限制了企业的融资规模和资金来源，令融资压力不断加大。

3.市场份额碾压下的行业竞争加剧

当前，我国房地产市场份额竞争异常激烈，利润空间不断压缩，企业在资金来源紧缩的压力下面临着行业内更加激烈的竞争，这也是导致企业融资困境的一个内在因素。

4.外部环境的变化

近年来世界经济的不景气和国内经济发展的不平衡性，导致了资金的紧缺和市场需求的下滑，使得房地产企业在融资方面面临巨大的压力，且融资途径更加受到限制。因此，要解决我国房地产业融资困境问题必须找到根源，及时解决，从而保证我国房地产业的健康发展。

四、解决我国房地产融资困境的对策

（一）学习创新国外房地产融资经验

国外房地产业已经有超过上百年的发展，其融资经验对我国有启示意义。例如，美国注重创新性金融产品的开发，如回报可转换债券及债务折现证券，有力地刺激了房地产市场的发展，这种创新性金融产品既满足了开发商的融资需求，迅速筹集到大量资金，又解决了投资者的短期投资需求，提高了投资者的投资回报率，有力地拓宽了资本市场的渠道。而日本既将目光瞄向国外市场，尝试建立多元化的融资渠道，又制定相应的监管政策，保持房地产市场健康的同时，尽可能地刺激其发展。我们可以从日本和美国的经验中寻找突破口，例如，完善金融市场、加强政策扶持、创新融资方式等。这些措施有望促进我国房地产行业的健康发展，带来更加长远和可持续的利益。

（二）政府积极引导房地产企业融资

在当前我国房地产融资困境的情况下，各级政府作为引导市场的主导力量，可以扮演更加积极的角色，为房地产企业的融资提供必要的帮助和支持。首先，各级政府可以通过城市规划、城市更新改造等进行融资顶层设计，根据市场需求开放融资产品，创新融资模式，以减轻企业融资难度和融资成本压力。第二，各级政府可以引导银行设立专项融资渠道，为符合保障房建设、旧城改造等条件的房地产企业提供优惠的融资方案，使得企业能够更加容易地获取融资支持。此外，政府还可以通过加强政策引导，提高房地产企业债券的认可度和安全性，增加投资者信心，从而吸引更多的资本涌入以基础民生为主的房地产领域。总之，政府作为市场的规则制定者和监管者，可以为房地产业提供更加有力的支持和引导，为企业打破融资难题、缓解融资压力提供必要的政策支持。同时，企业也应该积极开展各种有效的融资业务，加强自身实力，更好地应对外在市场变化的挑战，为我国经济的稳定发展作出积极的贡献。

（三）银行积极支持房地产企业融资

银行在房地产业中发挥着至关重要的作用。然而，随着我国房地产市场的发展，银行对于房地产企业融资的支持也出现了一定程度的问题。具体而言，银行对于房地产企业的风险承受能力不断降低后，往往只愿意面对国央企等大企业进行融资，同时对于房地产企业的贷款门槛也愈发严格。因此，如何让银行积极支持房地产企业的融资成为了当前亟待解决的问题。

1.鼓励银行提供融资

政府可以通过出台相关政策，加强政策引导，不仅可以鼓励银行提高对于房地产企业的融资比例，也可以通过给予相应的奖励等措施鼓励银行大力支持房地产企业的融资。同时，政府也可以向银行提供贷款等方面的支持，降低银行对于房地产企业融资所面临的压力。

2.做好风险评估和控制

提供融资前，银行机构要履行必要程序对房地产企业做好风险评估和控制，这样银行才能更好地了解房地产企业在融资过程中所面临的风险。为了更好地支持中小型房地产企业，银行应该不断加大对它们的贷款支持力度，鼓励它们尝试多种融资渠道，从而降低融资成本，提升融资效率。这些措施将帮助银行更好地了解市场需求，并为房地产企业融资提供全方位的支持和保障。

3.优化资本市场支持体系

政府层面应该不断优化资本市场支持体系，持续提高中介机构的专业素养，拓宽资本市场的融资渠道，同时降低上市门槛，让更多的房地产企业获得资本市场的支持，这将有助于提高融资效率，降低房地产企业的融资成本。

总之，银行在房地产融资中发挥着至关重要的作用。政府应该加强政策引导，鼓励银行积极参与到房地产企业的融资中。银行需要加强风险评估和控制，提高对于中小房地产企业的融资比例，并鼓励银行和企业积极探索各种融资方式。银行等金融机构应该提高专業素养，拓宽资本市场的融资渠道，同时降低融资门槛，让更多的房地产企业获得资本市场的支持。这些措施将有助于解决我国房地产融资困境，促进房地产市场的稳定健康发展。

（四）企业积极利用各种融资方式

在我国房地产行业发展的过程中，融资成本高、融资难度大已成为制约其健康发展的因素。面对这一问题，房地产企业应该积极利用各种融资方式来解决困境。

1.通过发行债券来获取融资

债券融资是一种长期融资方式，其具有利率不受银行贷款利率变化的影响的优点，可以有效降低融资成本。同时，债券融资也可以帮助企业拓宽融资渠道，提升企业的知名度和信誉度。

2.通过与银行合作来实现融资

除了传统的银行贷款外，企业还可以利用银行提供的各种融资工具来解决融资难的问题。例如，通过与银行合作推出的专项融资计划、贷款担保等方式来实现融资。

3.通过股权融资来获取资金支持

股权融资是一种适用于大企业的融资方式，其可以为企业提供大量的资金，同时也可以为企业引进新的投资者和业务合作伙伴，可以提升企业的价值。在实行股权融资时，房地产企业应该注重风险控制，避免引入不稳定、有风险的投资者。

实践中，房地产企业应该根据自身的情况和融资需求，灵活选用各种融资方式，有效规避融资难的问题，保障企业的发展和利益的最大化。

五、结束语

本文对当前房地产业融资特点、面临的困境及成因进行了分析，并提出了解决这些困境的出路。在当前的经济形势下，房地产企业必须改变目前的融资模式，以应对当前的挑战。为此，我们建议房地产企业应该考虑跨越政府和金融机构的监管，并尝试使用更加灵活的融资渠道。这将为房地产企业的长期稳定增长带来积极的影响；除了加强调控政策外，各级政府还应该大力支持金融机构的改革和创新，以便为房地产业提供更有效、安全、可靠的融资服务，从而有效促进整个行业的健康发展。综上所述，本文对当前房地产业融资面临的困境进行了系统的分析，提出了一些解决困境的对策，这对于促进房地产行业的持续健康发展都具有深远、积极作用。但是，需要进一步深入研究如何加强房地产企业的风险管理，同时加强对于房地产市场的监管力度，为整个行业的可持续发展奠定坚实的基础。

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