不动产租赁合同中管理人解除权的行使与限制

丛沐萱

摘   要：《破产法》第18条规定破产管理人有权选择解除待履行合同。但是，从比较法的角度来看，《破产法》第18条之规定过于宽泛，缺少在解除权行使条件、法律后果等方面的规定，尤其是未对不动产租赁合同等特殊合同作出说明。基于不动产租赁合同之特殊性和《破产法》第18条对一般合同解除权行使规则的打破，破产管理人解除权的行使需要在保护破产企业债权人公平受偿、维护承租人利益和保持稳定的交易预期及经济秩序之间作出平衡，因而对此权利进行限制确有必要。这种限制可以通过两种途径实现，一是在行使条件上明确“待履行”的对象不包括附随义务，二是在解除效果上厘定破产债务人之赔偿义务范围包括可得利益，并将可得利益认定为一般破产债权。

关键词：不动产租赁合同；《破产法》第18条；待履行；解除权

中图分类号：D922        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2023）18-0151-04

《破产法》第18条的特殊之处在于其将合同解除权赋予了作为“违约方”的破产企业管理人，这是对《民法典》合同一般规则的打破，体现着破产法独特的价值目标。破产程序中的待履行合同处理方式的选择，不仅要以企业债权人公平受偿这一破产法价值目标为基本导向，还必须对民法中一般合同处理规则保护合同相对人基于合同而产生之利益，和对保持社会稳定的经济和交易秩序的作用予以考量。而基于不动产租赁合同之特殊性，如允许破产管理人随意解除待履行的不动产租赁合同，极有可能与破产法和民法所欲实现之价值目标相背离。由《破产法》第18条引发的不动产租赁合同的司法裁判争议主要集中在两个问题上。第一，“待履行”的含义，即“未履行完毕”所针对的客体究竟是不动产租赁合同中双方的主、从义务，还是及于其他附随义务？第二，解除之法律后果，即因解除而产生的损害赔偿义务是仅包括实际损失，还是包括可得利益？上述问题即是本文所要讨论之核心。

一、破产管理人解除权行使之一般规则

（一）破产程序中待履行合同的界定

在破产程序开始时，合同的履行状况可以进行如下划分。第一，破产债务人已经履行完毕而合同相对人尚未履行完毕的双务合同，或者合同相对人尚未履行的单务合同。第二，破产债务人尚未履行完毕而合同相对人已经履行完毕的双务合同，或破产债务人尚未履行完毕的单务合同。第三，破产债务人与合同相对人均未履行完毕的合同[1]。本文所讨论的对象是上述第三种合同。

从《破产法》之表述来看，我国对于待履行合同的定义基本与大陆法系国家的普遍认知保持一致，即所谓《破产法》中的待履行合同是指在破产程序开始时双方均未履行完毕的合同。由此，待履行合同构成要件有三。第一，于破产程序开始前成立，并且在破产程序开始时尚未终止；第二，双务合同；第三，双方当事人均未就合同给付义务履行完毕[2]。另观美国破产法，其认为“待履行”这一表述本身基于生活常识和一般认知是易于理解的，任何解释都有可能对这一概念本身造成歪曲，也并没有对“待履行合同”进行明确的定义。而关于本文所要讨论的待履行的不动产租赁合同（未到期租约），美国破产法将其作为“待履行合同”项下概念进行规定，并明确不包括因债务人违约或租约条款已经实现[3]而在申请日前已经终止的租约。

至于何谓“待履行”，目前一般认为“未履行完毕”的客体，既包括主给付义务，又包括从给付义务，但是并不包括附随义务。其支撑理由主要有以下四点。第一，对《破产法》本身进行体系解释。第18条第二款赋予合同相对方要求债务人提供担保的权利，如果仅剩附随义务，其价值一般较低，无须提供担保。第二，从《破产法》的立法目的来看，其赋予破产管理人对于待履行合同的解除权之主要目的在于促进破产财产保值增值，而仅有附随义务的履行并不会导致破产债务人财产减少。第三，观《民法典》合同编所规定之同时履行抗辩权、解除权等均不能够因合同附随义务未履行而产生[4]。第四，从域外实践来看，各国一般采取实质违约观点。

也有学者提出，仅以上述区分讨论“尚未履行完毕”之客体并不周延，而更应当引入一种“实质判断标准”。即继续履行是否对债务人财产保证增值有利，而法官在進行司法裁判时也不仅仅要考虑合同本身的履行效果，还要考虑合同履行后对破产企业的预期效果[5]。

（二）破产程序中待履行合同处理的一般规则

虽然比较法中允许破产管理人在是否继续履行合同之间做出选择，但多采取“拒绝履行”而非“解除权”的表述。我国也不乏学者支持将“解除权”修正为拒绝履行。其主要理由在于，合同被认为是确定未来不确定风险的工具，在具体交易当中，即使一方当事人发现了事态走向与自己预期的偏差，也只能基于合同的约束而承受相应的“不利益”。而合同解除权之存在，主要是为使非违约方从这种合同约束中解脱出来。将违约发生后是否继续受合同约束的权利赋予非违约方，这既可以理解为对违约方的制裁，也可以理解为是对合同双方利益的平衡。而由于《破产法》第18条将解除权赋予作为“违约方”的破产企业（管理人），这既是对合同“法锁”基本功能的破坏，也牺牲了无辜合同相对人的利益，增加了破产财团的价值，从而有违破产法的价值目标[6]。

但笔者认为，上述理由并不完全成立。首先，对于《破产法》赋予破产企业管理人解除权是否合理并不能完全以民法一般合同规则进行衡量，正是基于破产法特殊法之地位和独特价值目标，破产法规则应当被优先适用，破产法的独特价值也应当优位于民法价值。其次，商事合同不同于民事合同，商事合同相对方并不存在需要特殊保护的利益。再次，对于在破产程序开始之前破产企业已经违约导致合同相对方能够解除合同，但对方当事人基于各种原因未行使解除权的情况，如果相对人故意怠于行使权力，虽然破产企业违约在先，但合同相对人也并非完全没有过错，此时，其利益需要被保护的程度还需要具体衡量。最后，主张将“解除权”修正为“拒绝履行”的学者之建议多指向立法层面上的改动，但在《破产法》有明确规定的情况下修法的成本远远高于对现有的解除权模式进行解释。

关于如何处理待履行合同，涉及《民法典》合同编与《破产法》价值目标之间的平衡问题。一方面，即使在破产情况下，也应当尽力维护当事人基于合同一般规则而对交易产生的期待和由民法所调整的普遍交易规则及社会经济秩序。另一方面，破产立法也有必要打破合同规则对某些问题作出特别规定，以实现破产法独特的价值目标，保证实质公平的实现。因此，破产管理人有权解除双方均未履行完毕的合同具有合理性，但同时限制破产管理人的合同解除权也有必要性，尤其是在不动产租赁合同这一特殊合同当中。

二、不动产租赁合同中“待履行”之确定

（一）司法案例中关于“待履行”的裁判分歧

通过检索发现，在不动产租赁合同纠纷案中，法院对于合同“待履行”的认定并不相同。最高法院曾在指导案例中提到，“出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕。”这为不动产租赁合同中“待履行”的认定提供了方向，在之后的判决中多数法院也都采取了此种观点。

但是，相关的裁判分歧也并未完全消弭。有法院认为，承租人签订房屋租赁合同并给付租赁价款时其义务就已经履行完毕；也有法院认为，在融资租赁合同中，出租人履行完毕交付义务，即实现了签订融资租赁合同的实质性目的，应认定出租人就融资租赁合同已履行完毕。虽然融资租赁合同并不能完全等同于不动产租赁合同，但法院的观点至少说明其未将保证出租人对租赁物的占有、使用这一消极义务作为“待履行”的客体。

（二）不动产租赁合同中的“维修义务”

对于出租人的维修义务属于主义务、从义务还是附随义务，目前并无明确的界定。在《民法典》相关释义中，除极少数明确维修义务属于附随义务，其余大部分都表述为“维修义务是由出租人对租赁物的瑕疵担保义务派生出来的”[7]。即使在将维修义务明确为“附随义务”的论著中也存在前后矛盾的現象，也存在维修义务的构成要件中应当有“有维修的必要性”这一要件的观点[8]。如果采取此种观点，维修义务应当是出租人保持租赁物处于适租状态这一主义务的内容，也应当属于主义务。在主义务和附随义务的争论之外，根据“从义务”之内涵：从义务是指在主义务之外、不具有独立意义的、只能辅助主义务发挥功能的义务，认定维修义务为从义务也并非毫无道理。

笔者认为，有必要对出租人的“维修义务”的含义进行限缩。在不动产租赁合同当中，只有在不维修租赁物就无法正常使用的情况下才有必要让出租人承担维修义务，此时维修义务不属于附随义务。而由于“维修义务”并不是租赁合同的本质特征，并且租赁物在使用过程中也并不一定出现需要维修的状况，因此也不宜成为租赁合同的主义务。对比之下，将出租人的“维修义务”界定为从义务更为合理。

（三）破产管理人解除权的行使与限制

不动产租赁合同中产生的租赁权虽然在本质上来讲是债权，但基于“买卖不破租赁”和“承租人的优先购买权”，租赁权也具有一定的物权效力。除此之外，商事不动产租赁合同在实务中一般具有较长期限，尤其是在20年满后可以继续签订，也体现出较为稳定的物权效力。而之所以赋予租赁权一定的物权效力，一方面是为了保障承租人居住的权利，另一方面是出于对促进不动产有效利用的考量。如前文所述，学界普遍认为“待履行”包括主、从给付义务而不包括附随义务，但这能否适用于不动产租赁合同还有待进一步讨论，因此暂且将维修义务代入到上述结论当中，并对效果进行检验以判断。

于承租人破产的情况下，允许其解除合同当然有利于其取回部分租金增加破产财产价值，对此不必赘言。于出租人破产的情况下，如将维修义务理解为从给付义务，破产管理人能够对不动产租赁合同行使解除权。从破产债务人的角度来看，在尊重“买卖不破租赁”规则的前提之下，解除不动产租赁合同与否并不影响其将租赁物转让变现增加破产财团价值，而如果解除合同，其要额外面临对承租人的赔偿义务。而从承租人的角度来看，允许破产管理人解除不动产租赁合同势必打破其当初的交易预期，既不利于其租赁权的保护，也不利于维护稳定的经济秩序。尤其是在商事不动产租赁当中，承租人往往会对租赁物进行大量的添附、改造等，加之租赁期限一般较长，也不符合促进不动产有效利用的价值目标。因此，在不动产租赁合同这一特殊合同中并不能简单通过主、从、附随义务的角度判断能否赋予作为出租人的破产企业管理人解除权。

归根结底，能否允许作为出租人的破产企业管理人打破合同一般规则行使解除权，是在民法和破产法价值目标之间衡量的结果。从租赁物的用途角度进行分类，承租人要么使用租赁物供员工住宿，要么使用租赁物进行生产经营，前者体现的对承租人居住的特别保护之价值和后者体现的不动产有效利用之价值均值得强势保护。①如果允许其随意解除不动产租赁合同，不仅可能影响居住人的居住，有违合同原则损害合同相对人的预期，也不利于保障经济秩序。但如完全禁止，在解除合同与维持租赁关系带来的收益价值差距过大的情况下也可能不利于破产财团的保值增值，进而影响破产企业债权人的受偿权。

此时，选择赋予作为出租人的破产企业管理人以解除权并对该解除权的行使条件进行严格限制是较好的选择。即作为出租人的破产企业管理人一般不能解除不动产租赁合同，只有在出租部分房屋而不解除这部分房屋上的房屋租赁合同有碍于房屋出售、利用或造成价值严重贬损的情形下才允许破产管理人解除合同[9]。

由此可见，关于在不动产租赁合同当中判断是否应当赋予破产管理人解除权应当采取一种“功能主义”的视角，即将关注点转移到解除与否对破产财产保值增值的影响上，这与前文所提到的“实质判断标准”相契合。但是，这种考量也并不意味着主、从、附随义务的划分并无用处，而是将这种划分作为使用“功能主义”视角进行价值判断的基础和前提。②

三、破产管理人行使解除权的法律效果

（一）合同解除在破产情境下的效果选择

对于合同解除的法律效果，学术界的争论从未停止。目前我国的通说和立法时的基本立场均采直接效果说，即合同解除意味着合同溯及既往地消灭，未履行的部分免于履行，已经履行的部分产生返还请求权。需要注意的是，《民法典》对于合同采取此观点的原因在于在直接效果说下更利于保护守约方的利益并制裁违约方。但是这种价值取向在破产法中能否适用还有待讨论。对本文所讨论问题有价值的另一学说为折衷说，其对于合同解除时尚未履行部分的观点与直接效果说相同，区别在于，对于已经履行的部分，折衷说认为并不发生消灭而产生新的返还债务。

在破产法中采取直接效果说存在以下两个问题。第一，同样是破产企业在具体合同关系中的相对人，完全履行合同的相对人仅能够通过申报破产债权按比例受偿，而未完全履行合同的相对人却能够得到完整价款或干脆取回合同标的物。第二，在支付全部价款或返还标的物二选一的情形下，无论破产管理人如何选择都会对破产财产的价值产生不利影响。由此可见，直接效果说在破产法中并非最优选择。

反观折衷说，其并未像直接效果说一样将合同完全当做一个整体来对待，而是仅针对已经履行部分发生返还的债权请求权。在破产情境下，一方面，比起一般合同解除规则中保护守约方惩罚违约方的目标，怎样最大程度上增加破产财产价值提高债权人受偿比例更为重要；另一方面，合同一般规则采取直接效果说的前提是合同解除的效果仅影响合同双方，而破产程序中这种双方关系显然被打破进而扩张到债权人利益，此时势必要考量合同相对方与债权人之间的利益平衡，此时如果绝对地追求一般合同规则下对于守约方的保护，显然不利于债权人受偿，有违破产法上的公平。因此，《破产法》18条中管理人行使解除权的后果采折衷说更为合理。

（二）基于财产返还义务、损害赔偿义务产生的债务、债权性质辨析

不动产租赁合同中的财产返还义务是依据合同性质而固有的义务，并非解除合同的后果。由此，对于基于不动产租赁合同本身固有的财产返还义务衍生的请求权与因解除合同而产生的损害賠偿请求权也应当在破产法中有不同的处理规则。

基于财产返还义务而产生的债务属于取回权或共益债务。对于基于财产返还义务产生的债务作为共益债务还是破产债权处理，学界存在以下三种观点。第一，认为相互返还是基于不当得利，进而该债务应当属于共益债务。第二，为了防止管理人在停止己方义务履行后合同相对人以不安抗辩权对抗，必须将该债务认定为共益债权。第三，认为在前述的直接说模式下，该债务为共益债务；在折衷说模式下，该债务为破产债权。由于《破产法》第18条规定的解除权的行使主体和目的均与民法不同并显示破产法的独特价值，所以并不能简单运用民法的基本理论进行解释，还是需要结合本条的立法目的来理解。

《破产法》第18条的立法目的可以通过认定基于财产返还义务而产生的债务属于共益债权而实现。既然解除合同使破产财产价值得以提升这一有利结果由全体债权人共享，那么为换取这种利益所付出的代价也应当由债权人共担。如果既牺牲了合同相对人基于合同而可获得的利益，又让由此产生的债权与其他债权人的债权处于同样的破产债权地位，则相当于让合同相对人承担了两次不利后果，从而有违破产法公平清偿的价值目标。与我国同样采取“解除权”做法的日本破产法也认为，基于返还财产义务产生的请求权属于取回权（对应标的物“现存”）或共益债务（对应标的物“现已不存在”）。

基于损害赔偿义务产生的债权属于破产债权。《破产法》第53条规定，管理人或债务人依破产法解除合同的，对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权属于破产债权。基于上述法律规定，对于损害赔偿请求权的定性并无太大争议。值得强调的是，此处所说的损害赔偿请求权并不包括基于财产返还义务而产生的请求权，如上所述，基于财产返还义务产生的债务属于取回权或共益债务。

（三）合同解除后损害赔偿的范围

对于合同解除后的损害赔偿范围，学界一直存在争议，有观点认为应当仅包括实际损失，也有观点认为还应当包括可得利益损失。如前所述，在破产情形下赋予作为“违约方”的破产企业管理人以解除权，而使作为无过错方的合同相对人承担不利益本身就是两害相权取其轻的结果。此时如果再剥夺合同相对人就其将来的可得利益申报破产债权的权利，势必会造成利益分配的不平衡[10]。

参考文献：

[1]   刘颖.反思《破产法》对合同的处理[J].现代法学，2016，38（3）：52-61.

[2]   王欣新.破产法前沿问题思辨[M].北京：法律出版社，2017：128-129

[3]   大卫·G·爱泼斯坦.美国破产法[M].北京：中国政法大学出版社，2003：231.

[4]   丁燕，尹栋.论破产管理人待履行合同解除权的限制[J].法律适用，2022（3）：73-83.

[5]   余延满，年亚.破产法上待履行合同的选择规则[J].广东社会科学，2021（6）：229-242.

[6]   张玉海.民法典时代破产法上待履行合同“涤除”制度再造[J].华东政法大学学报，2022，25（5）：53-66.

[7]   王利明.中国民法典评释·合同编·典型合同[M].北京：中国人民大学出版社，2020：475-476.

[8]   黄薇.中华人民共和国《民法典》解读[M].北京：中国法制出版社，2020：802，805，811，816.

[9]   王欣新.破产法前沿问题思辨[M].北京：法律出版社，2017：124.

[10]   叶知年，毕昌东.论合同法定解除后损害赔偿问题[J].重庆理工大学学报（社会科学版），2015，29（5）：67-73.

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