全国购房政策迎来了全面宽松期

严跃进

当前全国购房政策全面发力，充分说明国家对房地产的重视程度极高。此类政策基本上都为大招，对于降低购房成本、提振市场交易行情和市场信心、进一步促进房地产市场平稳健康发展等都有积极的作用。关注本轮购房政策宽松期非常有必要。我们认为，当前的政策放松是有别于2014―2016年那波政策的。在新的社会经济形势下，当前政策宽松有更好的效应和效果，也有更重要的目标导向。

政策密度和强度明显超预期

我们可以深刻地感受到，当前购房政策数量多、创新力度大。无论是从密度还是从强度看，都超过了预期，同时也产生了积极的政策组合拳效应。

当前购房政策方面，频率比较大的就是各信贷政策的发布，我们总结为“信贷政策三把斧”。其一是存量房贷利率下调政策。今年8月底中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。该政策属于历史首创，对于各类购房群体的房贷利率下调都有积极作用。包括四大国有商业银行近期陆续发文，充分说明降低存量房贷工作进入实操阶段，有助于极大缓解月供成本。其二是《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。该政策对全国购房的最低首付比例和房贷利率下限做了统一规定，有助于引导各地按最低首付标准落实相关政策。而包括广州等城市积极响应了这个政策，说明该政策在各地也有积极的推进可能。其三就是“认房不认贷”政策。该政策对于市场的影响是积极的，且比较直接。包括北京和上海等城市出台了该政策，充分说明各类城市都在积极进行落实。此类大城市过去的购房政策松动概率小，而现在放松，本身就有非常好的信号意义。

除了信贷政策发力以外，其他政策也持续宽松，信号意义非常强。最为典型的政策就是限购政策的全面放松。此前浙江嘉兴全面放松限购，其本身就体现了政策重大的转向。因为此类城市的购房政策在2017年就有所收紧，成为当时政策收紧的典型代表。所以当前政策放松，就意味着对2017年以来的各类收紧政策做出了非常积极的调整。另外需要注意，还有一个重要的风向标就是二线城市限购政策持续宽松。近期包括沈阳、南京、兰州、济南和青岛等地纷纷取消限购，尤其涉及核心城区的限购取消，其充分体现了对限购政策大幅度放松的导向。我们认为，此类城市对于核心城区限购的取消，说明限购政策不合时宜。放松自然会释放出各类购房需求，其限购本身的放松，就有极强的信号意义。

供求关系重大变化的要点

我们认为，对房地产政策的变化理解，核心要点在于要重视供求关系发生重大变化的表述。尤其是今年各次会议和文件中都频频提及这个思想，这就说明，对当前政策调整的关注，要基于市场基础的变动情况。我们认为从需求、供应和价格三个层面，都有值得剖析的要点。

第一，需求层面的变化，不能简单停留在“房地产从高速增长进入中低速增长”“房地产从卖方市场转向买方市场”“增量市场进入存量市场”等宏观的大判断上。此类判断总体也正确，但并非最近两年才出现的。而今年需求端出现的重大变化，应该理解为投资投机需求明显退场了。这个现象是过去没有观察到的。我們认为，鉴于投资投机需求减弱，所以购房政策的放开可以尺度大一点，也可以更加聚焦在合理住房消费需求上。

第二，从供给端来看，当前最重要的表现就是二手房的挂牌量明显增加。这个现象在过去几年也没有出现过，值得重视。而且2023年出现过两波二手房挂牌量增加的新情况。其中第一季度，当时挂牌增加和恐慌性抛售现象有直接关系。而现在第三季度挂牌量增加，主要和改善性购房需求释放有关。总体上，相比第一季度，目前的挂牌增加体现了二手房加快流通的意向。此类挂牌增加客观上增加了二手房的供应，是我们理解供应端所需要注意的重要内容。

第三，从价格端看，当前居民家庭对房价的认识有了新的看法，或者说修正了过去的看法。过去居民家庭或购房者往往认为，房价只涨不跌，但是当前房价出现了重大的调整。另外，过去一种主流的看法是，一线城市房价本身没问题。但是现在观察来看，对于一线城市的房价走向也出现了分歧。我们认为，不再盲目自信房价只涨不跌，客观上会使得购房方面更加理性，这也会使得我们对目前购房者心态和市场走势等有新的认识和理解。

房地产政策效果积极显现

当前各房地产政策效果是积极显现的，且具有可持续性。我们认为，无论是从购房本身，还是从市场信心，抑或是对于宏观经济产业链的影响，其都发挥了非常积极和重要的作用。我们认为，当前各类政策来之不易，各地各市场参与主体要珍惜政策，充分发挥好各政策的积极效果。

第一，政策最直接的效应，就是降低了购房门槛和购房成本，进而增强了购房能力。举例说，从目前各类政策的释放效应看，京沪两地最先出现反弹和提振，这就说明这两地购房市场对政策有较好的吸收。换句话说，因为“认房不认贷”政策的推动，购房者的首付比例明显降低，其使得购房者“一下子够得着了”。其对于我们的启发是，购房政策更通俗、简单、接地气，其效果会更加明显。

第二，购房者的市场信心开始恢复。随着住房交易量上升和各类房屋买卖利好消息的增加，各类购房信心确实在增加。过去购房者都担心，房地产市场是否会崩盘、房价是否会大跌。而9月开始各类利好消息不断，购房信心确实在恢复。而随着购房的意愿增强，各类购房的交易成本也总体处于进一步降低的可能，如营销成本。与此同时，各类交易活跃度也进一步增强。

第三，房地产市场的活跃，也直接带动了各产业链的健康发展。比较直接的关系就是，银行信贷业务和中介贷款业务明显复苏，各类业务量明显增加，相关从业人员的从业积极性也明显提高。同时，随着购房市场的回暖，包括装修、建材、家居等上下游产业也明显会带动起来。甚至在各地统计的消费和投资方面，也会有数据改善、数据提振的积极表现。总体上，房地产本身发挥了支柱产业的功能和地位。目前各个产业端都在关注房地产市场的积极变化，同时也对房地产市场的进一步发展有更好的期待和信心。