存量房贷款利率下调，能省多少钱？

白利倩

8月31日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可申请置换房贷或者协商变更原房贷利率水平。

最近，“认房不认贷”、降低首套房首付比例和贷款利率等房地产政策适时调整优化。接二连三的新政策给购房者带来了实打实的实惠。一方面说“认房不认贷”、降低首套房首付比例等给新购房者带来了实惠，另一方面存量房贷款利率的下调也让先前购房者，特别是高位站岗的那批人减轻了压力。

多家银行回应降存量房贷款利率

在8月的最后一天，万众期盼的存量房贷款利率终于落地。中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）称，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款可变更原房贷利率水平。

随后不久，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行、招商银行、光大银行、中信银行、交通银行、华夏银行等银行均对存量房贷利率下调做出回应。各家银行表示积极进行各项准备工作和制定操作细则。

也就是说，自9月25日起，凡满足存量房贷款利率下调条件的购房者均可申请。

哪些人能降利率

存量房贷款利率下降，关乎众多购房者的钱袋子，因此政策一出，便迅速引起热议，其中大家最关心的莫过于哪些人能够降利率，能降多少。

对于存量房贷款利率下调的范围，根据《通知》和各银行的回应，能够享受房贷利率下调的购房必须满足以下条件：一是该贷款必须为商业性个人住房贷款以及组合贷中的商业性个人住房贷款，而公积金贷款不在此次调整范围之内；二是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人申请调整利率时其实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准；三是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

综合政策来看，此次利率调整涉及四点：一是购房借款人为公积金贷款、组合贷款或者商业用房的如商铺等不在此次调整的范围之内。二是能够享受该政策调整的必须是截止2023年8月31日前的贷款，即存量房。三是利率调整的存量房必须是首套房。四是此次降利率不是想降多少就降多少，也不是降至当前的房贷利率水平，而是贷款时的利率下限。

对于这四点，网络上存疑比较多的主要集中在首套房的认定和利率水平的界定。

首先，关于首套房的认定。政策和各银行给出的回应是：一、所申请利率调整的购房贷款在当时购房时属于首套房；二、按照现有的政策，所申请降利率的房屋目前已属于首套房认定标准。

第一条相信很多人都很好理解，关于第二条怎么理解呢？

结合现下“认房不认贷”的政策，有两种情形：第一种是贷款购房时，因当时 “认房又认贷”政策导致住房贷款按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地區已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。第二种是贷款购房时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房现已成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策，那本次也可以按首套执行。

其次，关于利率水平的界定。根据现有调整政策，申请调整存量房贷款利率必须不能低于当时当地住房贷款利率政策的下限，所以这就需要知道当时购房时所在地的利率水平下限。

目前，中国人民银行各省分行均在官方网站给出各城市首套房贷利率下限。想要申请利率下调的借款人，可以进行对照。不过，目前中国人民银行官网给出的利率下限，最早追溯时间为2019年10月。

那么，对于2019年10月之前的房贷利率怎么调整呢？参考利率水平下限是多少呢？

由于2019年10月之前，利率政策是按基准利率的倍数执行的，因此具体如何转换就需要和银行沟通了。不过，青岛则率先宣布，2019年10月7日以前，全市首套商业性个人住房贷款利率的下限为相应期限的贷款基准利率的0.7倍，也就是基准利率的七折。随后，上海、深圳、江西、福建、厦门等也已公布了当地2019年10月（LPR改革）之前的首套房贷政策利率下限。

利率怎么降？降后能省多少钱？

对于存量房贷利率下调，很多人除了关心自己能否享受政策外，还很关心此次调整，具体自己的贷款怎么降利率，降利率后又省出多少钱。

关于贷款利率的调整，《通知》给出了两种方式：一是向承贷方申请，由金融机构新发放贷款置换旧的贷款（新贷款只能用于偿还存量首套房商业性个人住房贷款），新贷款利率双方协商；二是借款人和金融机构协商变更原合同约定的利率水平。

那么利率调整后，到底能节省多少利息支出呢？

由于不同的年份和不同的城市，购房者贷款的利率水平不同，执行的下限不同，因此不能测算出具体能省多少，这需要具体情况具体分析。

我们不妨以河南省郑州市为例，选取2022年10月进行测算。

2022年10月，5年期以上LPR为4.3%，当时的利率下限为LPR减20个基点，那么最低可降至4.1%。如果贷款100万元、30年期、原利率为4.9%，那么此次调整后，一年可减少支出5700余元，从而进一步增加家庭可支配收入。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，此次存量房贷利率下调，实际上最终得实惠的还是我们老百姓。老百姓压力小了，消费更有动力，对于房地产也会更加支持，同时也有助于促进金融市场的稳定。“而且此类政策叠加最近的‘认房不认贷等政策，大家对于房地产市场的信心更强了，整个市场情绪也为之提振和积极向好。”