重点城市住房租赁市场发展分析与展望

邹琳华 颜燕 黄卉 赵丹

2023年上半年，住房租赁市场需求保持旺盛，整体租赁需求走向多元化。房源供应量增加，成交周期先升后降，租客对于租金的议价能力提升。上半年市场租金水平保持相对平稳，但总体略低于去年同期水平。住房租赁市场主体活跃度较高，一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，且项目多分布于一线城市。企业层面，通过品牌合作、产品迭代、服务迭代等方式提升企业自身竞争能力。金融支持方面，银行信贷、住房租赁产业基金、不动产投资信托基金（以下简称REITs）等多渠道齐发力。下半年，市场需求热度预计先升后稳，保障性租赁住房政策继续完善，供需两端金融支持力度加大，住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。

一、2023年上半年住房租赁市场运行情况

（一）整体情况

1.租赁市场活跃度显著提高，成交量同比增加超10%。上半年租赁市场两个旺季如期而至，市场活跃度高于去年同期。住房租赁客群以新市民、青年人为主，市场的活跃度与大城市新市民、青年人的安居就业紧密相关。贝壳研究院数据显示，2023年上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加15.5%。从月度来看，春节后返城务工人员租赁需求集中释放，推动2月份重点40城租赁市场活跃度快速升高，迎来春节后租赁市场旺季。5、6月份高校毕业生开始集中进入租赁市场，租赁市场开始进入毕业季租赁旺季，市场活跃度连续环比上升，6月份达到上半年月度峰值。

2.租金水平相对平稳，二季度季节性小幅上涨，但上半年总体略低于去年同期租金水平。住房大数据监测系统核心40城市住房租金指数显示，与上年末相比，上半年重点40城住房租金综合指数上涨2.14%。但与去年同期相比，住房租金水平微跌0.63%。具体看，上半年租金走势呈N字形。1月份住房租金综合指数环比上涨2.72%，但2月份和3月份环比分别下跌1.33%和0.4%，4-6月份住房租金又有所回升，环比分别微涨0.36%、0.33%和0.49%（见图1）。同样，贝壳研究院数据显示上半年租金成交价保持相对平稳，不过仍略低于去年同期。从租金成交价水平来看，2023年同期重点40城月租金水平为36.6元/平方米，比去年上半年下跌1.2%；套均月租金为2896.3元/套，与去年同期基本持平。虽然住房租赁市场活跃度较高，但随着个人业主房源、住房租赁企业房源供应量的持续增加，租金成交价水平整体低于上年同期。从成交价月度租金指数来看，除4月份外，其余月份租金指数均环比稳中微涨（见图2）。不过与上年同月相比，上半年各月租金同比仍下跌，跌幅在1.0%-2.4%之间。

3.中小户型需求旺盛，两居室成交占比最高。根据贝壳研究院数据，2023年上半年重点40城两居室成交占比最高，占比40.8%，其次为一居室，占比27.9%；租赁成交中面积段为60-90平方米的占比达到35.2%，其次为60平方米以下，占比为31.5%（见图3）。对比去年同期，2023年上半年租赁成交结构相对稳定，租客对于一居室、两居室的小户型租赁房源需求仍保持旺盛。一居室或60平方米以下的占比略有减少，部分对一居室有需求的租客或转向了租赁集中式长租公寓，尤其是保障性租赁住房。

4.房源成交周期先升后降，租客租房难度降低。贝壳研究院数据显示，2023年上半年重点40城新增挂牌房源量、新增带看客户量同比、环比均增加超过9%。房源端、客源端活跃度均保持上升的趋势。2023年上半年重点40城房、客源成交周期分别为65.0天、10.5天。相比于去年，今年上半年房源成交周期总体有所延长。从季度来看，房源供应量的增加使得2023年一季度房屋出租周期比2022年四季度上升12.1天，但2023年二季度房源成交周期比一季度缩短13.6天，出房速度有所加快。从客源端来看，一、二季度客源成交周期连续缩短，显示出租客的租房难度在降低，可选择房源量较多，有利于租客选择匹配自身需求的房源。

租客停留在租赁市场的时间延长，未婚租客陆续步入婚姻生活，市场上家庭型租客增加。考虑到老人和小孩的居住需求，家庭型租客对于大户型房屋的租赁需求较强，整体租赁需求呈现多元化趋势。

（二）不同城市表现：一线城市①市场升温相对更快

1.从成交量来看，重点40城中，35个城市同比、环比均呈现升温趋势。贝壳研究院数据显示，2023年上半年除北京、烟台住房租赁成交量环比减少且幅度不超过4%外，其余38个城市租赁成交量均环比增加，且多数城市环比增幅超过10%。从同比来看，上半年北京、成都、宁波、石家庄、武汉租赁成交量同比减少，其余35个城市租赁成交量均同比增加，同比增幅最高的前10个城市多为长三角地区、东南沿海地区的城市。

2.从租金水平来看，多数城市租金未回升至去年同期水平。纬房研究院数据显示，与2022年年末相比，上半年重点40城中27个城市住房租金小幅上涨，13个城市住房租金下跌。与2022年上半年相比，16个城市住房租金上涨，24个城市住房租金下降。根据贝壳研究院数据，分不同能级城市租金指数来看，各能级城市各月租金指数均同比下跌，一线城市同比跌幅较小，各月同比跌幅在0.1%-1.5%之间。住房租金涨幅呈现分化态势，表现出“快者恒快、慢者恒慢”的现象。过去四年住房租金涨幅快的城市，2023年上半年涨幅依然相对较快；而过去四年住房租金涨幅相对较慢的城市，2023年上半年涨幅依然相对较慢。

与上年底相比，一线城市住房租金均上涨；与去年同期相比，除上海外均高于去年同期水平。与上年末相比，北京上半年住房租金上涨最快，涨幅为5.03%；其次是广州和深圳，上半年住房租金涨幅均为2.83%；上海涨幅最小，也达到1.93%。与去年同期相比，一线城市住房租金以微涨为主，其中广州住房租金上涨0.80%，深圳上涨0.56%，北京上涨0.48%，但上海下降3.47%。

二线城市上半年住房租金涨跌参半，但多数城市未达到去年同期水平。与上年末相比，住房大数据监测的26个二线城市中，有10个城市住房租金下降，16个城市住房租金上涨。其中，郑州、哈尔滨、南昌等城市的住房租金降幅较大；长沙、青岛、西安、天津、成都等城市涨幅在4%以上。与2022年同期相比，住房大数据监测的26个二线城市中，有16个城市住房租金下降，10个城市住房租金上涨。其中，郑州、武汉、南昌等城市上半年住房租金跌幅较大，分别下跌4.67%、3.18%和2.77%；西安、青岛、长沙等城市上半年住房租金同比涨幅较大，分别上涨3.42%、2.78%和2.25%（见图5）。

三线城市上半年住房租金总体上涨，但大部分仍低于去年同期水平。住房大数据监测的重点40城中有10个三线城市。与上年末相比，其中7个城市上半年住房租金上涨，3个城市下降。其中，太原和银川涨幅较高，分别为3.63%和3.60%。与去年同期相比，7个城市住房租金低于去年同期水平，而3个城市住房租金高于去年同期水平。其中，兰州和廊坊住房租金跌幅较高，分别为2.93%和2.78%（见图6）。

二、2023年上半年住房租赁市场政策动态

（一）完善保障性租赁住房落地政策

多个城市明确了项目的准入退出机制，杭州、深圳、成都、西安、广州陆续发布了保障性租赁住房落地指导配套政策。如杭州市形成了保障性租赁住房“1+5”政策，其中“1”是指《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》；“5”是指保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策；《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》等政策发布，深圳保障性住房体系将调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。同时，住房租赁市场监管持续完善。北京市出台住房租赁相关的示范文本，成都则发布了加强市场监管的通知。

（二）政策支持租房提取公积金力度加强

多地出台政策，提高租房提取公积金额度。重庆出台政策，多子女家庭最高可提5400元；广东则对子女较多家庭适当提高租赁补贴标准，对符合条件且有未成年子女家庭，根据未成年子女数量给予适当照顾。北京出台公积金租房政策，对于五类租房情形提高提取额度，存在多子女家庭、租住公共租赁住房或保障性租赁住房等情况的，可以按照实际月租金提取，不受月存缴额的限制。海南省发布优化租房提取公积金政策，指出要加大对住房公积金缴存人租赁住房支持力度，更好满足缴存人租赁住房的实际需求。对于满足条件的缴存人，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。南京出台相关政策，加大对多子女家庭住房公积金购房和租房的支持力度，对于无房多子女家庭，每月提取住房公积金支付房租的限额提高20%。

上述两例失败的原因虽然还有争议，但水对土体稳定的决定性影响是毋庸置疑的。案例1表明注浆对含水土体稳定性的加固作用是有限的；而案例2也表明排水强度的增加，不只是对渗流固结有利，同时也可能加大了水流的渗透力，与地基的排水增加了有效应力不同，隧洞内的排水有时会产生不好的结果。

（三）加大金融支持保障性租赁住房发展

中国人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》(以下简称《意见》)，加大对住房租赁的金融支持力度，重点支持发展重资产模式的住房租赁项目。此次《意见》，一是通过租赁信贷产品和服务模式创新促进住房租赁企业、事业单位等购买闲置房屋作为保障性租赁住房，一方面将会促进保障性租赁住房项目房源供给增加，另一方面也会有效盘活存量闲置资产，在一些城市新房去化承压的情况下，也会促进部分去化难度较大的新房转化为保障性租赁住房运营。二是为经营自持租赁住房的租赁企业发放经营贷款，置换开发建设贷款，能够降低企业的经营成本，有利于企业的稳定经营。三是保障性租赁住房REITs的发展有望提速。REITs的发展需要市场上有大量的稳定可持续运营的重资产租赁住房项目，此次政策通过多种方式支持重资产项目发展，为项目的稳定可持续运营提供了多种金融支持方式，也提出了在雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域开展REITs试点，旨在完成租赁住房项目公募REITs上市的模式闭环，形成“低风险、高稳定、可退出”的租赁住房重资产模式。国家发展改革委发布的《关于印发投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知》和证监会推出的《关于进一步推进基础设施领域、REITs常态化发行相关工作的通知》进一步细化了基础设施领域REITs的推动机制，对于基础设施项目，研究提出项目建成后通过REITs盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件。

地方层面出台政策推动保障性租赁住房REITs产品发行。上海发布《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》，支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区等领域加快发行REITs产品，鼓励民间资本参与REITs的战略配售。支持民营企业在上海设立资产管理公司，将不同地区的资产进行政策优化后通过基础设施REITs充分盘活。上海也出台了政策鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，探索公共租赁住房投融资机制，运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房，如商品住房中配建、集中新建、改建闲置的非居住房源等渠道，积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源。

三、2023年上半年住房租赁行业发展动态

（一）市场主体方面

1.住房租赁市场主体活跃度较高，一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地，多分布于一线城市。今年上半年各地住房租赁新项目陆续入市，尤其是保障性租赁住房项目纷纷加速落地，社会资本参与度显著提升。据贝壳研究院不完全统计，上半年新入市或筹建中的住房租赁项目中北京、上海、深圳的项目占比超过五成，保障性租赁住房项目占比超过五成。市场化项目步伐同样提速，租赁机构开业项目数量继续保持增加的趋势，很多企业积极拓展进入新的城市，部分企业也推出了新的长租公寓品牌。

2.企业品牌合作、品牌升级、产品线升级等进展较多，不过盈利能力仍有待提升。机构品牌间合作增多，实现强强联合、优势互补，包括开发企业与租赁运营企业合作，租赁运营企业与酒店交易服务平台企业合作等。依托租赁企业对于客户需求的深入洞察，很多企业不断升级产品和服务。上市公司陆续发布的2022年年报、2023年一季报显示，多家企业在2022年实现了房源数量的增长，但企业的盈利能力仍有待继续提升。

（二）金融、政策支持方面

1.银行支持力度加大，项目类型以保障性租赁住房为主。根据官方数据，截至2023年一季度末，住房租赁贷款同比增长93.5%。多家银行机构与政府住建主管部门签订合作协议，或是通过与住房租赁企业签订战略合作协议，以及为租赁项目直接提供银行贷款等方式支持住房租赁行业发展，覆盖市场化项目、保障性租赁住房项目，不过项目类型还是以保障性租赁住房为主。2023年1月份中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立额度为1000亿元的租赁住房贷款支持计划，该计划已经在济南成功落地。

2.住房租赁产业基金发力，REITs蓄势待发。

住房租赁产业基金积极拓展项目，如建信住房租赁基金已与天津市政府、北京保障房中心或下属主体等单位共同出资设立子基金，并积极推动开展企业间的产业基金合作。公开信息显示，产业基金已经开始收购住房租赁项目，同时基金管理公司或投资管理公司、租赁企业也开始通过收购的方式布局住房租赁业务。在REITs方面，以北京、上海住房租赁企业为代表，积极开展REITs专业服务团队的招标工作，未来在相关部门拟出台的金融政策支持下，重资产模式的住房租赁项目将会增加，将为REITs提供更多的项目选择。其他融资方式上，全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具(CB)成功发行，住房租赁项目资产证券化（ABS）和资产支持票据（ABN）、类REITs均有正常推进。

3.各地因城施策推进租赁房源供应，保障性租赁房源产品多元化发展。根据北京发布的《2023年度拟供应租赁住房用地项目信息》，北京拟推出的存量房源转化项目占2023年总租赁用地项目的45%以上；深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》，公布了建设保障性住房项目清单，同时推动“工业上楼”配套建设保障性住房工作，未来每年至少可建设约100万平方米的宿舍型保障性租赁住房；成都已经在10余个TOD（以公共交通为导向的发展模式）综合开发项目中，筹集保障性租赁住房超过2万套，满足新市民、青年人的职住平衡需求；武汉推出首批“先租后售”保障性租赁住房项目，承租人租满5年后，可申请转为产权住房，购买房屋全部产权，租购房市场通道进一步打通。除了项目建设外，部分城市还推进了更多保障性租赁住房的服务建设。广州启动全国首个港澳青年公寓住房公积金按月付房租项目；上海徐汇区保障性租赁住房（人才安居）服务专窗揭牌，指导新市民、青年人申请房源、办理入住；青浦区推出农村自建房统一住房租赁平台。

四、2023年下半年住房租赁市场走势展望

预计下半年租赁市场热度先升后稳，7月份或8月份迎来全年租赁市场热度小高峰。

保障性住房租赁政策继续完善，供需两端金融支持力度加大。在保障性租赁住房方面，目前仍有部分城市尚未出台完善的政策细则，预计未来将陆续出台，包括保障性租赁住房项目管理、出租管理、租金管理等。在市场化租赁住房方面，市场主体仍缺少有力的金融支持政策，随着保障性租赁住房管理趋于完善，市场化的金融支持政策将会加快出台。同时在需求端，各城市将继续加大公积金或银行对于新市民、青年人租房消费的支持力度。

住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。下半年各市场主体将继续推出保障性租赁住房、市场化租赁住房项目，继续推高住房租赁市场的机构化率。机构化率的提升，则进一步带动整体住房租赁产品品质和运营效率的提升。而随着供应端的竞争加剧，个人房东委托机构管理的需求增强，带动分散式租赁房源的机构化，进而形成住房租赁品质提升正循环。

五、对策建议

（一）加强对住房租赁市场的数据监测

加强租房市场监测是确保租房市场健康发展的重要举措。建立完善的数据收集与分析机制，利用大数据和人工智能技术，对数据进行分析预测，为决策提供科学依据。

（二）加强对新毕业大学生的租房政策支持

政府可以通过设立专项资金，向符合条件的新毕业大学生提供人才租房补贴。帮助他们减轻负担，尤其是对于那些就业薪资相对较低的毕业生。支持租赁企业、产业园区等建立专门的青年公寓项目，为新毕业大学生提供优惠的租金和良好的居住条件。同时严禁信息平台和中介机构虚假宣传等不当行为，保护新毕业大学生的合法权益，提高租房交易的透明度和公平性。

（三）推动租赁市场与房地产市场协同发展

支持鼓励开发商建设运营租赁型住房或将商品住房改为租赁性住房，并提供相应的融资支持。支持租赁企业对运营达到一定年限的房源先租后卖，并对由租房转购房者提供一定的金融、财税、公共服务支持。通过推动两个市场的协同发展，逐步实现租买中性。

（四）持续推进租购房同权

通过推进公共服务均等化、进一步放开租房落户限制等，持续推进租购房同权，破除制约租房市场发展的最大制度障碍。

注释：

①本文城市等级由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据GDP、人口、财政收入等指标及住房研究需要所划分。40个样本城市中，一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括成都、重庆、杭州、武汉、西安、郑州、青岛、长沙、天津、苏州、南京、东莞、沈阳、合肥、佛山、昆明、福州、无锡、厦门、哈尔滨、南昌、济南、宁波、大连、南通、石家庄；三线城市包括贵阳、南宁、兰州、银川、烟台、太原、惠州、廊坊、常州、呼和浩特。