我国房地产领域主要金融风险问题分析及建议

姚冬梅

我国房地产行业“高负债”特征显著，长期依赖高周转、高杠杆、高毛利“三驾马车”。房价持续上行一定程度掩盖了实际住房需求的明显放缓。房地产行业高负债经营模式在商品房销售收入高增长时期得以维持，但当前和未来一段时间中国的总人口数、人口老龄化、新婚家庭数的减少及生育年龄延迟、人均住房拥有量及住房面积已较高、城镇化放缓、投资需求减少等房地产实际需求支撑因素减弱，难以维持商品房销售保持高增长。在监管部门的去杠杆政策下，自2021年下半年开始，一些扩张速度过快、风险抵抗力不强的房企出现流动性危机，加之其他内外因素的影响，房地产业的风险开始显现，并逐渐影响到经济发展、金融安全、民生保障等各个方面。

一、房地产行业主要金融风险现状分析

高杠杆运行模式下，我国房地产行业与金融体系深度绑定，房地产风险通过资金链条向金融体系传递，成为当前我国金融市场和机构不容忽视的风险点。当前，受疫情影响积压的购房需求集中释放后，房地产市场供需双双转弱，市场信心不足，房地产企业风险化解压力较大，房地产金融风险交织蔓延，有关问题应高度重视。

（一）民营房企信用違约蔓延，优质房企出现信用受损

2021年下半年，房地产企业的融资端遭遇全面收紧，地方政府为预防“烂尾楼”进一步收紧预售资金，导致相当一部分房企资金流全线承压，债券违约不断，评级下调，形成负面循环。行业中最激进者率先风险显性化，民营房企频频“爆雷”。事实上，近几年房地产行业增长放缓趋势已有所显现，叠加调控政策的作用，高负债形成的潜在风险逐步暴露，房地产企业债券违约事件明显增加。2018年，一些中低资质、中小型房企已经开始出现违约。2020年，新华联控股、泰禾集团、天房集团等房企首次出现违约，违约房企在“量级”上有所上升。2021年，不仅违约债券数量进一步增加，还出现了恒大集团这类头部房企违约事件。据万得统计，2022年，境内市场房地产企业债券违约和展期金额分别占同期违约和展期债券总金额的65%和81%。2023年以来，随着房地产销售进一步走弱，房企流动性压力进一步加大，优质房企、央国企也出现“爆雷”风险，近期碧桂园、远洋控股等房企出现实质性违约，更有披露亏损预告，房地产企业信用也进一步受损。

（二）房地产风险向银行体系传导

银行信贷是我国房地产金融的最重要组成部分，房地产市场风险迅速向银行体系传导。2018年以来，随着表外融资收紧，银行信贷占房地产融资比例逐年增加。根据住建部有关数据，房地产相关贷款占银行信贷的40%，随着房地产市场的连续下行，相关风险隐患加速暴露，对银行系统形成冲击。银行涉房贷款不良率出现明显提高。从国有大行情况看，据统计，2022年末六大国有商业银行个人住房不良贷款余额共计1164.94亿元，同比增长59%；房地产业不良贷款余额共计1977.6亿元，同比增长71%。从地区商业银行看，郑州作为此前“停贷风波”中所涉楼盘最多城市，其下辖地方银行郑州银行个人住房贷款不良率在2022年6月达到1.34%，较2021年末增加0.38个百分点。房地产企业风险在持续向信贷体系传导。

（三）房地产风险引发信托资管业风险

房地产是我国信托资金主要投放领域，除了直接投向房地产企业外，还有大量资金通过名股实债项目或底层资产为房地产公司股票、债券的通道业务投向地产。房地产行业深度调整对信托行业形成较为明显冲击。根据市场机构统计，我国信托20万亿元的总规模中，各种形式投向房地产的资金占比超过50%。个别房企来自信托公司的融资规模已超过银行表内贷款。用益信托网数据显示，房地产信托违约从2020年年末再度开始大幅增加。据用益信托研究统计，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模的61.34%。2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模的73.34%。信托项目往往抵押资产质量较差，还存在花式错位抵押的问题，风险处置更加困难。当前房地产市场的风险持续传导到信托行业，将进一步削弱信托计划的底层资产质量和流动性，加剧行业风险。另外，信托爆雷也直接导致相关委托人财产损失，房地产风险通过该渠道向高净值投资者传导。当前房地产市场的风险持续传导到信托行业，将进一步削弱信托计划的底层资产质量和流动性，加剧行业风险。近期，中融信托停兑，背后与中融信托频频踩雷至少15家债务危机房企密切相关。受房地产下行趋势影响，未来部分涉房信托产品可能还会出现问题。

二、房地产业化解有关风险面临的困境

房地产业与金融业密切相关，强化自身造血能力，行业恢复良性循环是切断其向金融领域传导风险的当务之急。2022年10月以来，房地产融资政策频繁出台，从保交楼专项贷款到房地产融资“三箭齐发”再到不动产私募投资基金试点启动，在提振市场信心、稳定住房消费的同时，也着力化解行业风险。但是当前房地产市场仍未脱离下行区间，在经历一季度的短暂复苏后再次大幅回落，房地产风险化解任务仍然艰巨。

（一）房地产企业融资渠道不畅、房地产企业扎堆退市影响市场预期

今年以来，房企内外源融资改善有限，多数房企面临融资困境。今年4月以来，房地产销售持续转弱影响企业销售回款，也影响市场信心。外源性融资渠道随着销售和预期走弱而收紧，部分出险企业除销售汇款外已经没有其他融资渠道。根据机构数据显示，今年以来80家典型房企月度融资总量持续偏低，5月当月创下不足300亿元的新低，仅263.29亿元，环比减少56.7%，同比减少60.4%。而偿债方面，6—8月为偿债高峰期，全年房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元。下半年，房企融资问题若改善不佳，则可能出现新一轮集中违约风险。经营融资困境下，部分上市房企面临退市风险。据统计，目前已有9家上市房企锁定“退市”，A股和H股共有35家上市房企面临或逼近退市。房企“退市潮”可能进一步弱化房地产市场预期，不利于房地产市场信心恢复。

（二）保交楼专项贷款落地慢，支取难

从保交楼专项贷款落地情况，政策取得一定效果，但在实践中暴露出资金落地慢、支取难、缺口大等问题。一是资金申请周期长，资金到位慢，支取手续繁琐。根据中国房地产报调查，成都某符合专项再贷款支持要求的项目先后耗时8个月才拿到专项资金。纾困资金支取使用有严格规定，支付审批材料复杂、审批流程过长，一笔资金使用经过层层把关，导致部分项目纾困资金申请下来两三个月还无法支取。此外，有些地方银行会以之前开发贷利息未偿、本金未及时支付为由，限制开发商支取资金。二是审核标准有待完善，额度限制导致支持力度有限。在纾困项目审批中，部分资金缺口不大的项目或缺乏抵押物的企业，无法获得支持。但当前房地产企业的融资难度仍较大，部分企业自有资金十分有限，销售回款在目前市场形势下也很难覆盖资金缺口，而且涉及烂尾楼的企业大多存在信用风险，正常渠道的外部融资很难实现。虽然所需资金缺口不大，确是导致烂尾的“最后一根稻草”。

（三）居民购房需求延迟释放，房地产销售明显回落

2023年二季度以来，居民购房需求集中释放后，房地产销售明显走弱，显示出居民购房需求较弱。国家统计局数据显示，1—7月份，全国商品房销售面积同比增速为-6.5%，相比1—6月份的-5.3%跌幅继续扩大。收入不确定性增加背景下，居民刚性购房需求明显延迟，对增量利好政策的期待导致居民改善性购房也处在观望等待中。整体来看，当前房地产市场下行压力依然较大，购房者置业信心不足，房地产市场需求较弱。加之，在收入增长放缓、金融资产与非金融资产价格均有所收缩的背景下，居民消费、配置资产的能力和意愿偏弱，影响房地产销售复苏的动力，限制了房企造血能力的恢复，加剧房企风险。

三、相关政策建议

建议从坚决托底“保交楼”、优化房企融资配套政策和稳定房地产市场预期等方面进一步完善政策措施，加快风险化解。

（一）优化融资配套政策，畅通房企融资渠道

进一步落实支持房地产融资的系列政策。引导金融机构加大对民营房企支持力度。信贷融资方面，落实涉房信贷审批尽职免责制度，推动银行授信资金落实；适度放松支持“保交楼”配套融资商业银行的“房地产贷款集中度”要求，加大“保交楼”配套融资支持；鼓励商业银行与金融资产管理公司、地方资产管理公司加强合作，共同协商风险化解模式，加快推动涉房不良资产处置。债券融资方面，支持優质房地产企业发行债券融资，引导专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。在做好跨境资金监管的前提下，推动优质房企“内保外贷”落地，缓解优质房企境外债的挤兑压力，为房企相关违约债券市场化处置争取空间，阻断房地产风险持续蔓延。股权融资方面，监管部门应加快指导细则出台，要求金融机构把好再融资项目申报质量关，通过展开现场检查等方式加大指导力度，提高申报审批效率和质量，重点支持出险房企融资需求，发挥稳定市场预期的重要作用。

（二）恢复市场预期，释放房地产需求

房地产市场健康发展需要房地产销售端的企稳支撑。坚持“房住不炒”的原则底线和“稳地价、稳房价、稳预期”的发展目标，因城施策，以满足刚需和改善性住房需求为核心，加大政策支持力度，保障楼市流动性，稳定住房消费市场。一是维持购房支持政策稳定性，增信心，稳预期。延续个人贷款利率稳定下行、适度降低个人贷款首付比例等购房优惠政策，激活刚需和改善性住房需求。二是进一步放开购房限制，除北京、上海、深圳等少数住房供求关系突出的城市之外，允许其他城市根据实际情况取消各类购房限制政策，例如逐步放开新房限价、限购、限贷等措施。允许各地方根据新的形势及时更新优化房地产调控的工具。三是进一步降低存量房地产信贷成本，缓解居民面临收入下降与高信贷成本的双重压力，防止居民资产负债表持续萎缩和个人贷款不良资产累积。推动存量贷款利率随LPR灵活调整，允许商业银行对房贷利率加点进行适度调整打折，降低居民存量房贷融资成本。

（三）政策托底“保交楼、保民生”

用好用足“保交楼”专项借款与再贷款支持工具，优化审批程序，提高资金利用效率。加快化解相关风险，推动“烂尾楼”项目加快建设交付，保护广大人民群众合法权益。一是摸清底数，严格审核，用好用足现有额度基础上，必要时适当扩展额度。同时，根据全国“问题楼盘”实际情况，适度进行额度扩容或范围扩大等。二是以“保交楼”为首要目标，平衡好回款偿付与保障民生。对于稳定社会民生重要作用的出险项目，应适度放宽偿付要求，优化项目审批，对资金缺口小但确有困难的项目，应予以适度倾斜，切实保证政策资金有力支持“保交楼、保民生”。三是鼓励银行遵循市场化法治化原则支持房地产企业的同时，也做好信贷全流程风险管理，特别是做好贷后监管与服务工作，及时了解项目推进情况，按照项目进度及时放款。四是建立项目风险追责制度，通过追责相关利益方等方式对项目损失给予补偿。对楼盘烂尾负有不可推卸责任的相关利益各方需要承担相应后果。

（作者为社会科学文献出版社总编辑助理兼总编室主任，教育经济与管理学硕士）