房地产开发企业资金管理问题及对策探讨

周锦桃

（中山市龙山置业有限公司，广东 中山 528415）

高杠杆是房地产开发企业的一个特点，是由行业的商业模式决定的，房地产开发企业将精力投放在房地产项目建设与对外扩张中，很多房地产开发企业都采取激进的扩张策略，不断扩大自身的商业版图，但是，部分房地产开发企业对可能出现的风险估计不足，再加上近年来金融政策的不稳定性，打破了企业原有的财务安排和预期，从而造成房地产开发企业暴雷现象频发。如果房地产开发企业具备现金流保障，就会降低对高杠杆的依赖，从而在保障房地产行业可控性的同时，降低房地产开发企业金融所带来的风险。因此，房地产开发企业应当强化资金管理，制定科学的资金使用规划，对资金的使用进行全流程监管，并且加快开发、销售和回笼资金进度，加强房地产开发企业的资金周转能力，加强成本控制，这样才可以确保房地产开发企业实现可持续发展的目标。本文基于房地产开发企业视角，分析了资金管理对房地产开发企业的重要作用，并且就房地产资金管理的优化途径和方法进行了研究，以期助力房地产开发企业提高资金的使用效率。

一、房地产开发企业资金管理概述

资金管理是企业对资金的来源和资金使用进行计划和监督以及控制等各项工作的统称，企业资金管理主要是对资金的配置、使用效率以及安全监管这三个方面进行管理，企业开展资金管理的首要任务是保障企业资金的安全性和完整性，在此基础上提升资金的效益，而最终目的是为企业创造更高的效益[1]。对于房地产开发企业来说，资金就是企业运营的血液，资金管理在整个内部管控体系中占据极其重要的地位，加强资金管控、充分发挥规模优势是关系企业效益与可持续发展的重要因素，如何提升资金管理水平是现代企业所面临的重点问题。

房地产行业关乎经济和社会稳定，经常受我国宏观政策的调控，房地产开发企业应当顺应市场的发展潮流，根据宏观政策不断调整内部的管控措施，尤其是针对资金管理的措施，这样才可以提高其市场应变能力。房地产项目开发周期较长，拿地到销售所需要的时间不等，企业在土地投资阶段就需要大量的现金流，在前期施工建设中又需要大量资金，其销售情况不稳定，导致很多房地产开发企业比较依赖外部融资。因此，房地产开发企业应当做好融资工作，并且强化资金使用风险管理，通过资金集中、封闭运行来加强监管，对资金进行统筹安排，这样才可以全面提升企业资金的流通效率[2]。

二、房地产开发企业加强资金管理的重要性分析

第一，确保项目顺利建成。房地产开发企业在项目开发建设中的资金支出流量较大，在项目立项阶段，企业应当进行可行性研究。在征地阶段，企业需要支付土地出让费、土地闲置费、拆迁补偿费等，同时企业还需要在勘察设计阶段支付规划设计费用。在项目开发报验阶段和招投标阶段，也同样需要支付大额的资金，如造价咨询费、施工图纸的编制费用等，在施工阶段和竣工验收阶段需要支付基础设施费、竣工图编制费用等，不仅如此，企业还需要在后续的销售、房屋交付阶段支付相关费用，企业应当保证有充足的营运性资金，这样才可以确保项目各个阶段可以按照建设进度实施。房地产开发企业加强资金管理，借助统一集中的资金平台有助于实现资金信息透明化，全面掌握资金的动向，对资金的形态和存量以及收益等信息实时了解和查询，在此基础上企业可以对根据项目建设的具体情况对资金的使用进行统一、合理的规划，将资金运用到重点项目建设中，确保企业房地产项目的顺利完成。

第二，增强企业风险防范能力。在房地产开发企业内控体系中，风险管理是一项重要的内容，房地产开发企业只有认识到风险管控的重要性，分析当前房地产开发企业风险管理的不足，才可以采取有效的应对措施。房地产开发企业面临的风险种类很多，如项目风险、施工风险、法律风险以及安全风险等，企业应当不断加强内部监督和管理，清晰地划分企业当前所面临的风险类别，同时，还需要构建完善的内部控制，强化内部管控，这样才可以降低风险损失。房地产开发企业强化资金管理，其基本措施就是完善资金管理体系，优化资金使用的流程，不断优化内部管理结构，这对于房地产开发企业强化内部控制，提升内控成效具有重要的作用。企业需要对资金的流入与流出加强监督和管理，做好资金管理计划，可以使企业减少坏账和死账，还可以降低资金的使用成本，进而对企业增加经营性资金起到积极作用。房地产开发企业在内部经营性资金增加时，企业可以运用更多的资金去解决各种财务问题，提高企业的风险防范和应对能力。

三、房地产开发企业在资金管理中存在的主要问题

（一）缺乏科学的资金计划，资金流入与流出管理不规范

科学、有效的资金计划，对企业提高资金管理效果的意义重大，房地产开发企业应当根据企业资金管理的特点以及实际经营状况对资金使用做出规划，这样才可以严格按照规划对资金流入与流出进行规范管理，避免资金浪费。当前，部分企业还存在一定的问题。第一，一些房地产开发企业未执行资金计划，只是单纯地依靠外部融资来维持自身的经济活动，却没有考虑国家融资政策的变化，也没有考虑到自身资金链断裂的应对措施，企业在日常的资金使用中通常都是遵从企业领导的意见，对资金的使用存在盲目性，导致房地产开发企业很容易出现资金链断裂的风险。第二，资金计划的不完善、不科学也会影响资金的规范管理。房地产开发企业为了能够稳定发展，致力于加强对资金的管控，并且制定了相应的资金管理计划，但在实际的资金使用环节中，却没有参考资金计划的内容执行，打破了企业的资金计划，使企业无法对后续的工作进行科学管理[3]。而且，有些业务部门的管理人员为了后续工作的便利，减少资金审批手续，就预先申请一定数额的预备金，用于以后的各项支出，这样就会使企业的资金计划失去本来的意义，打乱企业的统一规划。第三，房地产开发企业对资金的流入与流出管理不规范，究其原因，包括两个方面。一方面，企业资金管理的制度和流程不完善、不规范，部分人员在实际的执行过程中不能严格规范自身的行为；另一方面，企业对资金的流入与流出缺乏有效的监管，难以对资金的流向和流量等进行全过程监控，导致企业的资金管理存在一些问题。

（二）融资途径单一，资金管理不到位

房地产开发企业对资金的需求较大，且由于自身的自有资金不够充足，企业对外部融资的依赖性较强，但融资途径单一，会影响企业资金的正常流转，甚至可能会影响房地产开发企业的正常经营。第一，资金是房地产开发企业的生命线，大多数房地产开发商的主要管理活动就是围绕着融资进行的，但目前房地产开发企业的融资途径大多依靠银行贷款，一旦国家的宏观政策发生改变，就会对房地产开发企业融资的难易程度产生巨大影响。第二，很多房地产开发企业在项目建设前夕，也会选择发债或者股权融资的方式获得资金，在获取土地使用权这一环节中，采用这两种融资方式较多，但具有一定的弊端。例如，房地产开发企业采用股权融资的方式，其资金使用期限较长，财务风险比较小，但企业将面临控制权分散和失去控制权的风险，并且其资本成本较高；与此同时，股权融资方式的要求比较高，很多房地产开发企业融资渠道都受到一定的限制。

（三）内部监管机制不健全

第一，企业内部监管体系不完善。在内部监管体系中，未对资金使用的监管流程进行明确，也没有设置专门的岗位监督资金使用情况，企业无法对资金的流入与流出进行监管，从而难以发现资金使用过程中存在的问题，不利于企业改善资金管理的环境。同时，企业的内部审计机制也未健全，企业无法对已经发生过的经营数据进行审计监督，不能核实每笔交易的真实性。第二，部分企业的信息化管理系统建设步伐缓慢，也没有专门针对资金管理开设专门的管理模块，难以对资金使用形成有效的监控，导致企业出现项目资金挪用、资金使用不规范等现象发生。

四、房地产开发企业加强资金管理的对策

（一）制定资金使用计划，规范资金流入与流出

首先，房地产开发企业应当认识到资金计划对资金管理工作的重要意义，并且制定科学的资金使用计划。资金规划和企业预算或者经营计划是密不可分的，企业在制定资金使用计划时，应当结合企业整体的经营计划来制定资金计划，确保资金规划不会脱离企业经营管理计划。企业对一定时期内的收款和付款编制计划，收款要做到按照每个客户的账期编制收到的款项，要指定非常详细的计划；而付款的内容比较复杂，企业应当按照具体的科目进行分类，如针对货款支出，企业应当要单独编制，货款按照供应商的账期，编制一定时期内需要支付的款项，对于日常费用的支出，企业则可以根据预算进行编制资金流出情况。其次，房地产开发企业在编制资金使用计划时，还应当注重计划内容的科学性和合理性，对各部门的资金使用情况进行严格的规范。财务人员应当及时向管理者反馈资金计划的执行情况，充分分析实际情况与资金计划之间的差异性，并且对不遵守资金计划的人员应当进行相应的处罚，保证各部门可以严格按照资金计划开展工作。最后，企业还需要对资金的流入与流出进行严格的规范。一方面，企业应当不断优化资金管理的措施和流程，强化内部控制体系建设，对资金使用的各环节的程序和流程都加以明确，并且在制定中明确各部门在资金管理中相应的职责，确保各部门之间可以形成有效的联动机制，共同致力于资金管理工作；另一方面，企业还应当运用大数据平台加强对资金使用的监控，定期对资金的流向和流量等内容进行监督，促使房地产开发企业可以实时掌握资金流转的信息，便于企业对资金进行科学的规划[4]。

（二）拓宽融资渠道，盘活资金

第一，为了缓解高杠杆压力下还本付息所带来的现金流压力，房地产开发企业不能仅通过贷款、发行债券等有息负债的方式扩大融资力度，而应通过多渠道进行资金筹集[5]。在当前市场融资收紧的背景下，房地产开发企业部分融资渠道受到限制，企业应当综合运用地产私募基金等方式补充资金，降低企业的有息负债，并结合企业的发展战略促进地产金融能力的提升[6]。同时，房地产开发企业还应当加强对国家宏观融资政策的分析，了解当下融资环境的变化，如果政府对市场资金放宽了限制，企业应当抓住这一机遇，不断拓宽融资渠道，解决企业资金短缺的现实问题。第二，房地产开发企业每一个发展阶段的融资需求都是不同的，企业应当根据不同时期的资金需求制定科学的融资计划，充分了解每一家商业银行的贷款政策，合理选择融资途径。同时，房地产开发企业还可以优化内部资本结构，拓宽企业的融资渠道，如信托手段，企业还可以运用供应链平台盘活内部的资金，从而更好地解决资金缺口。

（三）健全资金使用监管机制

第一，房地产开发企业应当构建完善的内部监督管理机制，设置专门的监管岗位，明确其岗位职责；同时，还要建立相匹配的内部审计监督机制，审计人员定期对企业已经发生过的经营数据进行审计，及时发现企业资金使用中存在的不足和问题，并采取对应的措施加以改进，提高房地产开发企业资金管理能力。第二，企业还应当加强信息化建设，建立资金管理系统，将其与企业的业务系统与账务系统相关联，同时还要运用大数据、云技术等先进的信息技术对企业的资金流转情况进行实时监控，规范房地产开发企业资金使用的行为，从而可以降低企业的财务成本。

五、结语

综上所述，资金是房地产开发企业的最重要的资源之一，因此房地产开发企业应当高度重视资金管理工作，将其纳入企业发展战略规划中，并且不断优化资金管理体系，根据战略导向和经营计划制定科学、完整的资金计划，严格按照资金使用计划开展各项工作，确保企业可以对资金的流入与流出进行有效管控。同时，房地产开发企业还应当不断拓宽筹资渠道，顺应国家宏观经济政策的变化，不断优化和改善融资环境，并加强资金使用监管，对资金的流转情况进行全程监控，从而提高房地产开发企业的资金管理成效。