农文旅项目开发运营全过程管理顾问咨询服务模式

文︱林峰

旅游项目的综合开发往往有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以提升该地区的文化品牌，对区域经济、人文、生态都具有深刻的影响。项目的从无到有，涉及多方面利益，必须科学规划、精心设计，做好旅游项目开发建设各阶段的管理工作。绿维文旅推出农文旅项目开发运营全过程管理顾问咨询服务模式。中国非常需要这样的全过程的咨询服务，这将是中国未来农文旅开发运营非常重要的推手模式和最经济化的模式。

旅游项目开发的四大阶段

根据旅游项目特点和项目开发建设的客观情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为四个阶段：开发前期筹备阶段、开发招商投资阶段、开发建设阶段、开发运营阶段。每个阶段对应的核心任务如下。

1.开发前期筹备阶段

投资决策与研究：投资决策过程中，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。投资方可委托旅游投资顾问公司进行市场调研，对资源价值、市场环境、客源区域、游客结构、消费习惯、价格接受度的初步考察之后，对项目总体进行可行性研究，平衡好项目总投资额、成本回收期及经济、社会效益，最终出具一份《可行性研究报告》作为决策依据。

策划、规划咨询方案：通过产品策划明确项目定位、业态配比、产品组合、经营周期，并与此同步编制旅游总体发展规划，确定规划条件，或直接编制控制性详细规划。

项目设计、运作策划：项目设计不是旅游规划，项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。

政府审批事项办理：通过政府的各项审批非常重要，主要是用地审批与手续报审。其中涉及发改委立项、可行性研究报告审批、规划评审、市级/省级/国家级重点扶持项目立项与申请、国债项目等特殊扶持申请，规划委批准，土地规划审批，建设土地的招、拍、挂与征用，合同中政府承诺的落实，施工图的审查，建设准备与报建批复等，这些工作为政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作奠定基础。同时，在投资商与旅游资源控制方签订合同前，须划定红线，确定项目的开发用地和建设用地，确定核心土地购买权、门票收益权、项目开发与招商权等所有权和经营权。

2.开发招商投资阶段

资金运作与招商引资：旅游项目的开发一般都是回收期较长的长线投资，分阶段的招商引资成为旅游项目开发的具体和持续工作。目前，往往通过“引智”达到“引资”，将“资源”在“智力”的创意下转化为“资本”，邀请专业咨询公司，借用其专业的、广泛的人才和资源渠道，对旅游项目进行推介。

3.开发建设阶段

开发建设阶段以建设工程管理为主，重在建设的招标管理工作和后期的验收管理。

工程招标与建设管理：以项目经理为首协调各方，负责工程招标、建设准备和工程施工期间的管理工作，监督、控制工程进度、安全与质量，协调各施工单位的交叉作业，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基础设施与公共设施建设项目、重点引擎与一般项目、区域综合开发项目等。

工程竣工验收：项目建设工程结束后，项目法人要组织建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，全面检查是否符合设计要求和工程质量，并取得竣工合格资料、数据和凭证，促进项目及时发挥投资效果。

4.开发运营阶段

开业前筹备：项目建设完工阶段，必须着手管理团队的架构与服务人员的培训工作，确保管理体系和相应的管理制度的完整。人员管理涉及导游、保安、环卫人员、技术维护、营销人员等服务人员，必须通过现场实操、岗位培训、应急演练等夯实性基础工作的培训管理，才能运行到位。另外，旅游标识系统、旅游卫生系统、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等也要在开业初期保证正常运营。开业前还要有切实可行的开业营销方案，营销队伍要理清渠道、展开品牌推广和活动促销，提高项目的社会影响力。

开业试运营：重点是树立品牌意识，做好文化体系建设和特色服务。推进旅游项目的文化体系建设和加强主题服务设施，实施丰富多样的主题活动、内部运营与营销相互促进、完善提升管理水平，建立预防为主、防消结合的安全保障体系，强化团队和人才培养，以“外树品牌，內立品质”为理念，保证项目的良好口碑和品牌知名度，促使客流量稳步上升、内部运营体系规范高效。

持续运营升级提档：随着已开发旅游资源价值的逐步释放，要不断进行旅游延伸产业的开发和完善，同时根据市场新需求不断推进旅游产品的深度开发与更新，适当的进行持续性包装并打造项目IP。

旅游项目开发建设流程

由于各种原因，现在也出现了“边规划、边报批、边建设、边开放”的开发现象。绿维文旅在多年的研究和实践基础上，提炼出了旅游项目的一般开发流程。在一般开发流程里，绿维文旅特别强调了“四先定律”：一是先进行产品策划，再编制规划，而非先规划后策划；二是先规划再建设，而非盲目建设，或搞四边工程；三是先确保旅游特许经营权，再锁定核心地块的资源权益；四是先设计商业运作模式，清晰把握资金运作思路，找准盈利点再投入资金。

旅游项目开发建设流程图

策划规划设计顾问咨询服务

旅游项目从投资意向产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每个环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。

农文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式

绿维文旅正在全力推广农文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式。

模式由来：这个咨询服务也是来源于《旅游开发运营》书籍。《旅游开发运营教程》于2019 年中国旅游出版社出版，且被评为十三五精品教材。这本书是在上百个开发运营案例研究的基础上形成的一本具有“旅游开发运营”全新知识架构的方法论教程。这本书立足旅游发展新阶段，首创旅游开发运营知识体系，结合经典案例教学，形成了覆盖旅游开发运营全要素、全产业链、全过程的新理念、新模式、新方法，以旅游引领区域综合发展的视角和市场化的理念，对现阶段旅游管理学科的知识架构形成了结构补充，对旅游目的地综合开发、旅游策划规划设计、旅游投融资、旅游运营与管理都能够起到有效的整合指引作用。

这本书基于绿维文旅近二十年的工作经验，总结了农文旅开发运营从前期开发、中期建设到后期运营的全过程以及各阶段的任务要点。

模式介绍：农文旅开发运营需要一个机构从头到尾为我们的投资企业、开发企业等，从前端到后端提供全方位服务。绿维文旅过去做的是规划和设计、建造、运营，今天我们不只是做这些，而是做这些内容的咨询服务，这个咨询服务包括投融资咨询顾问服务、策划规划设计顾问咨询服务、工程建造顾问咨询服务、运营顾问咨询服务。

（1）策划规划设计顾问咨询服务

（2）投融资咨询顾问服务

提供的服务内容包括但不限于：协助甲方进行产品、资产、财务和经营情况进行综合梳理；对甲方公司进行尽职调查，形成《尽职调查报告》；融资方案的设计（资产优化方案、资产盘活方案和股权转让方案等）；对接目标投资人，进行项目路演；协助甲方进行融资谈判；其他与投融资相关的咨询服务。

（3）工程建造顾问咨询服务

（4）运营顾问咨询服务

策划规划设计顾问咨询服务

工程建造顾问咨询服务

农文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式是中国文旅产业高质量发展的咨询服务创新模式，需要深入探索其管理要求和咨询服务内容。农文旅开发运营全过程管理咨询服务模式，即包括农文旅开发运营过程中的财务顾问咨询、策划规划设计咨询、工程管理咨询和运营管理咨询四位一体的订单式管理咨询服务模式。该模式解决了三个脱节和四大分离的问题。该模式以运营全程参与为前提，使前期策划、规划、设计、报规、报建等高效落地，土建、房建、市政、景观、室内、游乐互动等建设过程紧密结合，大幅提升项目工程效率和持续经营回报能力。

围绕四个方面的咨询，构架咨询服务方案，形成咨询服务的内容，落地实现咨询服务的效果，构成一个服务模式。全过程管理咨询在工程过程中已经非常成功，主要是造价管理、项目管理、工程监理等内容，绿维文旅不做工程管理，我们做的是开发运营管理，解决的是资金问题、土地问题、策划设计产品与后端运营之间的关系，这样一个开发运营的全过程管理，是在工程管理之外的更大的全过程管理。