企业侧城市更新项目建设运营实施路径研究——以武汉市X项目为例

郝绍金 鲁旭腾 周东民

(1.中建七局国际工程建设有限公司，广东 广州 510080；2.武汉理工大学土木工程与建筑学院，湖北 武汉 430000)

0 引言

城市更新是一种城市自我调节或受外力推动的机制，其主要目的在于减缓城市衰老，通过结构与功能相互调节，以提高城市整体机能[1]。2021年年底，我国城市化进程已达63.89%。快速的城市化进程伴随而来的是城市生态环境的破坏，居民生活质量的下降。为了提升城市人居环境质量、实现人民现实需求，城市更新行动随之被提上日程。城市更新是一类综合性很强的系统工程，涉及要素面广量大，与政府、企业、公众多方利益休戚相关。项目实施成功与否，不仅与政府、企业利益与共，更与人民的福祉紧密相连[2-3]

本文所讨论的企业属于能够承担EPC项目的企业，其能够在城市更新的全过程中承担不可缺失的责任。其主要任务是联合各方主体实施并完成城市更新项目，争取自身利益最大化，满足外在政策要求。从城市更新主要利益构成主体“政府-开发商-业主”来看，企业侧城市更新是城市更新项目实施的重要一环[4]。

自“十四五”以来，国家对于实施城市更新行动计划愈发重视，并将城市更新上升到国家战略层面。一方面，企业应顺应国家号召参与城市更新，提升城市品质，优化人居环境；另一方面，企业侧城市更新满足内在发展需求。攻克城市更新关键技术不仅有利于强化企业自身的技术优势、提升原始创新能力、形成企业核心竞争力[5]，而且通过承接优质项目和深化高端市场开拓，促进企业侧城市更新项目业务的多元化发展。

站在企业的角度，企业参与城市更新的长期目标是努力将自身打造为一流水平的城市开发建设运营服务商，业务范围涵盖开发、建设和运营三大方向；提升企业自身在城市更新项目开发阶段的投资决策能力、建设阶段的策划分析能力和运营阶段的风险管控能力；通过健全业务生态，提高企业在城市更新项目中的综合运作能力；在不损害其他主体利益的前提下，尽可能地争取自身利益最大化[6]。

1 企业侧城市更新项目建设运营总体思路

本次研究立足于企业角度，依托国家相关政策，探索性提出EPC+O的实施路径，以实现企业在城市更新项目中的全过程管理。路径核心包括以下4个部分：

(1)项目前期调研准备。具体包括5个部分：①明确城市更新的更新目标；②明确城市更新的对象和主体，即“三旧”；③明确城市规模；④明确城市更新“用地信息”与产权主体，具体包括改造地块的具体位置、范围、面积和现状等；⑤拟定项目更新原则及思路。

(2)项目投标投资分析。该部分结合案例推理技术，通过数据库构建并设计软件，拟实现三个目标：①企业侧投标投资因素分析；②备选项目数据框架构建方案；③备选项目评级。通过梳理项目成本影响因素，发掘项目成本影响关键路径并预测建设成本。

(3)建设策划。通过关键因素提取和成本预测，拟实现三个目标：①筹资与融资分析；②建设方案策划；③建设成本策划。

(4)运营模式分析与评估。通过分析与评估，拟实现三个目标：①运营模式策划；②运营风险管控；③运营阶段进度反馈与修正。

本文将以武汉市X项目为例，进行路径可行性论证。

2 企业侧城市更新项目建设运营实施路径

下面对投标投资、建设策划、运营模式分析与评估的具体操作步骤进行具体介绍。

项目投标投资、建设策划及运营三大部分是城市更新项目的核心内容，分别对应相应的核心算法，以提供一个切实有效的实施路径(图1)。

2.1 研发城市更新项目投标投资决策技术工具

企业侧城市更新投标投资分析过程中的核心算法为人工智能领域的案例推理技术(CBR)。这是一种知识重用的技术，其核心在于利用过去类似的案例指导解决新的问题[7]。通过企业实地调研、专家访谈、问卷收集的方式收集企业所关注的城市更新项目投标投资关键因素。经汇总，得到投标决策影响因素，为项目基本信息、招标企业特征信息、投标企业特征、市场竞争特征、项目自身因素五大类，共27项；得到投资决策影响因素，为项目检索信息、经济效益评价信息、投资方案信息三大类，共20项。构建投标投资决策案例库(图2)。

图2 投标投资决策案例库示例(截图)

共收集案例191个(案例实地调研主要来源为中建七局，网上开源数据来源于财政部与社会资本合作中心https：//www.cpppc.org：8082/inforpublic/homepage.html)，通过信息整理分析，构建体现企业发展战略的城市更新项目投资案例数据库，依托大数据，运用案例推理技术，建立投标投资决策参考数学模型，开发投标投资决策软件，形成包括“逻辑语言、数学语言和计算机语言”的高效率动态投标投资决策系统框架，为进行具体的城市更新项目决策提供具有企业知识产权的技术工具。

在投标投资决策软件中，案例推理的具体步骤如图3所示。首先，将目标项目按照软件提示进行特征输入以进行检索，与城市更新项目投标投资决策案例库中的案例进行匹配，根据检索机制进行相似度计算，将相似度阈值以上的案例确定为相似项目案例；其次，对相似项目案例进行重用，作为目标投资方案的参考方案进行备选，如果案例重用得不到满意解，则需要根据目标案例实际情况对获取的重用案例进行修正，利用修正方案得到建议结果；最后，将新项目及其投资方案结果作为历史案例，存储于城市更新项目投标投资决策案例库，以完成对案例库的更新。

图3 企业侧城市更新项目投标投资决策软件框架

2.2 企业侧城市更新项目建设策划

企业侧城市更新项目建设策划同样是企业侧城市更新项目实施阶段的重要环节，其关键在于进行企业侧城市更新项目建设策划分析，其中核心算法在于系统动力学模型构建。

系统动力学模型指基于系统动力学相关原理，通过构建模型，研究复杂系统的结构及动态变化趋势[8]。城市更新项目建设阶段成本管理的重难点主要体现在与居民沟通协调难度大、物料成本高、施工组织设计要求高和工程变更导致成本增加4个方面，企业在城市更新项目中更注重建设阶段的成本管控，因此，以成本管理为导向，分析城市更新项目建设阶段进度、质量、安全与项目成本间的因果关系，利用Vensim软件构建项目目标集成管理的系统动力学模型，对城市更新项目建设阶段的成本变化情况进行仿真分析，为已承接的城市更新项目建设阶段的成本管控过程提供理论支撑和管控技术，保障项目的经济效益。企业侧城市更新项目建设策划分析流程如图4所示。

图4 企业侧城市更新项目建设策划分析流程

2.3 经营性城市更新项目运营风险管控

城市更新项目运营模式分析与评估是企业侧城市更新项目运营阶段的重要环节，该环节的核心在于进行经营性城市更新项目运营风险管控，其中重点在于解释结构模型和模糊贝叶斯网络模型的构建。

解释结构模型(ISM)是根据多层次系统要素之间相互关联、相互制约的关系建立结构矩阵，在此基础上建立解释多级层次结构模型，让系统层次化、结构化、明晰化[9]。模糊贝叶斯网络模型是一种基于模糊集理论和贝叶斯网络的方法，其不但能对风险进行准确评估，还能推出不同风险因素之间的因果概率关系，有利于风险控制[10]。经营性城市更新项目运营风险管控流程如图5所示。

图5 经营性城市更新项目运营风险管控流程

首先，构建城市更新项目运营风险因素集；其次，通过解释结构模型对运营风险因素做耦合关系分析以获取层级结构；再次，利用模糊集理论处理专家评估结果，获取贝叶斯网络的概率参数；最后，利用得到的以上两部分结果输入GeNIe软件，拟构建模糊贝叶斯网络模型。利用模糊贝叶斯网络模型的具体过程为：首先，利用根节点的先验概率进行正向因果推理，计算得出目标节点的边缘概率，即运营风险的综合风险概率；其次，结合综合风险概率判断风险等级，并根据最低合理可行原则(ALARP)指导企业制定风险应对策略；最后，以目标节点为证据节点进行反向诊断推理，计算得出其他节点的后验概率和敏感性。

3 案例分析

3.1 案例概况

武汉市X项目位于武汉市洪山区，为武汉市TC街道城市更新综合改造项目，改造面积为21万m2，涉及常住人口2174户。该项目合同周期为102周，项目合同额为17 500万元。改造地块属集体建设用地，土地用途为住宅，已办理所有权证。

3.2 企业侧城市更新投标投资分析

通过将目标项目投标相关因素输入投标投资决策软件界面(图6)，可获得该项目最相似案例，综合相似度为64.3%；通过将目标项目的投资相关因素输入软件进行案例推理，可得到最相似的案例，综合相似度为72.9%。根据相似案例信息分析，建议投标报价策略为不平衡报价；根据相似案例信息分析，建议投资。

3.3 企业侧城市更新项目建设策划

通过系统动力学对影响建设成本的因素进行分析，通过系统动力学Vensim软件建模，城市更新项目成本管控系统存量流量如图7所示。

图7 城市更新项目成本管控系统存量流量图

探索得到关键因素，内部因素细分为技术因素和人员因素，主要考虑当项目技术方案优化和人员工作能力提高时对项目成本的影响；外部因素主要考虑政府、市场、公众发生变化时对项目成本的影响。从模型预测结果来看，项目成本为17 203万元，与项目合同额相比相差297万元，误差率为1.70%，表明该模型预测精度较好。

3.4 企业侧城市更新项目运营模式分析与评估

通过调研分析，得到影响项目运营阶段物理(W)、人理(R)、事理(S)的三大类风险，共25项因素。建立城市更新项目运营阶段风险层级图(图8)，调整概率参数，得到贝叶斯网络图风险概率图(图9)。通过分析可得项目运营期间前三大风险为设备定期维护机制不合理(X9)、安全维护水平低(X14)、功能与安全设计不匹配(X15)。

图9 贝叶斯网络图风险概率图

4 结语

企业是城市更新项目实施过程中的重要主体，且在城市更新过程中扮演着越来越重要的角色。考虑到基于企业视角的城市更新相关研究较少，开展企业侧城市更新项目建设运营实施路径相关研究十分必要。从城市更新项目的投标投资阶段、建设阶段、运营阶段入手进行路径研究，为企业侧城市更新提供路径参考。投标投资阶段，基于案例推理技术设计城市更新项目投标投资决策技术工具，以帮助企业在城市更新项目的开发阶段进行具体的投资决策工作。建设阶段，企业在城市更新项目中更关心建设成本管控，通过系统动力学模型找到影响城市更新项目建设成本变化的关键因素，提出相应措施，为企业侧城市更新项目建设阶段的成本管控工作提供参考依据。运营阶段，通过构建模糊贝叶斯网络模型识别企业侧城市更新项目运营阶段的风险因素，并提供落地的风险管控措施建议，协助企业对城市更新项目进行风险管控。

未来，可基于企业侧城市更新项目EPC+O体系进行探索性研究，结合城市更新项目各阶段的特点，通过进一步优化，改善企业侧城市更新项目开发、建设、运营实施路径。另外，企业还可以尝试打破传统利益博弈观念，从团队合作视角出发，探索多方联合的内涵式城市更新模式，实现多方共赢。