聚焦两会 三个关键词定调2023年楼市

“让全体人民住有所居”是最大的民生。

两会报告对房地产如何定调，以及未来政策走向，历来是业界和经济学界高度关注的话题。

对于行业关注的房地产问题，今年的政府工作报告提出：对于房地产方面的工作，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”70多个字，定调2023年房地产工作。

首先需要明确的是，虽然本次《政府工作报告》的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不表示这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持。

实际上，自2016年中央政治局会议首次提出以来，这一主基调已经持续执行6年，“房住不炒”贯穿了房地产调整政策的始终，在历次高层会议中，“房住不炒”始终是政策底线，并早已被列入党的二十大报告。

今年的政府工作报告中，2023年房地产工作重点更强调的是保障民生、防范风险、扩大消费，这也是“房住不炒”的應有之义。

关键词一 防范风险

房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险。四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆。

在今年的政府工作报告中，“有效防范化解重大经济金融风险”作为今年八大重点工作之一被单独提出。

另外，在今年的政府工作报告中，首提头部房企风险。报告指出，当前房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露，发展仍有不少体制机制障碍。2023年，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。同时，防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。

针对化解房地产风险，住房和城乡建设部部长倪虹在两会“部长通道”接受媒体采访时表示，要用“抓两头、带中间”的方法，以“精准拆弹”的方式化解风险。也就是“一头抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，满足他们合理的融资需求；另一头抓出险房企，一方面帮助他们自救，另一方面严格依法依规处置，绝不让损害群众利益的行为蒙混过关。

由此可见，稳住市场主体是今年行业重要工作，防止更多房企（特别是优质房企）风险暴露，才能稳定市场预期。与此同时，尽管政府工作报告中未提及“保交楼”工作，但保交楼的重要性在此前多次会议中均有体现，预计今年“保交楼”仍是“防风险”的重要发力点。

关键词二 支撑需求

相关统计显示，2022年中国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10%；商品房销售13.33万亿元，同比下降26.7%。

尽管2022年行业持续下行，房地产业增加值仍然占到GDP的6.1%。由此可见房地产在国民经济中的作用无可替代。

今年政府工作报告明确提，支持刚性和改善性住房需求。可以预见，因城施策加大支持刚性和改善性需求释放仍将是今年房地产市场管控的重点工作。

从中央及监管部门层面来看，2022年以来，监管部门已先后落地不少需求端举措，如财政部和税务总局明确一年内换房可以给予退税优惠，央行、银保监会建立首套房贷利率动态调整机制以及下调公积金贷款利率等，降低购房者置业成本，为刚性和改善性购房者提供更好支持。

中指研究院认为，需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点。针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。

关键词三 保障民生

今年的政府工作报告将促进住房需求放在了“保障基本民生”部分，提出“加强住房保障体系建设，解决好新市民、青年人等住房问题”。

据中国银保监会披露，目前在各省市县区，新市民约有3亿人，且分布不均衡。这部分人群的住房问题将主要通过保障性住房来解决。

2023年保租房供给仍将是重要工作。全国住房和城乡建设工作会议提出，2023年新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。同时，住房租赁政策支持力度有望进一步加大，尤其是金融支持力度。

预计，后期我国将持续加大保障房建设力度，增加保障房、共有产权房供应，保障房体系有望协同传统商品房体系，满足刚改需求，解决好新市民、青年人等住房问题，促进房地产行业平稳健康发展。