房地产企业资金管理过程中存在的问题及对策研究

施云燕

（福清锦绣置业有限公司，福建 福清 350300）

对于房地产企业而言，资金管理水平关系企业能否正常地进行经营发展。现阶段，我国房地产企业资金管理方面在实际和理论之间依旧存在很大差异。再加上近几年房地产行业的宏观调控政策，使房地产企业面临着较高的负债压力以及经营风险，所以，企业要想提高应对风险的能力，实现稳定的经营发展，就必须从资金管理方面着手，本文对此展开了详细探究。

一、房地产企业资金管理过程中存在的问题

（一）资金筹集阶段

1.偿债能力。资产负债率是反映企业债务水平的重要指标，该指标也能够反映企业的经营状况，一般情况下，存在一个稳定的区间值，在45%～65%之间比较适合，不能太高或太低。2022年以来，房企融资环境有了一定改善，年末各政府部门、机关单位相继出台了一系列政策，如“金融16条”“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）、股权融资优化新政等，把过去单纯的“救项目”改变为“同时救项目和企业”。2023年初，延续以往政策基调，房企债务重组进程明显加快，但是，这些房企仍然面临着较大债务压力。本文在调研部分房企后，对财务类指标变化趋势整理后得到表1数据（调研房企包含保利置业、碧桂园、华润置地、万科、绿城中国、远洋集团、金辉控股、天誉置业、领地控股、银城国际控股、北辰实业等54家重点房企）。

表1 样本房企部分财务指标

从表1中长短期债务比汇总数据可知，部分房企需要积极采取行动缓解资金流动；从净负债率持续下降趋势可知，多数房企面临着财务状况持续恶化困境；加上多方信用挤兑加速，多数房企隐性债务持续暴露。

2.融资情况。纵观2022年房地产行业发展现状可知，房地产企业融资并不乐观，部分房企期内被实施监管措施，先后被立案调查。这些房企涉及的主要问题包括存货跌价准备操纵、财报预告披露不真实、隐藏部分债务、资产减值不充分等。据公开调研信息可知，2022年7月份被立案处罚的房企详细原因如表2所示。

表2 2022年7月公开处罚房企信息汇总

分析2022年度房地产行业相关数据可知，2022年上半年，房地产开发企业到位资金将近7万亿元，同比降低9.8%，出现了前所未有的降幅。其中，国内贷款总额将近8700万亿元，同比降低11%；外资利用将近30亿元，同比下降49%；自筹资金超过2万亿元，同比降低23%；定金和预收款共2.4万亿元，同比降低0.9%；个人按揭贷款1.24万亿元，同比增加2.7%。

从整体来看，房地产开发企业到位的资金中，自筹资金下降是融资资金降幅增大的主要原因，这意味着房企直接性融资和内部融资的规模仍然未恢复至往年正常水平。

（二）资金使用阶段

1.投资风险。企业在进行投资活动过程中，其投资决策的准确性直接影响企业资金使用效率，如果企业投资更多的是盲目的、跟风状态，那么投资成功率也会大大降低，企业面临的资金风险也会随之增加，所以，企业要重视对投资项目的审核、批准。据国家统计局报道，2023年上半年房地产开发投资同比下降7.9%，表明其整体行业投资前景堪忧。

2.销售费用。房地产企业销售费用会受到广告、促销活动、销售人员团队素质、客户群体喜好、分销方式、流行产品趋势等的各种因素影响，销售费用率是指销售费用和营业收入之间的比值。该数值越小，表明企业经营效益越好，盈利能力也越强。据广发证券发展研究中心披露年报显示，2022年板块房企（38家房地产企业）销售管理费用率为6.1%，比2021年降低0.2pct，整体销售费用幅度下滑规模较小，可能是受企业持续推动降本增效策略影响，销售费用基本处于降无可降状态。

（三）资金回笼阶段

1.存货周期分析。存货周转率代表着企业现有资产的变现能力低，该指标越高，则表明企业变现能力越强，代表企业经营状况也较高；反之，则表明经营不善。根据对表1中54家样本企业调研结果可知，所调研企业连续五年存货周转率基本在35%左右波动，但行业均值在60%左右，远低于行业均值，这说明其现有规模资金流动根本无法满足实际经营需求。在这种情况下，企业可能仍然会选择借款方式来获得足够的资金，但这样会使企业陷入恶性的借款、经营循环中，从而加剧了企业资金风险。

2.应收账款分析。应收账款数值越高，表明企业收款速率越快，平均收款所用时间也越短。但是实际上企业在经营过程中，多数项目收回资金的时间较长，资金回笼速度也较慢，极容易造成资金方面的财务风险。究其原因，可能是因为企业忽略应收账款账龄管理，也可能是对账款回收缺乏追究相关责任人制度，很多员工对此缺乏收账压力，也不会投入更多时间、精力收回账款[1]。据乐居财经报道，2023年3月科顺股份公司应收账款余额高于200万元的房地产企业客户拖欠账款共27亿元，占公司总应收账款余额比重的43.8%，占直销房地产客户总应收账款余额的91.65%，为此该公司表示针对这些核心房地产客户会成立专门的应收账款催收小组，尽力挽回损失。

（四）资金链内外部管理阶段

1.外部分析。外部方面的影响因素主要有信贷政策、限购、税法、土地供应、首付款、突发的新冠肺炎疫情等，再加上房地产行业本身的特殊性，行业与民生息息相关，政府也会采取一系列宏观手段进行调控，如加强二套房管控、打压炒房行为等，这些因素会在一定程度上影响产品销售，从而阻碍企业回收资金，从而加大资金链断裂风险。

2.内部分析。从内部角度看，因为负债比例较高，资本结构设置不合理，给企业资金管理留下重大安全隐患。投资项目规划不充分，资金使用率低，部分项目投资前并没有进行充分调研，导致项目投资失败，大量资金被占用、损失，企业无法顺利进入到下一经营环节中，就会造成资金链断裂风险。盈利水平低，企业现金流不够稳定，盈利能力也有待提高，以至于无法吸引更多优质投资者加入，使企业内部面临着资金方面的管理困境[2]。

二、加强房地产企业资金管理风险控制的策略

（一）加强资金筹集风险控制

1.拓宽融资渠道。近年来，房地产市场的快速发展，使很多投资者把眼光投向房地产企业，一度因为投资过量，出现了投资过度的情况，这种盲目跟风性质的投资也使很多投资者无法获得预期回收资金，存在严重的浪费资源现象。而且，我国房地产企业多数选用的融资方式是银行贷款，利用自身优势筹资占比较少，在这种情况下，如果银行单方面出台对房产的“降温”政策，企业就会面临着严重的资金需求不足问题，甚至出现资金链断裂风险，所以，房地产企业需要拓宽融资渠道，借助多元化融资趋势，减少对银行贷款的依赖性，有效规避资金筹集风险。企业可以选择的融资方式包括房地产信托投资基金、租约变现、股权回购、MBS、海外私募、ABS等，这些方式虽然有部分企业应用得并不成熟，但对房企而言是一种新的融资思路。另外，企业还可以与并购企业共同合作进行项目开发，这样也可以提高企业市场竞争优势，使企业获得充足的资金，分散经营风险[3]。

2.降低资产负债率。房地产企业因为自身资金体量较大，所以，在前期需要投入大量资金，从而支撑各项目建设。如果前期资金不充足，无法满足建设需求，后续一系列工作的开展都会受到影响，与之伴随的资金回笼也会在无形中被延后，从而给企业带来较大的资金压力。但是，过度、没有规划地向银行借款，会给企业造成较高的资产负债率，因此，房企要适当设计资产负债比例，优化资本结构。为了减少大量占用银行资金问题，要在项目建设方面不断加强，在保障质量的同时尽快交付验收工程，尽早回笼资金。房企也可以通过预售制模式提前回收部分资金，并把回笼资金投入后期建设中，这样既可以加大资金回流速率，又可以有效优化负债架构，帮助企业缓解资金偿债压力。

（二）加强资金使用阶段的风险控制

首先，在投资决策方面，要提高决策准确率，降低决策风险，从而减少资金浪费。为了提高投资项目决策准确性，可以从项目可行性研究报告书方面着手，充分收集、整理、汇总、分析资料，考虑项目涉及的各种影响因素、不确定因素，如国家宏观政策趋势、行业市场前景、项目定位、客户群体消费喜好、企业自身发展水平等，分析项目的优势和劣势，确保其风险在可接受范围内。在项目可行性研究报告中，还要对项目资金使用量有精准预估，确定好各环节成本费用，制定出严谨、可行的投资方案，严格把控各环节资金风险。其次，在进行投资过程中，要坚持有效融资组合和分散化原则，有效分散风险和降低风险发生的概率。对于建设项目的住宅和商业地产，也要进行合适的比例分配，尽可能缓解企业资金压力。最后，在项目开展过程中，要严格依据预期进行，各阶段、各环节使用的资金量都要依据，严格按照可行性研究报告中执行，时刻关注内外部局势变化，一旦有突发状况，要及时采取应对措施，尽可能地保持资金投入和产出比相互平衡[4]。

（三）加强资金回笼阶段风险控制

1.提升资金有效使用率。房地产企业在日常业务活动经营过程中，对于不必要的开支要一律管控，尽可能提高资金有效使用率。为了提高资金使用率，就要对其进行合理规划。首先，做好项目建设各种费用收支的战略规划，例如，涉及收并购、开发等大型业务活动；其次，对企业筹集资金、项目营业收入、经营成本支出等做好统筹规划、预算，详细制定各环节预算目标，在设定预算目标前，要对各种设施费用、人工成本费用、材料费用、装修费用等市场价位做好调研，保证资金使用、核算工作的规范化。

2.采取有效的营销策略。产品销售也是项目建设中的一个环节，可以实现资金的增值保值。但是，如果项目施工完成后长期闲置，导致大量存货积压，就会造成资金无法回笼，占用大量资金，阻碍企业战略的实施。房地产企业可以推出各种优惠措施，促进消费，加快资金回笼，提高资金流动速率。房地产业客户群体众多，自身消费习惯、水平也有所差异，所以，对产品的需求也呈现出不同的特点，为了更好地迎合大众客户群体，房地产企业可以采取具有针对性的营销策略。对于不同消费群体，设计不同的促销优惠政策，确保企业在利润不受损的情况下，加快资金回笼速率。

（四）优化资金链风险管理

1.内部风险管理。就企业内部而言，企业要加强风险防范和控制力度，健全资金风险管理预警机制，为资金使用提供高效保障，也使资金链更规范、安全地运行。风险预警机制可以借助信息系统的灵敏度，对各环节资金使用情况进行实时监管，发现偏差及时发出警报，告知相关工作人员，从而对其有问题环节进行有效改善，以此提高资金管理质量和效率。

2.外部风险管理。一是健全相关法律法规。对此，国家可以制定有关民间借贷方面完善的法律法规，利用强有力的制度体系、法律文件，约束民间借贷行为，使其更加规范、合理，也可以降低企业面临的资金融资风险。二是有关部门要不断完善行业监管政策。有关部门要鼓励更多符合市场发展趋势的企业加入市场经济中，加强市场监管，使房地产行业发展得更加规范，为房地产企业发展创造良好的外部环境，以此来增加企业资本的流通性、灵活性。

三、结语

综上所述，在房地产企业业务活动经营过程中，资金管理涉及每个业务环节，任一环节出现资金流问题，业务活动项目都可能会受到一定影响，严重情况下会被迫中止，对后续的产品交付、验收、回款等引起连锁反应。可以说，资金链管理是企业顺利经营的命脉，所以，要加强资金风险防范和管控，确保企业资金链供应，以保证房地产企业的健康发展。