新形势下房地产业健康发展策略研究——以潍坊市为例

庄春华，王建利，陈维正

（1.潍坊工程职业学院，山东 潍坊 262500；2.潍坊高新区国有资本运营管理有限公司，山东 潍坊 261031；3.潍坊市建筑业发展服务中心，山东 潍坊 261031）

房地产市场是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业[1]。房地产业是我国经济增长的着力点和重要引擎。新冠疫情对我国经济产生了重大冲击，作为经济支柱的房地产业受到的影响尤为明显。面对“需求收缩，供给冲击，预期转弱”三重压力[2]，潍坊市房地产市场保持低位运行，先后呈现下行探底、筑底企稳态势。随着疫情时代已成为“过去式”，各地政府正努力恢复和扩大消费，并以促进消费、基础设施建设和地产业为主要抓手，积极推动经济发展。“二十大”报告中指出，房地产行业的发展与民生福祉紧密相连[3]，中共中央国务院关于《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》要求，坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系，是加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然选择[4]。新形势下，潍坊市房地产业必须正视所面临的问题，结合国家宏观经济政策，运用新思维、新理念、新方法进行调整，严格贯彻落实党中央、国务院关于房地产业发展的决策部署以及中央经济工作会议精神，围绕做好“创新绿色、动能转换优存量”和“着眼未来、高端引领扩增量”两篇文章，因城施策、分类指导，因地制宜出台调控举措，提振市场信心，走健康持续发展之路。

一、2022 年潍坊市房地产市场运行情况及特点

2022 年，受宏观经济不景气，加之疫情因素的影响，潍坊市房地产市场预期转弱、销售下滑，市场保持低位运行，先后呈现下行探底、筑底企稳态势。

（一）房地产市场运行情况

2022 年，潍坊全市供地节奏全面放缓，供求规模持续下降。受到市场整体下行及拿地政策影响，开发企业拿地意愿持续走低。全市土地成交呈现量降价升态势。

1.全市房地产居住类用地成交情况：量降价升

2022 年，全市居住类用地成交面积约10703.1 亩，可售建筑面积约1478.9 万平方米，同比分别下降31.1%和31.5%；全市土地价格上涨，同比上涨12.0%。

2.市区房地产居住类用地成交情况：量价齐降

2022 年，市区居住类用地成交面积约3004.4亩，可售建筑面积约469.1 万平方米，同比分别下降43.4%和43.7%；楼面均价1984 元/平方米，同比下降8.2%（见表1 图1）。

图1 2022 年潍坊市区土地成交量价走势

表1 2022 年潍坊市区房地产居住类用地成交情况

2022 年，从区域看，高新区及寒亭区成交建面最高，经开区、奎文区、潍城区次之；峡山区及坊子区成交建面垫底。

3.土地溢价情况：核心区域溢价明显

2022 年，全市房地产用地溢价率为0%的占92.0%，土地溢价率整体回落。但核心地块竞争依然激烈，周围学校、商超、医院等配套设施齐全的成熟地块成为企业争先投资的区域。市区2022 年仅高新土地成交有溢价，均为民企拿地，核心板块成交土地基本保持在15～20%的溢价率，高新区仍然是开发企业投资活跃区域。

（二）市场供应情况：呈现下行探底、企稳回升趋势

2022 年，全市新建商品房网签103478 套、1240.3 万平方米，同比分别下降24%、18.6%，销售总额795.5 亿元，同比下降20.4%。其中，市区新建商品房网签40209 套、511.7 万平方米，同比分别下降17.1%、18.7%，销售总额367.7 亿元，同比下降22.2%（见图2 图3）。

图2 2022 年潍坊全市商品房交易情况（单位：万平方米）

图3 2022 年潍坊市区商品房交易情况（单位：万平方米）

从全年交易情况来看，1-4 月份市场处于下行探底阶段，自5 月份开始逐步企稳回升，7 月份达到市场高点，商品房网签165.9 万平方米，居全省第一。自8 月份开始市场保持稳健态势，11 月份和12 月份，受该市疫情多点散发和优化疫情防控政策的影响，市场呈现小幅回落（见图2 图3）。

（三）市场交易情况：稳中有降，小幅回调

从全年单月走势来看，2、3 月份受春节假期影响，全市销售量惯性回落，4 月份快速回弹，5 月份达到销售峰值，6 月份市场成交骤降，“过山车式”下降，7、8 月份缓慢回弹。随着国家有关政策调整及银行多项优惠措施的推出，11 月和12 月开始回暖，市场信心缓慢修复（见图4）。

图4 2022 年潍坊市区商品房成交均价走势图（单位：万平方米）

（四）价格变化情况：放缓明显

2022 年，全市批准预售商品房82431 套、975.5 万平方米，同比分别下降45.1%、45.3%。其中市区批准预售商品房33387 套、453.2 万平方米，同比分别下降44.9%、43.4%。开发企业不看好市场预期（见表2 图5）。

图5 2022 年潍坊全市商品房批准预售情况（单位：万平方米）

表2 2022 年潍坊市区商品房批准预售情况

（五）市区库存情况：库存压力大

全市现实商品房累计可售面积2260.5 万平方米，去化周期21.9 个月，与11 月份持平，较6月份减少3.8 个月，较1 月份减少1.1 个月。其中商品住宅去化周期17.5 个月、非住宅去化周期48个月（见表3）。

表3 2022 年潍坊市商品房去化周期测算情况（单位：万平米/月）

二、房地产业健康发展需要关注的问题

虽然潍坊市房地产市场总体保持健康稳定，但受信贷调控政策影响，短期出现起伏波动，市场下行明显，需要高度关注市场存在的一系列问题。具体表现在：

（一）市场信心预期不足

在疫情恢复的大背景下，行业整体缺乏预期，市场信心恢复需要一个缓慢的过程，只有实现房企良性运转、自我“造血”，才能实现房地产市场的平稳健康发展。

（二）购房群体持续观望

受复杂经济形势及疫情影响，居民收入降低，预期不稳，消费愈加谨慎。加之部分项目打折促销，市场价格持续回落，在买涨不买跌的心理作用下，市场观望氛围依然浓厚。

（三）企业投资依然谨慎

在市场延续低迷情绪及企业资金持续承压下，企业预期偏弱，减少推盘节奏，2022 年市场供应975.5 万平方米，同比下降45.3%，投资拿地继续保持谨慎，导致土拍市场持续低温。同时，房地产企业回款放缓，个别房地产项目存在延期交付和拖欠工程款风险。

（四）本地企业融资难问题依然存在

虽然2022 年11 月以来，央行、银保监会、证监会“三箭齐发”，但无论是授信，还是债券，都集中在少数头部房企身上，多数房企融资难的问题依然没有得到改变，特别是本地中小房企仍然面临融资难的问题。

三、潍坊市房地产业当前形势分析和研判

（一）政策方面

2022 年房地产政策力度不断加强，需求端和供给端双向发力，但居民收入预期弱，购房观望情绪尚未改变。2022 年二季度，中央政治局会议定调“支持刚性和改善性住房需求”“因城施策”，各地房地产松绑和刺激政策密集出台。三季度受各地停贷风波影响，政策重心转向“保交楼”。2022年7 月28 日的政治局会议提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。同年8 月，住建部、财政部、央行通过政策性银行专项借款方式支持保交楼。四季度政策开始向“保市场主体”转变。

2022 年政府宏观政策求稳，对房地产行业而言偏暖，房地产业政策环境得到持续改善和利好。国家在资金端、政策端等方面发力，促进房地产业实现良性循环。

（二）金融方面

房地产资金监管整体仍较为严格，企业端“三道红线”和银行端“两条红线”继续执行，但相关指标存在微调和优化。一方面改善购房者信贷环境，另一方面在保障市场稳定和不改变房地产融资政策大方向的前提下，积极为优质房企提供政策支持，推动化解当前多发的房企流动性风险。房企开发贷和并购贷将持续合理发放，房企短期流动资金压力将有所缓解。

（三）企业方面

房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。2022 年，潍坊市房企投资及扩张动能降低，销售规模将有所回落，步入无增长时代。新市场新常态下，平衡财务杠杆、提升运营效率、防范市场风险，提升产品竞争力，是企业的关注重点。在当前国家引导和行业调整下，市场资源也在向财务稳健、自有资金充裕的国企、央企倾斜，市场集中度和行业分化调整格局会进一步深入和加速。

（四）需求方面

当前潍坊市住房消费市场仍然以刚性和改善性需求为主，成为市场消费的有力支撑和新动力，住房消费日趋稳定理性，房地产市场走势是影响开发企业销售和消费者购房的重要因素，对开发企业和购房者产生明显的心理预期。环境优美、质量可靠、配套齐全、物业服务好的小区成为购房者的首选。

四、对策建议

房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。潍坊市房地产业应严格贯彻落实党中央、国务院关于房地产业发展的决策部署以及中央经济工作会议精神，进一步强化房地产市场预期引导，积极推动房地产业向新的发展模式转型，促进房地产业提质增效，有效防范化解房地产市场风险。

（一）加强政策评估，实施积极政策，培育消费市场

进一步加强市场分析研判，组织开展调研座谈，同有关部门建立定期会商机制，对中央和地方已出台政策落实情况进行跟踪问效、深入评估。建立完善激活市场政策工具箱，不断释放市场购房需求，扭转市场观望预期，更好地支持刚性和改善性购房合理需求，全力促进房地产市场平稳运行。

（二）创新工作思路，提升服务水平，激发市场活力

加强政企沟通，建立开发企业与商业银行定期对接机制，深度畅通银企沟通渠道，进一步发挥好金融赋能效应。支持协会发挥桥梁纽带作用，开展“手拉手”活动，组织有关大型企事业单位精准对接优质项目，多渠道满足群众各类住房需求。鼓励各地开展线下或线上房展会，进一步活跃住房消费市场。

（三）提升住房品质，实行精准供给，促进高质量发展

一是研究制定提升住宅品质相关意见，鼓励开发企业适应新的发展模式，从粗放式开发模式下的低端求“量”转向精细化模式下的高端求“质”。从产品定位、产品设计、业态布局上进行调整创新，建设功能完善、绿色宜居、健康安全、服务优良、群众满意的高品质住房，更好地满足人民群众多样化的住房需求。二是建立完善房地产开发项目建设工程设计方案联合审查机制，从严控制容积率、建筑密度、绿地率、车位配置、充电基础设施，以及市政基础设施和公共服务配套设施等规划条件和建设意见确定的内容。三是建立开发项目联合巡查监督制度，加强建筑面积、建筑高度、平面位置、车位配置以及公共服务配套设施等工程规划内容和要求的核实，确保项目符合规划要求，从而确保住宅品质。不断满足和持续释放改善性住房需求，积极引领潍坊市房地产行业走向高质量发展。

（四）加强信息公开，引导正面发声，稳定市场预期

建立定期信息公开制度，加强政企信息沟通，及时研判房地产市场发展形势，加强房地产市场相关信息的公开发布，及时回应社会关切。加大新闻媒体的宣传引导,正确分析、及时报道和解读房地产市场形势和政策，及时主动澄清涉及房地产市场的不实信息，依法严肃查处造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者和扰乱市场秩序的行为，保交楼、保民生，切实维护购房者合法权益，稳定市场预期。

（五）夯实主体责任

一是严格落实各县市区属地政府的调控和监管主体责任，以问题为导向，加强市场供需双向调节，改善住房供应结构，强化房地产市场监测分析和预警，建立和完善市场监测分析体系，及时准确把握房地产市场走势。二是强化舆论引导和预期管理，引导市场买卖双方合理投放和消费。正确引导社会舆论，及时主动澄清涉及房地产市场的不实信息。依法严肃查处造谣、炒作不实信息误导消费者的行为，稳定市场预期。三是落实风险管控机制，在完善“项目停工、延期交房、投诉集中”三本台账的基础上，建立短期内市场出现波动区域采取约谈或发警示函制度，为市场健康平稳发展保驾护航。

（六）保持市场平衡，加强市场监管

根据当前市场在建、在售、库存和棚改等情况，把握好房地产用地供应节奏、时序和规模，分区域确定不同市场供应策略，确保市场总量合理，供需总体平衡。建立和完善企业管理、市场管理、项目管理“三位一体”监管体系，持续推进房地产市场专项整治。加大对预售监管资金的检查频次和通报力度，防止因挪用预售资金导致项目“烂尾”，着力解决延期交房、延期办证等交易纠纷问题。

（七）提升产品品质

积极引导开发企业从产品定位、产品设计、业态布局上进行调整创新，从粗放式开发模式下的低端求“量”转向精细化模式下的高端求“质”。鼓励开发企业深耕市场，以全装修住宅、完整住区和“广厦奖”创建为抓手，引导企业积极应用新材料、新工艺、新技术，全面提升，住房建设品质和质量。持续吸引国内一线品牌房企深耕潍坊，建设一批大盘、名盘，提高建设品质。

（八）防范市场风险

在当前市场下行环境下，部分企业势必会受到严峻考验，停工或延期交房风险预期增加。政府相关部门应强化分析研判，对重点企业、重点项目进行全面摸排、跟踪监控。对存在的问题要早发现、早处置，确保将矛盾消除在萌芽状态，有效防范和依法处置房地产领域突发事件。

五、结语

总之，在新形势下，潍坊市房地产业要继续坚持“房住不炒”总基调[5、6]，严格贯彻落实党中央、国务院关于房地产业发展的决策部署以及中央经济工作会议精神，进一步强化房地产市场预期引导，积极推动房地产业向新的发展模式转型，促进房地产业提质增效。按照“控总量、调结构、提品质、防风险”的总体要求，加强市场分析研判，不断完善长效监管机制[7]，防范化解房地产市场风险，保持房地产业持续健康发展。