管理会计在房地产行业财务管理中应用研究

尹健 广州旭辉企业管理有限公司 陈鑫 中移互联网有限公司

引言

随着市场经济的竞争不断加剧，越来越多的企业开始重视财务制度体系的改革，房地产作为行业中发展势头较为良好的企业，如何将管理会计的作用发挥到最大的效果是一项需要逐步探索的工作。管理会计能够归纳房地产不同项目中与经营有关的关键信息，客观地预测未来一段时间内的经济走向，有效地进行资源调配、监督与指导项目的运作、促进提升预算管理水平，但同时也存在着管理会计理论尚未与实践相融合、管理会计人员自身职业技能不足、房地产信息化应用程度不高等亟待解决的问题。

一、管理会计在房地产中的应用概况

（一）房地产的业务特点

建筑规模大、资产体量大、建设周期长都是房地产行业的业务特点，这些业务特点给房地产行业在开发项目过程中带来较大的经营风险。在漫长的建设周期中，所涉及的人、财、物料等消耗量很大，在某一环节衔接不上或者控制不良则会导致整个房地产项目瘫痪或者停滞。新形势下，房地产企业在国民经济中逐渐增速放缓，各种政府政策调控和监督的力度变大，不同房地产企业之间的价格竞争也更加激烈，利润空间相较之前受到压缩。房地产企业从项目的规划、开发、设计、施工、资金等方面开始寻找获取利润的空间，管理会计的加入可以有效把握资金的节奏、绩效的优化、效益的提升等多方面，从而支撑资源配置、缓解资金压力、降低经营风险等，让房地产企业在地产项目的规划设计、建筑的施工质量、商品的品牌口碑、售后的物业服务等方面综合性提升，打造出地产项目的精品。

（二）管理会计在房地产中应用的介入点

管理会计与财务会计不同，在原有的职能基础上增加了“管理”的职能，不是并列存在的关系。管理会计与财务会计原本同属于一个根源，共用基础的信息数据，管理会计需要参考财务会计的信息，其产生的价值体现在两个方面，那就是“管理”与“会计”理念。管理理念包含了对事项的决策、计划、控制、纠偏等，对现有资源的配置，降低施工的风险与成本，提高生产力。会计就是对房地产的生产、资金等财务情况进行统计与分析，形成与财务报告不同的管理会计报告，供相关的部门或者管理层进行决策，将专业的技术与算术模型运用到管理会计中。

二、管理会计在房地产中应用的意义

（一）提高企业的综合竞争实力

房地产面对激烈的市场竞争环境，不仅需要对外不断地扩张，争取更多项目，保持现有的市场地位份额，也需要加强内部自身的管理，提升企业的综合素质。管理会计的出现让财务管理工作变得更加重要和关键，提高核算的精准性和准确性，利用信息化的手段对财务数据进行汇总和分析，有计划、有节奏地控制和安排资金量，保存了数据库和经验值，为企业的可持续发展提供高质量的支持。在风险防控和资源配置方面，管理会计降低了财务工作的风险，通过数据之间的逻辑关系和信息流程固化更容易发现高风险问题，优化了资源之间的再分配，减少因不平衡性引起的矛盾和纠纷，提高了内部运行的质量和效率。

（二）统筹不同项目中的资源调配

管理会计是管理、会计以及信息化三者参与和相互融合的产物，在房地产中，由于项目较多，涉及的专业领域或模块不同，工程所处的生命周期不同，管理方式和流程也会有所不同，比如土建和机电工程的区别较大，所以与之对应的施工方式、材料采购、施工工艺和数据信息也不同，不同阶段的施工项目如施工和结算阶段所需的资金量、工作流程、工程资料也不同。管理会计侧重于对每个项目做出定制化的测算和支持，考虑项目独立性的同时又确保不同项目在开展的过程中能够调配彼此之间的资源，统筹考虑，实现资源共用、减少浪费。在项目结束时，比较分析预算目标和实际完成情况能够形成项目的闭环管理，不断应用在下一个项目中。

（三）监督与指导项目的开发和运作

管理会计擅长于利用大数据等技术进行数据的汇总、分析，对有限的资金量进行统一的分配和使用，不再是靠原始的人工手写等方式对数据进行积累，而是靠信息化的手段对每个阶段、每个项目的数据进行提取、传递和存储，当实际使用量与计划需求数量之间存在较大的差异时，可以及时跟踪并调整，对人工、材料、管理费、措施费为基础，进行定量的分析，运用量化数据结果说明预算与实际执行之间的差异，加大成本管控的力度，优化施工工艺、施工方案以及工序之间的搭接顺序，对整个项目的生命周期做一次复盘，不断地监督以及指导项目的运作。

（四）促进提升预算管理水平

房地产的资金分配、收支明细都关系到战略方案的调整与部署，在管理会计的应用下可以帮助房地产制定预算水平以及发展战略，因为发展战略是要根据当前的预算水平来进行支撑的，不单单依赖于企业的文化、愿景及目标市场等方面，所以企业的目标制定要参考管理会计在预算收支方面开展的结果。管理会计作为预算的重要工具，不断地促进预算方面的统筹与协调，平衡不同部门、业务之间的关系，将现有资金资源发挥最大作用。

三、管理会计在房地产中面临的挑战

（一）管理会计理论尚未与实践相融合

管理会计在我国起步时间较晚，应用时间较短，程度尚浅，理论研究和实际应用之间存在一定差距，难免出现脱节等现象。首先，对现有的管理会计理论研究不够透彻和深入，停留在表面，发挥作用不够明显。其次，在房地产的实践中，财务管理与管理会计之间的联系不够紧密，不能达到预期的目的和标准，主要原因是管理会计应用范围较为狭窄，只存在于局部，缺乏全局观念，没有对企业的财务管理统一规划的方案及意识，不能深入探究管理会计与经营活动、开发活动、项目组织管理之间的关系。最后，涉及房地产的管理会计内容较为复杂和烦琐，需要依靠不断的经验总结和理论实践反复验证，由此推导至整个流程的改进，形成一个闭环。

（二）管理会计人员自身职业技能不足

在房地产中，从事管理会计的人员缺乏对自身职业素质和能力的清楚认知，主要由于企业内部对管理会计没有重视，认为管理会计只是财务管理的另一个代名词，使得从事管理会计的人员对自身工作范围和责任认知不够，工作态度和情绪不高，处于一种可有可无懈怠的状态。同时，管理会计人员与财务人员不同，管理会计需要为企业提供更加具有参考性和辅助性的决策意见，而不是像财务管理只需要提供最基础的计算核算功能，所以管理会计人员自身做到能够有判断力和决断力，不仅需要学会分析除数据以外的原因和本质，还要给出相应的原因分析和解决建议，才能为高层管理者提供更好的辅助价值。

（三）房地产信息化应用程度不高

信息化的应用范围和应用程度说明了该企业在管理会计方面的投入力度，因为管理会计是需要建立在信息化的基础上，对数据进行采集、汇总、分析和传递，在不同的部门之间进行共享。大多数房地产忽视了信息化的建设，也是整个行业信息化水平有限的原因之一，缺乏了信息化的企业难以保证财务管理的全面性、准确性和及时性，靠人为进行操作和传递很容易造成错误甚至是舞弊行为，难以进行信息之间的整合，发现其逻辑关系，无法实现信息的共享，造成每个部门之间的信息传导困难和脱节，影响整个企业的运行效率和节奏。也正是因为缺乏了信息化的应用，无法客观实际地分析出管理会计的效果以及财务数据的客观性。

（四）缺乏完善配套的管理会计操作体系

一套完备的管理会计政策体系以及操作流程是保障管理会计应用的重要前提，如果缺乏合理有效的运行制度，那么会使得管理会计在实操过程中应用混乱无序，直接关系到财务管理工作的最终效果。在当前市场环境不断优化的情况下，不仅是内部政策，外部的法律法规或者行业规定也缺乏统一有效的内容和形式，没有一套章法可循，这源于管理会计本身的特性是依赖于内部的具体管理，所以需要根据企业自身情况进行制定和规划。与此同时，管理会计的信息属于内部较为关键的信息，当信息不能得到很好保护或被刻意泄露时，则会影响到管理会计最终的效果。

（五）管理会计的应用效果监督反馈不到位

管理会计在房地产中的应用逐渐呈现出优势，房地产会重视考核项目人员、财务人员，但考核的内容没有融入管理会计的元素，从管理会计的视角出发，目前考核指标、体系、方法还存在着诸多的不足之处。管理会计运用之后，到底和运用之前哪些方面存在着进步或者缺失是没有相关数据统计的，对比分析不足使下一阶段管理会计改进和实施方向没有充足的依据和理由。房地产在会计管理的效果方面也缺乏相应的数据分析，比如预算制定、执行和差异分析等，没有及时、准确地向项目部传递有价值的汇总信息，得不到反馈的项目部自然也无法跟进管理会计在运用过程中出现的困难及不足之处，影响管理会计在施工项目中运用的最终效果。

四、管理会计在房地产中应用的解决措施

（一）加强理论在实践中不断应用

房地产企业的在管理会计指导下开展工作，实现企业的高效运作与管理，首先，要发挥理论体系的指导作用，在深入透彻地研究科学管理体系后，从较高的战略层次出发，将管理会计下沉到具体的经营管理工作中去，探究如何与具体的项目相结合，将经营业务活动与管理会计相联系。其次，由于地产项目具有专业性和特殊性，属于一个独立的体系，在探究理论与实践的过程中注意每个项目的经验总结，与财务管理的联系性，在工作中善于总结与发现问题，打通整个工作流，形成闭环管理，在其中所存在的组织变革等予以重视并进行相应的研究。最后，房地产在财务管理内容方面较为烦琐，管理会计运用过程中不断地进行经验总结，不是一味地以理论依据作为指引，把每一个施工项目都当成一个独立的个体进行研究后归纳总结，上升到群体或组织研究。

（二）提升管理会计人员职业素质和技能

管理会计人员的专业素质决定着企业是否能够成功地应用管理会计，所以加强管理会计人员的职业意识，提升管理会计人员的职业素养是非常重要的一步。首先，需要让管理会计人员意识到这类工作区别并超越传统的财务管理，所涉及的不仅是财务部门，更加关联着其他业务部门、后勤部门、职能部门等，确保每个部门都能够积极地参与和配合，这样才能有效地了解每个业务、每个部门运行的问题，从而进行分析找出有针对性的解决措施。其次，高层管理者应树立管理会计的工作氛围，对管理会计给予更多的支持和重视，在工作中加强宣传和培训管理会计相关的概念和意识，从而使得整个企业上下紧密联系，互相配合。最后，管理会计人员加强自身的素质和能力，不再局限于原有的财务管理技能，而是打造属于管理会计的专属能力，参与到企业的管理和决策中，不断培养和提升工作意识和能力。

（三）加快企业管理会计信息化系统的建设

房地产是一个庞大的系统，每个部门之间所从事的工作相差甚远，想要掌握全面的信息必须依赖于建设功能强大的信息化系统，辅助高层管理者获取信息，更好地管理不同部门。信息化系统的建设前提建立在信息化思想意识上，只有培养信息化的意识，才能操作好信息化系统，完善信息化系统的建设。管理会计人员在日常工作中需要操作信息化系统，以此来履行管理会计的职责，使得工作效率提升，跟上企业运行的节奏和步伐。建设信息化系统不仅需要较多的资金支持，前期资金投入，还需要各个部门之间的相互配合，资源共享，为管理会计的渗透融合，信息化系统的连接和共享做好基础，才能为管理会计工作提供最准确和全面的信息，获取第一手的资料。

（四）建立完善的管理会计运行制度和操作体系

管理会计在房地产企业中的运用离不开一套完善的管理会计制度，只有在前期建立一套完整的体系才能在后期让工作更加顺畅开展和有序运行，不断地提高工作秩序和效率。房地产的财务管理貌似很简单，但资金量大，涉及环节较多，使得财务管理无形中增加了复杂的程度。在管理会计的运用过程中，需要从企业全局视角出发，针对实际情况来制定相关的制度和政策，提升实际应用的效果，为财务管理工作的科学性和有效性打下基础。在建立体系时，第一步要制定管理会计的工作目标，可以从短期、中期、长期三方面着手，不断地实现由短及长的目标，及时的纠偏，避免目标过短或长，难以实现或缺乏挑战性。第二步要从内部的驱动力、企业的文化价值观、外部的环境等因素考虑管理会计的因素，结合现有资源来制定相应的政策以及结构体系。

（五）加强管理会计的效果监督与反馈

房地产运营管理会计的目的之一就是通过管理会计加强数据的反馈与监督，比如将管理会计运用到预算中去，那么就要形成对应的监督体系，从预算的编制就开始跟踪，一直延伸到预算的批准、执行、决算等程序，都要有相应的监督及反馈机制，分析预算与实际应用的成本之间的差异情况，分析增加、滞后的原因，将原因分类为可以控制和不可控制两类，对可控的因素及时的汇报给项目相关人员做出调整和修改，不可控制的从系统、制度、流程上进行整改，做好监督和反馈机制。在整个过程中不断地积累相关经验，总结应用过程中的问题，及时地向上级反馈和汇报，以便不同部门之间的相互沟通协调，共同跟进管理会计的应用。

结语

房地产在面对当前市场发展趋势的情况下，不断面临着新的挑战和机会，也必须重视财务管理，改变传统的思维模式，重新确定清晰、可持续的发展路径，将管理会计与工作进行有机结合，最大限度地发挥出管理会计的作用，为管理会计构建好良好的氛围和环境。在此基础上，推动企业健康稳定地运行，以科学、合理、精准的方式保障企业的财务管理效果，增强企业的竞争力。