房地产全面预算管理现状及解决对策

杨勇 上海悦达房地产发展有限公司

引言

市场经济环境中，为满足民众日益增长的房产需求，房地产企业发展速度加快。就房地产企业的发展现状来看，传统的预算管理方式已经无法满足新时代房地产企业的发展需求，房地产企业预算管理弊端逐渐暴露出来。在此种情况下，房地产企业需要结合时代发展特征及自身发展实际需求，转变传统的预算管理理念及模式，以全面预算管理方式提高企业资金的配置率与利用率。全面预算管理，是企业将基本战略目标作为管理目标，以预算编制、执行及监督等手段，实现对企业内部资金的有效控制，提高企业内部管理水平。房地产企业重视全面预算管理，能够将预算管理的全过程性、全员性充分凸显出来，优化企业财务管理模式的同时，扩大业务规模，促进企业持续发展。从此种角度来看，本研究有现实性的价值和意义。

一、房地产全面预算管理的价值

房地产企业发展中，重视全面预算管理十分有必要。其一，可明确目标。房地产企业依据自身实际情况，展开全面预算管理工作，能够科学合理地安排各项经济业务活动，量化决策目标，使企业各部门明确发展目标。其二，改善经营状况[1]。在全面预算编制下，企业可提前预测各项经济业务活动潜在的风险，制定现金预算方案，实现对企业经营风险的控制，以达到改善经营状况目的。其三，促进各部门的协调。基于全面预算管理，房地产企业可形成整体，使企业各部门人员明确自身岗位职责及价值，加强各部门间的联系，促进各部门间的沟通，提高部门信息共享性。

二、房地产全面预算管理现状分析

（一）缺乏对全面预算管理的重视

房地产全面预算管理过程中，缺乏对全面预算管理的重视是普遍问题。现阶段，不少房地产企业已对全面预算管理有正确的理解，并认识到全面预算管理对企业发展的重要性[2]。但是受多种因素影响，仍有部分房地产企业并未充分了解全面预算管理，没有加强对全面预算管理工作的重视。具体表现为，部分企业简单地将全面预算管理归于财务部门，并未专门设置全面预算管理部门及岗位，未配备专业技术人员展开全面预算管理工作，仅要求财务人员依据工作内容展开全面预算管理。也有部分房地产企业将全面预算管理的作用，归纳到资金管理，从此角度设置全面预算管理任务，不可避免地会影响全面预算管理作用的有效发挥。

（二）全面预算管理制度不够完善

就房地产全面预算管理现状来看，部分房地产的全面预算管理制度不够完善。全面预算管理制度在企业内部行为约束中起着至关重要的作用[3]。但因部分房地产企业管理者缺乏对全面预算管理的重视，导致企业只针对业务与财务构建管理制度，并未构建完善的全面预算管理制度。此种现象，导致企业全面预算管理工作的开展无据可依，容易造成全面预算管理工作流于形式。此外，虽然有部分房地产企业制定全面预算管理制度，但是并未结合房地产企业发展实际情况，有针对性地完善管理制度，导致全面预算管理制度无法为房地产企业全面预算管理工作提供指导，执行效率相对偏低。受全面预算管理制度不健全的影响，房地产企业并不能有效地开展监督工作、考核工作等，不利于房地产企业的发展。

（三）全面预算管理组织结构缺失

通过对房地产全面预算管理现状的分析，发现部分房地产企业全面预算管理组织结构缺失。集中表现为，房地产企业独立预算管理团队不足。调查发现，不少房地产企业在经营发展期间，并未专门构建预算管理团队，而是将所有的预算数据交由财务部门处理。企业的总预算涉及企业各个部门[4]。房地产企业管理者构建预算管理小组，依据工作的内容和性质，对各部门提出相应预算要求。各部门经理独立完成部门预算工作后，需要汇总到财务部，并由企业的高层管理人员审核。评审通过后，可报给人力资源备案。预算编制时，预算管理小组人员的能力有限，无法有效复核部门预算情况，预算是依据各部门上报数据计算形成的。若部门负责人汇报作假，将会对企业预算管理水平产生影响。最终制约企业的发展。

（四）全面预算编制方法不够合理

房地产全面预算管理时，全面预算编制方法不够合理是重要的问题。预算编制方法，会对预算编制的效果及质量产生影响。通常来说，固定预算是房地产企业常用的预算编制方法[5]。此种方法固定，灵活性不强。在国家宏观调控政策的实施下，房地产企业预算编制也随之发生变化。房地产预算编制时，所应用的预算编制方法并未考虑到宏观政策问题，不可避免地会影响企业全面预算工作的开展。部分房地产企业在全面预算管理时，并未对企业的外部环境进行衡量。此种预算编制会导致预算内容与企业发展实际不符，影响全面预算编制的准确性。另外，预算编制管理时，以自上而下的方式进行预算编制管理，可能会造成预算编制松弛，降低预算编制执行层的责任感，降低房地产企业全面预算管理水平。

三、房地产全面预算管理问题解决对策研究

（一）转变理念并完善管理制度

房地产全面预算管理过程中，应结合当前企业全面预算管理现状，转变管理理念并完善管理制度。一方面，转变预算管理理念。企业管理者要发挥主观能动作用，自觉学习全面预算管理相关知识，明确全面预算管理对财务管理及企业发展的重要性。积极转变传统理念，形成以全过程为特征的全面预算管理理念[6]。同时，战略角度出发正确理解全面预算，并促进全面预算与战略发展方向的整合。在此基础上，企业管理者可定期组织召开会议，向各部门展开宣传教育，在各环节活动中融入全面预算，确保其能够发挥应用的监督作用。以此，从上至下地强化房地产全面预算管理意识。另一方面，完善管理制度。通常来讲，制度具有约束性和规范性的作用。房地产企业要在遵循国家法律法规及行业标准的基础上，形成与企业发展相符合的全面预算管理制度。制度中要明确规定全面预算管理内容及流程，严格按照流程审批业务活动所需资金，实现对业务流程的有效把控，确保全面预算部管理工作的开展有据可依。

（二）完善组织机构及预警机制

在房地产全面预算管理期间，需要完善组织机构及预警机制。其一，完善组织机构。房地产企业可结合全面预算管理的实际需求，设置预算编制部门，合理划分岗位并配备预算编制人员，要求预算编制人员有较强的预算方案制定及执行能力。基于房地产企业预算制度，预算编制部门要能够制定出与企业发展相符合的预算编制方案，由预算管理委员会审批，指导预算编制工作。其二，完善预警机制。房地产企业经营风险规避的前提是企业建立完善的预算预警机制[7]。房地产企业管理人员要从发展战略出发，通过全面分析的方式确定预警界限，在特定范围内控制业务活动额预算，为企业获取效益奠定基础。同时，要将部门员工的职责、绩效与全面预算相挂钩，形成内部相互竞争与合作的工作氛围，激发员工的工作热情，提高员工的工作积极性和主动性，促进房地产企业全面发展。此外，房地产企业要定期调研市场环境，结合市场的波动情况，及时对预算内容进行调整，要提高全面预算的灵活性，将预算预警机制的作用充分发挥出来。

（三）创新全面预算编制方法

房地产全面预算管理时，要不断创新全面预算编制方法。预算编制是全面预算管理工作的起点。预算编制质量会对预算执行管理效果产生直接的影响[8]。目前，常见预算编制方法较多，包括滚动预算法、固定预算法、零基预算法等。不同预算方法，所取得的预算效果存在差异。房地产企业在预算管理时，要根据其自身发展实际情况合理选择。比如，房地产企业涉及的租赁、办公室及房屋折旧费用等，此类费用并不会在经营业务改变的情况下发生相应变化，属于固定费用，因而可选择固定预算法。应用零基预算法时，该方法不会过多受上期预算收支影响。此种特性，能够提高零基预算法在分配资金方面的适用性。依据预算费用需求情况，可合理调拨。对于紧急的差旅费、房租费等，可优先拨款；对于非紧急的广告费、招商费等，可根据房地产企业情况适当调整。综合来看，房地产全面预算管理过程中，需要围绕自身发展实际，在诸多全面预算编制方法中选择最为合理的方法。

（四）加大预算执行管理力度

在房地产全面预算管理期间，务必要提高预算执行管理力度。绩效与激励机制，是全面预算部管理执行力度提高的前提[9]。房地产企业在对考核指标管理时，可选择平衡记分卡方法，了解房地产企业利益并细化整体战略，形成不同时期的战略目标，将战略重点凸显出来。对指标进行量化，实现对房地产企业经营行为的衡量。同时要不断提高考核与执行管理的操作性水平，对业绩评价时，要分析原因、结果的影响因素，确定房地产企业全体员工均为考核对象，确保预算管理有序开展。将平衡计分卡应用于全面预算管理中时，可将其分成财务维度、内部流程维度、顾客维度、学习与成长维度等。在此基础上，细化战略维度目标。财务维度可分为成本费用、营业收入及营业利润等；内部流程维度可分为成本管理、工程管理、采购管理等；顾客维度可分为顾客的满意度、忠诚度；学习与成长维度可分为员工培训、团队建设。

（五）完善信息化预算反馈制度

房地产全面预算管理过程中，完善信息化预算反馈制度是十分有必要的。随着信息时代的来临，先进技术不断更新，信息数据日益多样和海量[10]。房地产全面预算管理时，需要纵观全局，深入分析各环节产生的数据，形成完善的信息管理体制。在此期间，房地产企业需要借助先进的技术，加强对电子化计算机化预算反馈系统建设的重视，优化预算管理内容。运行预算反馈制度时，房地产企业要准确地评价财务预算管理情况，明确企业全面预算管理中存在的问题和缺陷。同时，要促进房地产企业全面预算管理的信息一体化，使企业实时获取数据动态，并能够实现对数据的分享，提高数据共享性。基于信息化预算反馈的数据共享，可极大程度上减少房地产企业财务工作量，也可促进部门间的协调，提高房地产企业人力资源、物力资源的利用率。除此之外，借助计算机系统，可及时掌握预算数据问题，通过预警及时对预算数据进行处理，保障预算数据的真实性与完整性。

（六）组建优质预算管理团队

房地产全面预算管理时，预算管理人员是直接接触预算管理工作的人员。预算管理人员的专业能力与综合素质，会对预算管理质量及效率产生影响。在此种情况下，房地产企业可组建优质预算管理团队。一方面，加强对预算管理人员招聘的重视。在招聘人才前，要对预算管理人员所处的岗位进行分析，明确预算管理人员应该具备的能力和素质，确定预算管理人员的工作范围及职责。在此基础上，制定人才招聘方案。面向全社会公开招聘，对应聘者的学历、专业能力及工作经历展开调研，选择学历高、能力强且有工作经验的人员，坚持择优录用的原则。另一方面，加强对预算管理人员培训的重视。定期组织在岗的预算管理人员接受培训，培训内容包括预算管理理论、预算管理流程、预算管理注意事项等，强化预算管理人员的全面预算意识，提高预算管理人员的综合能力。以此，为房地产全面预算管理工作的开展提供人才保障。

结语

现代社会发展中，国家相关部门逐渐加强对房地产行业的重视。从某种角度来讲，房地产企业发展期间重视全面预算管理，能够从整体上优化企业财务管理模式及内容，促进资金的优化配置，为房地产企业发展提供充足的资金。本文在明确房地产全面预算管理现状的基础上，分别从转变理念并完善管理制度、完善组织机构及预警机制、创新全面预算编制方法、加大预算执行管理力度、完善信息化预算反馈制度等方面，研究房地产全面预算管理问题解决对策。期望通过本次研究，为日后提高房地产全面预算管理水平提供建议。