房地产企业资金预算管理现状及对策

任凤 北京建工地产有限责任公司

引言

作为资金密集型行业，资金是房地产企业的命脉。为落实国家“房住不炒”的总基调，防范房地产领域金融泡沫风险，近年来，房地产调控政策多次缩紧，各地因地制宜、多措并举。自2020 年以来，“三条红线”“贷款两集中”“土拍两集中”“升级限购、限贷、限价、限售”及增加房地产交易税费等在内的调控政策纷纷出台，从融资、拿地、销售等方面对房地产企业进行更多的约束，加之受外部环境的影响，给房地产企业资金管理带来严峻挑战。

在此背景下，资金管理不善导致的现金流断裂使得诸多房地产企业纷纷破产，诸如恒大、融创、世贸等龙头房地产企业也都相继暴雷。为此，房地产企业应格外注重资金管理，通过有效的资金预算管理实现企业财务管理水平的提高，为企业发展提供资金保障，促使企业在市场环境中更具有竞争力。

一、房地产企业资金预算管理的重要性

资金预算管理是建立在科学预测的基础上，将企业未来一段期间的生产经营活动转换成具体的投资计划、融资计划、运营计划，并通过数据的形式反映企业未来的现金收支情况，为企业管理者作出有效的经济决策提供数据支持。有效的资金预算管理应以科学的预测及调查为前提，从资金预算的编制、审核、执行、调整及考核多个方面进行管控，是兼具资源分配、控制与激励、考核与评价的全面管理体系。

资金运动是企业的“血液循环”，尤其是房地产企业项目开发建设周期长，资金需求量大，受宏观经济形势、楼市调控政策的影响，土地出让价格和规模具有不确定性，存在巨额资金沉淀的风险。为此，资金预算管理对房地产企业的重要性不言而喻。

（一）提升企业市场竞争力

面对日益激烈的市场竞争，房地产企业面临的挑战也更大，唯有通过财务管理的强化，才能保证企业稳定运行。有效的资金预算管理通过对企业资金进行统筹安排，将房地产企业资金配置与项目投融资、开发建设、销售回款等多个环节进行精准匹配与衔接，可以为房地产企业进一步优化资金使用效率，提升资金周转速度，避免资金闲置，从而为企业可持续发展提供资金保障。

（二）降低企业财务风险

房地产企业对资金预算的科学管理，有助于对成本的有效控制，避免出现对项目的盲目投资，实现财务风险的降低，通过增加资金收益、降低资金使用成本，合理规划和控制企业各项成本，从而提升企业整体效益。唯有保证资金预算管理工作的顺利展开，强化企业投融资以及日常运营等，才能够由内强化企业财务管控，对财务风险进行有效防控。

（三）实现企业战略目标

随着我国房地产市场的日益成熟，多项目开发已成为房地产企业应对竞争并获取市场优势的重要战略选择。通过科学的资金预算管理以合理优化配置企业资金，加强资金预算管理的执行与考核，强化资金管控，并结合实际情况对企业战略目标进行适当调整，有助于在过程中对企业运行情况进行合理控制，实现企业既定的战略目标。

二、房地产企业资金预算管理现状

（一）资金预算管理意识不强

资金预算编制是资金预算管理的起点，企业管理层对预算管理的认知程度直接影响着下级各部门对预算管理的重视程度。部分房地产企业在发展过程中虽然建立了全面预算管理制度，但是企业管理层并未形成正确的资金管理理念，对企业资金预算管理缺乏正确的认识，并将企业资金预算工作单一划归为财务部门管理，简单地认为资金预算管理就是财务部门年度按部就班完成的重点工作之一，企业管理层没有真正重视企业资金预算管理，更未意识到资金预算管理对于企业发展的重要性。预算管理意识的薄弱直接影响企业预算管理的有效性，各部门对预算管理工作的不重视，使得财务部门获取的数据可靠性下降，致使后期实际执行过程中易出现较大偏差，不仅谈不上对企业资源的有效配置，更是影响了企业资金管理目标的实现。

（二）缺乏健全的预算管理组织体系

当前，我国大部分房地产企业在组织架构上并未设置专门的预算管理组织或部门，也没有建立健全的资金预算管理制度，而仅是将资金预算作为财务/运营部门的日常职责之一，更有甚者仅将其单纯地作为财务核算的常规性“报表任务”，不重视对资金预算专职人员的培养，以至于具体的资金预算编制人员缺乏专业性，仅仅是在了解业务单位基本情况的基础上，对各业务单位上报的预算数据进行简单的汇总、审核，没有将其上升到资源配置的地位。此外，有些房地产企业虽然建立了资金预算管理制度，但随着市场经济的变化和企业自身的发展，这些制度已然不能满足企业当前的发展需求。这都容易导致企业资金预算管理流于形式、形同虚设，资金预算管理未能真正地起到相应的调节作用，导致财务与营销、运营等事业部门不能很好地协调配合，影响了各项现金的使用效率，最终使得企业实际开展的经济业务与资金预算管理发生严重脱节，造成资金预算内容脱离企业实际发展需求。

（三）预算编制缺乏科学性

科学合理的编制是良好预算执行的基础，资金对于房地产企业而言是至关重要的，资金预算管理的重点也是要合理平衡投融资资金流入与流出、销售回款与投资支出、工资薪金以及税金支付等方面。针对国有房地产企业，更需特别考虑国资委“三降一减”等专项工作要求的影响。尽管我国大部分房地产企业都在积极开展财务管理工作，但是却忽略了资金预算管理工作，没有建立系统的资金统筹调配机制，致使企业现存的预算编制流于形式，并未将房地产企业的实际运营节点与资金预算编制进行有机结合，使得资金预算编制内容与企业真实运营情况严重不匹配。同时，房地产企业的财务人员在制定资金预算管理规划时，为了更好地提升企业经济效益，会从理论方面预测企业经营成果，采用企业财务预算管理模式，预测企业经营发展和成本收支等相关指标，没有结合企业实际的经营发展情况，导致企业在资金预算管理工作中出现各种问题。

（四）预算执行监管不严

多数房地产企业在编制资金预算后，没有很好地执行到位，也没有根据企业自身的实际情况调整相关投资、融资、成本开支等方面预算内容，存在“重编制、轻执行”的倾向，忽视了资金预算在执行过程中管理问题，具体体现在对资金预算编制与执行中的偏差不够重视，发生偏差也未及时调整，缺乏对项目关键节点的跟踪管理与过程控制，超预算或无预算照样开展经济活动，预算执行情况未及时总结与反馈，致使企业资金预算管理未发挥对实际生产经营活动应有的指导和控制作用。同时，由于资金管理职责不明晰，缺乏对相关预算的责任部门和责任人的奖惩机制，使得参与资金预算编制的部门及人员敷衍塞责，致使企业资金预算管理放在后期执行，都是企业经营活动完成后才进行预算控制，企业财务管理人员没有提前介入预算控制，使得房地产企业在资金预算管理上出现严重的滞后，对企业资金预算管理目标的实现带来严重不利影响。

三、优化房地产企业资金预算管理的策略

（一）加强资金预算管理意识

当前，房地产企业逐渐重视全面预算管理工作，意识到资金预算管理对于企业发展的重要性。首先，房地产企业管理者应该具备资金预算管理意识，在企业内部树立全局观念，将预算管理的观念有效地传达给企业全体员工，通过预算目标的细致分解，层层落实，确定各部门管理人员的职责范围，使得企业各部门作为一个整体高效参与到企业资金预算的管理工作中；其次，企业业务部门应强化主动创效意识，在资金预算的编制过程中，以财务部门牵头，营销策划、工程管理、投资运营、成本管理等部门积极配合，提升业务预算数据的准确性，结合企业实际运营情况开展资金预算编制，保障企业资金预算能够自上而下得到落实，实现企业资金的合理分配以及科学统筹，为企业发展提供资金保障；最后，企业财务部门应提高预算管理责任意识，正确理解资金预算精细化管理的内涵，提升预算编制的权威性，坚决执行预算管理，科学统筹资金，不断提升资金使用效率。

（二）完善资金预算管理组织和制度

科学合理的资金预算管理体系能够有助于企业积极有效地开展资金预算管理工作，并能够为企业的健康发展提供科学有效的指导。一是应当在房地产企业内部建立专门的预算管理工作委员会，负责统筹企业整体的预算管理工作，审议预算管理制度、预算目标、预算编制方法和程序等，并负责跟踪、监督预算执行情况，协调、解决预算编制及执行过程中的问题，为企业资金预算管理的实施提供决策支持。二是应增设独立的预算管理部门或小组，培养专业化的预算管理人员，尤其对于规模较大的企业来说，专业化的预算团队能够合理指导各个部门编制预算，对预算执行过程中出现的问题也能够及时纠正，协调企业各个部门在预算执行过程中的矛盾问题，促使企业各项制度能够高效运行，从而实现企业经济效益的最大化。三是应制定并及时调整企业的预算管理制度，明确企业各项管理机构相关职责，落实预算规章制度的相关制度，设定科学合理的奖惩机制，细化预算审批、执行、调整和分析的要求，并明确预算考核与监督的职责部门。

（三）科学编制资金预算管理方案

科学合理的资金预算管理方案可以为房地产企业做出正确的投融资决策提供支撑，房地产编制科学合理的资金预算管理方案应当从以下几个方面着手：一是房地产企业应制定年度经营管理发展目标，这直接影响到企业资金预算管理工作的质量。房地产企业在年度经营目标制定过程中，应该充分考虑企业战略发展目标上的相互统一，综合评估企业内外部潜在风险因素，深入调查企业生产经营各个环节，结合企业实际情况制定科学合理的战略发展目标，采取有效的方式稳步推进资金预算管理工作的有序开展。二是房地产企业在预算编制过程中，应该采用科学合理的预算编制方法，并对预算执行过程中的偏差及时进行更新调整，包括但不限于固定预算、弹性预算等预算方法，不同的企业在面对不同的情况时，选取的预算编制方法也不尽相同，企业需要结合自身的实际情况来选择适合自己的预算编制方法。当前，房地产企业为了自身经营发展需求，通常会选择滚动预算和固定预算来开展预算编制工作。

（四）加大资金预算执行监管力度

房地产企业在资金预算管理执行过程中，预算管理机制流于表面形式。为了改变这种情况，房地产企业需要强化对资金预算执行的监管，追踪并调查预算执行差异的原因，确保企业资金预算管理工作顺利开展。一是结合企业实际情况适当调整资金预算管理方案，当企业一旦下达管理方案以后，就应该深入调查分析企业超预算现象发生的原因，科学判断企业超支发生是否合理，确保企业资金预算管理工作的有效性和前瞻性；二是逐步完善内部考评机制，针对资金预算管理过程进行专业化考核，通过将预算参与部门及人员的薪酬与预算执行情况进行挂钩，不断提高内部人员对资金预算管理的重视程度，真实获取企业各个部门的资金预算数据；三是逐步建立资金预算管理信息化平台，将各业务部门或各项目信息录入信息化平台进行统一管理，改变效率低的人工核算等方式，并可通过智能化信息平台对企业资金预算管理过程中的潜在风险及时预警，对资金预算管理流程实现规范化、系统化管理，把控好资金预算管理的每道防线。

结语

我国社会经济发展中，房地产是我国国民经济的支柱产业，而资金预算管理作为一项系统性较强的工作，其贯穿于房地产企业生产运营的始终。受各类融资监管限制、国家宏观政策及突发公共事件的影响，房地产企业的利润水平已大不如前，为更好地应对激烈的行业竞争，房地产企业应更加重视资金预算，科学合理编制预算，并根据自身的实际情况落实好预算执行、预算考核、预算调整等制度，对企业自身在组织制度、编制科学性以及执行监管等方面存在的问题进行分析并优化，加强房地产企业对资金预算的有效管理，充分发挥其资金配置的作用，从而促进企业高质量发展。