房地产经营风险与财务管理控制分析

黎永梅 广东方直集团有限公司

引言

随着经济发展的快速增长，房地产市场一直保持活跃，房地产成为国民经济不可或缺的重要组成部分。然而，由于市场变化的迅速变化和外界环境的不确定性，市场风险和运营风险等多重因素的存在，企业在进行房地产经营活动时将面临严峻的挑战。因此，企业应该想办法降低其所面临的风险，通过实行有效的财务管理控制更好地改善企业的财务状况。企业要加强对财务管理控制的建立与实施，降低运营风险，健全财务状况，保证企业的稳定发展。

一、房地产经营风险分析

（一）国家政策风险

国家政策风险是指房地产企业在市场经营中可能面临的各种国家政策风险。由于国家不断改变和完善房地产政策，以促进房地产行业的健康发展，但可能也会对企业造成一定的不利影响。一方面，国家宏观经济政策和社会环境政策、财政政策、金融政策、物价政策等政策变化，会直接影响房地产企业的经营活动。国家对房地产市场的财政政策变化也会影响企业的经营活动，如调整利率、增税降税等，都将影响企业的经营活动。另一方面，国家在发展房地产行业时发布的房地产政策也会对企业造成风险。它们可以直接影响企业的投资和经营活动，如国家出台的房地产法规、政策，会影响企业的投资方向、业务活动及交易行为，进而影响企业的经营活动。此外，房地产企业还要面临产权保护、政府补贴、投资效益等政策的风险，面临着政策风险与市场风险交织的复杂局面。

（二）项目开发风险

1.获取土地阶段的风险

对于房地产开发企业来说，获取合适的土地是最重要的一步，它将充分影响到房地产开发的整个工程的成交率和投资收益。首先，房地产开发企业在获取土地时，可能会受到政府宏观政策的影响，如政府土地划分、农用地保护、城乡再生政策等，都可能会影响房地产开发企业获取合适的土地。例如，政府土地政策的调整，可能会导致原本房地产开发企业可以获取的土地受到限制，从而使土地不便于开发。其次，房地产开发企业在获取土地时，也可能受到竞争对手的位置影响，尤其是当有多家企业同时积极参与竞标时。遭受竞争对手投标竞价的诱惑，很可能会使房地产开发企业出价过高，从而降低房地产开发企业的投资效益。此外，房地产开发企业在获取土地时，还可能受到土地所有者等方面的影响。土地所有者可能通过发起群体诉讼、拖延签订协议等方式，拒绝向房地产开发企业出售土地，从而使房地产开发企业受到损失。最后，在获取土地时，房地产开发企业还可能受到法律因素的影响，因为法律法规的变化可能会对房地产开发企业的土地获取产生影响。例如，政府出台新的政策，将土地出让给政府、公共机构等特定机构，房地产开发企业就会受到影响，从而使得土地获取变得更加困难。

2.开发建设阶段的风险

对于房地产开发企业来说，生产的项目必须符合当前的有关政策及规定质量标准，并且项目的建造工作及投资金额也要符合要求，从而避免房地产开发工程出现延误、质量不达标等问题，从而影响房地产开发企业的效益和声誉。首先，房地产开发企业在开发建设阶段，可能会遭受政府宏观政策的影响，如开发政策、政府补贴政策、城乡规划政策等，都可能会对房地产开发企业的开发建设的时间和成本有影响。例如，政府出台新的土地利用政策，可能会对已完成土地开发的建设项目产生影响，从而使得原本已可建设的项目受到限制，影响房地产开发企业的效益。其次，房地产开发企业在开发建设阶段，也可能受到供应商的位置影响，因为房地产开发企业需要购买额外的材料和设备，所以必须依靠供应商来提供高质量的材料和设备。由于市场变化和交易风险的存在，供应商可能会从事不正当竞争，从而影响房地产开发企业的开发建设质量和效益。此外，房地产开发企业在开发建设阶段，也可能受到投资者的影响，尤其是当投资者要求开发企业提前完成工程建设时，这会导致房地产开发企业因为工期紧迫，而质量受到影响，从而使得投资者担心房地产开发企业无法完成工程建设，影响投资者的利益。

3.租赁销售阶段的风险

对于房地产开发企业来说，通过租赁销售的方式获得收入，必须要遵循中央政府的有关政策及规定，并且能够满足消费者的合理需求，从而才能确保房地产开发企业的营销利润最大化。首先，当房地产开发企业在租赁销售阶段，可能会遭受政府宏观政策的影响，如房地产租金政策、住宅贷款政策、租赁政策等，都可能会对房地产开发企业的销售收入和效益有影响。例如，政府出台新的房地产租金政策，可能会影响房地产开发企业原本计划的销售计划，从而使得房地产开发企业无法及时获得利润，影响房地产开发企业的财务收入。其次，房地产开发企业在租赁销售阶段可能受到消费者的影响，因为房地产开发企业的产品必须能够满足当下消费者的需求，所以必须结合消费者的需求，以确保租赁销售阶段的收益最大化。但由于消费者观念的不同，当市场由热潮变为萧条时，即使有高质量的房地产产品，也难以保证房地产开发企业的营销收入。最后，房地产开发企业在租赁销售阶段可能受到社会的影响，因为诸如房地产价格上涨、房屋尺寸缩减等社会热点问题，都可能影响消费者对房地产开发企业的信心，而降低消费者对房地产销售的购买意愿，从而影响房地产开发企业的销售收入。

二、房地产企业财务管理的主要风险

（一）投资风险

投资风险是指投资者面临的经济、技术与法律等不确定因素而造成的投资损失的可能性。市场风险是投资者在进行投资时可能遭受的最大风险，其主要体现在房地产价格的波动上。由于房地产行业受经济形势等多方面影响，例如利率的变化、人口老龄化、郊区开发、物价波动等，都会使得房地产价格不断变动，房地产投资者在购买房地产时，很可能购买到价格太高或太低的项目。信用风险是指投资者在投资房地产时可能遭受的风险。由于房地产投资者往往需要借助银行或金融机构的资助来支付投资费用，如果缺乏足够的信用证明，将无法获得融资，这就可能使投资者无法正常投资。此外，投资者还应注意房地产开发企业的财务实力，因为如果企业财务状况不佳，也可能使投资者遭受损失。

（二）融资风险

融资风险，即投资者在融资房地产项目时可能遭受的风险。因为房地产投资过程中往往需要借助大量金融资金，因此出现融资问题，将影响投资者的投资收益。一方面，房地产融资期限短，投资者在融资期满之前必须筹集足够的资金进行还款，否则会受到利息惩罚；另一方面，如果投资者计划以贷款形式发展房地产项目，也需要考虑贷款利率变化的风险，以及贷款期限变化的风险。

（三）收益分配风险

收益分配风险是指投资者在投资房地产项目时可能遭受的风险。投资者实际的投资收益和项目分配的收益并不一定相等，投资者往往受到政府房地产政策的影响，直接影响投资者的投资收益。此外，由于房地产项目开发过程中会存在技术和管理上的不确定因素，这些都可能会导致投资者的投资收益出现波动。

（四）资金回收风险

房地产财务风险中的资金回收风险是指，在房地产开发过程中，由于业主对物业服务的满意度、商品房销售的情况以及管理的效率等因素的影响，有可能影响到房地产开发企业的销售收入，从而导致房地产开发企业资金回收不足产生财务风险。由于房屋销售情况的波动，房地产开发企业的收益也许会大幅度减少，因此房地产开发企业的资金回收也会受到影响。外界因素也可能影响销售情况，例如政府有关部门根据宏观审慎的原则发布的住房政策和财政政策，以及社会关注的购房政策，这些因素可能会影响投资者的购买意愿，从而影响房地产开发企业获得收益。房地产开发企业在资金回收方面可能受到政府审批延迟的影响。因为政府之间的关系差异、政策变化以及政府审批机制等因素，可能会影响到房地产开发企业获得政府批准资金的速度，从而影响房地产开发企业资金回收。

三、房地产企业加强经营风险防范与财务管理控制的对策

（一）加强对宏观环境的研究，充分做好市场调研与预测

房地产行业受外部宏观环境的影响较大，宏观环境的变化具有不确定性，一旦面临重大的经济变化，将直接影响房地产企业的经营活动，从而影响企业的财务健康和发展前景，因此，加强对宏观环境的研究，对于房地产企业来说是十分必要的。首先，房地产企业要及时了解宏观环境的变化情况，深入了解国家政策，以便制定量身定制的业务发展目标，避免受到宏观环境变化的不利影响。同时，通过加强对宏观环境的研究，可以让企业更好地把握经济发展趋势，提出有针对性的发展战略，从而有效抑制风险的发生。其次，房地产企业应充分利用宏观环境变化背景，收集各类信息，如经济形势、行业走势、投融资情况等，有效研究市场趋势，根据市场状况及时作出有效的市场预测。同时，要定期对市场行为与标准、城市住宅生活质量的变化等进行调研，准确把握市场行情，最终实现财务风险防控的目的。此外，房地产企业也可以通过加强对宏观环境的研究，提升投资者信心。

（二）完善财务管理制度体系，推进财务管理风险信息化建设

一是要完善企业的财务管理制度体系，不仅要具有明确的财务职能定位及相应的上下级分工，还需要建立财务规则，完善财务标准制度，形成财务决策和管理机制。根据房地产企业业务发展情况，实行数据库管理，建立新的财务管理体制，实施管理财务报表，以便于周期性地评估企业的经营状况和决策内部控制，对企业的发展起到财务控制作用。二是要建立完善的内部控制机制。在财务管理中，内部控制起着重要的作用，主要是完善企业的内部经济管理制度，并要求其适时调整，提高企业的管理水平，增强内部控制。财务管理要求企业做好财务管理活动，特别是财务报表的审计以及相关的审计处理。此外，还应当把握实行各种内部控制手段，确保财务管理活动合法性，建立内部财务管理制度和内部控制机制，提高企业的财务管理水平。三是建立完善的财务管理制度。财务管理制度是房地产企业财务管理的重要组成部分，它不仅要求统一的财务报表的形式和内容，而且要求在财务报表的制定和使用过程中，财务管理者要负责报表的准确性和可靠性，以便为企业决策提供参考。同时，精细化管理对企业财务管理来说也很重要，要制定管理系统，改进各项环节的财务管理，实行精细化管理，把握企业的财务状况，提高企业的经济管理水平。

（三）加强房地产资金管理，构建风险预警与防控体系

第一，要加强资金管理，必须要搭建完善的资金内控体系，通过定期审计、现金管理、资金控制等手段，充分把控资金使用。第二，要加强资金管理，还需要建立合理有效的资金申请、调拨流程，比如建立一套资金申请表格，以及定期量化检查资金使用情况；如果是跨部门资金调动，还应该建立一个资金调拨系统，以更好地把控资金流向。另外，构建风险预警与防控体系无疑能有效地管理企业的资金，保障资金的有效调配、把控风险为先。针对房地产企业，首先，可以从四个方面来构建风险预警与防控体系，即市场风险，营销风险，投资风险，财务风险。其次，还可以通过对企业内部资金流动情况的整体分析，及早发现异常情况，采取相应的措施，有效避免资金的流失。总的来说，只有实施有效的资金管理措施，并建立完善的风险预警与防控体系，才能确保企业资金的流畅运转，实现企业持续稳定发展。

（四）实现精细化成本管理，完善内部审计制度

首先，要实现精细化成本管理，有必要建立一套合理有效的成本核算体系和管理体系。要求企业不仅要进行收入成本的核算，而且要进行材料成本的核算，消耗成本的核算以及各种费用的核算，这样才能保证企业对成本的精确把控，实现真正的精细化管理。房地产企业可以在预算执行期间，不仅要对资金使用情况进行监督检查，而且还应在收入支出期间实施定期审计，确保财务数据的真实性和准确性。此外，为了进一步实现风险防范，房地产企业还可以设立专门的财务风险防范部门，设立完善的风险预警系统，及早发现预期风险，采取有效的应对措施，确保企业的安全稳定发展。总之，实现精细化的成本管理，完善内部审计制度是房地产企业加强经营风险防范与财务管理控制的对策。只有通过实施精细化的成本管理，完善内部审计制度，才能有效把控企业的成本开支，确保财务数据的真实性和准确性。

结语

综上所述，房地产经营风险与财务管理控制之间存在着密不可分的关系。企业应该加强针对房地产经营风险的监测和评估，并采取有效的措施来降低风险，实施有效的财务管理控制，以改善财务状况，保护企业的利益，保障其稳定发展。