房地产业与区域经济耦合协调发展研究

孙艳丽, 李深帅

(沈阳建筑大学 管理学院, 沈阳 110168)

目前,国内关于房地产业与区域经济社会发展相互影响关系的研究,主要集中在研究房地产业不同特点的综合反映、房地产业的经济特征、房地产业对区域经济增长的影响和贡献等方面。然而,关于房地产业在区域经济社会发展中的相互作用关系,缺少明确的结论。相应地,在这些相互作用的调节机制、经济学特征以及如何利用不同的区域经济社会发展条件促进和推动房地产业的协调发展等方面,仍需要进行更为全面的系统研究。

从系统研究的视角看,房地产业一直被看作区域国民经济系统的一个分支,与母系统之间存在着错综复杂的相互依存关系。本文谈及的相互耦合关系,是指两种系统彼此间相互制约、相互作用,并因此产生了相互增力的一种现象,它和人们通常认为的互动关系大同小异,更加注重于系统内部的关系,而相互耦合则强调系统之间的作用。相互耦合关系是两种系统彼此间在交互影响、相互作用的过程中所达成的一种相互均衡关系,而在区域经济与房地产业发展的相互耦合关系中,则反映出二者之间的共同协作以及房地产业发展与区域经济之间是否具有良性协调关系,这对实现区域可持续发展有着重要意义。

一、文献综述

关于房地产业与区域经济发展的研究,前人已经得出许多有价值的结论。MICHAEL等很早就研究出房地产业发展和国民经济增长直接有关的“倒U型”曲线理论[1]。CAMPBELL等发现房地产业价值与宏观经济之间的相互关系,并提出了二者之间的互动原理[2]。ZHANG等发现区域经济受房地产业相关活动的影响很大[3]。KONG等通过实证研究发现,房地产投资对地方经济产生了正向影响和滞后效应[4]。王肖芳发现,房地产业和区域经济体系之间的发展程度存在巨大的空间差异[5]。倪重杰采用1990—2015年的统计资料,并运用相互协调关系详细说明了山东省房地产投资和国民经济发展之间的相互联系[6]。高利梅等采用误差模型,定量分析了青岛市房地产投入与国民经济增长之间的关系[7]。

在房地产业与区域经济的耦合协调关系研究方面:杨茜对南昌市房地产业投资与城市经济的耦合协调程度进行定量测量,并分析了其耦合协调度的时间序列演化特征[8]。刘万红等通过耦合协调模型测量分析,对不同的城市和城市不同的耦合发展阶段提出了建议[9]。郭悦对西安区县的房地产业与国民经济耦合发展水平进行研究,揭示了各个区县间二者发展程度的差异情况[10]。

分析现有文献发现,房地产行业与区域经济发展关系融洽,中国房地产业在区域发展上存在较大差异。在研究房地产业与区域经济之间相互关系时,大多数学者通常只关注二者之间的互动关系,而忽视了真正的差异状况在于二者内部。在前人理论研究基础上,本文对沈阳市房地产业和区域经济社会和谐发展关系加以研究,通过实证分析方法评估房地产业和区域经济的协调发展程度。

二、房地产业与区域经济耦合协调发展度量模型

1. 房地产业与区域经济耦合度

耦合度表达系统内部因素相互作用的影响程度。从协同角度观察,系统在到达临界位置后的序和特征是由相互作用的协调程度决定的。有序参数间的相互协调作用直接影响着体系内部互变的性质和变化规律,相互耦合度是衡量这些相互协调作用程度的重要尺度[11]。

因此,可以通过房地产业与区域经济两种体系耦合因素之间所产生的相互作用程度来判断其耦合度关系。本文采用体积耦合理论和体积耦合系数模型来衡量互耦程度[12]。

设变量Ui(1,2,…,m),Uj(1,2,…,n)分别表示预评价系统的评价指数,则相互作用的多个系统的耦合度模型可表示为

(1)

本文只涉及房地产业与区域经济两个系统,耦合度函数可表示为

(2)

假设函数f(x)和g(y)分别表示国家房地产业体系与区域经济体系的综合发展情况,其数值可根据各指数的标准化值和权重通过加权求和模型推算,计算公式分别为

(3)

(4)

式中:xi(i=1,2,…,n)为房地产业系统各指标的标准化值;yj(j=1,2,…,n)为区域经济系统各指标的标准化值;对应指标的权重分别表示为wi和wj。

(5)

显然,耦合度值C处于0和1之间。当C值趋于1时,房地产业系统与区域经济系统间的耦合性较大,说明两种系统之间已完成了有序共振,经济系统将进入完整的良性系统阶段;当C值趋于0时,二者之间的耦合度较小,说明两个系统相互独立,经济系统不会朝任何方向发展。

2. 房地产业与区域经济耦合协调度

耦合度C值作为体现房地产业与区域经济耦合程度的关键指数,在判断房地产业与区域经济发展耦合效果的整体强度及其相互影响的时序区间,以及预警二者的经济发展秩序等方面具有非常关键的作用。然而,由于耦合性在某些情形下很难体现出房地产业与区域经济发展的整体效果与协同效应,加之中国各区域的房地产业和经济发展均具有交叉、动态和不均匀的特点,故仅通过耦合度判断很有可能形成误导。要想真正地体现房地产业与区域经济体系之间的实际状况,就必须建立二者的耦合协调度模型,这样不仅有助于衡量各区域房地产业和区域经济发展两个体系间相互耦合的和谐程度,还可以体现出房地产业与区域经济发展水平之间的比较程度。参考现有研究,本文把衡量房地产业与区域经济发展水平程度的量化指数称为耦合协调度,表示为

D=(CT)θ

(6)

式中:C为耦合度;T为房地产业和区域经济地位的统一评价指数,T=αf(x)+βg(y),用以体现二者的整体效益或地位,由于对房地产业和区域经济地位的同等意义,故此处α,β各取0.5;θ为待定系数,一般取θ=0.5。

3. 房地产业与区域经济耦合评价类别

f(x)>g(y)表明前者发展迅速,而区域经济发展对房地产业的拉动远不及房地产业发展对整个地区国民经济的影响,为区域经济发展滞后型;反之,如果f(x)

表1 房地产业与区域经济耦合协调发展的分类体系与判别标准

三、实证研究

1. 指标体系构建与权重确定

房地产业是区域经济的子系统,鉴于两者自身的整体性较强,分析两者关系程度时,选取的指标应具有目标性、科学性、全面性和可获得性,故构建房地产业系统选取的指标包括开发投资额X1、投资占固定资产投资比重X2、施工面积X3、竣工面积X4、销售面积X5、销售价格X6、企业主营业务收入X7、企业利润总额X8、公司个数X9和从业人数X10。

区域经济指标包括地区生产总值Y1、一般公共预算总收入Y2、社会消费品零售总额Y3、城乡居民存款余额Y4、第一产业占GDP比重Y5、第二产业占GDP比重Y6、第三产业占GDP比重Y7、城镇可支配收入Y8、农村可支配收入Y9和职工工资Y10。数据来源于2015—2021年《沈阳统计年鉴》。

为规避相关信息量纲不相符的现象,便于统计分析,本文采用极差标准化方法对相关信息进行标准化处理。为了使评价结果不受主观权重的影响,采用修正熵权法确定评价指标在两个体系中的权重[14],结果如表2所示。

表2 房地产业与区域经济耦合协调度指标体系及权重

2. 评价结果

采用熵权法确定评价指标体系中各项指标的权重系数,利用耦合协调模型进行测算,得出沈阳市房地产业与区域经济耦合协调情况,结果如表3所示。

表3 2015—2021年沈阳市房地产业与区域经济耦合度和耦合协调度

3. 时序性结果分析

根据表3的数据绘制2015—2021年沈阳市房地产业与区域经济评价值走势图,如图1所示。

图1 2015—2021年沈阳市房地产业与区域经济评价值走势

(1) 耦合度分析

由图1可知,2015—2018年沈阳市房地产业与区域经济评价值的耦合度呈上升趋势,达到高度耦合状态。受新冠疫情影响,2019—2020年沈阳市房地产业与区域经济的耦合度略有下降,但总体仍处于极度耦合阶段。2021年新冠疫情被稳定控制后,两者耦合度呈稳定上升趋势,表明当前我国房地产业与区域经济之间的耦合度仍有一定增长空间。总体上,房地产业与区域宏观经济系统耦合度很高,且二者存在很明确的交叉关系,因此二者由相互促进并彼此抑制逐渐演变为一个较为复杂的耦合过程和相互作用系统。

(2) 耦合协调度分析

沈阳市房地产业和区域经济的耦合协调度除2015—2016年有所下降外,2016—2021年总体呈现线性增长态势,协调类型从初级耦合发展到优质耦合。这一过程总体上经历了四个时期,分别为2015—2016年从中级耦合到初级耦合,2016—2017年从初级耦合到中级耦合,2017—2019年从中级耦合到良好耦合,2019—2021年从良好耦合到优质耦合。可以发现,沈阳市房地产业和区域经济的耦合与平衡程度逐步改善,2021年后实现优化均衡,逐步走向可持续增长。

(3) 房地产业与区域经济关系分析

沈阳市房地产业在2015年的发展水平较高,但由于房地产市场已饱和,2016年起沈阳市房地产业发展呈直线下降趋势,2017年增速平缓,2018—2021年发展水平逐步提高。2016—2021年,沈阳市区域经济整体呈上升态势。虽然沈阳市区域经济发展水平在2015—2016年有所下降,但总体呈明显上升态势,且变化速度较快。从二者之间的关联情况来看,2015—2017年沈阳房地产业发展水平明显超过了区域经济发展水平,而2018—2021年房地产业发展水平则滞后于区域经济发展水平。总的来说,2015—2017年二者之间发展不平衡,自2018起,房地产业和地方经济体系的差距逐渐缩小,呈现相对均衡发展趋势。

四、结论和建议

通过系统学理论上的耦合与协调性研究,将房地产业和区域经济看作两个相互耦合的经济体系,重点研究了沈阳市房地产业和区域经济二者的相互耦合关系,得出结论如下:(1)沈阳市房地产业与区域经济相辅相成,耦合度在2015—2021年始终保持在0.9以上,二者始终处在高度耦合阶段。2016—2021年二者之间的耦合协调度整体呈增长态势,从0.586增长至0.851。耦合协调类型发生了中级耦合—初级耦合—中级耦合—良好耦合—优质耦合的变化。(2)沈阳市房地产业发展水平和区域经济发展水平在不同阶段存在显著差异,且这种差异会随时间变化而产生变化。2015—2018年,沈阳市房地产业发展水平超过区域经济发展水平;2018—2021年,沈阳市区域经济发展水平反超房地产业发展水平,实现了快速提升。

根据以上结论,对沈阳市房地产业和区域经济协调发展提出以下建议:(1)提高区域经济实力。研究发现,过度依靠房地产业的发展方式影响着地方经济发展,应优化产业结构,推动经济多元化发展,以提升城市居民的消费能力。(2)调整房地产业投资比例。针对沈阳市房地产业在固定投资中所占比例较高的问题,可通过调整投资比例来解决。应减少住宅投资,将房地产开发投资分配得更加合理,以满足社会需求。(3)建立房地产业长效机制。结合沈阳市现实情况,合理进行价格管制,进一步推行和健全多样化的房产用地供给制度,科学合理制定城乡建设用地兼容性政策,并根据市场需求合理确定保障性住房比例,从而形成科学合理的房地产税收制度和住房保障系统。