城市土地价格对产业结构升级的空间溢出及门槛效应研究

周霞 王慧英 曹逢羽 季鹏

[摘要]土地既是产业发展的基础载体又是空间约束，土地价格上涨对中国产业结构升级具有多重影响。选取2005—2020年长江三角洲城市群26个地级及以上城市的数据，采用空间杜宾模型和面板门槛模型探析城市土地价格对产业结构升级的影响。实证结果表明：第一，土地价格能够促进产业结构升级，且具有空间溢出效应；第二，地价上涨通过对第二产业的挤出效应及对第三产业的集聚效应来促进本地区产业结构升级；第三，地价上涨对产业结构升级具有非线性影响，存在促进作用递减的双门槛效应。基于地价对产业结构的影响及作用机制，从差异化定价和合理控制地价的角度为产业结构的调整转移及优化升级提出相应对策建议。

[关键词]土地价格；产业结构升级；空间溢出效应；门槛效应；长三角城市群

一、 引言

中国经济正从高速发展走向高质量发展，产业结构的转型升级面临着巨大压力。习近平总书记多次强调，推动经济高质量发展，要把重点放在推动产业结构转型升级上1。2000年以来中国产业结构升级成果显著，目前整体已呈现出“三二一”的发展新格局（图1）。但与发达国家相比，中国产业结构升级仍较为滞后，区域内二三产业布局仍有较大提升空间[1]。国内外先进城市建设经验表明，一定的经济结构和产业结构必然会通过相应的用地结构得到映射[2]。土地作为生产活动及产业发展的空间载体，同时也是基本的生产要素。最大限度地提高城市土地资源利用效率，优化土地配置，对产业的协调发展及转型升级都具有重要意义。

改革开放以来，人口及资源的大量涌入使得城市土地资源愈加紧张。加之土地的不可流动性及不可再生性特点，在耕地红线约束及土地公有制下，土地价格持续上涨。据统计，全国综合地价已从2000年的993元/m2增长至2020年的4506元/m2，年均增长约17.7%2。在市场竞争机制作用下，土地价格越来越能够反映土地的利用方式及区域经济的发展状况。因此，土地价格的合理调控对土地要素利用效率的提高、产业用地的空间优化均具有重要影响。合理的土地价格可以通过一般均衡效应优化劳动力、资金等其他生产要素的配置，助推产业协同集聚及转型升级[3]；而土地价格过低或过高则会引发企业过度投资、产能过剩、产业空心化等问题，致使金融风险加剧，抑制产业结构升级优化。因此，在土地供给约束加紧、产业结构亟待升级的背景下，剖析城市土地价格对产业结构升级的作用机制、探寻合理的地价范围是促进产业良性发展的关键。

城市群是产业发展的重要增长极，长三角作为中国一体化发展起步较早的地方，亦是我国产业体系最完备、综合实力最强的城市群之一。长三角城市群以全国2.3%的土地面积产出全国约20.6%的经济总量，是中国经济社会发展的重要引擎，同时也是产业升级的新高地。2020年长三角高新技术产业已增至7万多家，全国占比27%[4]。近年来，长三角城市群建设用地需求的大幅度增加及人口的快速增长使得土地资源的刚性约束愈加显著，土地价格不断攀升。2005—2020年，长三角城市群内26个城市的土地平均价格已从912元/m2上涨至4705元/m2，年均增长27.8%，增速显著1。但目前鲜有学者基于长三角城市群的土地价格，探析其产业结构的升级演变，并且缺乏考虑空间协同的理论与实证分析研究。鉴于此，本文以定性和定量相结合的方法，剖析长三角城市地价对产业结构升级优化的作用机制，并采用空间杜宾模型及面板门槛模型进行实证检验。本文将从以下几个方面作出贡献：（1）丰富城市土地价格影响产业结构升级的理论机制和实证研究；（2）通过空间计量模型探究地价对产业结构的空间溢出效应，为政府利用地价政策引导产业升级转移、促进城市群协同发展提供理论依据；（3）利用面板门槛模型检验土地价格对产业结构升级的非线性作用，识别地价显著影响产业结构的门槛值，为政府调控土地价格，优化产业结构提供参考。

二、 文献综述

国内外学者对产业结构升级均进行了大量研究。早在17世纪，威廉·配第便发现产业结构偏向服务业的国家经济发展水平更高，并对产业结构的动态过程进行了剖析，为产业结构演进理论奠定了基础[5]。1931年，著名的“霍夫曼定理”[6]出现，新西兰经济学家Fisher[7]在此基础上首次提出三次产业的划分，此后学者们便多以第三产业占比、二三产业比值等反映产业重心转移的指标来衡量产业结构升级。关于产业结构影响因素方面，学者们多采用实证研究的方法，发现包括经济发展水平[8]、政府干预[8]、技术创新[9]及对外开放[10]等均对产业结构的调整具有重要影响。

土地是产业发展的基本要素，19世纪，德国学者杜能[11]将区位因素引入到土地利用研究中，阐明了位置级差地租的概念。Weber[12]对德国1861年以来的工业区位进行了剖析，发现区位是决定工业生产布局的关键因素。二十世纪末，Helpman[13]最早将地价因素引入到Krugman的新经济地理模型中，得出土地价格通过影响劳动力流动来影响产业结构变迁的结论。进入21世纪，我国土地市场化程度不断提高，国有土地市场出让制度基本形成，土地价格逐步被抬升。国内学者的研究更加聚焦于地价上涨对产业结构的影响及地价地用的双优化机理[14]。学者们发现土地价格根据产业外部性收益的不同直接推动着城市内二三产业的转移调整，进而影响城市产业结构升级[15-16]。周霞等[17-18]从非均质空间下的要素流动、产业集聚等理论出发，以地价-地用互动耦合的四象限模型演绎了工业地价与产业结构的“双螺旋”耦合演进过程。近年来，随着城市商住用地及工业用地价格的分异，相关学者开始研究不同用途土地价格对城市产业转型升级的影响[19]。随着部分地区土地价格出现扭曲现象，不合理的地价对产业结构优化的抑制作用也成为研究焦点[20-21]。

總体来说，现有文献关于综合地价对产业结构升级影响机制的研究还不够全面，研究年限多集中于2015年以前。在城市群协同发展的背景下，缺乏考虑空间效应的定量实证分析，亦鲜有学者综合考虑地价对于产业结构升级的动态影响。因此本文以长三角城市群为研究范围，采用空间杜宾模型分析了2005—2020年城市地价对二三产业转移升级的直接与间接效应，探析地价上涨对产业结构的作用机制；并通过门槛模型验证地价对产业结构的非线性影响。以期为土地价格政策的制定及产业结构的优化升级提供参考。

三、 理论分析与研究假设

土地价格在市场化发展过程中不断上升，对城市产业结构升级产生了多重影响。在城市集聚经济和政府有效引导的双重动力下，土地价格使城市中的产业布局发生改变，引起了区域内资源、人才及产业的转移，显著作用于产业结构的升级优化。具体作用机制如图2。

首先，土地价格上涨必然会影响到企业生产利润，倒逼企业转型升级。地价上涨不仅使得企业赖以生存的空间成本上升，同时也引起房价和消费品价格上涨，致使劳动力成本上升。多数企业会通过要素比例调整进行改革以增强竞争力，或通过技术革新提高生产要素利用效率，促进企业内部转型升级。其次，由于竞争效应及创新补偿效应的存在，地价上涨必然会引起城市内部产业的优胜劣汰，同时对低附加值的工业企业形成进入壁垒，促进高附加值的创新型企业发展，进而重构城市产业布局。因此本文提出地价对产业结构升级作用的第一个研究假设：

H1：土地价格上涨对产业结构升级具有促进作用。

土地价格上涨对不同产业的作用方式不同。第二产业对人力及土地的需求量大、依赖性强，因此受影响最大。低附加值的第二产业多会由于拥挤效应及避难所效应[19]选择向欠发达地区转移，以规避生产压力。腾出的大量空间会吸引来与高地价相适应的用地密集型且外部规模收益显著的第三产业，进而实现“腾笼换鸟”。此外，第三产业生产成本的上升多会直接转移在商品价格上，继而转移至消费者。因此诸如现代服务业等第三产业更易化解地价上升带来的成本压力，从而在市场上占据更高的比例，实现城市高附加值产业的集聚。同时，竞争力相对较弱的低技能人力资源在驱逐效应下会转移至低生活成本地区，该类劳动人群的外迁也在一定程度上加剧了第二产业的转移。现阶段产业经济的发展趋势及其内在逻辑决定了产业结构升级的外在特征，即表现为第三产业相比第二产业在产值上迅速扩张[22]，因此地价对二、三产业的差异化影响必然会作用于产业结构的优化升级。基于上述分析，本文提出地价对产业结构升级作用的第二个研究假设：

H2：地价上涨对本地区第二产业产生挤出效应的同时会引发对第三产业的集聚效应，以实现城市产业的“腾笼换鸟”，促进产业结构升级优化。

由前述可知，土地价格上涨会对本地各类企业形成优胜劣汰，通过挤出效应与集聚效应倒逼企业优化升级。然而土地价格的持续上涨，亦对产业结构升级存在不利影响。其一，地价过度上涨使得企业成本压力增大，部分企业畸形发展，阻碍其内部结构升级。同时竞争效应下产品价格下跌致使产能过剩[14]，长此以往便会引起投资外流，形成行业衰退趋势。其二，地价持续上涨会使得“去工业化”效应愈加显著。工业急剧外迁致使失业率加剧、大量劳动力外流，金融高度普及化、产业空心化现象加剧。其三，由于商住用地的高容积率，建筑业和房地产业在高地价对高房价的推动下会愈加兴盛，进而造成较高的空置率，房地产泡沫严重。同时，非地产行业融资压力增大，创新型产业的培育和发展受到抑制，高技术产业的进步受到阻碍，致使创新人才外流。至此，本文提出地价对产业结构升级作用的第三个研究假设：

H3：土地价格对产业结构的影响具有非线性特征，即地价上升到一定程度后对产业结构升级的促进作用会发生改变。

四、 研究设计

1. 数据来源

本文数据主要来自中国土地市场网、EPS数据库及《中国城市统计年鉴》。2004年后中国推行土地公开出让制度，土地正式作为一种生产要素进入市场。因此依据模型设定及数据可得性，本文选取研究年限为2005—2020年，收集了长三角城市群26个地级及以上城市的数据，且所有经济数据均已进行CPI平减至2004年，并采用两侧5%缩尾的方法去除了异常值的影响。

2. 变量选取

（1）被解释变量

被解释变量为产业结构升级指数、第二产业占比、第三产业占比。本文借鉴干春晖等[23]的研究，以第三产业产值与第二产业产值之比衡量产业结构升级指数，同时将其他两项作为对比研究对象。

（2）核心解释变量

核心解释变量为土地价格。本文参考相关学者的研究[24-25]，以土地出让总价与土地出让总面积的比值来表征一个城市的综合土地价格，可以更全面地反映城市整体地价水平。

（3）控制变量

基于现有文献，本文从技术进步、政策环境和经济环境等方面对产业结构的其他影响因素进行综合考量，选取了五个控制变量，具体定义及说明见表1。

3. 模型构建

（1）空间面板模型

土地价格在推动城市产业结构转型升级的同时，也促进了区域间的产业转移，空间面板模型不仅可以考察地价上涨对本地区产业结构升级的影响，同时也可以反映对相邻区域产业结构的空间溢出效应。故本文构建如下模型：

[UISit=α+ρWUISit+βln（Lp）it +θWln（Lp）it][+γControlsit+δWControlsit+εit] （1）

[PSIit=α+ρWPSIit+βln（Lp）it+θWln（Lp）it+γControlsit+δWControlsit+εit] （2）

[PTIit=α+ρWPTIit+βln（Lp）it+θWln（Lp）it][+γControlsit+δWControlsit+εit] （3）

式中，[UISit]表示[i ]市第[t ]年的产业结构升级指数，[PSIit]代表[i ]市第[t ]年的二产占比，[PTI]代表[i ]市第[t ]年的三产占比。[ln（Lp）it]表示[i ]市第[t ]年土地价格的对数，[Controlsit]表示一組控制变量，详见表1。[α、β、γ、ρ、θ、δ]均为待估系数，W代表空间权重矩阵，[εit]代表误差项。

（2）门槛回归模型

根据前述理论分析，本文假设地价对产业结构升级的作用并非单一线性，建立门槛回归模型如下（第二产业占比和第三产业占比作为被解释变量时与此一致，故不做赘述）：

[UISit=β0+β1*ln（Lp）it·I（lnLp≤γ1）+β2*ln（Lp）it·I（γ1

式中，[I]（·）代表示性函数，当括号中表达式为假时，取值为0，反之则取值为1。

五、 实证结果与分析

1. 地价对产业结构的空间面板模型分析

（1）模型检验与选择

由于城市间的产业转移与地区经济水平密切相关，因此本文基于人均GDP构建了经济-地理嵌套矩阵。利用莫兰指数进行空间自相关测度后，采用LM检验及Hausman检验对模型进行分析，结果如表2所示。

LM检验结果显示模型中同时存在空间误差效应（SEM）和空间滞后效应（SAR），验证了空间杜宾模型的适用性。Hausman检验中三项被解释变量的检验值均至少在5%的水平下显著为正，即说明采用固定效应的空间杜宾模型更为合适。

（2）模型回归结果

表3呈现了不同被解释变量的空间回归结果。可以发现，UIS、PSI及PTI的空间自回归系数均在1%水平下显著为正，说明本地区产业结构的转型升级对周边城市具有显著影响，存在空间溢出效应。

考察土地价格的空间滞后项，W*LnLp对产业结构升级指数的系数为-0.068。即说明周边城市土地价格上涨抑制了本地区产业结构升级。究其原因主要是本地区承接了来自周边城市挤出的部分工业企业，进而影响到了本城市产业的发展。但LnLp对产业结构升级指数的系数为0.147，即说明本地区地价上涨对产业结构的促进作用远大于周围城市的负向影响。总体来看，地价上涨对产业结构的优化升级仍呈现正向作用。

为更直观地分析空间效应，本文对解释变量的空间滞后项进行偏微分，将其影响分解为直接效应、间接效应和总效应，如表4所示。

上述结果显示，地价上涨对本地区产业结构升级具有显著正向影响。地价每上漲1%，本地区产业结构升级指数上升0.145个单位，且其总效应系数亦显著为正，与前述分析基本一致。本文的假设1得到验证，即地价上涨对产业结构升级具有促进作用。

当被解释变量为第二产业占比时，地价上涨的直接效应和间接效应分别是-0.025、0.030；当被解释变量为第三产业占比时，土地价格上涨的直接效应和总效应分别为0.043、0.047。这说明地价对本地区第二产业具有显著抑制作用，却促进了周边城市第二产业发展。可见土地价格上涨对本地区第二产业产生挤出效应的同时，迫使邻近地区承接了大量被淘汰的低附加值产业。且土地价格上涨对本地区产业形成了进入壁垒，竞争效应下的优胜劣汰机制加速了低附加值产业的挤出，进而为高附加值产业提供了更多生产空间，使得第三产业的集聚效应增强。综合来看，土地价格上涨加速第二产业升级转移的同时，也促进了第三产业的发展。本文的假设2得到验证，即地价上涨对本地区第二产业产生挤出效应的同时会引发对第三产业的集聚效应，以实现城市产业的“腾笼换鸟”，促进产业结构升级优化。

其他控制变量对产业结构的影响中，经济发展水平对产业结构升级呈现显著正向作用，促进了现代服务业及高新技术产业的发展。对外开放对产业结构升级和第三产业占比均产生负向作用，主要由于长三角城市群的对外开放在不同产业层次的发展并不平衡，外商投资仍主要以第二产业为主。教育水平对本地区产业结构升级指数和第三产业占比呈现正向作用。可见随着劳动力素质的提高，人力资本会向高附加值产业流动，从而推动区域内第三产业发展。此外，政府干预也对本地区产业结构升级具有显著促进作用，说明近年来政府的财政引导政策对产业结构的调整行为较为有效。

2. 地价对产业结构的门槛效应回归分析

前述讨论已证实了土地价格对产业结构升级的显著促进影响，但由于地价对产业结构的作用是多维度的，这种作用会因地价处于不同水平而呈现非线性特征。因此本文进行了面板门槛模型检验。

（1）门槛效应检验

首先采用Bootstrap自助法对产业结构升级指数进行门槛效应的显著性检验。运用Stata统计软件抽样300次得出检验统计量P值，判断门槛效应的显著性，如表5所示。

由表5可知，产业结构升级具有显著的双门槛效应。其次，对各门槛值进行估计，并依据渐进分布理论得到门槛值的置信区间，如表6所示。结果显示当产业结构升级指数为被解释变量时，各门槛值真实有效。

表7和表8报告了地价对第二产业及第三产业占比的门槛效应检验和门槛值估计。可以发现，地价对这两种产业均存在显著的单门槛效应，且门槛值与产业结构升级指数的第一门槛值相同。

（2）门槛回归结果

表9呈现了门槛回归的结果。可以发现，地价对产业结构升级的作用程度在两个门槛值处依次递减。当LnLp小于6.2799时，土地价格每上涨1%，产业结构升级0.109个单位，地价对产业结构升级的促进作用最大。当LnLp处于门槛值6.2799和8.5964之间时，其系数为0.098；当LnLp高于8.5964时，地价对产业结构升级的系数仅为0.068，促进作用显著减小。

究其原因，主要是由于早期土地价格被过度压制，低端产业重复建设导致产业同构现象严重，企业创新动力不足导致市场竞争活力低迷。在此背景下，地价上涨会有效激发当地企业的创新活力，促进企业内部自我革新。同时土地要素成本的提升可加速淘汰低端落后的工业企业，为高效能、高附加值的第三产业提供更多发展空间，因此土地价格对产业结构升级的促进作用最为显著。当地价越过第一门槛值处于中间水平时，土地要素回归至合理价值，地价上涨对产业结构升级亦具有显著促进影响，是产业转型升级的较优地价区间。该阶段内地价上涨的倒逼作用使土地、人力等资源得到更优配置。土地要素成本的升高使得“优胜劣汰”作用下的高新技术产业进一步发展，加速了高技术人才的集聚，对产业创新具有显著影响。当地价越过第二门槛值后，地价水平处于向上扭曲阶段，尤其是商服及住宅用地价格的攀升，极大影响了产业经济的平衡。此时地价上涨带来的挤出效应同时作用于低附加值和高附加值产业，而其吸引作用则会由于过高的生产成本减弱。因此地价对产业结构的抑制影响逐渐显现，致使其整体促进作用大幅度减弱。

考察第二产业占比随城市土地价格的变化，可以发现当LnLp<6.2799时，地价每上涨1%第二产业占比下降0.0392个单位；当LnLp>6.2799时，地价每上涨1%第二产业占比仅下降0.0267个单位，抑制程度明显减小。究其原因，多是地价持续上涨对房价的推动作用增强，促使房建、五金材料等低附加值的第二产业逆向发展，进而影响了区域产业结构分布。且当土地价格跨越门槛值后，地价对第三产业的作用系数由0.0345下降到0.0241，下降约30%，地价对第三产业的集聚效应亦被削弱。

综上，假设3得到验证：土地价格对产业结构的影响作用存在非线性特征，地价上升到一定程度后对产业结构升级的促进作用会显著减小。

3. 内生性讨论

城市土地价格与产业结构升级可能存在反向因果关系，即产业结构亦会引起城市地价的变化，进而导致模型的内生性问题。因此本文借鉴席强敏等[26]的研究，选取各城市地理坡度与年份乘积的对数作为土地价格的工具变量，采用两阶段最小二乘法（2SLS）检验模型的内生性问题，结果见表10。第一阶段的回归结果显示工具变量（IV）与城市地价呈显著正相关，第二阶段的回归结果显示土地价格对第二、第三产业占比及产业结构升级指数的影响方向与前述一致，且均在5%水平下显著，进一步验证了前文结论的可靠性。

六、 结论与建议

本文探讨了土地价格对产业结构升级的作用机制，提出地价影响产业结构升级的研究假设，并基于长三角地区26个城市数据，采用空间计量模型、面板门槛模型进行实證检验，得到如下结论：（1）城市土地价格能够促进产业结构升级，且具有空间溢出效应，即促进本地区产业结构升级的同时，会抑制周围城市产业结构优化；（2）地价上涨会对本地区第二产业产生挤出效应，同时吸引高附加值的第三产业集聚以实现“腾笼换鸟”，促进产业结构升级；（3）地价上涨对产业结构升级存在双门槛效应，门槛值分别为6.2799和8.5964，当地价跨越第二门槛值后，对产业结构的促进影响显著减小。通过土地要素价格对产业结构升级影响机制的分析与实证，本文提出如下两点建议：

第一，因地制宜制定差异化地价政策。政府应根据城市经济发展水平考虑不同的地价梯度政策，通过合理的地价梯度实现产业布局优化。发展水平较低的城市可将土地价格控制在第一门槛值内，通过比较优势下相对低廉的地价吸引企业入驻，实现产业的高效承接。同时通过本城市地价上涨着力推进产业内部转型升级。发展水平较高的城市可适当抬高地价以选择高附加值企业入驻，通过与低水平城市的价格势能落差达到中低端技术及产业的溢出。通过价格传递的信息引导市场机制，以土地价格作为调控土地市场供需的有效抓手，形成产业大转移的“推”“拉”力量，促进产业转移与集聚，推动区域经济协调发展。

第二，合理控制地价，避免产业空心化。政府应当加强对土地一级市场的调控，同时加大对土地二级市场交易过程的引导和监督，不断完善土地价格出让制度，将地价范围控制在一二门槛值之间。同时适当增加工业用地预留空间，加大科技投入推动科技创新与制造业融合发展，以科技赋能提高第二产业竞争实力，推进新型工业化建设；削弱地价上涨对第二产业中高技术企业的挤出效应，以规避产业结构虚高及“产业空洞”现象的发生。此外，还应完善地价监测制度，通过现代化信息系统实现政府对城市土地价格的宏观把控，着力以合理的地价涨幅优化产业布局，以土地价格为纽带保障区域内全产业链安全发展。

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基金项目：北京市社会科学基金一般项目“区域经济韧性视角下京津冀产业园区协同发展研究”（项目编号：19GLB016）；北京建筑大学金字塔人才培養工程建大杰青培养计划项目“基于遗传算法的城市韧性多目标优化策略研究”（项目编号：JDJQ20200305）。

作者简介：周霞（1975-），女，博士，北京建筑大学城市经济与管理学院教授，博士生导师，研究方向为产业经济、土地利用及城市韧性等；王慧英（1998-），女，北京建筑大学城市经济与管理学院研究生，研究方向为产业经济、土地利用等；曹逢羽（1998-），男，北京建筑大学城市经济与管理学院研究生，研究方向为土地利用效率等；季鹏（1990-），通讯作者，男，博士，北京建筑大学城市经济与管理学院讲师，研究方向为城市经济学和区域经济等。

（收稿日期：2023-01-29  责任编辑：苏子宠）