怎样挑选小户型住宅

甄爱军

经过二十多年的发展，房价已经涨到了一个相对较高的位置，对于首次置业群体来说，选择功能齐备的小户型住宅，成为更加务实的选择。

小户型备受青睐

经历长达二十余年的发展，随着房价的上涨，购房成本也越来越高。

据上海链家研究院监控数据，2023年4月，上海二手房套均总价710万元/套，同比增長2%;成交均价63698元/平方米，同比增长3%。

此外，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2023年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为16181元/平方米。这意味着，在全国范围内，即使只是购买一套90平方米的两房住宅，总价也超过了145万元，对二线城市的工薪家庭来说压力已然不小，更遑论三四线城市。

显然，在房价已经涨到一定水平的情况下，对首次置业群体来说，选购一套面积适中、功能齐全的小户型住宅，已经成为最务实的选择。不过，由于市场上的小面积物业存在三大缺陷，即通风状况不佳、通道面积过大以及采光不佳等，这也让买小户型成了“技术活”。

毋庸置疑，通风状况不佳的主要由于小户型住宅对厨房的安放位置不当，位于房间通风通道中，容易造成油烟飘进客厅或是卧室的情形;而通道面积过大则会形成浪费，在有些房型中，设计师会专门辟出交通空间，与其他居室关联度不大，而且通道较长，这种做法显然不合理;此外就是采光不佳，如有些房型中的卧室以生活阳台作为采光面，但由于面积过小使得采光不够。还有一些较为常见的缺陷是功能不全，比如有些物业为了增大居住面积，便省去了生活阳台，但这种做法会让业主在居住过程中感到不便。

满足居住需求

购房者在考察房型时，应该从哪些方面进行考察呢？专家认为，可以从满足居住需求和个性化需求两大方面着手进行挑选。

首先是以多层住宅为首选。专家表示，随着楼层的增多，每幢楼房中安装的电梯等公共设施会分摊部分建筑面积，这样会导致高层住宅的得房率降低。相对来说，多层住宅的分摊面积较少，因此得房率也相对较高;而对于面积限定在90平方米以下的小户型物业来说，得房率较高则意味着拥有更多的使用面积，因此专家建议尽量选择多层住宅。

其次是要满足居住需求。选择面积较小的物业，我们也要考虑到房屋的各种功能是否齐全。当然，为了保证住宅舒适度，各居室要进行适当的功能细分，而为了避免过多占用原本就有限的空间，这种划分又不宜过细，要在保证主要功能完备的同时适当进行简化，必要时可以交叉重叠。

居住功能完备，除了必须有客厅、卧室、厨房、卫生间等主要的服务空间之外，生活阳台对于以家庭生活为主的普通住宅来说不能缺少。此前面积超过100平方米的二房住宅设置有双卫生间，但对于一般家庭而言，单卫生间就能满足日常需要。

在大户型的设计中，常常要把餐客分离、玄关独立、阳台分置，这是因为建筑面积足够大，但对于中小户型来说，如果还是如此处理的话则有些不合理了。因此，购房者可以重点考察所选住宅是否对功能空间进行了交错设计，如客厅、餐厅合二为一，客厅、阳台连通等，这在不影响居住舒适性的同时，能够有效利用有限的空间。

兼顾个性化需求

随着生活水平的日益提高，在日常的生活中，将会有许多新型的生活方式进入我们的生活中来，因此购房者在选择房型时，眼光务必要放长远一些，多为日后的生活着想。

业内人士提醒，购房者在考察小户型时，也要考虑到日后的生活方式可能会发生改变。如随着生活水平的改善，一些新的生活配套设备如健身器材等可能会逐渐进入家庭，购房者如果考虑不周，可能面临无处摆放器材的尴尬，因此在选择户型时，也要充分考虑这方面的因素。

专家表示，对于小户型住宅，要想提高其有效的使用率，室内布局合理是前提。因为不规则的尺度和拐角，会使交通面积增多，并且不利于摆放家具。此外，户型必须紧凑一些，目前市场上的住宅户型空间较大，因而浪费的面积较多。但是住宅面积小于90平方米时，购房者在考察房型时要尽量避免面积浪费的情形，尤其是对于连接各居室的交通空间，要注意观察它是否尽可能少地占用面积。

专家提醒，请勿以过时的眼光来考察小户型住宅，厅和主卧室过去的开间为3.9～4.2米、3.6～3.9米不等，但小户型住宅达不到这个标准，应该相应缩小，以3.6米、3.3米为宜，而这对居住的舒适性影响不会太大。

当然，兼顾个性化需求也要有个限度。毕竟小户型面积有限，不可能满足所有居住需求，所以在挑选此类物业时，只能适当考虑部分个性化需求。而且，对于个性化需求而言，应该尽量精简，要使面积与个性化需求两者做到平衡统一，避免出现顾此失彼的尴尬情形，这样才能在有限的居住空间里，过上舒适的生活。