企业跨界转型之路能否成功

摘 要：在企业不断发展中，万达集团一直在寻求更领先更创新的发展道路。作为寻求创新和转型的领头企业，万达在努力将经营模式的转变真正推向成为企业产业结构创新。万达在2015年前后便着手进行多元化战略布局和大规模整改，打破传统战略发展观念，进军商业地产则是其迈向可持续发展的第一步。文章以传统房地产企业万达集团的转型之路为例，对万达轻资产商业模式进行分析，就万达集团多元转型后的未来发展提出个人观点。

关键词：万达；轻资产；商业模式

中图分类号：F273.4文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2023）18-0000-00

1 万达集团轻资产模式介绍

• 1万达集团简介

万达集团成立于1988年，房地产行业是其业务重心。万达集团成立初期的经济大环境给它创造了很大难题，对此，万达积极进行房地产销售与楼盘建造以及环境等方面的衔接与结合，通过旧城改造等方式迈出了集团发展的第一步。此后，万达集团一路高歌猛进，开始向全国范围内进行业务扩展。凭借资源高效整合，业务流程优化，利用其对土地潜力的敏锐嗅觉开发了众多高质且高性价比的楼盘，经过多年的发展，万达集团已经成为了中国传统房地产界的标志性企业。

1.2 轻资产模式介绍

轻资产，其主要创新點在于“轻”，这相对于行业内多数企业采取的重资产模式而言的，其资产主要有智力资本，组织管理能力以及人才要素等构成。轻资产经营模式的核心是通过多种途径进行企业资源优化配置从而使得企业可以处于产业链条的利润水平最高阶段。例如通过采用杠杆方式利用资源，减少以资金等为主的资源要素投入，以降低成本，提高盈利能力。在行业当前整体投资回报率增速缓慢甚至负增长的背景下，企业间竞争的不断加剧使得如何追求更高效的盈利能力成为了企业必须面对的问题。轻资产模式由于投入较少等模式特点，使得在这一行业背景下，企业能够高效开展运营，减轻要素压力，实现高质量盈利发展。

1.3 轻资产与传统竞争模式对比1.3.1 传统竞争理论与轻资产模式特点

传统竞争理论下的竞争方式即通过成本领先和差异化战略来争取获得更多的市场份额和数量增长。而轻资产模式的主要关注点在于客户的需求和利润增长，以此作为企业发现竞争优势，挖掘竞争潜力从而制定竞争战略的出发点。客户的多元化需求和价值观、产业链的高利润阶段，通过杠杆方式利用资源，实现股东财富最大化等都是轻资产模式下的企业竞争着眼点。不同于内部自我积累和外部新建发展，采用轻资产模式进行运营发展，可以获得更稳定的盈利增长和高质量的利润结构，这会使得企业在竞争中获得长效动力。

中国的商业地产处于较为严重的失衡状态，明显集中于超一线与一线城市，呈现局部过热的现状。但三四线城市与一些中小城市都存在较大的下沉市场和消费需求，市场的不平衡发展为万达向轻资产模式转变提供了新的方向。万达可以集中利用中小城市消费群体忠诚度高，人口总量大等因素，抓住机会快速形成万达商业单中心。

2.3 轻资产模式为万达赋能

对比重资产经营模式，轻资产能够有效利用项目开发水平等智力资本在微笑曲线上游和下游获得更高利润空间和价值增值。所谓轻资产，通常又会被称作“轻资产运营模式”，主要指各大企业紧抓自身的关键发展业务，同时对非核心的各类业务进行外包处理。该模式是万达集团丰富自身发展模式的第一步，万达可以在轻重资产模式下并行稳定发展。同时，轻资产模式下，万达可以通过租金分成获得收入，减少经过房地产销售节而导致的现金流不稳定状况，减少了传统房地产的现金流回笼慢对万达后续发展的影响进而使得企业负债有效降低，最终使净资产收益率以及净利润率有效提高。轻资产合作模式的推出，能够快速占领市场，满足多元需求缺口，从而进一步提升万达市场份额。轻资产赋予万达的不仅仅是模式转变，更是一条可持续发展的道路。2.4 其他相关边际效益

轻资产快速扩大规模，能产生边际效应，例如万达正在做的宝贝王，是中国第一个综合性的儿童娱乐项目。按照万达广场的发展速度，它很快能成为全球最大的儿童娱乐企业。万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

3 万达轻资产基本状况介绍

万达商业地产在 2014 年和快钱公司、光大安石、四川信托以及嘉实基金等公司展开合作，签订投资框架的相应协议，共建万达广场超过 20 座。这也正式拉开了万达向轻资产模式战略转型的大幕。2017年，由于银行收紧房地产贷款，万达在背负4000多亿负债的经营情况下，当机立断，将其旗下的13个文旅项目、77家酒店悉数出售转让给富力和融创，同时将多家万达百货的门店出售给苏宁集团。经过大量的土地，楼盘以及店面剥离，万达不仅为盘活集团资金缺口提供了保障更是迈出了向轻资产转型的一大步。 此后，万达的经营管理更加合理，在轻资产模式的理念驱动，万达通过投资建设万达广场而后进行招租更快地实现由重資产向轻资产的转变。在这一过程中，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达独创的“慧云”系统来有效进行商业信息化管理。万达通过和投资方按比例进行收益分配来减轻现金流不稳定性，提高利润空间。在向轻资产转变进程中，万达不断改进管理模式，利用技术创新和产业优势提高品牌效益。卸下房地产重甲的万达商业管理已经日趋成熟。

4 万达轻资产转型前后基本财务状况分析

4.1  万达重资产模式下财务数据分析

在万达向轻资产转型之前，由于房地产市场趋于饱和且泡沫较大，在行业下行压力作用下万达的经济效益并不乐观。根据万达年报数据显示，万达商业地产的净资产收益率在 2011 年、2012 年处于稳定的高水平，而后续两年则快速下跌，由11 年的 32.71%持续下跌至 13.44%。这说明 2013 年起万达商业地产的收益状况已经出现较大波动，持续保持高收益将变得更加困难。从绝对数来看，万达集团的净利润在三年时间内持续下跌，从12年的278.2亿元下跌至228.12亿元。除此之外，重资产模式下万达资金偿债能力也有所减弱。土地，楼盘以及门店等长期占用资金导致负债及利息大幅增加，而息税前利润却无法保持稳定增长。根据年报数据显示，万达商业 2012 年到 2014 年期间的现金流利息保障倍数由3下降到1.22，跌幅接近60%。

与此同时，土地价格飞速增加，营销设计等相关成本也极大的挤压了万达房地产的利润空间。在收益波动和现金流周转过慢的双重作用下，万达经营状况陷入了瓶颈期。

4.2 万达轻资产模式下财务数据分析

万达采用轻资产模式经营以后，现金储备状况得到显著改善。由于土地楼盘等重资产的剥离使得万达的被占用的资金得以释放。数据显示，单就货币资金这一科目，万达在15-17年三年时间内就实现了从731.48亿元到1198.13亿元的飞速飙升。基于轻资产的经营理念，万达去地产化促进了存货的减少实现了周转率的提升，大大提升了营运能力，使得经营更加灵活。

除此之外，在轻资产模式下，万达的营收结构得以高效优化。2018年万达文化产业收入以占据总收入32%的高额比例超过占比25%的地产业务， 这代表着万达在轻资产的推动下，以文化，商业管理等产业为代表的相关服务产业正在为万达创造更大的经济效益。通过19年财报数据披露，我们可以得知万达商管的总资产为5752亿元而负债则为2979亿元，相较于其他传统房地产企业动辄高达80%的资产负债率，万达51.79%的数据显然一定程度上向投资者说明了轻资产模式发展的成效。

5 万达轻资产模式后续发展

5.1 万达轻资产后续发展展望

万达转型前期的战略布局优化和经营管理模式转变显然为万达注入了新的活力。巅峰时期的万达集团拥有200多座万达广场和1300多家影院，其商业触角通过万达影视，万达商业，万达金融集团以及万达文旅四个不同的板块渗透到了服务行业在内的多个领域。

在经历大规模重资产剥离之后，步入轻资产模式正轨的万达需要为后续发展开辟更加高效的道路。如何利用好轻资产模式创造更大经济效益将成为万达轻资产后续发展的关键。

5.2 万达轻资产高效发展相关方法

5.2.1 建立轻资产标准模块

商业管理公司是万达廣场的管理者，它的商业管理内容也包括租金测算等关键环节。商业管理公司对于相关财务数据的测算结果是否准确会对万达的财务策略有极大影响。以租金测算为例，万达可以在其商业地产研究部也建立一套各地租金测算模型，进行独立测算，通过建立一整套轻资产投资标准模块，与商业管理公司的测算结果进行对于，能够更好的保证企业管理成本和运营成本的控制。

5.2.2 工程管理重大改革

工程管理模式是否完善对万达的运营效率有较大影响。万达应该对工程管理模式进行改革，例如推出交钥匙工程等方式。工程管理模式的改革会使得万达在成本和效率方面都得到较大提升，实现管理便捷化，同时还能有效防止诸如工程招标腐败等管理环节问题。

5.2.3 商业管理实现信息化

万达广场的商业管理体系中包括这诸多相互合作的子系统，万达可以通过研发更新商业管理系统把万达广场的消防管理、机电管理等子系统集成到一个智能平台上，通过数据和信息的整合真正实现广场经营的全局谋划和全局管理，更好的保障各个子系统的良好运作和万达广场本身的安全经营。

5.2.4 建立轻资产融资管道

万达放弃原有重资产模式后，后续经营和投资的资金来源将成为万达目前，面临的主要问题。万达可以通过拓展融资渠道方式；来缓解资金压力。比如通过基金、保险等机构投资者筹集资金，或者可以建立内部融资管道。比如成立自己的电子商务公司，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。万达的理财产品若推行成功，就能解决轻资产项目的投资。

总之，在轻资产成型的基础上，万达要优化轻资产标准模块，通过独立部门开展租金测算等业务为预期发展提供数据支撑。同时，以“交钥匙工程”为代表的工程管理重大改革应该步入更加深入的改革阶段，以期更好地降低成本，防止工程招标腐败。而轻资产本身所具有的融资特点对万达提出了融资的更高要求。万达需要不断完善融资环境，坚持内外部融资并行的模式。在以基金，保险等机构投资者为主的融资管道下，建立自己独立的融资体系，更好地解决资金链的不稳定所导致的资金缺口问题。

综合来看，万达在传统房地产行业中率先进行大胆改革与转型，在突破地产业困境的同时为未来可持续发展提供了更为广泛的思路。目前而言，轻资产模式无疑一种有效的转型举措，而未来万达集团的发展蓝图仍然需要依靠战略统筹规划与经营管理改革并举才能实现。

参考文献：

[1]高沛钰. 恒大集团多元化经营对企业财务绩效影响研究[D].大庆：黑龙江八一农垦大学，2020.

[2]丁嘉韵. 传统机械制造业跨界并购互联网企业的风险评估研究[D].成都：西南财经大学，2019.

[作者简介]王程（2000—），女，山西晋城人，研究生，研究方向：会计。