民企拿地，集中在这里

邱永芬

5月12日，浙江省台州市黄岩区一地块，历时3个半小时，116轮竞价决出胜负，当地民企联手国企以溢价38.4%摘得。

这幅地块，正好折射出今年以来全国土拍市场的几大特点：热门城市重现火热竞争，民企联合国企重返土拍江湖，民企拿地真正明显复苏的地区，集中在浙江。

易居企业集团CEO丁祖昱指出，2023年前4月，全国土地成交规模同比下降31%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。近七成百强房企没有纳储，剩下三成还在拿地的百强房企仍以央国企老面孔为主。

榜首华润，今年以来就以狂飙姿态扫货。上海今年首轮宅地土拍，华润最终以总价30.2亿元竞得青浦区西虹桥宅地。同一天，广州今年首轮土拍，华润与长隆联合体，以197亿摇号拿下广州史上第二高总价的超级地块。长沙首轮土拍，华润摇中007地块……整个4月，华润在太原、上海、广州、长沙及合肥收购6幅地块，总楼面面积约为173.3万平方米，权益对价约为人民币154.1亿元。

进入5月，华润+中铁联合体37.36亿拿下北京西红门地块，16日，华润抽中成都热门的高新区地块，继续高歌拿地。

拿得出钱，又拿得到地的，不只华润，还有万科和建发。

今年3月，万科执行副总裁刘肖在董事会上表示，万科在确保安全前提下，会以更加积极的态度去捕捉新项目机会。

自3月起，万科加速拿地，一个月拿地4宗：在南京雨花台拿地1宗，东莞拿地2宗，广州1宗，涉及权益地价85.13亿元。

4月中下旬，上海首轮土拍，万科时隔三年重返上海，一举挥金超76亿在松江区、闵行区拿地。同时，又在宁波、南京、杭州各拿下1宗地。整个4月份，万科流连华东片区，合共支付权益地价96.92亿，拿地5宗。而在5月，万科在时隔两年后又重返成都拿地，并以触顶熔断，摇号摇中武侯区丽都82亩宅地。

来自厦门的国企建发，今年拿地也非常迅猛，接连在浙江丽水、杭州，四川成都，福建宁德，上海青浦，江苏无锡等地摘地，拿地金额约130亿元。在5月，又以28.9亿元拿下南京雨核G14地块。

前4月频频拿地的央国企，还有保利、招商、中铁、金地、越秀等。背靠国企的绿城也出手不凡，今年前4月仅在西安就斥资56.515亿元，拿地305.85亩，居西安前4月拿地金额NO.1。

在克而瑞1-4月拿地金额前十榜单中，10家房企有6家为央国企（华润、建发、保利、招商、中铁、金地），1家混合制企业（万科），1家有国资加持（绿城），只有长隆和滨江两家纯民企。

民企的复苏，主体在联合体

从中指研究院的数据来看，今年以来民企拿地似乎显著复苏，但细看，还有内里。

以广州为例，民企拿地占比从数字上看，由去年全年的3%一举跃升至今年1-4月的27%，但背后的真相是“联合体”。广州今年3月和4月两批推出8宗地，成交7宗地，金额294亿。这当中，一票占掉197亿的超级地块，是华润长隆联合体，长隆权益占比50%。另一宗联合体拿地是21亿的荔湾地块，与国企广东建工联手的是，2021年才成立的广州谷龙。真正的典型民企，是来自江苏的家纺企业“南通亚伦”，以一己之力摇中23亿的番禺迎宾路地块。就在5月中旬，南通亚伦已与龙湖联姻，龙湖方面证实将由龙湖操盘迎宾路地块。至此，民企在广州单独拿地实际占比7%，联合体占比三成。

在北京，今年2月共出让6宗宅地，20余家企业参与竞逐，只有京东和龙湖两民企。6宗地总地价132.09亿元，唯有京东31.12亿元底价拿得亦庄新城地块，其余5宗地都被央国企所拿，当中越秀是最大赢家，以59.11亿元拿下其中2宗热门地块。

3月，昌平区两宗地开拍，总成交39.995亿元，当中昌平新城东区地块由首开以底价27亿摘得；另一宗朱辛庄0028地块吸引42家房企及联合体竞拍，最终民企上海大华集团以“触顶”12.995亿+溢价率15%收入。4月，北京再卖两宗地，总成交63.6亿，通州梨园地块由招商中签，孙河前苇沟002、003地块由中建智地以40.4亿元的底价竞得。5月，北京拍卖丰台大兴两宗地，总成交价64.745亿元，其中大兴西红门地块由华润和中铁联合体竞得，丰台青塔村棚户区改造地块由建工和城乡房屋竞得，都是央企联合或者央企与国企联合。

以此计算，截至5月中旬，民企在北京拿地的占比为14.7%。

上海的情况也几近相似。4月，上海2023年一批次集中土拍结束。19宗宅地，成交总建面198.86万平方米，73家企业蜂拥而至，最终总成交地价518.83亿元，溢价率7.3%。在这场激烈的土拍盛宴中，不仅央企国企，甚至连隔壁江苏的几家区属财投也都想來分杯羹。

最终依然是央国企霸占主场，民企仅有龙湖建华置地联合体、新天和实业、安徽新华3家成功摘地，累计拿地金额42.7亿元，仅占总地价的8.24%。

民企复苏的代表企业：龙湖和滨江

在前20榜单中，真正引领民企拿地风向标的，是龙湖和滨江。

4月初，深圳首轮集中拍地，5宗地揽金72亿，龙湖一举拿下2块，总金额24亿，也因此让深圳拍地市场的民企占比，从去年近乎为零的1%上升至33%。

龙湖从2月土拍重启，就一路进场拿地。2022全年新增土地储备34幅地块，权益地价304亿。

就在近期，龙湖与南通亚伦再双剑合璧，联手开发，在今年4月，历经17轮竞价，15%溢价封顶，由16家房企围猎，最终花落南通亚伦的番禺迎宾路地块。

另一家拿地过百亿的“杭州地产一哥”滨江集團，可谓是中国房地产的一匹黑马，在别的房企纷纷轻装上阵，它却不断进击拿地。2019年以来，滨江集团拿地价值从506.4亿、714.9亿、642.7亿，再到2022年的785.2亿，位列去年房企拿地价值TOP5。

与龙湖在全国攻城略地不一样，滨江今年至今基本坚守在杭州拿地。

截至4月，滨江集团今年来已通过招拍挂和合作开发，共获土地9宗，其中8宗位于杭州，一宗位于金华，新增货值超200亿元，其中直接拿地7块，合作获取2块。

滨江集团董事长戚金兴在今年5月中旬召开的2022年度网上业绩说明会上，明确表示滨江会继续积极参与杭州土地市场，并且更广泛地与来杭州参拍的央企、国企和优质民企积极合作，确保在杭州的市场占有率。

滨江集团管理层还指出，除杭州外，滨江集团会重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等城市。

浙江：民企复苏的代表区域

从克而瑞2023年前4月新增土地TOP100榜还能看到另一个现象，拿地前20强，为数不多的几家民企中，滨江、伟星、坤和、新城投股等大量在浙江拿地。而从中指研究院前4月城市数据来看，民企拿地的真正复苏，集中在浙江，其中杭州民企拿地占比65%，宁波54%。

今年以来，众多民企将杭州视为其恢复房地产投资的“试金石”。

2月，千亿房企新城控股顺利在杭州首场土拍摇中一宗商业综合体地块，成交总价24.6亿元，溢价率11.82%。这是新城控股继2022年暂缓公开拿地以后，首次重现土拍市场，首宗地选在杭州。

4月，在杭州举行的今年第三批集中供地中，碧桂园在时隔10个月后重现土拍现场，以28.3亿元斩获滨江区地块，所拿的第一宗地也落子杭州。

从杭州今年以来举行的四批次拍地来看，每次几乎都是民企的天下。

以第三批集中供地看，在当天拍卖的12宗涉宅地，总成交166.6亿，9宗由滨江、龙湖、碧桂园、坤和、天阳、伟星、华元等民营房企拿下。

不仅杭州，民企几乎都跑去浙江拿地。

2023年1-4月，浙江省全省共成交350宗土地，其中涉宅地129宗（剔除纯租赁、纯安置、出让面积小于1000平方米的涉宅地，下同），总建面961.3万平方米，总出让金1007.8亿元，平均楼面价10483元/平方米。

从房企浙江省涉宅地拿地金额TOP10看，七成房企为民企。

值得关注的是，在浙江拿地民企当中，又以浙江本土民企为主。前4月拿地金额前三滨江、坤和、绿城都是杭州民企，浙江中豪也都是杭州民企，其中滨江还是“杭州地产一哥”；方远、伟星都是台州房企，其中伟星还是“台州民企一哥”。只有碧桂园为来自广东的民企。

由此可见，金额中前十榜中，7家拿地民企中有6家都是浙江的民企。央国企中只有第四第五名建发、中海，还有第十名龙港市城市建设发展为来自温州的国企。

以浙江前4月宅地成交建面TOP10看，也都是6家为民企，4家为国央企。

专家：房企更关注“安全性”

那么，近期民企重出江湖拿地会成为普遍趋势吗？今年以来的土拍热度还会持续多久？

中指研究院认为，今年以来，全国部分核心城市土拍明显回暖，但受三、四线市场拖累，全国土拍市场总体热度仍低迷。由于4月销售未能持续复苏，土拍市场分化愈发明显，房企对投资的“安全性”更为关注，核心城市、核心板块仍然是房企关注焦点，但摇号中签率不断走低之下，部分房企退而求其次选择核心城市郊区板块。

“有别于去年的集体沉寂，今年以来民企在土拍市场的活跃度开始增加，特别是在对一、二线城市优质土地的角逐上，民企的亮相也成为当前行业基本面转好的一个积极信号”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从目前表现看，现在能够出来拿地的民企还是少数，“很多民企的流动性风险尚未解除，行业的销售恢复基础也较为疲弱。相对于投资拿地，保交楼和去库存还是多数民企今年更为紧迫的工作”。

肖文晓认为，今年土拍市场的主角依然是央国企，“除了原来的传统国央企房企，一些近年刚刚有意进军房地产开发的上下游国企也值得关注，民企的参与更多是局部的而非全局性的”。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，未来土拍热度是否能延续，与楼市回暖程度高度相关。预计接下来一、二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。而部分深耕房企增储诉求明确，将是土地市场中需要注意的力量。