房地产企业提升资金管理效率的探索

2023-06-18常玲

管理学家 2023年11期

常玲

[摘要]在新的社会经济发展形势下，房地产行业进入了稳定发展的关键阶段，但在发展过程中，房地产企业仍然存在着极大的资金压力，资金永远都是企业基础性的物质，融资问题也一直是企业的难题，特别是针对房地产开发这种资金消耗量较大的行业更是如此。文章分析了房地产企业的现状，思考房地产企业的资金管理价值，分析其中存在的问题，并提出切实提高资金管理效率的有效对策，以期帮助房地产企业更好地管理资金，提高经济效益和社会效益。

[关键词]房地产企业；资金管理；管理效率；提升策略

中图分类号：F275.1 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）11-0082-03

一、房地产企业资金管理概述

一般来说，资金管理是针对资金进行的筹集、使用、分配及监督等多方面的管理工作，当房地产企业筹集了一定数量的资金时，就能够实现房地产企业生产及扩大再生产的目标。其中的资金管理主要是指在房地产开发经营管理活动中，对于项目应用到的各类型资金实施管控，这会直接影响到企业的管理质量和发展速度。

首先，资金管理具有复杂性。一般来说房地产企业生产经营投入产出的周期都比较长，可能会遇到各种各样的问题和阻碍，不仅会受到国家政策因素的影响，而且会受到社会经济环境变化的影响，导致房地产企业的资金运转与其他行业相比更加复杂。

其次，房地产企业中的资金运筹具有互补性。由于房地产企业的开发和投资活动具有阶段性，随着分阶段地逐步投入，企业的资金也逐步得到回收，特别是期房交易的存在会导致资金运筹方面存在着投资及回收的互补性特点，比如房地产企业可将回收的资金用于商品房的再开发，商品房的不断开发又能让资金不断回收，真正实现资金使用价值的最大化。

二、房地产企业资金管理价值

近年来，我国很多房地产企业已经逐步认识到资金管理的价值，因此积极开展更科学的资金管理工作，保障资金管理的实际成效。如今，国家对整个行业加大了监管力度，包括房地产行业的融资环境及土地的出让政策，都对房地产企业的激进扩张状态产生了抑制作用，会导致部分潜藏债务风险的企业受到极大的影响。这些宏观政策会使房地產企业的内部控制管理体系得到完善，需要他们在发展和建设过程中进一步思考如何提高资金管理效率，使企业的管理模式得到优化和完善，在竞争激烈的市场中占据更加有利的地位。对于企业来说，资金管理是极其关键的管理内容，资金的作用不容忽视，特别是对房地产企业这种资金密集型企业更是如此。

三、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金管理制度尚未完善

房地产企业的资金管理应当有完整的制度体系作为基础和依据，尤其是要求各部门员工熟知自身岗位任务并在岗位上奋发努力，追求卓越，但实际上，房地产企业对这些内容的认知并不清晰，导致资金管理工作的落实情况并不乐观。具体表现为企业的资金管理体系尚不完善，管理架构并不明确和清晰，管理过程中的一些问题没有得到有效解决，负责资金管理岗位的人员职责权限不明、分工不明确。

因此，在资金管理过程中，可能会出现重复管理或是管理不到位的现象，甚至有员工在工作中审批一些不符合自己岗位要求及规范的事务，严重影响到了房地产企业资金的用途及资金管理的最终效果。

（二）融资方式比较单一

房地产企业的发展离不开举债经营，融资是房地产企业的必由之路，也是企业的重要组成部分，然而这种模式的运行绝不会一帆风顺，企业极易受到阻碍。如今，国家对于房地产企业的发展提出了更加严格的要求、更多规范性的条件，特别是房地产企业的融资问题有了更加规范的解决途径，因此房地产企业会有更多的债务性融资产生，也导致房地产企业的负债持续升高。

当前，房地产企业可能会采取个人按揭贷款的方式获得融资，这种融资的要求更高，其实施过程中并不简单，会在一定程度上阻碍房地产企业的项目运营及发展，使企业规模的扩大受到阻碍，也会对房地产企业的持久发展造成影响。

（三）资金预算管理质量有待提高

房地产企业的资金利用率相对来说比较低，这和房地产企业的资金预算管理成效不高存在着紧密关联。实际上，房地产企业资金管理的效果不佳，除体现在企业的融资成效不高之外，还体现在房地产企业的融资利用率比较低、资金配置不够完善及资金回款速度相对缓慢三个方面。这些问题的产生和企业的资金管理不足具有紧密联系，与资金预算的成果不符合要求和标准也息息相关。

首先，当前的房地产企业在发展和建设过程中构建的资金预算体系比较落后，在应用过程中出现了很多问题。企业可能处于起步阶段，其管理模式相对单一、落后，对于资金的管理经验停留在表层，没有从深层次的角度判断资金的使用情况，导致很多房地产企业并没有在内部设立专门负责资金预算管理的部门，没有制定相应的预算制度。即便有一些房地产企业按要求设立了负责资金预算的部门，也没有安排专业的人员规范预算人员的职责要求，没有要求预算人员在实际工作中作出表率和规范处理，也没有要求其精准地控制和执行预算，因此，预算的考核标准并不明确，导致预算的可执行性极低。

其次，房地产企业在实施预算管理时，并没有联合内部控制部门及财务部门，监测和管控项目资金的使用情况，导致资金的预算无法得到顺利实施，也无法体现出预算指导的成效。

最后，房地产企业的预算编制动态调整存在不足，编制预算时没有综合考虑多方面的因素和问题，预算编制的时间相对较长，导致预算结果和模式不能适应企业的发展现状，预算的实际执行效果并不理想。

（四）资金风险管控不到位

房地产企业的规模较大、项目周期较长，易受到外界因素的影响，导致房地产企业会遇到很多不确定的问题，企业的资金风险有所提高。房地产企业的资金可能来自债务性融资，获得这种较高比例负债率的资金，会导致房地产企业的资金使用受到限制。尤其是一些企业的资金风险管控成果并不理想，企业的发展也无法达到预想的状态，归根结底是因为房地产企业的资金风险管控不到位。比如房地产企业的融资手段相对单一，在开发项目前，没有充分调查、分析房地产企业的市场环境，导致房地产企业存在资金链及现金流断裂的风险，加上房地产企业的资产负债率较高，都可能会导致企业面临偿债的风险。

四、房地产企业提高资金管理效率的措施

（一）优化完善企业资金管理制度

房地产企业应制定更加系统、完善的资金管理制度，为资金管理工作的开展提供参考依据，提高房地产企业的资金管理成效，提升制度体系中各各细节的全面性和具体性，为资金管理工作的开展提供参考依据。

首先，房地产企业要优化和完善资金管理人员的组织结构，明确资金管理部门人员的岗位要求，在不同岗位中配备足够的专业人才，防止出现越权审批的现象。

其次，要精细化处理房地产企业资金管理制度的各个细节，企业中所拥有的现金及各项货币资金都需要有明确的管理要求和标准，以便为后续管理工作的实施做好充分准备，包括这些资金使用需要填制的凭证等。

例如，针对房地产企业的现金管理，需要规定采用其他的方式无法支付时才能使用现金支付，规定现金支付的范围，关于现金的使用额度则需要由有关部门的领导人员共同审批决定。在银行存款管理方面，可以规定通过银行汇票及支票汇兑等方式实现银行汇款的收支處理，安排专业人员处理银行结算凭证，提高资金管理的成效，最大程度地防止开发对房地产企业造成重大影响或经济损失的项目[1]。

（二）拓展融资渠道

房地产企业在实际发展过程中，要根据自身的运行状况及资金的结构，在项目立项之前就对融资的方式进行科学的规划和安排，要综合考虑不同融资渠道的优势和缺陷，使融资方法更加科学合理。一般来说，房地产企业能够获得资金的渠道包括以下几种。

一是来自银行贷款，银行方面对于房地产企业提供的贷款产品丰富多样，包括针对房产开发的开发贷、流动资金贷、并购贷及政策性贷款等。

二是来自非标债务融资贷款，这种融资贷款主要是指企业没有通过银行或证券交易市场等金融机构获得的融资。它可以依靠应收账款或承兑汇票融资，获得相对应的款项，贷款方式较丰富。

三是房地产企业可以借助海外子公司发行债券，达到融资的目的，这就需要房地产企业在发展和建设过程中充分了解自身的特点，明确竞争优势，从而获得相应的融资，实现融资的目标。

四是房地产企业也需要结合自身的计划，科学合理地安排融资，选择更加科学的融资渠道，完成融资的目标和任务，帮助房地产企业更好地节省融资成本，降低融资过程中产生的风险[2]。

（三）做好项目可行性规划和预算管理

房地产企业对于资金有着极高的依赖性，需要在资金管理方面投入更多的关注，房地产企业中的很多风险均来自资金管理环节。提高企业的资金管理效率可以提高资金的利用率，有助于实现资金优化配置的目标。

首先，房地产企业要开展资金预算的编制工作，综合分析判断不同环节的资金调配及使用情况，完成预算编制，制定项目的拓展开发计划，精准判断和合理分析资金的使用情况。

其次，房地产企业要强化对房地产企业资金预算环节的控制，充分理解房地产企业资金预算的编制是资金管理的重要参考依据。房地产企业各部门及人员都能够根据资金预算的实际状况，明确资金的用途及资金的标准，规范资金的使用数量，特别是要组织开展针对房地产企业财务部门及各大项目的监督管理工作，编制有效的方案，了解房地产企业内部控制中存在问题的关键原因，针对预算编制偏离的情况制订应对的方案。

最后，房地产企业要构建预算动态分析体系，了解房地产企业不同资金的使用状况，开展动态化分析，判断预算项目执行过程中的实际情况和遇到的问题，并对这些问题予以解决。房地产企业在发展过程中存在的管理问题比较复杂，因为房地产开发项目的周期比较长，项目流程比较复杂，在此过程中，国家的一系列政策及市场环境都可能会产生变化，导致编制的资金预算与企业的发展现状无法实现充分匹配，房地产企业必须了解市场环境，根据实际情况作出调整，优化资金的预算编制，以便为房地产企业的发展作出更多贡献[3]。

（四）强化资金风险管控

房地产企业要加强对资金风险管理问题的重视，在企业内部构建更加完善的风险防范体系，设立资金风险管控部门，并明确该部门的职责，以及资金风险管控的标准和措施，包括房地产企业资金风险的评估、预警体系的构建以及处理资金风险的措施和方式。

房地产企业可以根据资金风险管控工作人员面临的资金风险问题，制定对应的解决措施。如果房地产企业在开展资金风险管控的过程中，预警信息不及时，或是风险评估不完善，会导致房地产企业的发展受到限制和影响，使房地产企业面临严重的经济损失[4]。

五、结语

房地产企业在持续稳定发展的过程中，需要始终明确国家的政策导向，了解自身的生存及发展环境，在国家政策的支持下，提高企业内部资金管理的精细度，规范化管理房地产企业的资金，提高资金的使用效率，加快资金的周转速度，使资金的用途更加明确、使用效果更好，实现科学管理房地产资金的目标。由于房地产企业是典型的负债型企业，在其管理的过程中需要注意的问题非常多，负债是企业管理过程中的关键组成，因此，要强化负债管理，寻找合适的融资渠道，推动房地产企业的稳定发展。