房地产项目开发各环节税务筹划要点探究

2023-06-18王欢

管理学家 2023年11期

王欢

[摘要]随着市场竞争日益激烈及税收政策的不断变化，税务筹划在企业税务管理中的作用愈加重要。对房地产企业而言，项目开发各环节均涉及应税业务，围绕各开发环节推进税务筹划工作是降低税务成本的必然选择。在实务中，房地产企业可通过税务筹划实现合理避税，同时根据国家政策指导调整产业结构，实现深化改革和创新发展目标，但是房地产企业在税务筹划过程中因政策、人员、经济等多方面因素的影响，筹划效益不够理想，对此，房地产企业应针对开发环节税务筹划要点采取有力措施，提高税务筹划效益，最大幅度地降低企业的税收负担。

[關键词]房地产；项目开发环节；税务筹划

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）11-0094-03

一、房地产企业税务筹划的意义

（一）实现企业战略目标

房地产企业实施税务筹划的核心目的是降低税务成本并增加企业的经济效益，税务筹划涉及企业所有经营环节，与企业的战略目标密不可分。房地产企业针对涉税业务制订的筹划方案在执行过程中，能够促进企业价值最大化目标的实现，落实战略目标，降低企业的市场经营风险[1]。

（二）强化企业纳税意识

房地产企业的经营环节涉及增值税、土地增值税、企业所得税及契税等多个税种，涉税业务处理不规范极易引起税务机关的稽查风险，影响企业的纳税信用评分。房地产企业在通过税务筹划手段避税的同时，对各项涉税业务的了解更加全面，可精准掌握税收政策要求，增强合格纳税意识，在实务中积极履行纳税人义务，承担纳税责任。

（三）提高企业管理水平

房地产企业的经济业务管理运营及日常财务管理等活动中均涉及税务问题，比如应收应付账款处理、投融资管理、费用管理等，企业的税务筹划质量会直接影响企业的经营管理水平。

房地产企业加强税务筹划工作，要从全局角度着手，优化调整企业的成本、利润、资金的组合，着眼于具体经济业务制定筹划措施，可以弥补企业经济管理中的漏洞和缺陷，保障税务筹划的全面性，最大程度地提高税务筹划效益，提高企业的经营管理水平。

二、房地产项目开发各环节的税务筹划要点

（一）前期准备环节

1.项目立项

在房地产项目立项环节，土地增值税筹划是主要筹划内容。房地产企业的项目包括普通住宅、商铺、公寓，及地下车位等。其中住宅和非住宅适用的土地增值税税率不同。在项目立项环节，房地产企业应当合理划分项目中土地增值税税率不同的物业类型，避免企业承受较高的土地增值税税负[2]。

在实务中，房地产企业在立项环节，筹划商铺和住宅面积比例时，应将可以并入住宅产品的商铺，及时并入住宅，比如采用一拖二方式设计商铺，即一楼为商铺，二层与一层合并为住宅，二层房屋可规划为住宅，而实际销售价以商铺售价为主，可以增加企业的营业收入，也可以在土地增值税清算时将商铺并入住宅产品完成清算，适用较低的土地增值税税率计算缴税。如果合并后的住宅增值率低于20%，则企业可享受免征土地增值税优惠政策，减少税负支出。

2.取地

《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》中规定，纳税人取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、房地产转让相关税金等成本，在提供有效证明的基础上可扣除。房地产企业取得土地使用权会付出较多的成本，占总体开发成本的20%～40%，如果获取土地付出的成本无法扣除，将加重房地产企业的税负压力。

对此，房地产企业在取地环节，应当选择合理的取得方式，比如土地出让方式，如果出现征地补偿费用，企业应尽快向政府缴纳，避免取地成本无法扣除。此外，房地产企业部分项目可通过合作开发模式获取土地资源，减少土地流转过程中产生的税负。

3.融资

房地产融资活动中产生的利息成本对税负的影响也不容忽视，可成为企业增加税务筹划效益的有效路径。房地产企业在负债融资过程中，可对融资利息成本展开筹划，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的规定，企业向金融机构借款利息的利率低于或与同期银行利率持平，则可在计算企业所得税之前扣除。

对土地增值税而言，企业清算期间可在利息据实扣除和土地成本与开发成本总和在5%以内扣除两种方式中选择。房地产企业在选择过程中应测算两种方式，选择扣除额最多的扣除方式[3]。

（二）开发环节

1.成立商贸公司

房地产企业在项目开发期间对建材物料、机械设备的需求量较大，对外采购相对频繁，因此企业可成立商贸公司，与其签订采购合同，采购价格可适度高于行业均价，达到扣除额增加的目的，根据企业的资金流周转情况，合理调整进度，按照进项税抵扣情况控制采购频率。在企业销项税额快速增长期间，企业进项税额产生量较少，在此过程中，房地产企业可通过从商贸公司购买设备的方式增加进项税额，达到减少增值税应缴额的目的。

2.成立建筑公司

房地产企业的施工成本在开发成本中占比较多，在实务中，通常是按照施工合同约定支付工程款。如果房地产企业成立建筑公司，则可根据内部资金周转现状及时调节工程款支付进度，减少资金占用量，避免出现因资金短缺造成施工中断的现象。此外，单独成立建筑公司，房地产企业可实现建筑工程转包，增加施工成本扣除额，减轻企业的税负压力。

（三）销售环节

房地产企业销售环节的税务筹划重点是销售定价和销售方式选择。

一方面，销售定价不能“贪多”，定价高则意味着营业收入增加，在计算土地增值税时企业房产增值额增加，而土地增值税采用四级超率累计税率，增值率增加则表明适用土地增值税税率高。对此，房地产企业应提前测算销售价格，确定合理的价格区间，避免出现增加的营业收入无法覆盖增加税负的情况。

另一方面，要选择合适的销售方式，由于房地产企业的房产销售价格深受市场因素影响，企业测算出的房产售价区间可能与市场价位存在差异，为保证企业可享受税收优惠政策，房地产企业可选择代收费用或成立销售公司的方式继续优化房产定价[4]。如果在房产销售期间，房产售价与市场价格差额较小，企业可选择代收费用的方式进行筹划，降低企业的土地增值率。如果房产售价与市场价格差异过大，企业可成立销售公司，实现转移定价，房产销售公司无法享受土地增值税免征优惠政策，但是其按照房产增值额正常缴纳土地增值税，也可降低房地产企业的土地增值税税负。

同时，房地产企業可利用小微企业税收优惠政策，筹划新成立的销售公司所得税，最大程度地降低房地产企业的税负。

（四）持有环节

房地产企业在项目开发后期可能持有部分房产，部分房产会采取销售或是自持运营手段，会对企业的税负造成影响。

首先是房产自营，房产税以房屋实际价值的1.2%计算后从价计征，对此，房地产企业在分摊成本期间，对于自持物业部分应合理降低成本分摊数额，并增加销售物业部分的开发成本费用，降低房产增值率。

其次是租赁房产，将租赁收入作为筹划重点，根据规定租赁不动产获得的租金收入适用9%的增值税税率，物业服务收入适用6%的增值税税率，物业管理费用无须缴纳房产税。根据增值税税率差异及房产税缴纳情况，建议房地产企业拆分房产租赁合同，分别签订房屋租赁合同和物业服务合同，避免因适用高税率导致税负增加。

三、房地产企业税务筹划保障措施

（一）完善税务风险控制体系

税务筹划过程会因政策因素、人员执行因素、行业环境因素等影响，导致筹划风险较高，税务筹划效益难以保障。房地产企业应加快完善税务风险控制体系，加强对税务筹划风险的防控。

首先，房地产企业从上至下所有员工应增强税务筹划风险意识，深刻认识到风险与筹划工作的伴生关系，尤其是管理层必须高度重视税务筹划风险问题，从战略高度指导财税人员合规筹划经济业务，要求税务筹划风险管控与涉税业务筹划工作的步调一致。

其次，将税务筹划风险识别评估办法、常见风险及风险应对措施等制作成手册，下发至各级员工手中，要求其按照手册内容规范其行为，减少日常工作失误对税务筹划造成的风险威胁。

再次，建立税务风险预警机制，房地产企业应结合历史税务筹划数据、经营数据、利润数据及行业税负均值，科学设置税务风险预警指标，利用信息技术对日常经营业务和税务筹划过程实施动态监督，由系统自动采集和分析涉税数据，再对比筛选的关键信息与风险预警指标值，判断税务筹划的风险类型和影响程度，将风险信息反馈至管理部门，由其采取不同的应对措施提前控制税务风险。

最后，不断完善企业税务风险管理组织。房地产企业可根据税务风险管理实况适度调整管理组织，比如在引入信息技术系统后，企业可适度简化税务风险管理组织的结构和流程，减少人员成本和管理成本。房地产企业应定期考察税务风险管理人员的综合素质，避免出现“尸位素餐”现象，保证税务筹划风险得到有效控制。

（二）充分利用税收政策优化筹划方案

房地产企业应充分利用税收优惠政策，合理筹划企业的经济业务，确保企业可最大程度地享受税收优惠，争取较多的节税空间，降低企业的现金流压力。房地产企业可深度解读“营改增”政策和税收新政，从多角度分析税收优惠政策的享受要求[5]。

房地产企业可按照政策规定的扣除限额，围绕销售业务目标，测算控制广告费用和业务宣传费用的总数，同时在筹划方案执行期间，一旦出现广告费用、业务宣传费用超出税法规定列支部分，房地产企业应做纳税调增处理，规避少缴税风险。

在实务中，房地产企业应当保证税务筹划方案的灵活性，与当地税务机关保持联系，维护税企关系，向税务机关咨询税收政策、税务筹划方案的可行性等，及时掌握税收政策变动情况，做好税务筹划方案的调整工作，避免出现税务筹划效益过低甚至是不合规风险。

（三）强化税务筹划的系统性和全面性

房地产企业在经营过程中，应反复强调税务筹划的系统性和全面性，确保税务筹划可精准覆盖所有经营环节，针对项目开发的立项取地、开发建设、竣工销售、清算等环节展开筹划，明确各环节的税务筹划要点，把握关键节点，以环环相扣的方式控制各环节的税务支出。

（四）加大力度培养税务筹划人员

税务筹划对财税人员的专业素质要求较高，因此，房地产企业应组建专业化的税务筹划队伍，安排专业人员主持和参与税务筹划活动。

对内，房地产企业应根据财税人员的真实情况制定合理的培训学习方案，为财税人员提供外出学习机会和进入高校再教育的机会，以多种形式培养人才，全面提升财税人员的筹划能力及其对财税政策的理解能力，适时调整财税人员的薪资结构，减少人才流失。

对外，房地产企业应从人才市场招聘具有丰富实践经验的财税人才，壮大企业的财税管理队伍，减少人员培训成本。企业可制订人才储备计划，在高校毕业季招聘优秀毕业生进入企业，为企业培育新生力量，增强财税管理队伍的活力。

四、结语

在市场经济发展背景下，房地产企业面临全新的经营环境，金税四期上线运行、减税降费政策的执行等对房地产企业的税务筹划提出了新的挑战。

房地产企业应提高对项目开发各环节的税务筹划要点的重视程度，结合最新的税收政策规定，审慎制订税务筹划方案，将其落实于项目开发的各个环节，从多个角度分析税务筹划方案的可行性，根据最新的政策变化及行业形势，做好税务筹划方案的调整工作，确保税务筹划方案顺利执行并获得预期效益，促进房地产企业实现价值最大化的目标。