新世界发展执行董事黄少媚：大湾区城市建设已转向存量更新

邱永芬

编者按

粤港澳大湾区是中国经济发展的重要战略区域，也是中国经济转型升级的重要突破口。在大湾区的发展中，无论国有企业还是民营企业，内地企业还是港澳企业，都发挥着重要作用，他们的市场活力对大湾区的经济发展具有重要意义。

港澳企业在大湾区的发展中具有独特的优势，他们利用港澳的国际化平台和金融优势，拓展大湾区的市场和业务。同时，内地企业也在大湾区的发展中发挥着重要作用，他们利用内地的市场优势和技术优势，提高企业的核心竞争力。

为了深入了解粤港澳大湾区的企业家和他们在大湾区的发展经历和经验，南都·湾财社特开设“湾财荟·对话100”栏目，通过专访、对话的形式，展现湾区企业家的创业故事和发展经验，也分享他们的独特理念和对未来的设想，为大湾区的经济发展提供有益的参考和借鉴，也可为广大创业者提供启示和帮助，鼓励更多人投身到大湾区的创业和发展中来。

出品_南都湾财新闻中心    策划_戎明昌 刘江涛   执行策划_王莹   统筹_王卓江 陈实 马建忠 关健明 任先博 陈养凯 戴越

在广东最近40多年的发展历程中，新世界发展深度参与。

在广州，从国内首家中外合作经营的大型五星级酒店中国大酒店，到二沙岛别墅新世界棕榈园，曾经广州最多外国领事等居住的金湖花园，到广州超宅凯旋新世界，珠江新城封面地标广州周大福中心等等……几乎广州的每一个发展阶段，都有新世界参与建设的人居地标。

在深圳，从前海周大福金融大厦，到深圳太子湾项目，再到正在推进中的龙岗188工业区城市更新项目等等，亦都是当地标杆。

作为最早参与内地发展的港资企业之一，新世界如今也是内地最大的港企力量，旗下内地物业旗舰新世界中国总部亦于2021年初正式落户广州，从此更深度参与广东的建设与发展。

“我们坚定以大湾区为策略投资重点，深度融入城市发展，促进大湾区高质量发展。”在接受南都·湾财社记者专访时，广东省政协委员、新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚表示，40多年深耕内地，依托大湾区的现代化产业体系，融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等领域的新世界生态圈将获得更优的发展空间。

黄少媚生于广州，长于广州，有着留学背景，亦在粤港两地工作多年，深度參与广州的城市更新和房地产发展。加入新世界8年多来，她引领促进新世界中国与粤港澳大湾区深度融合。她透露，近年来，新世界在粤港澳大湾区内地城市的累计投资已超过2000亿元。

当下，全国生产生活已经有序恢复，面对时代的高质量发展主题，新世界中国将如何实现高质量发展？

黄少媚表示，新世界一直锚定高质量发展目标，坚持可持续发展，坚持稳健发展，建设高质量产品，让物业发展与投资兼得，同时打造多元生态圈，为城市发展与民生福祉赋能。

在对话中，黄少媚透露，未来，新世界还将不断优化合作模式，打造央企与港资合作标杆，推动行业高品质发展。

    谈湾区新机遇——现代产业体系为“再造新广东”提供基础

南都·湾财社：作为港企，恢复通关将给大湾区发展带来哪些新机遇？

黄少媚：全面恢复通关，将为香港经济发展注入新活力，推动香港更好地融入国家发展大局。

针对通关，新世界集团在兔年伊始推出“连系新世界”一站式来港生活服务平台，为来港人士介绍新世界生态圈各项服务，在住房、教育、医疗、保险、购物休闲及写字楼租赁等方面，助来港人才适应新生活。香港K11 MUSEA也在3月推出中国首个回溯全球涂鸦及街头艺术运动史展览“City As Studio”，促进两地文化艺术交流。

南都·湾财社：今年以来，“再造一个新广东”的目标，将给广东和广州迎来哪些新机遇？

黄少媚：改革开放40多年间，从“前店后厂”到融合发展，粤港澳三地优势互补。珠三角9城制造业齐全、实体经济发达，广州充分体现综合交通枢纽、科技教育文化中心功能，发挥辐射效应带动周边城市发展。

目前，大湾区所构建的现代产业体系是全球产业结构调整、数字化转型的潮流所驱，为广东省进一步扩大开放带来机遇，为“再造新广东”提供坚实基础。

新世界深耕大湾区40多年，坚定以大湾区为策略投资重点，深度融入城市发展，促进大湾区高质量发展。新世界生态圈拥有多元产业链，融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等领域，依托大湾区的现代化产业体系，将获得更优的发展空间。

南都·湾财社：促消费、稳增长，是广东重要任务。从企业和个人角度出发，如何刺激消费？如何扩大内需？

黄少媚：作为企业，要从消费和投资入手，不断优化政策举措。2021年以来，房地产投资增速持续下降，对经济拖累明显，也对经济金融带来一定风险。我们建议地方政府在执政过程中更踏实地“因城施策”，及时优化调整原有政策，在安全的前提下，给予行业和市场更高的自由度，推动行业健康发展。

作为消费者，我认为首先要让大家的“腰包”鼓起来，消费才能强劲。千百年来，中国人一直信奉“量入为出”的消费原则，收入多才敢消费多，囊中羞涩就会瞻前顾后，影响消费欲望。建议多渠道增收，稳就业，让城乡居民消费底气更足。

谈行业新机遇——经历新周期蜕变后行业迎来崭新发展阶段

南都·湾财社：城市更新也是再造新广东的重要板块。新世界在此有何作为？

黄少媚：粤港澳大湾区的城市建设已经率先从增量扩张转向存量更新，未来，城市更新对于大湾区高质量建设的作用将更为明显。

过去两年，新世界在城市更新领域颇有突破。2021年12月拿下深圳市光明区光侨食品厂改造项目、深圳市龙岗区188工业区改造项目及广州市海珠区的“省二医城改项目”3宗城市更新项目。深圳市龙岗区188工业区城市更新项目去年已动工，是新世界中国在深圳首个正式进入开发建设阶段的城市更新项目。与此同时，深圳的西丽新围工业区及深圳光明光侨食品厂项目，也在近期取得显著进展，预计今年也会进入全面开发阶段。

2022年4月，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，合作涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

新世界中国未来将继续深耕城市更新领域，通过“产城融合”赋予城市新蕴，以新世界生态圈多元产业链构成生态人居闭环，为城市献上涵盖多元产业功能的地标综合体。同时，也通过城市更新补充优质土地储备，加快销售与资金回笼，为未来集团长期可持续发展提供保障。

南都·湾财社：房地产重回支柱产业地位，新一轮房地产会有哪些新机会和变化？

黄少媚：地产行业在过去几年经历各种挑战，随着各项金融支持政策的落地和整体经济向上向好的预期，我们相信行业在经历新周期的蜕变后，将会迎来崭新的发展阶段。

南都·湾财社：有人主张房地产向制造业学习，有人倡导房地产向制造业赋能。制造业当家，是中国经济的压舱石，也是广东立省之本，房地产如何与制造业同频共振携手发展？

黄少媚：在2022年初，我就提出“鼓励企业高质量发展，助力实现共同富裕”的提案。我们要鼓励企业走高质量发展之路，将企业做好、做优、做实、做强，在“做大蛋糕”之后“做好蛋糕”。改革开放是从短缺开始起步的，我们完成了一个很重要的任务，就是填补“数量的缺口”。中国企业成长之快，让人欣喜。然而也存在着偏重于追求规模、基础不扎实的现象。尤其是房地产业，一些企业扩张速度过快，基础不扎实，抗风险能力弱。这两年，出现了一些突然崩塌的企业，给整个社会造成了较大的影响。

高质量发展要求企业要踏踏实实做强企业，而不是盲目追求规模。我們必须摒弃急功近利的思想，引导鼓励企业去追求高品质、专业化，为市场提供更好的优质产品服务，夯实基础，有品牌意识，打造“百年老店”，向高质量企业转型。

比如房地产开发，必须摒弃以前单一的开发楼宇的理念，应有“城市运营者”的态度，以高质量产品打造理念，贯穿于与自然共生的城市建设过程中，最大限度保留当地自然生态、人文底蕴，通过创新技术手段实现能源、环境与城市的可持续发展。

同时，还要处理好发展实体经济和虚拟经济的关系，鼓励支持劳动力和生产资料以更为灵活的方式进入务实的企业。对利用金融手段、虚拟资金进行扩张的行为加强监管，推动金融、房地产等行业同实体经济协调发展。

必须摒弃以前单一的开发楼宇的理念，应有“城市运营者”的态度，以高质量产品打造理念，贯穿于与自然共生的城市建设过程中。

谈高质量发展——前瞻性布局造地标坚持可持续发展

南都·湾财社：作为高质量发展的代表企业，新世界中国多年来最核心的几点经验是什么？

黄少媚：新世界在实践中探索出一条与众不同的企业担当之路，主要有四点：

一是前瞻性布局，打造地标性项目。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布全国数十个城市。早在“粤港澳大湾区”概念还未出现时，就以广州、深圳为核心开启深耕，广州地标性建筑周大福金融中心（东塔）、深圳太子湾K11 ECOAST等项目，就是最好的证明。秉承“予城新蕴”的品牌承诺，新世界在广州、深圳、杭州、宁波、武汉都打造当地的城市地标。花了十年时间精心研磨的广州周大福金融中心，无论设计、建造、管理、租赁，还是物管和维护，都做到行业里的最高标杆。

二是坚持可持续发展，构建高质量发展之城。新世界一直将建设高质量产品作为企业必须坚守的社会责任。这里的“质量”，不仅在于产品本身的品质，也在于项目与城市文化底蕴的融合。比如，以传统榫卯技术复建北京曹雪芹故居、在杭州项目有机融入西湖、八卦田、六和塔等城市代表性元素，让城市、历史与人文产生共鸣，以新旧共融的独有方式活化社区，更新城市。

将高质量产品理念贯穿于与自然共生的城市建设过程。新世界在钢筋水泥中最大限度保留当地自然生态，通过创新技术手段实现能源、环境与城市的可持续发展。

例如，广佛新世界项目融入“海绵城市”设计理念，通过八大环保技术进行环境整治和改造，将“透水、节水、净水、乐水”落实到各个环节，走在打造海绵城市的前端。

迄今为止，新世界中国旗下已经有超过20个物业项目获得LEED金级及以上认证或预认证，总面积近500万平方米。还制定《新世界中国可持续建筑设计指引》、《新世界中国绿色物业管理指引》等内部规程，将可持续发展理念深入从规划设计、建造、融资，到运营管理、项目维护等每一个环节。

三是物业发展与投资兼得，坚持行稳致远稳健发展。新世界中国负债率非常低，多年前就定下高质量发展、稳健发展的基调，极具前瞻性地大力布局粤港澳大湾区和长三角，目前公司发展非常稳健。

在宏观环境承压的背景下，新世界2023财年中期业绩依然保持强韧增长：集团综合收入约402亿港元，同比增长13%，物业发展收入增长21%。内地的表现也跑赢大市，去年7月至12月，内地整体物业合同销售额约为105.1亿港元，已完成超过60%的财年目标。

在传统经营模式中，有一些发展商选择以地产开发为主营业务，收入以住宅销售为主；而相当多的港企在内地的经营则以租金收入占经营收入的很大组成部分，这两种模式目前都存在一定的发展压力与困难。新世界一直以来都是坚持物业发展与物业投资齐头并进，这为新世界带来稳定的增长动力，进一步扩大在内地的高质量建设版图。

四是通过多元生态圈，为城市发展与民生福祉赋能。新世界通过多元生态圈引入优质资源，从多维角度推动产城融合，为城市发展与民生福祉赋能。

今年1月，旗下优质医疗健康品牌Humansa仁山优社与卓正医疗合作建立的首家医院——卓正优社在广州正式开业，将为大湾区客户提供更多元的高品质医疗服务。由周大福集团、新世界中国携手英国名校博耐顿创办的广州市番禺区博萃德学校（暂定名）已经竣工，并将于今年9月正式开学，助力培养国际化创新人才。

同时，新世界中国和优质合作伙伴，尤其是大型央企、国企的强强联手，成为企业笃定前行的坚实助力。未来将致力于不断优化合作模式，打造央企与港资合作标杆，推动行业高品质发展。

谈企业创新——拥抱新科技和工艺洞悉需求差异与趋势

南都·湾财社：向未来展望，新世界将如何继续在“创新升级”上抢占先机，赢得主动？

黄少媚：世界在不断的变化中，如何在变化中锚定确定性，变得更好、更强？在我看来，唯一不变的，是不停的改变。创新是我们的DNA，是企业能够拥有持续生命力最重要的一环。郑志刚先生提出持续创新，我们落实到行动，让它成为公司的指导思想。

新世界以客户委员会、知识产权、客户声音以及聚焦一线为思考的起点，形成独特的创新特质。如何创新？我认为首先要Frontline Obession（执着前线），不断追求卓越创新，在技术维度，拥抱新科技和工艺，以实现精细化管理。在管理维度，运用大数据等数字化技术，提升管理水平，助力决策经营。

其次，持续洞见未来，精准洞悉人群需求差异与未来趋势，引领人们拓展对未来生活的远见。新世界在2021年6月成立可持续发展管理委员会，优化管理架构，在国家30·60目标和集团2030可持续发展远景指引下，积极推动本地化的可持续发展。

南都·湾财社：未来，新世界在广深有哪些具體发展计划？

黄少媚：新世界中国一直坚持高质量发展路径，聚焦粤港澳大湾区和长三角及全国重点一线核心城市深度发展。近年在粤港澳大湾区内地城市累计投资超过2000亿元。

在广州，和广州地铁合力打造的耀胜新世界广场的住宅部分耀胜尊府，于今年上半年推出市场。在广州东部、北部等地区，均有核心物业，如新世界·星辉、广汇新世界、新世界·云耀、新世界·凯粤湾等项目，引领区域人居及商业发展。

在深圳 ，新世界中国的3个城市更新项目也在加速推进中。前海周大福金融大厦项目南塔已于去年12月全面交付，北塔将于今年年中交付。深圳太子湾综合项目也在紧锣密鼓的建设中，商业部分预计2025年开业。