房地产与资本市场投资分析——基于佛山市民众投资意愿的调查

李可欣 王光旭 张歆悦

（佛山科学技术学院 经济管理学院，广东 佛山 528000）

一、引言

十三届全国人大五次会议所提出的政府工作报告显示，2021 年国内生产总值为114 万亿元，相对增长8.1%，全国财政收入突破20 万亿元，增长10.7%；我国家庭居民收入持续增多，为了实现真正的财富自由，居民的理财需求也持续扩张，家庭理财的主要投资分为金融投资和实物投资两个方向。我国居民的金融投资主要有储蓄存款、基金股票、债券保险、其他机构理财产品等等。实物投资主要包括房地产、贵金属、艺术藏品等。

近十年来，房地产投资占实物资产的比重一直占据90%，过去的二十年来，房地产就是国内最佳的投资理财选择。然而，在“房住不炒”的总基调下，限购、限贷等楼市调控政策持续发力，房地产销售、投资增速下降；同时部分房企资金链紧张，出现风险事件，结合仍处于高位的房价，使得增量的财富难以进入房地产配置。作为全面衡量房地产市场景气程度的国房景气指数在2 月份达到阶段性峰值101.42 后，自3 月份开始逐步回落，2021 年12 月国房景气指数值为100.36，低于上年同期的100.86。

随着金融与科技的进步，金融市场进一步拓宽。目前，资本市场理财工具逐渐丰富，投资方式已经逐步多元化，可供选择的理财方式层出不穷。以国家角度来看，“振兴资本市场，促进居民家庭资产结构优化配置”已经成为国家战略的重要部分。以民众角度来说，体制的变革不断加快，市场的投资规模不断扩大，多元的理财方式不断涌现，民众可以有效地摆脱单一的储蓄理财形式，提高收益，降低风险。对高科技企业而言，在创立期，需大量资金用于购买生产设备，进行产品开发及销售，资本市场可有助于实现“点对点”的融资与金融脱媒，有利于构建高科技产业融资体系，促进高科技产业金融资源的高效配置。资本市场投资蓬勃发展，必然是未来十年的确定性趋势。

二、文献综述

1.家庭理财理论研究

发达国家的经济发展较成熟，人均收入较高，且金融市场发达，故而其对家庭理财从投资理论到投资实践方面都有较深入的研究。国外的经济学家在这方面提出了诸多理论，其中最著名的就是生命周期理论和投资组合理论。

莫迪利安尼[1]提出的生命周期理论是现代家庭理财的最基础理论之一，其主要内容为阐述了消费与个人生命周期的关系，表明了人们会在更长的生产周期内规划其消费开支和资金配置，将消费效用发挥到最大化。由马科维兹[2]在市场假说的基础上提出的投资组合理论是指在选择不同品类的理财产品时会产生不同风险收益比率，理性投资者会尽可能选择不同的投资组合，来减小风险，达到收益的最优化。

进入21 世纪后，西方国家的经济实现了高度发展。为了分散风险、使投资类型多元化，金融机构推出了各类金融产品，如养老基金、退休基金以及保险等。

2.居民投资发展研究

我国的家庭理财发展较晚，但随着中国经济的持续发展，居民财富不断积累，国内家庭理财研究也逐渐得到重视。近年来，国内学者们对此方面展开诸多研究，并取得了大量研究成果。

易世明（2006）[3]运用生命周期理论的个人理财技术方法研究了我国居民理财的发展历程，同时分析了个人投资的策略演变问题，研究提出理财组合的配置偏好与个人资产量和收入正相关，与年龄与风险偏好呈负相关。张雷（2008）[4]利用关联分析的方法，选取不同年龄职业的客户投资策略样本，进行统计实证探究，得出不同年龄和职业的投资者具有不同的投资偏好，且投资选择与收入水平的变化息息相关。随着居民家庭理财意识的不断加强，面对现行的政策与趋势，如何选择家庭理财的重点也成为当前学者研究的重要方向。

三、调查设计

1.样本选择

调查对象为佛山市居民，不涉及调查对象的分类，因此在调查方法上先按照各个行政区的总人数占比分配每个区的总问卷数，预调查共询问110 人，其中只有近七成的人都有过房产和资本市场投资的经历，发放到被调查手中的有105 份问卷，回收有效问卷100 份，有效回答率为95%。

2.数据处理

在调查过程中采取一发一收的方式进行，因此问卷回收率100%（事先询问是否有过基本的房地产和资本市场投资经历或了解相关问卷情况，如为否，不进行问卷调查），但由于一些被调查者并没有根据问卷问题进行作答，结果有17 份问卷无效，783 份问卷有效，有效率为97.9%。

上述效度分析显示，Bartlett 检验显著（显著性=.000），KMO=0.836＞0.5，表明问卷效度良好，结果有效，进行信度分析（见表1）。

表1 问卷KMO 和Bartlett 的效度检验

从表2 可得出Cronbachα值为0.793＞0.7，本次调查的调查问卷具有很高的信度，各题间的一致性较好，样本量足够。

表2 问卷信度检验

四、研究设计

1.计量模型

以投资者的最终投资选择为被解释变量（资本市场投资=1，房地产投资=2），假设y=1 的概率为p，则y 的分布函数为：

被解释变量符合二分类变量要求，其取值在[1,2]范围内，以此建立二分类Logistic 回归模型，采取极大似然估计法对相应参数进行估计，模型的基本形式为：

式中，P 表示投资者选择房地产投资的概率，βi为截距项，表示影响因素的回归系数，i 是影响因素编号，Q 表示影响因素的个数。

2.变量选择

我们在问卷当中调查了投资者现阶段是否选择房地产投资、是否选择资本市场投资的原因，经过提炼，我们得出了对于两种投资方式的观点及其指标，并对其做了量表调查，得出被调查者对下列观点的5 类看法选择（1.非常不同意；2.不同意；3.一般；4.同意；5.非常同意）。因此我们将被调查者的年龄、职业、学历、年收入、储蓄占比、投资占比、房产数、当地房价、房产利润感知、金融市场前景感知和以下几类投资观点均作为解释变量，广泛探究投资者的投资选择影响因素（见表3）。

表3 解释变量指标选取表

3.实证结果

逻辑回归过程采取向前筛选的方式，将上述的所有变量作为相关变量依次放入回归模型进行估计。

由表4 可知，在显著性水平α为0.05 的条件下，最终模型的P 值小于显著性水平α，该模型中的解释变量与LogitP 的线性关系显著，说明该模型较为合理。

表4 方程显著性检验

通过表5 的回归系数的显著性检验结果，将其中不显著的变量剔除后(置信度设置为90%)，得出最终拟合的回归方程为：

表5 回归方程系数

该方程模型以选择资本市场投资为参照类，通过拟合的方程结果可以发现，当没有其他外来因素干扰时，选择房地产投资的投资者与选择资本市场投资的投资者的比例为0.131，也就是说，如果有131 个投资者，那么选择房地产投资的仅有31 人，而选择资本市场投资的应该占绝大多数。然而从调查的基本结果中我们发现选择房地产投资的投资者与选择资本市场投资的投资者的比例约为0.556，可以发现选择房地产投资的投资者比例更少了。

对投资者投资选择影响系数最大的变量为对金融市场发展尚不成熟的判断，其决定系数最大为2.530，影响效应最大为12.550，而变量X21（1）表示非常不同意我国资本市场发展不成熟这一观点，两种行业的发展前景极大程度上影响着投资的选择，X21（1）与房地产投资选择呈正相关，说明民众投资者认为我国资本市场发展前景较好，甚至选择房地产投资的投资者仍会认为资本市场发展较好，揭示了目前房地产投资市场的逐步降温，投资者对资本市场的信心逐渐变大；影响因素其次大的是职业选项，金融行业从业者在投资选择中基本不会选择房地产投资，所以导致此变量不显著，而其他职业选项的变量都显著，说明现阶段尤其是房地产从业者、行政单位人员和其他未提到的大众行业仍会选择房地产投资，房地产投资仍有一定的大众认可度，也说明资本市场投资在一定程度上仍具有门槛，一些专业从业人员更加看好资本市场投资。

另外，房价和大众对房地产投资的利润感知也会影响投资选择，当地房价在2000-6000 元的投资者的决定系数较大，为1.041，说明当地房价处于中等水平的投资者相较于房价较高地区的投资者更愿意选择房地产投资；而认为房地产投资的利润收益应为短期收益的投资者在模型中的决定系数也较大，为0.422，说明现阶段会选择房产投资的投资者可能更愿意实现短期内的利润套现。

五、结论与建议

1.结论

本文通过进行逻辑回归分析探究投资者选择投资方式的影响因素，得出了影响投资者做出投资选择的主要因素是金融市场的发展前景以及投资者所处的行业，其次是当地房价以及投资者对房产投资利润收益的感知，基本可以得出现阶段影响投资选择的因素就是行业的发展前景，这可以作为基础的价值判断，也可以看成现行经济形势和政策的体现。

房地产市场整体下行，对未来房地产行业发展的预测主要有：第一，坚持“房住不炒”、维持房价平稳的调控基调不会变，“稳地价、稳房价、稳预期”，稳妥实施房地产长效机制（试点房产税）；价格将在箱体内运动；不存在房价快速、大幅上涨的政策基础。第二，地产去金融化，行业规模将从高位下滑，行业将持续出清，市场集中度将逐步加大。第三，经营底层逻辑转变，从土地红利、金融红利向管理红利转变。[5]

我国资本市场发展迎来黄金时期，对未来我国投资市场发展前景预测主要有以下几点：第一，在我国经济高质量发展的基调背景下，资本市场在现代化经济体系中将发挥重要的经济运转枢纽作用，实体产业将依托资本市场实现进一步的现代化发展；第二，房地产资本将一定程度传导至资本市场，投机资金在炒作房地产的过程中需要承受着很高的成本压力；随着刚性兑付的加快落地，投资者的选择偏好将产生彻底的改变，偏好于刚兑的投资者会尽量重新配置资产比重，甚至直接提高股票的资产占比。第三，在高新技术产业发展推动下，权益类资本投资较银行类投资将有无可比拟的优势，“金融脱媒”现象在我国金融市场中将逐渐显现，我国金融产业在经济整体中占比不断加大，市场化主体作用在金融产业中不断加强，以储蓄为主的资产形式在社会金融资产中的比重持续下调，商业银行的金融中介作用将不断被弱化，脱媒是我国的金融市场更加深化的进程中的必然现象。[6]

2.建议

（1）对资本市场发展的建议

首先，资本市场相关部门和机构应大力推广普惠金融方案，以北交所建立为契机，加强深化改革，优化金融服务，进一步提升市场上的包容度和普惠性，打造一条完全覆盖中小企业“更新、更小、更早”的全产业链条金融服务流程；其次，充分挖掘企业上市潜力，持续提升上市公司质量，大力推动行业机构规范发展，行业机构是联系市场与投资者的纽带，是直接融资的服务商，是资本市场的稳定器，行业机构的规范发展是实现市场高质量发展的必要前提；最后，全力做好风险控增量、化存量工作，牢牢守住风险底线，持续压降高比例质押公司和风险公司数量，严防占用担保死灰复燃，同时聚焦上市公司退市风险，备齐相关预案，协同地方及时处置风险。

（2）对房地产市场发展的建议

首先，房地产行业应当坚持“房住不炒” 定位，采取相机抉择调控措施，保障房地产企业合理融资需求及住房消费合理需求得到满足。其次，要进一步夯实地方主体责任，因地制宜实现“三稳”目标，强化“因城施策”政策的落实。依据各城市市场变化情况，科学灵活地调整应对策略，有针对性地局部放松或者加码调控政策措施，更好地实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。最后，要在满足居民合理购房需求前提下，保障合理的房地产融资需要，在不断落实房地产金融审慎性管理基础上，有效提升金融机构针对房地产开发和建筑业发展的服务水平，改变地产行业的投资逻辑，在资本规模缩水同时去除地产行业的高金融属性，彻底改变房地产行业投资的底层逻辑，将金融投机、土地红利投资转变为服务管理投资。[7]

（3）对投资者投资选择的建议

第一，房地产投资将处于一个长期下行的状态，房产投机买卖等金融投机泡沫属性将被逐渐消除，投资者应谨慎考虑房地产的投机选择；未来房价将整体处于下调收缩的态势，房地产行业资产将向高端房产和二手房等稀缺市场区间传导，对于投资选择来说，要谨慎规避信贷等风险，收缩房地产的投资规模；房地产投资可以改变传统的库存式投资，将投资目光转向泛房产金融服务产品上，将房产服务与管理行业作为考虑投资的选项。第二，资本市场处于存量发展阶段，未来资本市场发展具备良好投资前景，近几年房地产投资资本将明显向资本市场转移，民众投资可以加大权益类投资的比重，但要注意投资的波动承受程度，根据自身资产配置的特点选择不同风险容量的投资产品。