上海国资房地产企业推动高质量发展的思路和措施

2023-04-29李伟

上海企业 2023年1期

李伟

摘要：全面推动高质量发展是上海国资房地产企业发展的必由之路。上海国资房地产企业面临新形势，建议从“聚焦、转型、再造、强体”四个方面加强提升，为上海经济发展做出新的贡献。

关键词：房地产，高质量发展

全面推动高质量发展，是国内房地产业未来发展的大势，也是上海国资房地产企业发展的方向。简单勾地、粗放开发、高杠杆运营的地产经营模式已无法实行，针对当前房地产行业面临的外部形势，准确把握政策和市场变化，顺应我国经济社会及房地产行业转型发展的大趋势，客观分析行业面临的挑战，结合集团自身优势和不足，苦练内功，切实提升产品开发和服务的附加值，加强经营能力，是上海国资房地产企业实现再辉煌的必由之路。

一、成效与不足

上海国资房企为上海经济改革发展、城市面貌改善曾作出过重要贡献。特别是以绿地控股集团、上海建工房产公司以及上海地产集团等为代表的上海国资委监管范围内的企业在高质量发展工作中取得了一定的成绩，克服了当前行业压力，整体表现平稳。具体体现在以下几个方面：

一是形成了上下齐心攻坚克难的良好氛围。通过有效动员、组织，上海国资房地产企业上下既直面现实、正视困难，又激发斗志、砥砺奋进，坚决以最大的努力争取最好的工作成果，守住了现金流安全的底线。上海国资房地产企业均基本保障了各单位的工程款支付问题；先后兑付了多笔公开市场美元债及信托债，保障各企业融资信用不受影响；抓住政策和市场的契机，落实债务展期及借新还旧；将资金优先用于稳增长、保交付等核心工作，有效保障了生产经营的良性循环。

二是降本增效取得一定成效。上海国资房地产企业以前所未有的决心和力度，压缩生产成本及各项费用支出，管理费用、销售费用、人员薪酬费用均同比有所下降，生产成本得到相应控制，总体业绩保持了较大体量。上海国资房地产企业总体规模仍然保持了较大体量，比如绿地集团仍然在2022年进入世界企业500强，且名列125位，实现历史最好水平；2022年上半年实现利润91亿元，在上海國资体系经济指标中仍占有较大比重。

同时，应该看到各房地产企业在高质量发展中仍存在一些较为突出的问题，需要高度重视并认真加以解决。首先是质量效益仍亟需提升。如降本控费虽然取得一定成效，但支出规模仍然庞大；部分房地产项目在去化时折价幅度过大，利润牺牲或亏损较大；部分单位应收账款不降反升等。其次是执行落地不够。部分单位和领导对高质量发展重点措施认识不够深，行动不够快，用力不够狠，工作成效不足。

二、提高高质量发展的总体策略

准确把握党的二十大会议释放的政策利好，坚定发展信心；适应时代要求，矢志不移“办好自己的事”，深刻认识内外部环境发生的重大变化，准确把握房地产企业面临的深层次困难和挑战，以问题为导向，围绕“聚焦、转型、再造、强体”的主线，采取较大力度的改革举措，坚决避免重新回到靠天吃饭、粗放发展的老路上去，推动房地产企业整体产业发展质量迈上新的台阶。

1.聚焦：配置资源进行战略性重组和资源聚焦

一是产业聚焦。按照“有进、有退、维持”三种方式，推动现有产业结构调整。对无资源、无优势、无未来的房地产相关产业要“退”。坚决、果断、稳妥退出“没有条件也不可能发展好”的产业，特别是针对之前发展的多元化产业，要止住出血点。对有功能属性或盈亏平衡的产业，可继续“维持”稳定发展。

二是区域聚焦。我国城镇化已经进入了以核心城市为主要引擎、以城市群为主要形态的阶段。要结合这个实际，推动房地产产业的区域布局调整，适当收缩战线，集中资源在上海有市场空间的高能级核心区域发展，对域外区域市场拓展更加慎重。

三是资源聚焦。房地产企业长期以来经营形成的长期库存，要以更大的决心和力度，开展资源盘活专项行动，通过去库存、回收应收款、处置低效业务，来集聚宝贵的资源，为后续转型发展、再次出发提供条件。

2.转型：以质量和效益为中心，全面推动转型升级，矢志不移谋求高质量发展

一要转变思想观念。推动转型升级首先要转变思想观念。从根本上破除片面追求规模和速度的思想倾向，从上到下牢固树立起质量和效益的观念，引导全员追求高质量的运营、有质量的发展。

二要转变发展方式。真正把“练内功”视为立身之本，扭转粗放发展方式，使企业发展从依靠经济高增长、行业大扩张和货币大放水等红利，尽快转变为通过创新产品供给、不断加强运营管理、持续提升服务水平，推动国有房地产企业适应低杠杆的新发展环境。

三要转变考核机制。转变考核机制，使考核导向从规模和速度，转换到质量和效益上来，切实发挥引领高质量发展的“指挥棒”作用，促使企业经营尊重经济规律、尊重商业常识。要让全部的业务板块和具体项目，都真正做到“资产有收入、收入有利润、利润有现金流”，形成高质量发展的强劲微观基础。

3.再造：将企业的商业模式、组织架构和经营团队进行重塑再造

一是商业模式再造。再造房地产商业模式，逐渐从“依靠大规模勾地，放大经营杠杆，驱动规模扩张”的商业模式，转变为“顺应存量市场要求，打造好产品、好运营、好服务”的商业模式。

二是组织架构再造。推动组织架构与业务规模相匹配、与高质量发展相适应，打造平台精、一线强、流程短、效率高的组织架构体系：做精平台，着力形成“赋能+监控”两手皆强的平台功能；做强一线，推动管理资源向业务一线倾斜；压缩管理层级，与业务聚焦同步，缩小管理幅度，精简管理层级，提高运转效率。

三是人才团队再造。在已有基础上，继续实行“精兵简政”，按照战略聚焦的总体部署，推动房地产业人员配置总量调降。着力提拔优秀人才，特别是要解决人才老化、动力衰退的问题，选拔和培养有能力、有干劲、有憧憬的青年干部队伍。

4.强体：推动企业强身健体，奠定企业高质量发展的基础

一要强化资产质量。优化资产负债结构，形成健康、强劲的企业资产负债表，恢复正常融资功能，增强国有房地产企业发展韧性，为未来更好发展创造条件。

二要强化管理水平。继续聚焦问题，上下联动，久久为功，以“钉钉子”精神持续推进“管理提升行动”，确保如期完成各项改进提升任务。真正把“管理提升行动”作为重要牵引和具体抓手，突破瓶颈问题，提升管理水平，持续增强上海国有房地产企业核心竞争力。

三要强化企业文化。加强上海国有房地产企业现有的优秀企业文化建设，持续提升企业核心文化的推动力和穿透力，切实发挥领导干部带头作用，使其身先士卒、率先垂范，深入一线开展攻坚，為企业新阶段的新发展作出贡献。

三、具体措施建议

1.建议实施改革调整

当前，各国有房地产企业正着力推动工作重心向存量去化倾斜。为此，建议配置专业团队，制定考核激励机制，把存量去化指标分解到人，真正将责任压实到人，并实行量化考核，与个人绩效工资直接挂钩，强化指标责任落实；推动营销团队薪酬分配制度改革，优化调整营销队伍结构，全面实施薪酬分配非薪点制，推动营销薪酬与回款紧密挂钩。

2.建议推进存量去化

上海国资房地产企业要抓存量资产去化专项行动。对不同状况的资产分类施策，寻找合适投资者，满足客户需求，促进资产去化。同时推进工抵去化，既去化存量，又降低供应链负债。

3.建议实施交付攻坚

上海各国资房地产企业要强化思想认识及资源保障，保交付对企业健康发展极端重要。同时，建议将资金优先用于保交付；加强目标管控与跟踪预警；强化分类施策。倾斜资源，优先保障逾期项目销项。此外，建议加强资源协调，化解突出矛盾，协调供应链及政府监管部门，提高生产效率。

4.建议狠抓现金回笼

上海各国资房地产企业要抓销售回款，强化考核挂钩，提升销售回款率；抓逾期应收款清收，着力解决梗阻问题，推动应收款回收；抓按揭回笼，把握政策放松的窗口期，加强与银行对接，加快审批及放款，推动按揭回笼；抓监管资金盘活，攻坚克难，协调相关监管部门，尽全力提取和使用监管资金；抓项目融资，全面梳理可融资的项目及资产，集团与事业部联动，加强与金融机构沟通，努力获取新的融资。

5.建议狠抓执行落地

上海国资房地产企业要对专项工作实施清单管理。围绕各单位重大专项工作，核定各单位月度工作清单，明确任务书、时间表和责任人，并进行相应的考核奖惩，实行督帮工作机制。